Ver­tre­tungs­be­fug­nis des WEG-Ver­wal­ter in einer Beschluss­an­fech­tungs­kla­ge

Nach Erhe­bung einer Beschluss­an­fech­tungs­kla­ge (§ 43 Nr. 4 WEG) kann der Ver­wal­ter die beklag­ten Woh­nungs­ei­gen­tü­mer auf­grund der gesetz­li­chen Ver­tre­tungs­macht gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG im Außen­ver­hält­nis umfas­send ver­tre­ten und einen Rechts­an­walt beauf­tra­gen.

Ver­tre­tungs­be­fug­nis des WEG-Ver­wal­ter in einer Beschluss­an­fech­tungs­kla­ge

Haben die beklag­ten Woh­nungs­ei­gen­tü­mer der Ver­wal­te­rin kei­ne rechts­ge­schäft­li­che Voll­macht zur Man­da­tie­rung eines Rechts­an­walts erteilt, kann die­se nur auf­grund ihrer gesetz­li­chen Ver­tre­tungs­be­fug­nis gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG gehan­delt haben. Hier­nach ist der Ver­wal­ter berech­tigt, im Namen aller Woh­nungs­ei­gen­tü­mer und mit Wir­kung für und gegen sie Maß­nah­men zu tref­fen, die zur Wah­rung einer Frist oder zur Abwen­dung eines sons­ti­gen Rechts­nach­teils erfor­der­lich sind, ins­be­son­de­re einen gegen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gerich­te­ten Rechts­streit gemäß § 43 Nr. 1, Nr. 4 oder Nr. 5 WEG im Erkennt­nis- und Voll­stre­ckungs­ver­fah­ren zu füh­ren. Wie weit die Ver­tre­tungs­macht des Ver­wal­ters reicht, ist aller­dings umstrit­ten.

Im Aus­gangs­punkt besteht Einig­keit dar­über, dass der Ver­wal­ter in Beschluss­an­fech­tungs­ver­fah­ren bestimm­te Pro­zess­hand­lun­gen für die beklag­ten Woh­nungs­ei­gen­tü­mer vor­neh­men darf. Dies zieht die Revi­si­on ver­geb­lich in Zwei­fel. Zwar ist der Ver­wal­ter nach dem all­ge­mei­nen Ein­gangs­satz des § 27 Abs. 2 WEG nur berech­tigt, "im Namen aller Woh­nungs­ei­gen­tü­mer und mit Wir­kung für und gegen sie" tätig zu wer­den. Aus der spe­zi­el­len Bestim­mung des § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG ergibt sich aber, dass er unter ande­rem auch zu der Füh­rung eines gegen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gerich­te­ten Rechts­streits gemäß § 43 Nr. 1 und Nr. 4 WEG berech­tigt ist. Bei den in die­sen Nor­men gere­gel­ten Bin­nen­strei­tig­kei­ten kön­nen not­wen­di­ger­wei­se nicht alle Woh­nungs­ei­gen­tü­mer durch den Ver­wal­ter ver­tre­ten wer­den, son­dern nur die beklag­ten Woh­nungs­ei­gen­tü­mer mit Aus­nah­me der kla­gen­den Par­tei. Dar­auf, dass der Ver­wal­ter ins­be­son­de­re bei Beschluss­an­fech­tungs­kla­gen zu der Ver­tre­tung (nur) des beklag­ten Teils der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer befugt ist, hat der Gesetz­ge­ber bei der am 1.07.2007 in Kraft getre­te­nen Neu­fas­sung des § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG aus­drück­lich hin­ge­wie­sen 1; davon geht auch der Bun­des­ge­richts­hof in stän­di­ger Recht­spre­chung aus, wenn­gleich er sich bis­lang nicht mit den Vor­aus­set­zun­gen der Ver­tre­tungs­macht im Ein­zel­nen befas­sen muss­te 2.

Ob der Ver­wal­ter inso­weit gene­rell ver­tre­tungs­be­fugt ist, oder ob er nur zur Abwen­dung eines Rechts­nach­teils han­deln darf, ist eben­so umstrit­ten wie die Fra­ge, ob er einen Rechts­an­walt man­da­tie­ren darf.

Teil­wei­se wird ver­tre­ten, die Norm ermäch­ti­ge den Ver­wal­ter nicht gene­rell zu der Füh­rung sol­cher Pas­siv­pro­zes­se. Nur dann, wenn es kon­kret zur Abwen­dung eines Rechts­nach­teils erfor­der­lich sei, dür­fe er für die beklag­ten Woh­nungs­ei­gen­tü­mer han­deln. Sobald er die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, wie in § 27 Abs. 1 Nr. 7 WEG vor­ge­schrie­ben, über die Anhän­gig­keit eines Rechts­streits gemäß § 43 Nr. 1, Nr. 4 oder Nr. 5 WEG unter­rich­tet habe, sei sei­ne Pro­zess­füh­rung durch Vor­nah­me von Pro­zess­hand­lun­gen in der Regel nicht mehr erfor­der­lich. Die beklag­ten Woh­nungs­ei­gen­tü­mer sei­en selbst pro­zess­fä­hig und könn­ten die zur Abwen­dung von Rechts­nach­tei­len not­wen­di­gen Maß­nah­men ihrer­seits tref­fen. Der Ver­wal­ter dür­fe zwar die Ver­tei­di­gungs­be­reit­schaft anzei­gen, müs­se dann aber einen Frist­ver­län­ge­rungs­an­trag stel­len und eine Wil­lens­bil­dung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer her­bei­füh­ren. Eine umfas­sen­de Ver­tre­tung nur eines Teils der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer sei mit sei­ner Neu­tra­li­täts­pflicht unver­ein­bar 3.

Nach der über­wie­gen­den Ansicht, der das Beru­fungs­ge­richt folgt, begrün­det § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG dage­gen eine gene­rel­le gesetz­li­che Ver­tre­tungs­be­fug­nis hin­sicht­lich der in der Norm genann­ten Pas­siv­pro­zes­se; auch nach Erhe­bung einer Beschluss­an­fech­tungs­kla­ge (§ 43 Nr. 4 WEG) sei der Ver­wal­ter ermäch­tigt, die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer umfas­send zu ver­tre­ten und einen Rechts­an­walt zu beauf­tra­gen 4. Für die in § 27 Abs. 3 Nr. 2 WEG gere­gel­te Befug­nis des Ver­wal­ters zur Ver­tre­tung der Gemein­schaft, wenn die­se in Rechts­strei­tig­kei­ten gemäß § 43 Nr. 2 und Nr. 5 WEG Beklag­te ist, hat sich der Bun­des­ge­richts­hof die­ser Sicht­wei­se bereits ange­schlos­sen 5.

Die letz­te­re Ansicht trifft auch für die in § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG gere­gel­te Ver­tre­tung der beklag­ten Woh­nungs­ei­gen­tü­mer in Rechts­strei­tig­kei­ten gemäß § 43 Nr. 1, Nr. 4 und Nr. 5 WEG zu.

Der Wort­laut der Norm kann ohne wei­te­res so ver­stan­den wer­den, dass eine Ver­tre­tungs­be­fug­nis zwar für all­ge­mei­ne Maß­nah­men (nur) dann besteht, wenn die­se zur Wah­rung einer Frist oder zur Abwen­dung eines sons­ti­gen Rechts­nach­teils erfor­der­lich sind. Soweit es aber um die Ver­tre­tung der beklag­ten Woh­nungs­ei­gen­tü­mer in den auf­ge­führ­ten Rechts­strei­tig­kei­ten geht, kommt dem Tat­be­stands­merk­mal "zur Wah­rung einer Frist oder zur Abwen­dung eines sons­ti­gen Rechts­nach­teils erfor­der­lich" in § 27 Abs. 2 Nr. 2 Halb­satz 1 WEG kei­ne eigen­stän­di­ge Bedeu­tung zu. Das Gesetz defi­niert in dem zwei­ten Halb­satz des § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG, der durch das Wort "ins­be­son­de­re" ein­ge­lei­tet wird, die Ver­tre­tung der beklag­ten Woh­nungs­ei­gen­tü­mer in den genann­ten Ver­fah­ren als Fall der zur Abwen­dung sons­ti­ger Rechts­nach­tei­le erfor­der­li­chen Maß­nah­men 6. Dem ent­spricht es, dass der Ver­wal­ter berech­tigt ist, einen sol­chen Rechts­streit "zu füh­ren". Darf er die beklag­ten Woh­nungs­ei­gen­tü­mer umfas­send ver­tre­ten, darf er auch einen Rechts­an­walt beauf­tra­gen. Die sys­te­ma­ti­sche Aus­le­gung bestä­tigt dies, weil der Ver­wal­ter in Rechts­strei­tig­kei­ten gemäß § 43 Nr. 1, Nr. 4 und Nr. 5 WEG auch befugt ist, eine Streit­wert­ver­ein­ba­rung mit einem Rechts­an­walt zu tref­fen (§ 27 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Es wäre unver­ständ­lich, wenn er zwar eine Streit­wert­ver­ein­ba­rung tref­fen, nicht aber das dazu­ge­hö­ri­ge Man­dat ertei­len dürf­te.

Die­se Sicht­wei­se ent­spricht der erklär­ten Absicht des Gesetz­ge­bers. Gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 4 WEG in der bis zum 30.06.2007 gel­ten­den Fas­sung erstreck­te sich die Ver­tre­tungs­be­fug­nis des Ver­wal­ters auf Maß­nah­men, "die zur Wah­rung einer Frist oder zur Abwen­dung eines sons­ti­gen Rechts­nach­teils erfor­der­lich sind". Mit der Neu­fas­sung der Norm – nun­mehr in § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG – woll­te der Gesetz­ge­ber gera­de im Hin­blick auf Bin­nen­strei­tig­kei­ten klar­stel­len, dass der Ver­wal­ter in einem Pas­siv­pro­zess zu der Ver­tre­tung der (übri­gen) Woh­nungs­ei­gen­tü­mer im Erkennt­nis- und Voll­stre­ckungs­ver­fah­ren ermäch­tigt ist 7. Gemeint ist damit die unein­ge­schränk­te Ver­tre­tung; denn mit der Ein­füh­rung von § 27 Abs. 2 Nr. 4 WEG soll­te vor allem erreicht wer­den, dass der Ver­wal­ter in Beschluss­an­fech­tungs­ver­fah­ren nicht nur einen Rechts­an­walt für die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer beauf­tra­gen, son­dern mit die­sem – wegen des unter Umstän­den rela­tiv nied­ri­gen Streit­werts gemäß § 49 a GKG – auch eine ange­mes­se­ne Ver­gü­tung ver­ein­ba­ren darf 8. Der Bun­des­ge­richts­hof hat – auch mit Blick auf die Rege­lun­gen in § 45 Abs. 1 WEG und § 50 WEG – bereits dar­auf hin­ge­wie­sen, dass der Gesetz­ge­ber das Beschluss­an­fech­tungs­ver­fah­ren auf die­se Wei­se einem Ver­bands­pro­zess ange­nä­hert hat 9.

Die­ses Ergeb­nis ent­spricht gera­de bei grö­ße­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaf­ten einem prak­ti­schen Bedürf­nis. Mit der Neu­tra­li­täts­pflicht des Ver­wal­ters steht dies schon des­halb nicht im Wider­spruch, weil es zu des­sen Pflich­ten gehört, mehr­heit­lich gefass­te Beschlüs­se auch gegen den erklär­ten Wil­len der Min­der­heit umzu­set­zen (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG). Im Außen­ver­hält­nis muss die Reich­wei­te der pro­zes­sua­len Ver­tre­tungs­be­fug­nis aus Grün­den der Rechts­si­cher­heit klar umris­sen sein und darf nicht von unbe­stimm­ten Rechts­be­grif­fen abhän­gen. Im Innen­ver­hält­nis neh­men die in § 27 WEG gere­gel­ten Befug­nis­se des Ver­wal­ters den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern jedoch nicht ihre Ent­schei­dungs­macht und ihre gemein­schaft­li­che Geschäfts­füh­rungs­be­fug­nis 10; die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer sind des­halb nicht gehin­dert, die Ein­be­ru­fung einer Eigen­tü­mer­ver­samm­lung zu ver­lan­gen und dem Ver­wal­ter Wei­sun­gen zu ertei­len. Zudem kön­nen ein­zel­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer (für sich) selbst auf­tre­ten oder einen eige­nen Pro­zess­be­voll­mäch­tig­ten bestel­len (zu den Kos­ten­fol­gen sie­he aller­dings § 50 WEG 11). Ob die Ver­tre­tungs­macht des Ver­wal­ters auch dann besteht, wenn er als Zustel­lungs­ver­tre­ter aus­ge­schlos­sen ist (§ 45 Abs. 1 WEG) 12, bedarf kei­ner Ent­schei­dung.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 5. Juli 2013 – V ZR 241/​12

  1. Beschluss­emp­feh­lung und Bericht des Rechts­aus­schus­ses BT-Drucks. 16/​3843, S. 27[]
  2. vgl. BGH, Beschlüs­se vom 27.09.2007 – V ZB 83/​07, NJW 2007, 3492 Rn. 6; vom 14.05.2009 – V ZB 172/​08, NJW 2009, 2135 Rn. 11; vom 16.07.2009 – V ZB 11/​09, NJW 2009, 3168 Rn. 16; vom 15.09.2011 – V ZB 39/​11, NJW 2011, 3723 Rn. 5; Urteil vom 09.03.2012 – V ZR 170/​11, NJW 2012, 2040 Rn. 10[]
  3. Mer­le in Bär­mann, WEG, 12. Aufl., § 27 Rn. 144 ff.; Palandt/​Bassenge, BGB, 72. Aufl., § 27 Rn. 15; Timme/​Knop, WEG, § 27 Rn. 174, 180; Gembal­la, ZWE 2009, 386 f.; ders., ZMR 2011, 525 ff.[]
  4. LG Düs­sel­dorf, ZWE 2012, 44 f.; LG Karls­ru­he, ZWE 2010, 377 f.; AG Hei­del­berg, ZWE 2009, 266, 267 ff.; Hei­ne­mann in Jen­ni­ßen, WEG, 3. Aufl., § 27 Rn. 74; Riecke/​Schmidt/​Abramenko, WEG, 3. Aufl., § 27 Rn. 48; Spielbauer/​Then, WEG, 2. Aufl., § 27 Rn. 24; Gott­schalg, ZWE 2009, 114, 115 ff.; Moos­hei­mer, ZMR 2009, 809, 814; Mül­ler, ZWE 2008, 226 ff.; Schmid ZWE 2010, 305, 306; ders., ZWE 2012, 168 f.[]
  5. BGH, Beschluss vom 22.09.2011 – I ZB 61/​10, NJW-RR 2012, 460 Rn. 23[]
  6. eben­so für den inso­weit gleich­lau­ten­den § 27 Abs. 3 Nr. 2 WEG: BGH, Beschluss vom 22.09.2011 – I ZB 61/​10, NJW-RR 2012, 460 Rn. 23[]
  7. BT-Drucks. 16/​887, S. 70[]
  8. BT-Drucks. 16/​887, S. 77[]
  9. BGH, Beschlüs­se vom 14.05.2009 – V ZB 172/​08, NJW 2009, 2135 Rn. 11 und vom 15.09.2011 – V ZB 39/​11, NJW 2011, 3723 Rn. 5[]
  10. Mer­le in Bär­mann, aaO, § 27 Rn. 5[]
  11. näher BGH, Beschluss vom 16.07.2009 – V ZB 11/​09, NJW 2009, 3168 f.[]
  12. dazu näher BGH, Urteil vom 09.03.2012 – V ZR 170/​11, ZWE 2012, 257 f.[]