Vertretungsbefugnis des WEG-Verwalter in einer Beschlussanfechtungsklage

Nach Erhebung einer Beschlussanfechtungsklage (§ 43 Nr. 4 WEG) kann der Verwalter die beklagten Wohnungseigentümer aufgrund der gesetzlichen Vertretungsmacht gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG im Außenverhältnis umfassend vertreten und einen Rechtsanwalt beauftragen.

Vertretungsbefugnis des WEG-Verwalter in einer Beschlussanfechtungsklage

Haben die beklagten Wohnungseigentümer der Verwalterin keine rechtsgeschäftliche Vollmacht zur Mandatierung eines Rechtsanwalts erteilt, kann diese nur aufgrund ihrer gesetzlichen Vertretungsbefugnis gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG gehandelt haben. Hiernach ist der Verwalter berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind, insbesondere einen gegen die Wohnungseigentümer gerichteten Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 1, Nr. 4 oder Nr. 5 WEG im Erkenntnis- und Vollstreckungsverfahren zu führen. Wie weit die Vertretungsmacht des Verwalters reicht, ist allerdings umstritten.

Im Ausgangspunkt besteht Einigkeit darüber, dass der Verwalter in Beschlussanfechtungsverfahren bestimmte Prozesshandlungen für die beklagten Wohnungseigentümer vornehmen darf. Dies zieht die Revision vergeblich in Zweifel. Zwar ist der Verwalter nach dem allgemeinen Eingangssatz des § 27 Abs. 2 WEG nur berechtigt, „im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie“ tätig zu werden. Aus der speziellen Bestimmung des § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG ergibt sich aber, dass er unter anderem auch zu der Führung eines gegen die Wohnungseigentümer gerichteten Rechtsstreits gemäß § 43 Nr. 1 und Nr. 4 WEG berechtigt ist. Bei den in diesen Normen geregelten Binnenstreitigkeiten können notwendigerweise nicht alle Wohnungseigentümer durch den Verwalter vertreten werden, sondern nur die beklagten Wohnungseigentümer mit Ausnahme der klagenden Partei. Darauf, dass der Verwalter insbesondere bei Beschlussanfechtungsklagen zu der Vertretung (nur) des beklagten Teils der Wohnungseigentümer befugt ist, hat der Gesetzgeber bei der am 1.07.2007 in Kraft getretenen Neufassung des § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG ausdrücklich hingewiesen1; davon geht auch der Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung aus, wenngleich er sich bislang nicht mit den Voraussetzungen der Vertretungsmacht im Einzelnen befassen musste2.

Ob der Verwalter insoweit generell vertretungsbefugt ist, oder ob er nur zur Abwendung eines Rechtsnachteils handeln darf, ist ebenso umstritten wie die Frage, ob er einen Rechtsanwalt mandatieren darf.

Teilweise wird vertreten, die Norm ermächtige den Verwalter nicht generell zu der Führung solcher Passivprozesse. Nur dann, wenn es konkret zur Abwendung eines Rechtsnachteils erforderlich sei, dürfe er für die beklagten Wohnungseigentümer handeln. Sobald er die Wohnungseigentümer, wie in § 27 Abs. 1 Nr. 7 WEG vorgeschrieben, über die Anhängigkeit eines Rechtsstreits gemäß § 43 Nr. 1, Nr. 4 oder Nr. 5 WEG unterrichtet habe, sei seine Prozessführung durch Vornahme von Prozesshandlungen in der Regel nicht mehr erforderlich. Die beklagten Wohnungseigentümer seien selbst prozessfähig und könnten die zur Abwendung von Rechtsnachteilen notwendigen Maßnahmen ihrerseits treffen. Der Verwalter dürfe zwar die Verteidigungsbereitschaft anzeigen, müsse dann aber einen Fristverlängerungsantrag stellen und eine Willensbildung der Wohnungseigentümer herbeiführen. Eine umfassende Vertretung nur eines Teils der Wohnungseigentümer sei mit seiner Neutralitätspflicht unvereinbar3.

Nach der überwiegenden Ansicht, der das Berufungsgericht folgt, begründet § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG dagegen eine generelle gesetzliche Vertretungsbefugnis hinsichtlich der in der Norm genannten Passivprozesse; auch nach Erhebung einer Beschlussanfechtungsklage (§ 43 Nr. 4 WEG) sei der Verwalter ermächtigt, die übrigen Wohnungseigentümer umfassend zu vertreten und einen Rechtsanwalt zu beauftragen4. Für die in § 27 Abs. 3 Nr. 2 WEG geregelte Befugnis des Verwalters zur Vertretung der Gemeinschaft, wenn diese in Rechtsstreitigkeiten gemäß § 43 Nr. 2 und Nr. 5 WEG Beklagte ist, hat sich der Bundesgerichtshof dieser Sichtweise bereits angeschlossen5.

Die letztere Ansicht trifft auch für die in § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG geregelte Vertretung der beklagten Wohnungseigentümer in Rechtsstreitigkeiten gemäß § 43 Nr. 1, Nr. 4 und Nr. 5 WEG zu.

Der Wortlaut der Norm kann ohne weiteres so verstanden werden, dass eine Vertretungsbefugnis zwar für allgemeine Maßnahmen (nur) dann besteht, wenn diese zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind. Soweit es aber um die Vertretung der beklagten Wohnungseigentümer in den aufgeführten Rechtsstreitigkeiten geht, kommt dem Tatbestandsmerkmal „zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich“ in § 27 Abs. 2 Nr. 2 Halbsatz 1 WEG keine eigenständige Bedeutung zu. Das Gesetz definiert in dem zweiten Halbsatz des § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG, der durch das Wort „insbesondere“ eingeleitet wird, die Vertretung der beklagten Wohnungseigentümer in den genannten Verfahren als Fall der zur Abwendung sonstiger Rechtsnachteile erforderlichen Maßnahmen6. Dem entspricht es, dass der Verwalter berechtigt ist, einen solchen Rechtsstreit „zu führen“. Darf er die beklagten Wohnungseigentümer umfassend vertreten, darf er auch einen Rechtsanwalt beauftragen. Die systematische Auslegung bestätigt dies, weil der Verwalter in Rechtsstreitigkeiten gemäß § 43 Nr. 1, Nr. 4 und Nr. 5 WEG auch befugt ist, eine Streitwertvereinbarung mit einem Rechtsanwalt zu treffen (§ 27 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Es wäre unverständlich, wenn er zwar eine Streitwertvereinbarung treffen, nicht aber das dazugehörige Mandat erteilen dürfte.

Diese Sichtweise entspricht der erklärten Absicht des Gesetzgebers. Gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 4 WEG in der bis zum 30.06.2007 geltenden Fassung erstreckte sich die Vertretungsbefugnis des Verwalters auf Maßnahmen, „die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind“. Mit der Neufassung der Norm – nunmehr in § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG – wollte der Gesetzgeber gerade im Hinblick auf Binnenstreitigkeiten klarstellen, dass der Verwalter in einem Passivprozess zu der Vertretung der (übrigen) Wohnungseigentümer im Erkenntnis- und Vollstreckungsverfahren ermächtigt ist7. Gemeint ist damit die uneingeschränkte Vertretung; denn mit der Einführung von § 27 Abs. 2 Nr. 4 WEG sollte vor allem erreicht werden, dass der Verwalter in Beschlussanfechtungsverfahren nicht nur einen Rechtsanwalt für die übrigen Wohnungseigentümer beauftragen, sondern mit diesem – wegen des unter Umständen relativ niedrigen Streitwerts gemäß § 49 a GKG – auch eine angemessene Vergütung vereinbaren darf8. Der Bundesgerichtshof hat – auch mit Blick auf die Regelungen in § 45 Abs. 1 WEG und § 50 WEG – bereits darauf hingewiesen, dass der Gesetzgeber das Beschlussanfechtungsverfahren auf diese Weise einem Verbandsprozess angenähert hat9.

Dieses Ergebnis entspricht gerade bei größeren Wohnungseigentümergemeinschaften einem praktischen Bedürfnis. Mit der Neutralitätspflicht des Verwalters steht dies schon deshalb nicht im Widerspruch, weil es zu dessen Pflichten gehört, mehrheitlich gefasste Beschlüsse auch gegen den erklärten Willen der Minderheit umzusetzen (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG). Im Außenverhältnis muss die Reichweite der prozessualen Vertretungsbefugnis aus Gründen der Rechtssicherheit klar umrissen sein und darf nicht von unbestimmten Rechtsbegriffen abhängen. Im Innenverhältnis nehmen die in § 27 WEG geregelten Befugnisse des Verwalters den Wohnungseigentümern jedoch nicht ihre Entscheidungsmacht und ihre gemeinschaftliche Geschäftsführungsbefugnis10; die Wohnungseigentümer sind deshalb nicht gehindert, die Einberufung einer Eigentümerversammlung zu verlangen und dem Verwalter Weisungen zu erteilen. Zudem können einzelne Wohnungseigentümer (für sich) selbst auftreten oder einen eigenen Prozessbevollmächtigten bestellen (zu den Kostenfolgen siehe allerdings § 50 WEG11). Ob die Vertretungsmacht des Verwalters auch dann besteht, wenn er als Zustellungsvertreter ausgeschlossen ist (§ 45 Abs. 1 WEG)12, bedarf keiner Entscheidung.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 5. Juli 2013 – V ZR 241/12

  1. Beschlussempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses BT-Drucks. 16/3843, S. 27[]
  2. vgl. BGH, Beschlüsse vom 27.09.2007 – V ZB 83/07, NJW 2007, 3492 Rn. 6; vom 14.05.2009 – V ZB 172/08, NJW 2009, 2135 Rn. 11; vom 16.07.2009 – V ZB 11/09, NJW 2009, 3168 Rn. 16; vom 15.09.2011 – V ZB 39/11, NJW 2011, 3723 Rn. 5; Urteil vom 09.03.2012 – V ZR 170/11, NJW 2012, 2040 Rn. 10[]
  3. Merle in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 27 Rn. 144 ff.; Palandt/Bassenge, BGB, 72. Aufl., § 27 Rn. 15; Timme/Knop, WEG, § 27 Rn. 174, 180; Gemballa, ZWE 2009, 386 f.; ders., ZMR 2011, 525 ff.[]
  4. LG Düsseldorf, ZWE 2012, 44 f.; LG Karlsruhe, ZWE 2010, 377 f.; AG Heidelberg, ZWE 2009, 266, 267 ff.; Heinemann in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 27 Rn. 74; Riecke/Schmidt/Abramenko, WEG, 3. Aufl., § 27 Rn. 48; Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 27 Rn. 24; Gottschalg, ZWE 2009, 114, 115 ff.; Moosheimer, ZMR 2009, 809, 814; Müller, ZWE 2008, 226 ff.; Schmid ZWE 2010, 305, 306; ders., ZWE 2012, 168 f.[]
  5. BGH, Beschluss vom 22.09.2011 – I ZB 61/10, NJW-RR 2012, 460 Rn. 23[]
  6. ebenso für den insoweit gleichlautenden § 27 Abs. 3 Nr. 2 WEG: BGH, Beschluss vom 22.09.2011 – I ZB 61/10, NJW-RR 2012, 460 Rn. 23[]
  7. BT-Drucks. 16/887, S. 70[]
  8. BT-Drucks. 16/887, S. 77[]
  9. BGH, Beschlüsse vom 14.05.2009 – V ZB 172/08, NJW 2009, 2135 Rn. 11 und vom 15.09.2011 – V ZB 39/11, NJW 2011, 3723 Rn. 5[]
  10. Merle in Bärmann, aaO, § 27 Rn. 5[]
  11. näher BGH, Beschluss vom 16.07.2009 – V ZB 11/09, NJW 2009, 3168 f.[]
  12. dazu näher BGH, Urteil vom 09.03.2012 – V ZR 170/11, ZWE 2012, 257 f.[]

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