Ver­walter­leis­tun­gen in der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung – und das Wirt­schaft­lich­keits­ge­bot

Mit den Anfor­de­run­gen an die Dar­le­gung eines Ver­sto­ßes des Ver­mie­ters gegen das Wirt­schaft­lich­keits­ge­bot bei der Ver­ga­be von Ver­walter­leis­tun­gen hat­te sich aktu­ell der Bun­des­ge­richts­hof zu befas­sen:

Ver­walter­leis­tun­gen in der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung – und das Wirt­schaft­lich­keits­ge­bot

Im hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall eines Miet­ver­tra­ges über Gewer­be­flä­chen in einem SB-Markt war in Über­ein­stim­mung mit dem in die­ser Sache ergan­ge­nen Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs vom 24.02.20101 von der grund­sätz­li­chen Umla­ge­fä­hig­keit der Ver­wal­tungs­kos­ten aus­zu­ge­hen. Dem­nach ist die Mie­te­rin grund­sätz­lich ver­pflich­tet, die Kos­ten in der ange­fal­le­nen Höhe zu tra­gen2.

Gegen die Umle­gung über­höh­ter oder nicht erfor­der­li­cher Kos­ten ist der Mie­ter durch das all­ge­mei­ne Wirt­schaft­lich­keits­ge­bot geschützt. Die­ses bezeich­net die auf Treu und Glau­ben beru­hen­de ver­trag­li­che Neben­pflicht des Ver­mie­ters, den Mie­ter nur mit Neben­kos­ten zu belas­ten, die erfor­der­lich und ange­mes­sen sind3. Nur sol­che Kos­ten darf der Ver­mie­ter in Ansatz brin­gen. Für die Wohn­raum­mie­te ist die­se Ver­pflich­tung in § 556 Abs. 3 Satz 1 Halb­satz 2 BGB nie­der­ge­legt. Sie gilt gemäß § 242 BGB auch für die Geschäfts­raum­mie­te. Auch der Ver­mie­ter von Geschäfts­räu­men darf nach Treu und Glau­ben nur sol­che Kos­ten auf den Mie­ter umle­gen, die dem Wirt­schaft­lich­keits­ge­bot genü­gen4.

Ver­an­lasst der Ver­mie­ter den Anfall über­höh­ter Kos­ten, so ver­letzt er die aus dem Wirt­schaft­lich­keits­ge­bot fol­gen­de ver­trag­li­che Neben­pflicht und ist inso­weit zur Frei­hal­tung des Mie­ters ver­pflich­tet5.

Den Ver­mie­ter trifft dem­entspre­chend die Dar­le­gungs- und Beweis­last ledig­lich dafür, dass die umge­leg­ten Kos­ten ange­fal­len und von der ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­rung abge­deckt sind. Dem­ge­gen­über folgt aus der Ein­ord­nung des Wirt­schaft­lich­keits­ge­bots als ver­trag­li­che Neben­pflicht, deren Ver­let­zung einen Scha­dens­er­satz­an­spruch nach § 280 Abs. 1 i.V.m. § 241 Abs. 2 BGB aus­löst, dass die Dar­le­gungs- und Beweis­last inso­weit den Mie­ter trifft6. Grund­sätz­lich trägt der Ver­mie­ter inso­weit auch kei­ne sekun­dä­re Dar­le­gungs­last, die ihn zur nähe­ren Dar­le­gung der für die Wirt­schaft­lich­keit erheb­li­chen Tat­sa­chen, etwa eines Preis­ver­gleichs, ver­pflich­ten wür­de7. Die Beur­tei­lung der Ange­mes­sen­heit von Ver­wal­tungs­kos­ten, von denen sich der Mie­ter durch Ein­sicht­nah­me in die Abrech­nungs­un­ter­la­gen Kennt­nis ver­schaf­fen kann, ist dem Mie­ter eben­so mög­lich wie dem Ver­mie­ter. Für eine sekun­dä­re Dar­le­gungs­last des Ver­mie­ters fehlt somit die Recht­fer­ti­gung.

Die Wür­di­gung des Vor­brin­gens zur feh­len­den Ange­mes­sen­heit oder Erfor­der­lich­keit der abge­rech­ne­ten Kos­ten liegt vor­nehm­lich in der Ver­ant­wor­tung des Tatrich­ters. Dabei dür­fen einer­seits die Anfor­de­run­gen an die dem Mie­ter oblie­gen­de Dar­le­gung der Umstän­de, die für einen Ver­stoß gegen das Wirt­schaft­lich­keits­ge­bot spre­chen, nicht über­spannt wer­den8. Ins­be­son­de­re dür­fen die Anfor­de­run­gen an die Dar­le­gung nicht so weit gehen, dass sie das Gericht von der Rich­tig­keit der behaup­te­ten Tat­sa­che bereits über­zeu­gen müs­sen. Auf der ande­ren Sei­te genügt es für die Dar­le­gung einer Neben­pflicht­ver­let­zung des Ver­mie­ters noch nicht, wenn der Mie­ter die Ange­mes­sen­heit und Üblich­keit der Kos­ten nur bestrei­tet oder ledig­lich pau­schal behaup­tet, dass die betref­fen­den Leis­tun­gen zu über­höh­ten Prei­sen beschafft wor­den sei­en. Viel­mehr ist von ihm die Dar­le­gung zu erwar­ten, dass gleich­wer­ti­ge Leis­tun­gen nach den ört­li­chen Gege­ben­hei­ten zu einem deut­lich gerin­ge­ren Preis zu beschaf­fen gewe­sen wären. Nur dann kann dem Ver­mie­ter, dem bei der Aus­wahl sei­ner Ver­trags­part­ner ein Ermes­sens­spiel­raum zuzu­ge­ste­hen ist, eine Pflicht­ver­let­zung vor­ge­wor­fen wer­den.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 17. Dezem­ber 2014 – XII ZR 170/​13

  1. BGH, Urteil vom 24.02.2010 – XII ZR 69/​08 NZM 2010, 279
  2. vgl. BGH Urteil vom 07.11.2012 – VIII ZR 119/​12 NJW 2013, 597 Rn. 11
  3. vgl. BGH Urteil vom 28.11.2007 – VIII ZR 243/​06 NJW 2008, 440 Rn. 14
  4. BGH, Urteil vom 13.10.2010 XII ZR 129/​09 NJW 2010, 3647 Rn. 17 f. mwN
  5. BGH, Urtei­le BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 11; vom 04.05.2011 XII ZR 112/​09 GuT 2011, 48 Rn.19; und vom 03.08.2011 XII ZR 205/​09 NJW 2012, 54 Rn. 14; BGH Urteil vom 28.11.2007 – VIII ZR 243/​06 NJW 2008, 440 Rn. 14
  6. BGH Urteil vom 06.07.2011 – VIII ZR 340/​10 NJW 2011, 3028 Rn. 16
  7. BGH Urteil vom 06.07.2011 – VIII ZR 340/​10 NJW 2011, 3028 Rn. 21
  8. vgl. Mil­ger NZM 2012, 657