Verwalterleistungen in der Betriebskostenabrechnung – und das Wirtschaftlichkeitsgebot

Mit den Anforderungen an die Darlegung eines Verstoßes des Vermieters gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot bei der Vergabe von Verwalterleistungen hatte sich aktuell der Bundesgerichtshof zu befassen:

Verwalterleistungen in der Betriebskostenabrechnung – und das Wirtschaftlichkeitsgebot

Im hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall eines Mietvertrages über Gewerbeflächen in einem SB-Markt war in Übereinstimmung mit dem in dieser Sache ergangenen Urteil des Bundesgerichtshofs vom 24.02.20101 von der grundsätzlichen Umlagefähigkeit der Verwaltungskosten auszugehen. Demnach ist die Mieterin grundsätzlich verpflichtet, die Kosten in der angefallenen Höhe zu tragen2.

Gegen die Umlegung überhöhter oder nicht erforderlicher Kosten ist der Mieter durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot geschützt. Dieses bezeichnet die auf Treu und Glauben beruhende vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, den Mieter nur mit Nebenkosten zu belasten, die erforderlich und angemessen sind3. Nur solche Kosten darf der Vermieter in Ansatz bringen. Für die Wohnraummiete ist diese Verpflichtung in § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 2 BGB niedergelegt. Sie gilt gemäß § 242 BGB auch für die Geschäftsraummiete. Auch der Vermieter von Geschäftsräumen darf nach Treu und Glauben nur solche Kosten auf den Mieter umlegen, die dem Wirtschaftlichkeitsgebot genügen4.

Veranlasst der Vermieter den Anfall überhöhter Kosten, so verletzt er die aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot folgende vertragliche Nebenpflicht und ist insoweit zur Freihaltung des Mieters verpflichtet5.

Den Vermieter trifft dementsprechend die Darlegungs- und Beweislast lediglich dafür, dass die umgelegten Kosten angefallen und von der vertraglichen Vereinbarung abgedeckt sind. Demgegenüber folgt aus der Einordnung des Wirtschaftlichkeitsgebots als vertragliche Nebenpflicht, deren Verletzung einen Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 i.V.m. § 241 Abs. 2 BGB auslöst, dass die Darlegungs- und Beweislast insoweit den Mieter trifft6. Grundsätzlich trägt der Vermieter insoweit auch keine sekundäre Darlegungslast, die ihn zur näheren Darlegung der für die Wirtschaftlichkeit erheblichen Tatsachen, etwa eines Preisvergleichs, verpflichten würde7. Die Beurteilung der Angemessenheit von Verwaltungskosten, von denen sich der Mieter durch Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen Kenntnis verschaffen kann, ist dem Mieter ebenso möglich wie dem Vermieter. Für eine sekundäre Darlegungslast des Vermieters fehlt somit die Rechtfertigung.

Die Würdigung des Vorbringens zur fehlenden Angemessenheit oder Erforderlichkeit der abgerechneten Kosten liegt vornehmlich in der Verantwortung des Tatrichters. Dabei dürfen einerseits die Anforderungen an die dem Mieter obliegende Darlegung der Umstände, die für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot sprechen, nicht überspannt werden8. Insbesondere dürfen die Anforderungen an die Darlegung nicht so weit gehen, dass sie das Gericht von der Richtigkeit der behaupteten Tatsache bereits überzeugen müssen. Auf der anderen Seite genügt es für die Darlegung einer Nebenpflichtverletzung des Vermieters noch nicht, wenn der Mieter die Angemessenheit und Üblichkeit der Kosten nur bestreitet oder lediglich pauschal behauptet, dass die betreffenden Leistungen zu überhöhten Preisen beschafft worden seien. Vielmehr ist von ihm die Darlegung zu erwarten, dass gleichwertige Leistungen nach den örtlichen Gegebenheiten zu einem deutlich geringeren Preis zu beschaffen gewesen wären. Nur dann kann dem Vermieter, dem bei der Auswahl seiner Vertragspartner ein Ermessensspielraum zuzugestehen ist, eine Pflichtverletzung vorgeworfen werden.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 17. Dezember 2014 – XII ZR 170/13

  1. BGH, Urteil vom 24.02.2010 – XII ZR 69/08 NZM 2010, 279 []
  2. vgl. BGH Urteil vom 07.11.2012 – VIII ZR 119/12 NJW 2013, 597 Rn. 11 []
  3. vgl. BGH Urteil vom 28.11.2007 – VIII ZR 243/06 NJW 2008, 440 Rn. 14 []
  4. BGH, Urteil vom 13.10.2010 XII ZR 129/09 NJW 2010, 3647 Rn. 17 f. mwN []
  5. BGH, Urteile BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 11; vom 04.05.2011 XII ZR 112/09 GuT 2011, 48 Rn.19; und vom 03.08.2011 XII ZR 205/09 NJW 2012, 54 Rn. 14; BGH Urteil vom 28.11.2007 – VIII ZR 243/06 NJW 2008, 440 Rn. 14 []
  6. BGH Urteil vom 06.07.2011 – VIII ZR 340/10 NJW 2011, 3028 Rn. 16 []
  7. BGH Urteil vom 06.07.2011 – VIII ZR 340/10 NJW 2011, 3028 Rn. 21 []
  8. vgl. Milger NZM 2012, 657 []