Ver­wal­ter­zu­stim­mung zum Woh­nungs­ver­kauf – und der Ablauf der Ver­wal­ter­be­stel­lung

Die Zustim­mung des Ver­wal­ters zu der Ver­äu­ße­rung von Woh­nungs­ei­gen­tum nach § 12 Abs. 1, 3 WEG bleibt auch dann wirk­sam, wenn die Bestel­lung des Ver­wal­ters vor dem in § 878 BGB genann­ten Zeit­punkt endet. Im Grund­buch­ver­fah­ren ist grund­sätz­lich nicht zu prü­fen, ob der Ver­wal­ter, des­sen Zustim­mung zur Ver­äu­ße­rung nach § 12 WEG in der Form des § 29 Abs. 1 GBO dem Grund­buch­amt vor­liegt, auch noch in dem Zeit­punkt zum Ver­wal­ter bestellt war, in dem der Umschrei­bungs­an­trag ein­ge­reicht wor­den ist.

Ver­wal­ter­zu­stim­mung zum Woh­nungs­ver­kauf – und der Ablauf der Ver­wal­ter­be­stel­lung

Das Grund­buch­amt muss ein im Grund­buch ein­ge­tra­ge­nes Zustim­mungs­er­for­der­nis nach § 12 Abs. 1 WEG von Amts wegen beach­ten, weil die Ver­äu­ße­rung nach § 12 Abs. 3 WEG unwirk­sam ist, solan­ge die erfor­der­li­che Zustim­mung nicht erteilt wor­den ist 1. Ist die Zustim­mung – wie hier – von dem Ver­wal­ter zu erklä­ren, so sind die Zustim­mungs­er­klä­rung in der Form des § 29 GBO sowie die Ver­walt­er­ei­gen­schaft des­je­ni­gen, der die Erklä­rung abge­ge­ben hat, gemäß § 26 Abs. 3 WEG nach­zu­wei­sen 2. Die­se Nach­wei­se sind hier erbracht wor­den.

Aller­dings ist strei­tig, ob eine von dem Ver­wal­ter erklär­te Zustim­mung über die Zeit sei­ner Bestel­lung hin­aus wirkt und daher auch ein erst nach die­sem Zeit­punkt voll­zo­ge­nes ding­li­ches Geschäft gemäß § 12 Abs. 3 Satz 1 WEG wirk­sam wird.

Dies wird teil­wei­se mit der Begrün­dung ver­neint, die Wirk­sam­keit einer Ein­wil­li­gung set­ze vor­aus, dass der Zustim­men­de noch in dem für das Wirk­sam­wer­den des ding­li­chen Geschäfts maß­geb­li­chen Zeit­punkt Inha­ber der durch das Zustim­mungs­er­for­der­nis geschütz­ten Rechts­po­si­ti­on sei 3. Die Berech­ti­gung zur Ertei­lung einer nach § 12 WEG erfor­der­li­chen Zustim­mung müs­se des­halb gemäß § 878 BGB noch in dem Zeit­punkt vor­lie­gen, in wel­chem die Eini­gung nach §§ 925, 873 BGB für den Ver­äu­ße­rer bin­dend gewor­den und der Antrag auf Umschrei­bung des Eigen­tums bei dem Grund­buch­amt ein­ge­reicht wor­den sei 4. Dies soll auch für die von dem bis­he­ri­gen Ver­wal­ter zu der Ver­äu­ße­rung erteil­te Zustim­mung gel­ten; die­se wer­de grund­sätz­lich gegen­stands­los, wenn der Ver­wal­ter nicht mehr im Amt sei 5.

Nach ande­rer Auf­fas­sung bleibt die von einem Ver­wal­ter erklär­te Zustim­mung wirk­sam, wenn die­ser im Zeit­punkt des Zugangs bei den Ver­trags­par­tei­en zur Erklä­rung der Zustim­mung berech­tigt gewe­sen und das schuld­recht­li­che Geschäft wirk­sam gewor­den ist; ob er auch noch in dem in § 878 BGB bestimm­ten Zeit­punkt zum Ver­wal­ter bestellt gewe­sen sei, soll dage­gen uner­heb­lich sein 6.

Begrün­det wird dies über­wie­gend damit, dass ein Zustim­mungs­vor­be­halt nach § 12 Abs. 1 WEG nicht die Ver­fü­gungs­be­fug­nis des Ver­äu­ße­rers ein­schrän­ke, son­dern eine Beschrän­kung des Inhalts des Woh­nungs­ei­gen­tums dar­stel­le. Mit dem Zugang der Zustim­mung, die nur ein­heit­lich für das schuld­recht­li­che und das ding­li­che Geschäft erklärt wer­den kön­ne, fal­le die­se Beschrän­kung für die Ver­äu­ße­rung weg. Die Zustim­mung wer­de mit Zugang der Erklä­rung gegen­über den Ver­trags­par­tei­en oder dem von ihnen bevoll­mäch­tig­ten Notar wirk­sam und unwi­der­ruf­lich. Ein nach­träg­li­cher Weg­fall der Zustim­mungs­be­rech­ti­gung scha­de nicht, weil die Ver­äu­ße­rungs­be­schrän­kung nach § 12 WEG kei­ne Ver­fü­gungs­be­schrän­kung im Sin­ne von § 137 BGB sei und dem­zu­fol­ge auch § 878 BGB nicht ange­wen­det wer­den kön­ne 7.

Zum Teil wird die Been­di­gung des Amts des Ver­wal­ters nach Erklä­rung der Zustim­mung gegen­über den Ver­trags­par­tei­en des­halb als unbe­acht­lich ange­se­hen, weil die­ser nicht selbst Zustim­mungs­be­rech­tig­ter sei, son­dern für die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer han­de­le. Die von dem Ver­wal­ter in Aus­übung sei­nes Amts als Treu­hän­der in mit­tel­ba­rer Stell­ver­tre­tung für die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer erklär­te Zustim­mung blei­be nach den für die Ver­tre­tung gel­ten­den Grund­sät­zen auch dann wirk­sam, wenn des­sen Ver­tre­tungs­be­fug­nis nach­fol­gend durch die Been­di­gung sei­nes Amts weg­fal­le 8.

Rich­tig ist, dass die Wirk­sam­keit der von dem Ver­wal­ter erklär­ten Zustim­mung nicht davon abhängt, dass er das Ver­wal­ter­amt noch in dem in § 878 BGB genann­ten Zeit­punkt inne­hat. Dabei kann hier offen­blei­ben, ob es zutrifft, dass § 12 Abs. 1 WEG schon nicht als eine Beschrän­kung der Ver­fü­gungs­be­fug­nis des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers anzu­se­hen ist. Die Zustim­mung des Ver­wal­ters wirkt jeden­falls des­halb fort, weil sie eine Ent­schei­dung ersetzt, die – ohne die Über­tra­gung der Zustim­mungs­be­fug­nis auf ihn – von den ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mern (allen mit Aus­nah­me des Ver­äu­ße­rers) durch Beschluss zu tref­fen wäre.

Der Ver­wal­ter, dem in der Gemein­schafts­ord­nung die Befug­nis zur Zustim­mung zu einer Ver­äu­ße­rung nach § 12 Abs. 1 WEG über­tra­gen wor­den ist, nimmt bei sei­ner Ent­schei­dung kein eige­nes Recht wahr, son­dern wird grund­sätz­lich als Treu­hän­der und mit­tel­ba­rer Stell­ver­tre­ter der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer tätig 9. Eine Ver­ein­ba­rung nach § 12 Abs. 1 WEG dient allein dem Schutz der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gegen den Ein­tritt uner­wünsch­ter Per­so­nen in die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft 10. Durch das Erfor­der­nis der Zustim­mung sol­len sich die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer dage­gen schüt­zen kön­nen, dass Woh­nungs­ei­gen­tum in die Hand eines per­sön­lich oder finan­zi­ell unzu­ver­läs­si­gen Erwer­bers gerät 11. Der Ver­wal­ter hat bei der ihm über­tra­ge­nen Ent­schei­dung die Inter­es­sen der übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer wahr­zu­neh­men 12. Sei­ne Zustim­mung zur Ver­äu­ße­rung ersetzt den (andern­falls not­wen­di­gen) Beschluss der ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mer.

Die Ver­wal­tungs­be­fug­nis der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer wird aller­dings dadurch, dass die Zustim­mungs­kom­pe­tenz in der Gemein­schafts­ord­nung auf den Ver­wal­ter über­tra­gen wor­den ist, nicht ver­drängt 13. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kön­nen jeder­zeit – auch ohne eine Vor­la­ge des Ver­wal­ters oder des betrof­fe­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers – des­sen Zustim­mungs­be­fug­nis an sich zie­hen und über die Ertei­lung der Zustim­mung ent­schei­den 14. Zustän­di­ges Organ für sol­che Ent­schei­dun­gen ist die Eigen­tü­mer­ver­samm­lung, die mit Mehr­heit anstel­le des Ver­wal­ters über die an sich die­sem über­tra­ge­ne Ver­wal­tungs­an­ge­le­gen­heit beschließt 15. Ein Beschluss, mit dem die Zustim­mung erteilt wird, ist – gemäß § 10 Abs. 4 Satz 1 WEG auch für Son­der­rechts­nach­fol­ger – bin­dend und von dem Grund­buch­amt zu beach­ten 16.

Nichts ande­res gilt für die Zustim­mung des Ver­wal­ters zur Ver­äu­ße­rung. Die­se ist (sofern man eine Wider­ruf­lich­keit der Zustim­mungs­er­klä­rung über­haupt bejaht) – eben­so wie ein ent­spre­chen­der Beschluss – für die ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mer jeden­falls solan­ge bin­dend, wie die­se nichts ande­res beschlie­ßen. Die Zustim­mung des Ver­wal­ters nach § 12 WEG ist daher in die­ser Bezie­hung nicht anders zu behan­deln als rechts­ge­schäft­li­che Erklä­run­gen, die Trä­ger eines ver­gleich­ba­ren pri­va­ten Amts (wie bspw. Tes­ta­ments­voll­stre­cker oder Nach­lass­ver­wal­ter) 17 wäh­rend ihrer Amts­zeit im eige­nen Namen mit Wir­kung für und gegen den Rechts­in­ha­ber abge­ge­ben haben.

Ob die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer oder ein an deren Stel­le befug­ter neu­er Ver­wal­ter die Zustim­mung bis zu dem in § 878 BGB bestimm­ten Zeit­punkt noch hät­ten wider­ru­fen kön­nen, bedarf hier kei­ner Ent­schei­dung, weil für einen sol­chen Wider­ruf nichts ersicht­lich ist. Das Grund­buch­amt hat nach dem ihm unter­brei­te­ten Sach­ver­halt zu ent­schei­den; es ist nicht berech­tigt, von sich aus von Amts wegen Ermitt­lun­gen zur Ertei­lung oder Ver­sa­gung der Zustim­mung anzu­stel­len 18. Im Grund­buch­ver­fah­ren ist des­halb grund­sätz­lich nicht zu prü­fen, ob der Ver­wal­ter, des­sen Zustim­mung zur Ver­äu­ße­rung nach § 12 WEG in der Form des § 29 Abs. 1 GBO dem Grund­buch­amt vor­liegt, auch noch in dem Zeit­punkt zum Ver­wal­ter bestellt war, in dem der Umschrei­bungs­an­trag ein­ge­reicht wor­den ist.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 11. Okto­ber 2012 – V ZB 2/​12

  1. BayO­bLG, NJW-RR 1991, 978, 979[]
  2. BayO­bLGZ 1975, 264, 267; NJW-RR 1991, 978, 979; OLG Hamm, NJW-RR 1989, 974, 975[]
  3. vgl. OLG Cel­le, RNotZ 2005, 542, 543; Erman/​MaierRiemer, BGB, 13. Aufl., § 183 Rn. 2; NKBGB/​Staffhorst, 2. Aufl., § 183 Rn. 15 f.[]
  4. OLG Cel­le, aaO; OLG Hamm, NJW-RR 2010, 1524, 1525; OLG Ham­burg, ZfIR 2011, 528; Erman/​Grziwotz, BGB, 13. Aufl., § 12 Rn. 5; Palandt/​Bassenge, BGB, 71. Aufl., § 12 WEG Rn. 10; Spielbauer/​Then, WEG, 2. Aufl., § 12 Rn. 6; inso­weit auch Timme/​Hogenschurz, WEG, § 12 Rn. 33[]
  5. OLG Hamm, aaO; OLG Ham­burg, aaO; Erman/​Grziwotz, BGB, aaO; Palandt/​Bassenge, aaO; für die­sen Fall anders: Timme/​Hogenschurz, WEG, § 12 Rn. 35[]
  6. KG, ZWE 2012, 227; OLG Düs­sel­dorf, NJW-RR 2011, 1456, 1457; OLG Mün­chen, NZM 2012, 388, 389; LG Mann­heim, BWNotZ 1979, 125; LG Wup­per­tal, Mitt­RhNotK 1982, 207, 208; Bött­cher, Rpfle­ger 2007, 526, 531; Bauer/​von Oefele/​Kössinger, GBO, 2. Aufl., § 19 Rn.202; Hügel, ZWE 2010, 457; Kes­se­ler, RNotZ 2005, 543, 547; Klein in Bär­mann, WEG, 11. Aufl., § 12 Rn. 33; Riecke/​Schmid/​Schneider, WEG, 3. Aufl., § 12 Rn. 84; Küm­mel in Niedenführ/​Kümmel/​Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 12 Rn. 38; Münch­Komm-BGB/­Com­mi­chau, 5. Aufl., § 12 WEG Rn. 40; Riecke/​Schmid/​Schneider, WEG, 3. Aufl., § 12 Rn. 84; Schmidt, ZWE 2010, 394, 396; Schöner/​Stöber, Grund­buch­recht, 14. Aufl., Rn. 2904; Staudinger/​Gursky, BGB [2009], § 183 Rn. 28; Kreu­zer, DNotZ 2012, 11, 15; Staudinger/​Kreuzer, BGB [2005], WEG, § 12 Rn. 21[]
  7. KG, ZWE 2012, 227; OLG Düs­sel­dorf, NJW-RR 2011, 1456, 1457; OLG Mün­chen, NZM 2012, 388, 389; Bauer/​von Oefele/​Kössinger, GBO, 2. Aufl., § 19 Rn.202; Bött­cher, Rpfle­ger 2007, 26, 531; Klein in Bär­mann, WEG, 11. Aufl., § 12 Rn. 33; Riecke/​Schmidt/​Schneider, WEG, 3. Aufl., § 12 Rn. 78; Schmidt, ZWE 2010, 394, 395; Schöner/​Stöber, Grund­buch­recht, 14. Aufl., Rn. 2904a; Staudinger/​Gursky, BGB [2012], § 878 Rn. 29[]
  8. vgl. LG Mann­heim, BWNotZ 1979, 125; Fritsch in Köhler/​Bassenge, Anwalts­Hand­buch Woh­nungs­ei­gen­tums­recht, 2. Aufl., Teil 17 Rn. 60[]
  9. BGH, Urteil vom 26.09.1990 – IV ZR 226/​89, BGHZ 112, 240, 242; BGH, Urteil vom 13.05.2011 – V ZR 166/​10, NJW-RR 2011, 1453, 1454 Rn. 9[]
  10. vgl. BGH, Beschluss vom 15.06.1962 – V ZB 2/​62, NJW 1962, 1613, 1614 – inso­weit in BGHZ 37, 203 ff. nicht abge­druckt[]
  11. vgl. BayO­bLG, NJW 1973, 152, 153; BayO­bLGZ 1980, 20, 34; OLG Hamm, NJW-RR 2001, 1525, 1526; OLG Zwei­brü­cken, NJW-RR 1987, 269 und OLG Saar­brü­cken, DNotZ 1989, 439, 440[]
  12. OLG Hamm, NJW-RR 2001, 1525, 1526[]
  13. vgl. BGH, Beschluss vom 21.12.1995 – V ZB 4/​94, BGHZ 131, 346, 351; Klein in Bär­mann, WEG, 11. Aufl., § 12 Rn. 25[]
  14. vgl. BGH, Urteil vom 13.05.2011 – V ZR 166/​10, NJW-RR 2011, 1453, 1454 Rn. 9; BayO­bLGZ 1980, 29, 35; OLG Köln, NZM 2010, 557, 558[]
  15. vgl. Klein in Bär­mann, WEG, 11. Aufl., § 12 Rn. 25; Staudinger/​Kreuzer, BGB [2005], § 12 WEG Rn. 21[]
  16. vgl. OLG Saar­brü­cken, NJW-RR 1987, 269[]
  17. vgl. KG, NJW-RR 2004, 1161, 1162[]
  18. vgl. BGH, Beschluss vom 28.04.1961 – V ZB 17/​60, BGHZ 35, 135, 139[]