Verwaltung nach dem Zuschlag im Versteigerungstermin – und die Verwaltervergütung

Wird nach der Zwangsversteigerung eines Grundstücks bis zur Zahlung des Meistgebots durch den Ersteher auf Antrag eines Gläubigers die gerichtliche Verwaltung angeordnet, steht dem Verwalter ein Vergütungsanspruch nur gegen den Ersteher und nicht auch gegen den antragstellenden Gläubiger zu.

Dem Verwalter steht nach dem eindeutigen Wortlaut des § 94 Abs. 1 Satz 1 ZVG, wonach die gerichtliche Verwaltung „für Rechnung des Erstehers“ stattfindet, ein Vergütungsanspruch ausschließlich gegen die Ersteher des versteigerten Grundstücks, aber nicht gegen die Antragstellerin zu.

Die gerichtliche Zwangsverwaltung nach § 94 Abs. 1 Satz 1 ZVG dient dem Zweck, rechtliche und tatsächliche Verfügungen des Erstehers über das ersteigerte Grundstück im Interesse der Gläubiger vor Zahlung oder Hinterlegung des baren Meistgebots zu verhindern¹.

Mit dem Zuschlag wird der Ersteher schon vor Zahlung des Meistgebots gemäß § 90 Abs. 1 und 2 ZVG Eigentümer des Grundstücks und aller mitversteigerten Gegenstände. Zu Verfügungen über grundbuchmäßige Rechte an dem Grundstück ist der Ersteher aufgrund der Regelung des § 130 Abs. 3 ZVG erst nach seiner Eintragung in das Grundbuch berechtigt. Da die Eintragung gemäß § 130 Abs. 1 ZVG im Anschluss an die Ausführung des Teilungsplans erfolgt, sind die Gläubiger dagegen gesichert, dass der Ersteher vor Entrichtung des baren Meistgebots ihnen nachteilige grundbuchrechtliche Verfügungen trifft².

Allerdings kann der Ersteher bereits vor seiner Eintragung in das Grundbuch Nutzungen aus dem Grundstück ziehen und über mitversteigerte Gegenstände verfügen.

Infolge des Zuschlags rückt der Ersteher als Eigentümer des Grundstücks in bestehende Miet- und Pachtverhältnisse ein (§ 566 BGB, § 57 ZVG). Darum kann er noch vor Berichtigung des baren Meistgebots Miet- und Pachtverträge kündigen. Ferner ist er berechtigt, Miet- und Pachtzahlungen geltend zu machen³.

Außerdem kann sich der Ersteher vor Begleichung des Meistgebots auf der Grundlage des in § 93 Abs. 1 Satz 1 ZVG verkörperten Vollstreckungstitels den Besitz des ersteigerten Grundstücks verschaffen⁴. Als Besitzer ist er imstande, über nicht wesentliche Bestandteile und Zubehör des Grundstücks rechtswirksam zu verfügen⁵. Überdies kann der Ersteher sogenannte „tatsächliche Verfügungen“⁶ treffen, indem er Bodenbestandteile des Grundstücks ausbeutet oder an Grundstücksgebäuden bauliche Veränderungen bis hin zu einem Abriss tätigt⁷.

Vor diesem Hintergrund besteht die nicht von der Hand zu weisende Gefahr, dass der Ersteher auf Grundstückswerte zugreift, ohne anschließend das Meistgebot zu entrichten⁸. Dies kann dazu führen, dass ein wirtschaftlich völlig entwertetes Grundstück zur Wiederversteigerung gelangt⁹. Aus diesen Erwägungen hat bereits der historische Gesetzgeber ein berechtigtes Interesse der Gläubiger anerkannt, dass dem Ersteher das Grundstück nur gegen Zahlung herausgegeben wird¹⁰.

Um dem Ersteher vor Entrichtung des Meistgebots den Besitz zu verwehren, ist das Grundstück gemäß § 94 Abs. 1 Satz 1 ZVG auf Antrag eines Beteiligten für Rechnung des Erstehers bis zur Begleichung des Meistgebots in gerichtliche Verwaltung zu nehmen¹¹. Eine Anordnung nach § 94 Abs. 1 Satz 1 ZVG begründet keine Zwangsverwaltung, sondern beschränkt sich als gegen den Ersteher gerichtete Verwaltung¹² auf eine Sicherungsmaßregel¹³. Ihr Zweck erschöpft sich darin, das Grundstück einschließlich des mitversteigerten Zubehörs vorläufig zu sichern und in dem zum Zeitpunkt des Zuschlags gegebenen Zustand zu erhalten¹⁴. Ein über die Kosten der Verwaltung hinausgehender Überschuss steht dem Ersteher als Eigentümer des Grundstücks zu, weil die gerichtliche Verwaltung nach § 94 ZVG keine gegen den Ersteher gerichtete Zwangsverwaltung bildet¹⁵.

Da die Sicherungsverwaltung nachteilige Einwirkungen des Erstehers auf das Grundstück verhindern soll und diesem die Erträge der Verwaltung zufließen, ist es sachgerecht, gemäß § 94 Abs. 1 Satz 1 ZVG allein den Ersteher mit den dadurch entstehenden Kosten zu belasten. Mithin kann der Verwalter nicht von der Antragstellerin als Antragstellerin der Sicherungsmaßregel die Vergütung für seine Verwaltungstätigkeit beanspruchen.

Das Gericht kann die Anordnung der gerichtlichen Verwaltung gemäß § 161 Abs. 3, § 94 Abs. 2 ZVG von der Zahlung eines Vorschusses durch den Antragsteller abhängig machen. Kommt er dieser Aufforderung nicht nach, kann das Gericht von der Maßnahme absehen oder eine angeordnete Verwaltung aufheben¹⁶. Ordnet das Gericht die Verwaltung – wie im Streitfall – ungeachtet der unterbliebenen Vorschusszahlung an, findet eine (Ausfall)Haftung des Antragstellers für die Vergütung des Verwalters mangels einer gesetzlichen Grundlage nicht statt.

Der Tatbestand des § 94 Abs. 1 Satz 1 ZVG gestattet nicht, den Antragsteller mit den Kosten der Vergütung des Verwalters zu belasten. Erfolgt die Verwaltung nach dem Wortlaut des Gesetzes „für Rechnung des Erstehers“, hat allein dieser die Verwaltervergütung zu begleichen. Ein Anspruch gegen sonstige an dem Versteigerungsverfahren Beteiligte einschließlich der Antragstellerin als Antragstellerin der Maßregel scheidet darum aus.

Schon der historische Gesetzgeber hat darauf hingewiesen, dass die Verwaltung auf Rechnung des Erstehers geschieht, weil dieser durch den Zuschlag Eigentümer des Grundstücks geworden ist¹⁰. Der Eigentumserwerb bildet die rechtliche Grundlage für die Ausübung der Eigentümerrechte sowohl durch den Verwalter als auch den Ersteher selbst¹⁷ Da der Ersteher Eigentümer des Grundstücks geworden ist, gebühren ihm die von dem Verwalter erwirtschafteten Erträge¹⁸, von denen der Verwalter seine Vergütung in Abzug bringen darf¹⁹. Kommen dem Ersteher die Erträge der Verwaltung zugute, ist es folgerichtig, allein ihm auf der Grundlage des § 94 Abs. 1 Satz 1 ZVG die Kosten der gerichtlichen Verwaltung aufzuerlegen²⁰.

Der Ausschluss einer Kostentragungspflicht des Antragstellers führt weder für den Verwalter noch für den Ersteher zu einer unzumutbaren wirtschaftlichen Belastung.

Der Verwalter kann zur Wahrung seiner Interessen die Übernahme des Amtes von einer Vorschusszahlung seitens des Antragstellers abhängig machen und damit sein Ausfallrisiko wirksam begrenzen²¹. Von dem Antragsteller, der sich nur eines gesetzlich geregelten gerichtlichen Verfahrens bedient, kann angesichts der eindeutigen Vorschrift des § 94 Abs. 1 Satz 1 ZVG nicht verlangt werden, dem Vergütungsinteresse des Verwalters zu entsprechen²². Vielmehr billigt § 94 Abs. 1 Satz 1 ZVG dem Verwalter einen Vergütungsanspruch ausschließlich gegen den Ersteher zu. Dieser Anspruch dürfte durchsetzbar sein, wenn der Ersteher – wie im Streitfall – durch Begleichung des baren Meistgebots die Aufhebung der Anordnung erwirkt hat.

Für den Ersteher ist es hinnehmbar, als Nutznießer der gerichtlichen Verwaltung gemäß § 94 Abs. 1 Satz 1 ZVG ihre Kosten zu übernehmen. Auch wenn die Verwaltung – wie hier – im Einzelfall keine die Kosten deckenden Erträge abwirft, liegt eine unzumutbare Belastung nicht vor, weil der Ersteher imstande ist, die Verwaltung jederzeit durch Zahlung oder Hinterlegung des Meistgebots zu beseitigen²³. Durch diese Möglichkeit ist der Ersteher auch wirksam dagegen geschützt, dass die gerichtliche Verwaltung nach § 94 Abs. 1 Satz 1 ZVG durch einen ohne sachlichen Grund ihm gegenüber besonders misstrauischen Beteiligten²⁴ beantragt wird.

Zugunsten des Verwalters greifen auch keine weiteren Anspruchsgrundlagen gegen die antragstellende Gläubigerin ein:

Ein Vergütungsanspruch des Verwalters gegen die Antragstellerin kann nicht aus § 675 BGB hergeleitet werden.

Der Vergütungsanspruch des Geschäftsbesorgers setzt einen Vertrag mit dem Auftraggeber voraus. Durch den Antrag auf gerichtliche Verwaltung nach § 94 Abs. 1 Satz 1 ZVG werden indessen keine vertraglichen Beziehungen zwischen dem Antragsteller und dem Verwalter geknüpft. Vielmehr ist der Verwalter nur dem Gericht zu einer sorgfältigen Amtsführung verpflichtet²⁵.

Auch für eine analoge Anwendung der §§ 675, 612, 632 BGB²⁶ ist zu Lasten der Antragstellerin kein Raum, weil es an einer Gesetzeslücke als Grundvoraussetzung jeder Analogie fehlt.

Eine Analogie zu § 675 BGB wurde in der Vergangenheit für den Vergütungsanspruch des Verwalters im ordentlichen Zwangsverwaltungsverfahren erwogen²⁷. Ein Rückgriff auf diese Vorschrift ist jedoch entbehrlich. Der Zwangsverwalter kann den beitreibenden Gläubiger bereits unmittelbar aus § 152a, 153 Abs. 1 Halbs. 1, § 155 Abs. 1 und 3, § 161 Abs. 3 ZVG in Anspruch nehmen, falls die verwaltete Masse zur Deckung seines Anspruchs auf Vergütung und Auslagenersatz nicht ausreicht²⁸.

Scheidet im ordentlichen Zwangsverwaltungsverfahren wegen des abschließenden Charakters der gesetzlichen Regelung eine analoge Anwendung des § 675 BGB aus, hat dies auch für die gerichtliche Verwaltung nach § 94 Abs. 1 Satz 1 ZVG zu gelten. Darum hat es bei der Anordnung des § 94 Abs. 1 Satz 1 ZVG zu verbleiben, der zufolge allein der Ersteher die Kosten der gerichtlichen Verwaltung zu tragen hat.

Eine Analogie ist zulässig, wenn das Gesetz eine planwidrige Regelungslücke enthält und der zu beurteilende Sachverhalt in rechtlicher Hinsicht soweit mit dem Tatbestand, den der Gesetzgeber geregelt hat, vergleichbar ist, dass angenommen werden kann, der Gesetzgeber wäre bei einer Interessenabwägung, bei der er sich von den gleichen Grundsätzen hätte leiten lassen wie bei dem Erlass der herangezogenen Gesetzesvorschrift, zu dem gleichen Abwägungsergebnis gekommen²⁹. Sofern es an einer ungewollten Gesetzeslücke fehlt, ist ein Analogieschluss nicht möglich³⁰.

Die Vorschrift des § 94 Abs. 1 Satz 1 ZVG verleiht dem Verwalter ausschließlich gegen den Ersteher des Grundstücks eine Vergütungsforderung. Wirtschaftlich geht die Vergütung des gerichtlichen Verwalters somit allein zu Lasten des Erstehers³¹. Ansprüche gegen dritte Personen sind dem Verwalter nach dem Willen des Gesetzes versagt. Die Anspruchsbeschränkung auf den Ersteher beruht auf der Erkenntnis, dass der gerichtliche Verwalter seine Leistungen in erster Linie für den Ersteher erbringt, weil dieser mit dem Zuschlag Eigentümer des Grundstücks geworden ist und ihm von dem Verwalter erwirtschaftete Erträge zugutekommen¹⁰. Die Dienste des gerichtlichen Verwalters begünstigen den Antragsteller infolge des Zwecks der Maßnahme, den Zustand des Grundstücks im Zeitpunkt des Zuschlags zu erhalten, nur mittelbar. Diese Reflexwirkung rechtfertigt nicht, den Antragsteller im Wege eines Analogieschlusses mit den Kosten zu belegen³².

Aus den vorstehenden Erwägungen scheidet auch ein Anspruch des Verwalters auf der Grundlage der Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 670, 677, 678, 683 BGB) gegen die Antragstellerin aus.

Im Anwendungsbereich gesetzlicher Sonderregeln sind die Vorschriften der §§ 677 ff BGB ausgeschlossen³³. Im Blick auf die Vergütung des gesetzlichen Verwalters trifft § 94 Abs. 1 Satz 1 ZVG eine abschließende Regelung. Mithin kommt ein Rückgriff auf die Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag nicht in Betracht.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 26. Februar 2015 – IX ZR 172/14

1. Stöber, ZVG, 20. Aufl., § 94 Rn.02.1[↩]
2. Denkschrift zum Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung, S. 56 in Hahn/Mugdan, Die gesamten Materialien zu den Reichs-Justizgesetzen, Bd. 5, 1897, Neudruck 1983; Jaeckel/Güthe, ZVG, 7. Aufl., § 94 Rn. 1; Steiner/Eickmann, ZVG, 9. Aufl., § 94 Rn. 1; Löhnig/Cranshaw, ZVG, 2010, § 94 Rn. 2[↩]
3. Löhnig/Cranshaw, aaO § 94 Rn. 1[↩]
4. Denkschrift zum Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung, aaO; Steiner/Eickmann, aaO[↩]
5. Löhnig/Cranshaw, aaO § 94 Rn. 3[↩]
6. Denkschrift zum Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung, aaO[↩]
7. Jaeckel/Güthe, aaO; Steiner/Eickmann, aaO; Löhnig/Cranshaw, aaO; Dassler/Schiffhauer/Hintzen, ZVG, 14. Aufl., § 94 Rn. 1; Depré/Mayer, Die Praxis der Zwangsverwaltung, 7. Aufl., Rn. 1044[↩]
8. Löhnig/Cranshaw, aaO § 94 Rn. 1; Dassler/Schiffhauer/Hintzen, aaO; Depré/Mayer, aaO[↩]
9. Dassler/Schiffhauer/Hintzen, aaO; Löhnig/Cranshaw, aaO § 94 Rn. 3[↩]
10. Entwurf eines Gesetzes betreffend die Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen, 1889, S. 271[↩][↩][↩]
11. Löhnig/Cranshaw, aaO § 94 Rn. 1; Dassler/Schiffhauer/Hintzen, aaO[↩]
12. Depré/Mayer, aaO Rn. 1045[↩]
13. Entwurf eines Gesetzes betreffend die Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen, S. 271 f[↩]
14. RGZ 86, 187, 189; Jaeckel/Güthe, ZVG, 7. Aufl., § 94 Rn. 7; Löhnig/Cranshaw, aaO § 94 Rn. 5[↩]
15. Löhnig/Cranshaw, aaO § 94 Rn. 24[↩]
16. vgl. BGH, Urteil vom 17.06.2004 – IX ZR 218/03, WM 2004, 1590, 1591 f; Jaeckel/Güthe, aaO Rn. 6; Löhnig/Cranshaw, aaO § 94 Rn.20; Dassler/Schiffhauer/Hintzen, aaO § 94 Rn. 13, 15; Steiner/Eickmann, ZVG, 9. Aufl., § 94 Rn.19; Depré/Mayer, Die Praxis der Zwangsverwaltung, 7. Aufl., Rn. 1061[↩]
17. RGZ 86, 187, bb[↩]
18. Jaeckel/Güthe, aaO § 94 Rn. 7; Löhnig/Cranshaw, aaO § 94 Rn. 24; Stöber, ZVG, 20. Aufl., § 94 Rn.03.3 a.E.[↩]
19. Jaeckel/Güthe, aaO; Löhnig/Cranshaw, aaO[↩]
20. Jaeckel/Güthe, aaO; Steiner/Eickmann, aaO § 94 Rn. 18; Löhnig/Cranshaw, aaO § 94 Rn.20; Stöber, ZVG, 20. Aufl., § 94 Rn.04.3; Böttcher, ZVG, 5. Aufl., § 94 Rn. 7; Dassler/Schiffhauer/Hintzen, aaO § 94 Rn. 13; Brandau/Stroh, IGZInfo 2013, 120, 125; Drasdo, NZI 2014, 846, 850; in diesem Sinne auch RGZ 86, 187, 189, 191; OLG Düsseldorf, NJW-RR 1997, 1100, 1101 a.E.; aA Depré/Mayer, Die Praxis der Zwangsverwaltung, 7. Aufl., Rn. 1059; Dassler/Schiffhauer/Hintzen, 13. Aufl., § 94 Rn. 13 zu Unrecht unter Hinweis auf RGZ 86, 187; wohl auch LG Essen IGZInfo 2013, 158, das eine subsidiäre Haftung des Gläubigers befürwortet[↩]
21. vgl. BGH, Urteil vom 10.12 2009 – IX ZR 220/08, WM 2010, 364 Rn. 9[↩]
22. vgl. BGH, aaO[↩]
23. vgl. RGZ 87, 187, 189[↩]
24. vgl. Depré/Mayer, aaO Rn. 1062[↩]
25. vgl. BGH, Urteil vom 10.12 2009 – IX ZR 220/08, WM 2010, 364 Rn. 8[↩]
26. vgl. BGH, Beschluss vom 22.01.2004 – IX ZB 123/03, BGHZ 157, 370, 375 betreffend den vorläufigen Insolvenzverwalter[↩]
27. OLG Marienwerder, OLGE 22 [1911], 414[↩]
28. BGH, Urteil vom 17.06.2004 – IX ZR 218/03, WM 2004, 1590, 1591 mwN[↩]
29. BGH, Urteil vom 21.01.2010 – IX ZR 65/09, BGHZ 184, 101 Rn. 32; Beschluss vom 23.09.2014 – II ZB 4/14, WM 2014, 2167 Rn. 12[↩]
30. vgl. BGH, Beschluss vom 22.01.2004 – IX ZB 123/03, BGHZ 157, 370, 374[↩]
31. vgl. BGH, Urteil vom 17.06.2004 – IX ZR 218/03, WM 2004, 1590, 1591[↩]
32. vgl. BGH, Beschluss vom 22.01.2004, aaO S. 375[↩]
33. Bamberger/Roth/Gehrlein, BGB, 3. Aufl., § 677 Rn. 22[↩]