Ver­wal­tung nach dem Zuschlag im Ver­stei­ge­rungs­ter­min – und die Ver­wal­ter­ver­gü­tung

Wird nach der Zwangs­ver­stei­ge­rung eines Grund­stücks bis zur Zah­lung des Meist­ge­bots durch den Erste­her auf Antrag eines Gläu­bi­gers die gericht­li­che Ver­wal­tung ange­ord­net, steht dem Ver­wal­ter ein Ver­gü­tungs­an­spruch nur gegen den Erste­her und nicht auch gegen den antrag­stel­len­den Gläu­bi­ger zu.

Ver­wal­tung nach dem Zuschlag im Ver­stei­ge­rungs­ter­min – und die Ver­wal­ter­ver­gü­tung

Dem Ver­wal­ter steht nach dem ein­deu­ti­gen Wort­laut des § 94 Abs. 1 Satz 1 ZVG, wonach die gericht­li­che Ver­wal­tung "für Rech­nung des Erste­hers" statt­fin­det, ein Ver­gü­tungs­an­spruch aus­schließ­lich gegen die Erste­her des ver­stei­ger­ten Grund­stücks, aber nicht gegen die Antrag­stel­le­rin zu.

Die gericht­li­che Zwangs­ver­wal­tung nach § 94 Abs. 1 Satz 1 ZVG dient dem Zweck, recht­li­che und tat­säch­li­che Ver­fü­gun­gen des Erste­hers über das erstei­ger­te Grund­stück im Inter­es­se der Gläu­bi­ger vor Zah­lung oder Hin­ter­le­gung des baren Meist­ge­bots zu ver­hin­dern 1.

Mit dem Zuschlag wird der Erste­her schon vor Zah­lung des Meist­ge­bots gemäß § 90 Abs. 1 und 2 ZVG Eigen­tü­mer des Grund­stücks und aller mit­ver­stei­ger­ten Gegen­stän­de. Zu Ver­fü­gun­gen über grund­buch­mä­ßi­ge Rech­te an dem Grund­stück ist der Erste­her auf­grund der Rege­lung des § 130 Abs. 3 ZVG erst nach sei­ner Ein­tra­gung in das Grund­buch berech­tigt. Da die Ein­tra­gung gemäß § 130 Abs. 1 ZVG im Anschluss an die Aus­füh­rung des Tei­lungs­plans erfolgt, sind die Gläu­bi­ger dage­gen gesi­chert, dass der Erste­her vor Ent­rich­tung des baren Meist­ge­bots ihnen nach­tei­li­ge grund­buch­recht­li­che Ver­fü­gun­gen trifft 2.

Aller­dings kann der Erste­her bereits vor sei­ner Ein­tra­gung in das Grund­buch Nut­zun­gen aus dem Grund­stück zie­hen und über mit­ver­stei­ger­te Gegen­stän­de ver­fü­gen.

Infol­ge des Zuschlags rückt der Erste­her als Eigen­tü­mer des Grund­stücks in bestehen­de Miet- und Pacht­ver­hält­nis­se ein (§ 566 BGB, § 57 ZVG). Dar­um kann er noch vor Berich­ti­gung des baren Meist­ge­bots Miet- und Pacht­ver­trä­ge kün­di­gen. Fer­ner ist er berech­tigt, Miet- und Pacht­zah­lun­gen gel­tend zu machen 3.

Außer­dem kann sich der Erste­her vor Beglei­chung des Meist­ge­bots auf der Grund­la­ge des in § 93 Abs. 1 Satz 1 ZVG ver­kör­per­ten Voll­stre­ckungs­ti­tels den Besitz des erstei­ger­ten Grund­stücks ver­schaf­fen 4. Als Besit­zer ist er imstan­de, über nicht wesent­li­che Bestand­tei­le und Zube­hör des Grund­stücks rechts­wirk­sam zu ver­fü­gen 5. Über­dies kann der Erste­her soge­nann­te "tat­säch­li­che Ver­fü­gun­gen" 6 tref­fen, indem er Boden­be­stand­tei­le des Grund­stücks aus­beu­tet oder an Grund­stücks­ge­bäu­den bau­li­che Ver­än­de­run­gen bis hin zu einem Abriss tätigt 7.

Vor die­sem Hin­ter­grund besteht die nicht von der Hand zu wei­sen­de Gefahr, dass der Erste­her auf Grund­stücks­wer­te zugreift, ohne anschlie­ßend das Meist­ge­bot zu ent­rich­ten 8. Dies kann dazu füh­ren, dass ein wirt­schaft­lich völ­lig ent­wer­te­tes Grund­stück zur Wie­der­ver­stei­ge­rung gelangt 9. Aus die­sen Erwä­gun­gen hat bereits der his­to­ri­sche Gesetz­ge­ber ein berech­tig­tes Inter­es­se der Gläu­bi­ger aner­kannt, dass dem Erste­her das Grund­stück nur gegen Zah­lung her­aus­ge­ge­ben wird 10.

Um dem Erste­her vor Ent­rich­tung des Meist­ge­bots den Besitz zu ver­weh­ren, ist das Grund­stück gemäß § 94 Abs. 1 Satz 1 ZVG auf Antrag eines Betei­lig­ten für Rech­nung des Erste­hers bis zur Beglei­chung des Meist­ge­bots in gericht­li­che Ver­wal­tung zu neh­men 11. Eine Anord­nung nach § 94 Abs. 1 Satz 1 ZVG begrün­det kei­ne Zwangs­ver­wal­tung, son­dern beschränkt sich als gegen den Erste­her gerich­te­te Ver­wal­tung 12 auf eine Siche­rungs­maß­re­gel 13. Ihr Zweck erschöpft sich dar­in, das Grund­stück ein­schließ­lich des mit­ver­stei­ger­ten Zube­hörs vor­läu­fig zu sichern und in dem zum Zeit­punkt des Zuschlags gege­be­nen Zustand zu erhal­ten 14. Ein über die Kos­ten der Ver­wal­tung hin­aus­ge­hen­der Über­schuss steht dem Erste­her als Eigen­tü­mer des Grund­stücks zu, weil die gericht­li­che Ver­wal­tung nach § 94 ZVG kei­ne gegen den Erste­her gerich­te­te Zwangs­ver­wal­tung bil­det 15.

Da die Siche­rungs­ver­wal­tung nach­tei­li­ge Ein­wir­kun­gen des Erste­hers auf das Grund­stück ver­hin­dern soll und die­sem die Erträ­ge der Ver­wal­tung zuflie­ßen, ist es sach­ge­recht, gemäß § 94 Abs. 1 Satz 1 ZVG allein den Erste­her mit den dadurch ent­ste­hen­den Kos­ten zu belas­ten. Mit­hin kann der Ver­wal­ter nicht von der Antrag­stel­le­rin als Antrag­stel­le­rin der Siche­rungs­maß­re­gel die Ver­gü­tung für sei­ne Ver­wal­tungs­tä­tig­keit bean­spru­chen.

Das Gericht kann die Anord­nung der gericht­li­chen Ver­wal­tung gemäß § 161 Abs. 3, § 94 Abs. 2 ZVG von der Zah­lung eines Vor­schus­ses durch den Antrag­stel­ler abhän­gig machen. Kommt er die­ser Auf­for­de­rung nicht nach, kann das Gericht von der Maß­nah­me abse­hen oder eine ange­ord­ne­te Ver­wal­tung auf­he­ben 16. Ord­net das Gericht die Ver­wal­tung – wie im Streit­fall – unge­ach­tet der unter­blie­be­nen Vor­schuss­zah­lung an, fin­det eine (Aus­fall)Haf­tung des Antrag­stel­lers für die Ver­gü­tung des Ver­wal­ters man­gels einer gesetz­li­chen Grund­la­ge nicht statt.

Der Tat­be­stand des § 94 Abs. 1 Satz 1 ZVG gestat­tet nicht, den Antrag­stel­ler mit den Kos­ten der Ver­gü­tung des Ver­wal­ters zu belas­ten. Erfolgt die Ver­wal­tung nach dem Wort­laut des Geset­zes "für Rech­nung des Erste­hers", hat allein die­ser die Ver­wal­ter­ver­gü­tung zu beglei­chen. Ein Anspruch gegen sons­ti­ge an dem Ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren Betei­lig­te ein­schließ­lich der Antrag­stel­le­rin als Antrag­stel­le­rin der Maß­re­gel schei­det dar­um aus.

Schon der his­to­ri­sche Gesetz­ge­ber hat dar­auf hin­ge­wie­sen, dass die Ver­wal­tung auf Rech­nung des Erste­hers geschieht, weil die­ser durch den Zuschlag Eigen­tü­mer des Grund­stücks gewor­den ist 10. Der Eigen­tums­er­werb bil­det die recht­li­che Grund­la­ge für die Aus­übung der Eigen­tü­mer­rech­te sowohl durch den Ver­wal­ter als auch den Erste­her selbst 17 Da der Erste­her Eigen­tü­mer des Grund­stücks gewor­den ist, gebüh­ren ihm die von dem Ver­wal­ter erwirt­schaf­te­ten Erträ­ge 18, von denen der Ver­wal­ter sei­ne Ver­gü­tung in Abzug brin­gen darf 19. Kom­men dem Erste­her die Erträ­ge der Ver­wal­tung zugu­te, ist es fol­ge­rich­tig, allein ihm auf der Grund­la­ge des § 94 Abs. 1 Satz 1 ZVG die Kos­ten der gericht­li­chen Ver­wal­tung auf­zu­er­le­gen 20.

Der Aus­schluss einer Kos­ten­tra­gungs­pflicht des Antrag­stel­lers führt weder für den Ver­wal­ter noch für den Erste­her zu einer unzu­mut­ba­ren wirt­schaft­li­chen Belas­tung.

Der Ver­wal­ter kann zur Wah­rung sei­ner Inter­es­sen die Über­nah­me des Amtes von einer Vor­schuss­zah­lung sei­tens des Antrag­stel­lers abhän­gig machen und damit sein Aus­fall­ri­si­ko wirk­sam begren­zen 21. Von dem Antrag­stel­ler, der sich nur eines gesetz­lich gere­gel­ten gericht­li­chen Ver­fah­rens bedient, kann ange­sichts der ein­deu­ti­gen Vor­schrift des § 94 Abs. 1 Satz 1 ZVG nicht ver­langt wer­den, dem Ver­gü­tungs­in­ter­es­se des Ver­wal­ters zu ent­spre­chen 22. Viel­mehr bil­ligt § 94 Abs. 1 Satz 1 ZVG dem Ver­wal­ter einen Ver­gü­tungs­an­spruch aus­schließ­lich gegen den Erste­her zu. Die­ser Anspruch dürf­te durch­setz­bar sein, wenn der Erste­her – wie im Streit­fall – durch Beglei­chung des baren Meist­ge­bots die Auf­he­bung der Anord­nung erwirkt hat.

Für den Erste­her ist es hin­nehm­bar, als Nutz­nie­ßer der gericht­li­chen Ver­wal­tung gemäß § 94 Abs. 1 Satz 1 ZVG ihre Kos­ten zu über­neh­men. Auch wenn die Ver­wal­tung – wie hier – im Ein­zel­fall kei­ne die Kos­ten decken­den Erträ­ge abwirft, liegt eine unzu­mut­ba­re Belas­tung nicht vor, weil der Erste­her imstan­de ist, die Ver­wal­tung jeder­zeit durch Zah­lung oder Hin­ter­le­gung des Meist­ge­bots zu besei­ti­gen 23. Durch die­se Mög­lich­keit ist der Erste­her auch wirk­sam dage­gen geschützt, dass die gericht­li­che Ver­wal­tung nach § 94 Abs. 1 Satz 1 ZVG durch einen ohne sach­li­chen Grund ihm gegen­über beson­ders miss­traui­schen Betei­lig­ten 24 bean­tragt wird.

Zuguns­ten des Ver­wal­ters grei­fen auch kei­ne wei­te­ren Anspruchs­grund­la­gen gegen die antrag­stel­len­de Gläu­bi­ge­rin ein:

Ein Ver­gü­tungs­an­spruch des Ver­wal­ters gegen die Antrag­stel­le­rin kann nicht aus § 675 BGB her­ge­lei­tet wer­den.

Der Ver­gü­tungs­an­spruch des Geschäfts­be­sor­gers setzt einen Ver­trag mit dem Auf­trag­ge­ber vor­aus. Durch den Antrag auf gericht­li­che Ver­wal­tung nach § 94 Abs. 1 Satz 1 ZVG wer­den indes­sen kei­ne ver­trag­li­chen Bezie­hun­gen zwi­schen dem Antrag­stel­ler und dem Ver­wal­ter geknüpft. Viel­mehr ist der Ver­wal­ter nur dem Gericht zu einer sorg­fäl­ti­gen Amts­füh­rung ver­pflich­tet 25.

Auch für eine ana­lo­ge Anwen­dung der §§ 675, 612, 632 BGB 26 ist zu Las­ten der Antrag­stel­le­rin kein Raum, weil es an einer Geset­zes­lü­cke als Grund­vor­aus­set­zung jeder Ana­lo­gie fehlt.

Eine Ana­lo­gie zu § 675 BGB wur­de in der Ver­gan­gen­heit für den Ver­gü­tungs­an­spruch des Ver­wal­ters im ordent­li­chen Zwangs­ver­wal­tungs­ver­fah­ren erwo­gen 27. Ein Rück­griff auf die­se Vor­schrift ist jedoch ent­behr­lich. Der Zwangs­ver­wal­ter kann den bei­trei­ben­den Gläu­bi­ger bereits unmit­tel­bar aus § 152a, 153 Abs. 1 Halbs. 1, § 155 Abs. 1 und 3, § 161 Abs. 3 ZVG in Anspruch neh­men, falls die ver­wal­te­te Mas­se zur Deckung sei­nes Anspruchs auf Ver­gü­tung und Aus­la­gen­er­satz nicht aus­reicht 28.

Schei­det im ordent­li­chen Zwangs­ver­wal­tungs­ver­fah­ren wegen des abschlie­ßen­den Cha­rak­ters der gesetz­li­chen Rege­lung eine ana­lo­ge Anwen­dung des § 675 BGB aus, hat dies auch für die gericht­li­che Ver­wal­tung nach § 94 Abs. 1 Satz 1 ZVG zu gel­ten. Dar­um hat es bei der Anord­nung des § 94 Abs. 1 Satz 1 ZVG zu ver­blei­ben, der zufol­ge allein der Erste­her die Kos­ten der gericht­li­chen Ver­wal­tung zu tra­gen hat.

Eine Ana­lo­gie ist zuläs­sig, wenn das Gesetz eine plan­wid­ri­ge Rege­lungs­lü­cke ent­hält und der zu beur­tei­len­de Sach­ver­halt in recht­li­cher Hin­sicht soweit mit dem Tat­be­stand, den der Gesetz­ge­ber gere­gelt hat, ver­gleich­bar ist, dass ange­nom­men wer­den kann, der Gesetz­ge­ber wäre bei einer Inter­es­sen­ab­wä­gung, bei der er sich von den glei­chen Grund­sät­zen hät­te lei­ten las­sen wie bei dem Erlass der her­an­ge­zo­ge­nen Geset­zes­vor­schrift, zu dem glei­chen Abwä­gungs­er­geb­nis gekom­men 29. Sofern es an einer unge­woll­ten Geset­zes­lü­cke fehlt, ist ein Ana­lo­gie­schluss nicht mög­lich 30.

Die Vor­schrift des § 94 Abs. 1 Satz 1 ZVG ver­leiht dem Ver­wal­ter aus­schließ­lich gegen den Erste­her des Grund­stücks eine Ver­gü­tungs­for­de­rung. Wirt­schaft­lich geht die Ver­gü­tung des gericht­li­chen Ver­wal­ters somit allein zu Las­ten des Erste­hers 31. Ansprü­che gegen drit­te Per­so­nen sind dem Ver­wal­ter nach dem Wil­len des Geset­zes ver­sagt. Die Anspruchs­be­schrän­kung auf den Erste­her beruht auf der Erkennt­nis, dass der gericht­li­che Ver­wal­ter sei­ne Leis­tun­gen in ers­ter Linie für den Erste­her erbringt, weil die­ser mit dem Zuschlag Eigen­tü­mer des Grund­stücks gewor­den ist und ihm von dem Ver­wal­ter erwirt­schaf­te­te Erträ­ge zugu­te­kom­men 10. Die Diens­te des gericht­li­chen Ver­wal­ters begüns­ti­gen den Antrag­stel­ler infol­ge des Zwecks der Maß­nah­me, den Zustand des Grund­stücks im Zeit­punkt des Zuschlags zu erhal­ten, nur mit­tel­bar. Die­se Reflex­wir­kung recht­fer­tigt nicht, den Antrag­stel­ler im Wege eines Ana­lo­gie­schlus­ses mit den Kos­ten zu bele­gen 32.

Aus den vor­ste­hen­den Erwä­gun­gen schei­det auch ein Anspruch des Ver­wal­ters auf der Grund­la­ge der Geschäfts­füh­rung ohne Auf­trag (§§ 670, 677, 678, 683 BGB) gegen die Antrag­stel­le­rin aus.

Im Anwen­dungs­be­reich gesetz­li­cher Son­der­re­geln sind die Vor­schrif­ten der §§ 677 ff BGB aus­ge­schlos­sen 33. Im Blick auf die Ver­gü­tung des gesetz­li­chen Ver­wal­ters trifft § 94 Abs. 1 Satz 1 ZVG eine abschlie­ßen­de Rege­lung. Mit­hin kommt ein Rück­griff auf die Vor­schrif­ten der Geschäfts­füh­rung ohne Auf­trag nicht in Betracht.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 26. Febru­ar 2015 – IX ZR 172/​14

  1. Stö­ber, ZVG, 20. Aufl., § 94 Rn.02.1[]
  2. Denk­schrift zum Gesetz über die Zwangs­ver­stei­ge­rung und die Zwangs­ver­wal­tung, S. 56 in Hahn/​Mugdan, Die gesam­ten Mate­ria­li­en zu den Reichs-Jus­tiz­ge­set­zen, Bd. 5, 1897, Neu­druck 1983; Jaeckel/​Güthe, ZVG, 7. Aufl., § 94 Rn. 1; Steiner/​Eickmann, ZVG, 9. Aufl., § 94 Rn. 1; Löhnig/​Cranshaw, ZVG, 2010, § 94 Rn. 2[]
  3. Löhnig/​Cranshaw, aaO § 94 Rn. 1[]
  4. Denk­schrift zum Gesetz über die Zwangs­ver­stei­ge­rung und die Zwangs­ver­wal­tung, aaO; Steiner/​Eickmann, aaO[]
  5. Löhnig/​Cranshaw, aaO § 94 Rn. 3[]
  6. Denk­schrift zum Gesetz über die Zwangs­ver­stei­ge­rung und die Zwangs­ver­wal­tung, aaO[]
  7. Jaeckel/​Güthe, aaO; Steiner/​Eickmann, aaO; Löhnig/​Cranshaw, aaO; Dassler/​Schiffhauer/​Hintzen, ZVG, 14. Aufl., § 94 Rn. 1; Depré/​Mayer, Die Pra­xis der Zwangs­ver­wal­tung, 7. Aufl., Rn. 1044[]
  8. Löhnig/​Cranshaw, aaO § 94 Rn. 1; Dassler/​Schiffhauer/​Hintzen, aaO; Depré/​Mayer, aaO[]
  9. Dassler/​Schiffhauer/​Hintzen, aaO; Löhnig/​Cranshaw, aaO § 94 Rn. 3[]
  10. Ent­wurf eines Geset­zes betref­fend die Zwangs­voll­stre­ckung in das unbe­weg­li­che Ver­mö­gen, 1889, S. 271[][][]
  11. Löhnig/​Cranshaw, aaO § 94 Rn. 1; Dassler/​Schiffhauer/​Hintzen, aaO[]
  12. Depré/​Mayer, aaO Rn. 1045[]
  13. Ent­wurf eines Geset­zes betref­fend die Zwangs­voll­stre­ckung in das unbe­weg­li­che Ver­mö­gen, S. 271 f[]
  14. RGZ 86, 187, 189; Jaeckel/​Güthe, ZVG, 7. Aufl., § 94 Rn. 7; Löhnig/​Cranshaw, aaO § 94 Rn. 5[]
  15. Löhnig/​Cranshaw, aaO § 94 Rn. 24[]
  16. vgl. BGH, Urteil vom 17.06.2004 – IX ZR 218/​03, WM 2004, 1590, 1591 f; Jaeckel/​Güthe, aaO Rn. 6; Löhnig/​Cranshaw, aaO § 94 Rn.20; Dassler/​Schiffhauer/​Hintzen, aaO § 94 Rn. 13, 15; Steiner/​Eickmann, ZVG, 9. Aufl., § 94 Rn.19; Depré/​Mayer, Die Pra­xis der Zwangs­ver­wal­tung, 7. Aufl., Rn. 1061[]
  17. RGZ 86, 187, bb[]
  18. Jaeckel/​Güthe, aaO § 94 Rn. 7; Löhnig/​Cranshaw, aaO § 94 Rn. 24; Stö­ber, ZVG, 20. Aufl., § 94 Rn.03.3 a.E.[]
  19. Jaeckel/​Güthe, aaO; Löhnig/​Cranshaw, aaO[]
  20. Jaeckel/​Güthe, aaO; Steiner/​Eickmann, aaO § 94 Rn. 18; Löhnig/​Cranshaw, aaO § 94 Rn.20; Stö­ber, ZVG, 20. Aufl., § 94 Rn.04.3; Bött­cher, ZVG, 5. Aufl., § 94 Rn. 7; Dassler/​Schiffhauer/​Hintzen, aaO § 94 Rn. 13; Brandau/​Stroh, IGZIn­fo 2013, 120, 125; Dras­do, NZI 2014, 846, 850; in die­sem Sin­ne auch RGZ 86, 187, 189, 191; OLG Düs­sel­dorf, NJW-RR 1997, 1100, 1101 a.E.; aA Depré/​Mayer, Die Pra­xis der Zwangs­ver­wal­tung, 7. Aufl., Rn. 1059; Dassler/​Schiffhauer/​Hintzen, 13. Aufl., § 94 Rn. 13 zu Unrecht unter Hin­weis auf RGZ 86, 187; wohl auch LG Essen IGZIn­fo 2013, 158, das eine sub­si­diä­re Haf­tung des Gläu­bi­gers befür­wor­tet[]
  21. vgl. BGH, Urteil vom 10.12 2009 – IX ZR 220/​08, WM 2010, 364 Rn. 9[]
  22. vgl. BGH, aaO[]
  23. vgl. RGZ 87, 187, 189[]
  24. vgl. Depré/​Mayer, aaO Rn. 1062[]
  25. vgl. BGH, Urteil vom 10.12 2009 – IX ZR 220/​08, WM 2010, 364 Rn. 8[]
  26. vgl. BGH, Beschluss vom 22.01.2004 – IX ZB 123/​03, BGHZ 157, 370, 375 betref­fend den vor­läu­fi­gen Insol­venz­ver­wal­ter[]
  27. OLG Mari­en­wer­der, OLGE 22 [1911], 414[]
  28. BGH, Urteil vom 17.06.2004 – IX ZR 218/​03, WM 2004, 1590, 1591 mwN[]
  29. BGH, Urteil vom 21.01.2010 – IX ZR 65/​09, BGHZ 184, 101 Rn. 32; Beschluss vom 23.09.2014 – II ZB 4/​14, WM 2014, 2167 Rn. 12[]
  30. vgl. BGH, Beschluss vom 22.01.2004 – IX ZB 123/​03, BGHZ 157, 370, 374[]
  31. vgl. BGH, Urteil vom 17.06.2004 – IX ZR 218/​03, WM 2004, 1590, 1591[]
  32. vgl. BGH, Beschluss vom 22.01.2004, aaO S. 375[]
  33. Bamberger/​Roth/​Gehrlein, BGB, 3. Aufl., § 677 Rn. 22[]