Ver­wal­tungs­kos­ten­um­la­ge in der Geschäfts­raum­mie­te

Die Umla­ge von „Ver­wal­tungs­kos­ten“ in All­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen eines Miet­ver­tra­ges über Geschäfts­räu­me ist weder über­ra­schend im Sin­ne von § 305 c BGB, noch ver­stößt sie gegen das Trans­pa­renz­ge­bot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB, auch wenn die Klau­sel kei­ne Bezif­fe­rung oder höhen­mä­ßi­ge Begren­zung der Ver­wal­tungs­kos­ten ent­hält ^[1].

Die for­mu­lar­mä­ßi­ge Auf­er­le­gung der Instand­hal­tung und Instand­set­zung gemein­schaft­lich genutz­ter Flä­chen und Anla­gen auf den Mie­ter ohne Beschrän­kung der Höhe nach ver­stößt gegen § 307 Abs. 1, 2 BGB ^[2].

Die for­mu­lar­mä­ßig ver­ein­bar­te Klau­sel eines Gewer­be­raum­miet­ver­tra­ges, die dem Mie­ter eines in einem Ein­kaufs­zen­trum bele­ge­nen Laden­lo­kals als Neben­kos­ten zusätz­lich zu den Kos­ten der „Ver­wal­tung“ nicht näher auf­ge­schlüs­sel­te Kos­ten des „Cen­ter-Manage­ments“ geson­dert auf­er­legt, ist intrans­pa­rent und daher ge- mäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirk­sam ^[3].

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs ist eine in einem gewerb­li­chen Miet­ver­trag ver­ein­bar­te For­mu­lar­klau­sel zur Umla­ge der „Kos­ten der kauf­män­ni­schen und tech­ni­schen Haus­ver­wal­tung“ nicht über­ra­schend iSv § 305 c Abs. 1 BGB und benach­tei­ligt den Mie­ter auch nicht unan­ge­mes­sen iSv § 307 BGB. Das gilt für die vor­lie­gend ver­ein­bar­te Umla­ge der „Ver­wal­tungs­kos­ten“ in glei­cher Wei­se ^[4].

Bei einer sol­chen Rege­lung han­delt es sich nicht um eine unzu­läs­si­ge Über­ra­schungs­klau­sel iSd § 305 c BGB. Die Umle­gung von Ver­wal­tungs­kos­ten auf den gewerb­li­chen Mie­ter ist nicht so unge­wöhn­lich, dass die­ser als Ver­trags­part­ner damit nicht zu rech­nen brauch­te. Etwas ande­res ergibt sich weder aus der Art der Kos­ten noch aus den sons­ti­gen Umstän­den.

Die Fra­ge der Ein­be­zie­hung der Klau­sel ist allein auf­grund des Ver­trags­in­halts zu beant­wor­ten (§ 305 c BGB). Dass die Bewer­tung der Bestim­mung nicht von der Höhe der Kos­ten im Ein­zel­fall und deren Ver­hält­nis zu ande­ren Posi­tio­nen abhän­gen kann, zeigt sich schon dar­an, dass zum Zeit­punkt des Ver­trags­schlus­ses noch nicht fest­ste­hen muss, wel­che Kos­ten ent­ste­hen wer­den. Der Mie­ter ist vor über­höh­ten For­de­run­gen inso­weit durch das all­ge­mei­ne Wirt­schaft­lich­keits­ge­bot geschützt, das den Ver­mie­ter etwa dazu ver­pflich­tet, den Mie­ter von der Umle­gung nicht erfass­ter Kos­ten frei­zu­stel­len ^[5].

Die Klau­sel ist dem­nach nur über­ra­schend, wenn sie einen gege­be­nen­falls durch Aus­le­gung zu ermit­teln­den Inhalt hat, mit dem der Ver­trags­part­ner des Ver­wen­ders nicht zu rech­nen braucht. Das ist hier nicht der Fall. Der Ver­mie­ter kann die Ver­wal­tungs­kos­ten im Rah­men des Orts­üb­li­chen und Not­wen­di­gen umle­gen. Dar­aus ergibt sich gleich­zei­tig, dass die Kos­ten nicht zu einem Über­ra­schungs­ef­fekt füh­ren. Wenn sie sich im Rah­men des Orts­üb­li­chen hal­ten, kön­nen sie von dem gewerb­li­chen Mie­ter wenigs­tens im Gro­ben abge­schätzt wer­den ^[6]. Das Beru­fungs­ge­richt hat nicht in Fra­ge gestellt, dass die in den streit­ge­gen­ständ­li­chen Neben­kos­ten­ab­rech­nun­gen ange­setz­ten Ver­wal­tungs­kos­ten hin­sicht­lich der Höhe üblich sind. Inso­fern hat auch die Revi­si­on kei­ne Ein­wen­dun­gen erho­ben. Des­halb muss­te die Mie­te­rin als gewerb­li­che Mie­te­rin auf­grund der Beschrei­bung der Kos­ten­po­si­ti­on auch ohne zusätz­li­che Auf­klä­rung oder Bezif­fe­rung der Kos­ten damit rech­nen, dass die Kos­ten in die­ser Grö­ßen­ord­nung anfal­len wer­den ^[7].

Ein Über­ra­schungs­ef­fekt ergibt sich ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Revi­si­on auch nicht aus der Stel­lung der Klau­sel über die Ver­wal­tungs­kos­ten im Rah­men der All­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen. Durch die Plat­zie­rung der Klau­sel unter den 7. Spie­gel­strich wird auch im Zusam­men­hang mit der feh­len­den Bezif­fe­rung der Kos­ten nicht der Ein­druck erweckt, dass es sich um eine ver­gleichs­wei­se unbe­deu­ten­de Posi­ti­on han­de­le. Die ein­zel­nen Kos­ten­ar­ten der Auf­lis­tung ste­hen viel­mehr gleich­ran­gig neben­ein­an­der. Es gibt auch aus der Sicht des Ver­trags­part­ners kei­nen Grund für die Annah­me, dass die Kos­ten­po­si­tio­nen im wei­te­ren Ver­lauf der unter den Spie­gel­stri­chen erfol­gen­den Auf­zäh­lung weni­ger bedeut­sam sind. Aus der Stel­lung der Klau­sel könn­te sich ein Über­ra­schungs­ef­fekt viel­mehr nur dann erge­ben, wenn die­se in einem sys­te­ma­ti­schen Zusam­men­hang ste­hen wür­de, in dem der Ver­trags­part­ner sie nicht zu erwar­ten braucht ^[8].

Das ist hier indes­sen nicht der Fall. Nach der Sys­te­ma­tik de Betriebs­kos­ten­klau­sel des Miet­ver­tra­ges ent­hal­te­nen Kos­ten­ka­ta­logs ist die Rege­lung der Ver­wal­tungs­kos­ten unter dem 7. Spie­gel­strich nicht über­ra­schend. Aus der Über­schrift „Neben­kos­ten“ und dem Umstand, dass die Ver­wal­tungs­kos­ten nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV nicht zu den Betriebs­kos­ten gehö­ren, folgt nichts ande­res ^[9].

Schließ­lich folgt auch nicht aus einer Gesamt­wür­di­gung der Umstän­de, hier der im Miet­ver­trag nicht genann­ten kon­kre­ten Höhe der Ver­wal­tungs­kos­ten sowie der unter dem­sel­ben Spie­gel­strich erfolg­ten Auf­zäh­lung ver­schie­de­ner Kos­ten­ar­ten, dass die Klau­sel über­ra­schend ist. Hät­te die Mie­te­rin nähe­re Anga­ben über die Kos­ten erhal­ten wol­len, hät­te sie inso­weit nach­fra­gen müs­sen ^[10].

Die Klau­sel ist auch nicht wegen Ver­sto­ßes gegen das Trans­pa­renz­ge­bot nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirk­sam. Nach die­sem Gebot sind Ver­wen­der All­ge­mei­ner Geschäfts­be­din­gun­gen nach Treu und Glau­ben ver­pflich­tet, Rech­te und Pflich­ten der Ver­trags­part­ner mög­lichst klar und durch­schau­bar dar­zu­stel­len. Dazu gehört auch, dass All­ge­mei­ne Geschäfts­be­din­gun­gen wirt­schaft­li­che Nach­tei­le und Belas­tun­gen soweit erken­nen las­sen, wie dies nach den Umstän­den gefor­dert wer­den kann. Abzu­stel­len ist auf die Erkennt­nis­mög­lich­keit eines durch­schnitt­li­chen Ver­trags­part­ners ^[11]. Dem genügt die vor­lie­gen­de Klau­sel.

Der in der Betriebs­kos­ten­klau­sel des Miet­ver­tra­ges ver­wen­de­te Begriff der „Ver­wal­tungs­kos­ten“ ist hin­rei­chend bestimmt im Sin­ne des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Zur Aus­fül­lung des Begriffs der Ver­wal­tungs­kos­ten kann auf die im Wesent­li­chen über­ein­stim­men­den Defi­ni­tio­nen in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV und § 26 Abs. 1 der II. Berech­nungs­ver­ord­nung zurück­ge­grif­fen wer­den. Dass die­se Rege­lun­gen für die Geschäfts­raum­mie­te nicht ein­schlä­gig sind, steht ihrer Her­an­zie­hung als Hilfs­mit­tel zur nähe­ren Begriffs­be­stim­mung nicht im Wege. Auch die Her­aus­nah­me der Ver­wal­tungs­kos­ten aus den umleg­ba­ren Kos­ten nach der Betriebs­kos­ten­ver­ord­nung hin­dert nicht dar­an, im Bereich der Geschäfts­raum­mie­te zur Aus­fül­lung des Begriffs der Ver­wal­tungs­kos­ten auf die vor­han­de­ne gesetz­li­che Defi­ni­ti­on zurück­zu­grei­fen. Es trifft zwar zu, dass bei gewerb­li­chen Miet­ob­jek­ten ande­re Ver­wal­tungs­kos­ten anfal­len als bei der Wohn­raum­mie­te. Dar­aus folgt aber nicht, dass die gesetz­li­che Defi­ni­ti­on bei der Gewer­be­mie­te nicht sinn­voll anzu­wen­den wäre. Wenn die im Ein­zel­fall anfal­len­den Ver­wal­tungs­kos­ten auch wei­te­re als die gesetz­lich defi­nier­ten Posi­tio­nen erfas­sen, so folgt dar­aus allein, dass die Kos­ten inso­weit bei Her­an­zie­hung der gesetz­li­chen Defi­ni­ti­on nicht umleg­bar sind. Die Trans­pa­renz des Begriffs der Ver­wal­tungs­kos­ten wird dadurch aber nicht aus­ge­schlos­sen. Ver­blei­ben­de Unklar­hei­ten gehen über­dies nach § 305 c Abs. 2 BGB zulas­ten des Klau­sel­ver­wen­ders ^[12].

Ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Revi­si­on ist eine ande­re Beur­tei­lung nicht auf­grund des Umstands gerecht­fer­tigt, dass unter dem 7. Spie­gel­strich wei­te­re Kos­ten­po­si­tio­nen und unter dem letz­ten Spie­gel­strich zusätz­lich Raum­kos­ten für Büro, Ver­wal­tungs- und Tech­nik­räu­me auf­ge­führt wer­den. Dadurch wird die Rege­lung über die Ver­wal­tungs­kos­ten nicht intrans­pa­rent. Denn bei den ein­zel­nen Klau­seln bzw. Klau­sel­tei­len, die jeweils die Über­tra­gung ver­schie­de­ner Kos­ten regeln, obwohl sie teil­wei­se den­sel­ben Sach­kom­plex betref­fen, han­delt es sich um neben­ein­an­der­ste­hen­de selb­stän­di­ge Rege­lungs­tei­le. Der Begriff der Ver­wal­tungs­kos­ten ver­liert nicht dadurch sei­ne Bestimmt­heit, dass dane­ben noch ande­re Kos­ten auf den Mie­ter abge­wälzt wur­den. Viel­mehr ist, soweit sich Kos­ten­po­si­tio­nen teil­wei­se über­schnei­den, bei der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung dar­auf Bedacht zu neh­men, dass Kos­ten nicht dop­pelt abge­rech­net wer­den ^[13]. Soweit der Bun­des­ge­richts­hof bei einer Klau­sel, die Ver­wal­tungs­kos­ten ent­hielt, einen Ver­stoß gegen das Trans­pa­renz­ge­bot ange­nom­men hat ^[14], waren im ent­schie­de­nen Fall die Ver­wal­tungs­kos­ten Teil einer wesent­lich umfang­rei­che­ren Rege­lung, die auch Ver­si­che­rungs- und Instand­hal­tungs­kos­ten ein­schloss und schon im Hin­blick auf den Umfang des Gesamt­ob­jekts, auf das sich die Kos­ten bezo­gen, unklar war ^[15].

Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Bran­den­bur­gi­schen Ober­lan­des­ge­richts ^[16] benach­tei­ligt die Betriebs­kos­ten­klau­sel des Miet­ver­tra­ges die Mie­te­rin gemäß § 307 Abs. 1 und 2 BGB dage­gen unan­ge­mes­sen, soweit ihr antei­lig die Erhal­tungs­last für das gesam­te Ein­kaufs­zen- trum auf­er­legt wird. Die Über­wäl­zung der gesam­ten Kos­ten der Instand­hal­tung des Ein­kaufs­zen­trums weicht inso­weit erheb­lich vom gesetz­li­chen Leit­bild des Miet­ver­tra­ges ab.

Die Ver­pflich­tung zur Instand­set­zung und Instand­hal­tung kann nach herr­schen­der Mei­nung in Recht­spre­chung und Lite­ra­tur bei der Gewer­be­raum­mie­te for­mu­lar­mä­ßig auf den Mie­ter über­tra­gen wer­den, soweit sie sich auf Schä­den erstreckt, die dem Miet­ge­brauch oder der Risi­ko­sphä­re des Mie­ters zuzu­ord­nen sind. Die zuläs­si­ge Abwei­chung vom gesetz­li­chen Leit­bild fin­det aber dort ihre Gren­ze, wo dem Mie­ter die Erhal­tungs­last von gemein­sam mit ande­ren Mie­tern genutz­ten Flä­chen und Anla­gen ohne Beschrän­kung der Höhe nach auf­er­legt wird. Damit wer­den dem Mie­ter auch Kos­ten über­tra­gen, die nicht durch sei­nen Miet­ge­brauch ver­an­lasst sind und die nicht in sei­nen Risi­ko­be­reich fal­len. Ihm wer­den dadurch, dass er die gemein­schaft­lich genutz­ten Flä­chen und Anla­gen in dem bei Miet­be­ginn bestehen­den, in der Regel gebrauch­ten Zustand vor­fin­det, die Kos­ten für die Behe­bung anfäng­li­cher Män­gel bzw. bereits vor­han­de­ner Abnut­zun­gen durch Repa­ra­tur oder Erneue­rung über­bür­det, deren Höhe für ihn nicht über­schau­bar ist. Dar­über hin­aus wer­den ihm Kos­ten für Schä­den auf­er­legt, die von Drit­ten ver­ur­sacht wor­den sind, für deren Han­deln er kei­ne Ver­ant­wor­tung trägt, so dass auch inso­weit ihm nicht zure­chen­ba­re und der Höhe nach nicht vor­her­seh­ba­re Kos­ten auf ihn über­tra­gen wer­den. Die­se Abwei­chun­gen vom gesetz­li­chen Leit­bild des Miet­ver­tra­ges benach­tei­lig­ten den Mie­ter unan­ge­mes­sen ^[17].

Nach die­sen Grund­sät­zen hal­ten die von der Mie­te­rin bean­stan­de­ten ver­trag­li­chen Bestim­mun­gen über die War­tung und Instand­hal­tung aller tech­ni­schen Ein­rich­tun­gen einer Inhalts­kon­trol­le am Maß­stab des § 307 BGB nicht stand ^[18]. Sie über­bür­den dem Mie­ter antei­lig nach der von ihm gemie­te­ten Flä­che ohne Begren­zung der Höhe nach die Kos­ten der Instand­hal­tung des Ein­kaufs­zen­trums und sei­ner Gemein­schafts­an­la­gen sowie der Instand­hal­tung der im Ein­zel­nen auf­ge­führ­ten Anla­gen. Die Klau­sel ist des­halb inso­weit gemäß § 307 BGB unwirk­sam.

Da das Beru­fungs­ge­richt die vor­ge­nann­ten Bestim­mun­gen für wirk­sam erach­tet hat, hat es sich nicht die Fra­ge vor­ge­legt, inwie­weit sich aus der Unwirk­sam­keit Aus­wir­kun­gen auf die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nun­gen für die streit­ge­gen­ständ­li­chen Jah­re erge­ben. Die von der Mie­te­rin bean­stan­de­ten Kos­ten­po­si­tio­nen ent­hal­ten zwar von ihrer Bezeich­nung her kei­nen Instand­set­zungs­auf­wand. Da ins­be­son­de­re nach der Betriebs­kos­ten­klau­sel des Miet­ver­tra­ges aber sämt­li­che Neben­kos­ten des Ein­kaufs­zen­trums, ins­be­son­de­re des Betriebs, der Instand­hal­tung und der Gemein­schafts­an­la­gen, unter­schieds­los auf die Mie­te­rin abge­wälzt wor­den sind, kann nicht aus­ge­schlos­sen wer­den, dass auch sol­che Kos­ten in die Abrech­nung ein­ge­flos­sen sind.

Schließ­lich hält auch die Klau­sel unter der Betriebs­kos­ten­klau­sel des Miet­ver­tra­ges der Inhalts­kon­trol­le nicht stand, soweit die Kos­ten des Cen­ter­ma­nage­ments antei­lig auf die Mie­te­rin umge­legt wor­den sind. Der Bun­des­ge­richts­hof hat nach Erlass des ange­foch­te­nen Urteils ent­schie­den, dass der Begriff des Cen­ter­ma­nage­ments oder „Cen­ter-Mana­ger“, wie im Ver­trag auf­ge­führt, nicht hin­rei­chend bestimmt ist (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB). Hin­sicht­lich die­ses Begriffs fehlt es an aus­rei­chen­der Trans­pa­renz; es ist nicht ersicht­lich, wel­che Kos­ten hier ein­be­zo­gen und wel­che Leis­tun­gen dem Inhalt nach hier­von erfasst wer­den sol­len. Denn gera­de weil die Mie­te­rin dane­ben auch „Kos­ten für Ver­wal­tung“ und fer­ner „Raum­kos­ten für Büro- und Ver­wal­tungs­räu­me“ ver­langt, ist nicht ersicht­lich, wel­che ande­ren Kos­ten unter den Begriff „Cen­ter-Mana­ger“ fal­len. Der Begriff „Kos­ten für Cen­ter-Mana­ger“ erlaubt kei­ne Ein­gren­zung der damit inhalt­lich ver­bun­de­nen Ein­zel­po­si­tio­nen, da etwa auch Auf­wen­dun­gen für Markt­ana­ly­sen, Ermitt­lung von Kun­den­wün­schen, Wer­be- und PR-Maß­nah­men, Deko­ra­ti­on, Ver­an­stal­tun­gen sowie sons­ti­ge Pro­fi­lie­rungs­maß­nah­men erfasst sein könn­ten. Da der Umfang der durch den „Cen­ter-Mana­ger“ zu ergrei­fen­den Maß­nah­men weder ver­trag­lich ein­ge­grenzt ist noch etwa die Begrif­fe eines all­ge­mein „Orts­üb­li­chen und Not­wen­di­gen“ eine hin­rei­chend kla­re Ein­gren­zung ermög­li­chen, kön­nen die hier­un­ter ent­ste­hen­den Kos­ten auch nicht im Gro­ben abge­schätzt wer­den und sind des­halb intrans­pa­rent ^[19]. Ver­stö­ße gegen das Trans­pa­renz­ge­bot ent­spre­chen nicht den Gebräu­chen und Gepflo­gen­hei­ten des Han­dels­ver­kehrs (vgl. § 310 Abs. 1 Satz 2 BGB) und füh­ren daher auch gegen­über einem Unter­neh­mer zur Unwirk­sam­keit for­mu­lar­mä­ßi­ger Geschäfts­be­din­gun­gen. Das gilt auch dann, wenn der mit den Geschäfts­be­din­gun­gen kon­fron­tier­te Unter­neh­mer eine bedeu­ten­de Markt­stel­lung inne­hat, auf­grund derer er von vorn­her­ein hät­te ver­su­chen kön­nen, ande­re Ver­trags­be­din­gun­gen aus­zu­han­deln ^[20].

An die­ser Bewer­tung ändert sich auch im Hin­blick auf das Schrei­ben der Ver­mie­te­rin, mit dem sie die Auf­ga­ben des Cen­ter-Mana­gers erläu­tert hat, nichts. Denn bei der Beur­tei­lung, ob eine Klau­sel den Ver­trags­part­ner des Ver­wen­ders unan­ge­mes­sen benach­tei­ligt, ist auf die tat­säch­li­chen Ver­hält­nis­se zum Zeit­punkt des Ver­trags­schlus­ses abzu­stel­len ^[21].

Selbst wenn die Mie­te­rin die Neben­kos­ten­ab­rech­nun­gen auch hin­sicht­lich der streit­ge­gen­ständ­li­chen Posi­tio­nen in der Ver­gan­gen­heit unbe­an­stan­det begli­chen haben soll­te, wäre hier­durch kei­ne geson­der­te Ver­ein­ba­rung einer Umla­gen­re­ge­lung zustan­de gekom­men ^[22]. Ein Ände­rungs­ver­trag, der eine erwei­ter­te Umla­ge von Betriebs­kos­ten zum Gegen­stand hat, kann zwar grund­sätz­lich auch still­schwei­gend zustan­de kom­men ^[23]. Erfor­der­lich ist dafür aber, dass der Ver­mie­ter nach den Gesamt­um­stän­den davon aus­ge­hen kann, der Mie­ter stim­me einer Umla­ge wei­te­rer Betriebs­kos­ten zu. Dafür reicht es grund­sätz­lich nicht aus, dass der Mie­ter Betriebs­kos­ten­ab­rech­nun­gen unter Ein­be­zie­hung bis­her nicht wirk­sam ver­ein­bar­ter Betriebs­kos­ten ledig­lich nicht bean­stan­det. Abge­se­hen davon lässt sich aus der Sicht des Mie­ters der Über­sen­dung einer Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung, die von den For­mu­lie­run­gen des Miet­ver­tra­ges an sich gedeckt ist, schon nicht ohne wei­te­res der Wil­le des Ver­mie­ters ent­neh­men, eine Ände­rung des Miet­ver­tra­ges her­bei­füh­ren zu wol­len. Selbst wenn der Mie­ter dar­auf­hin eine Zah­lung erbringt, kommt dar­in zunächst allein des­sen Vor­stel­lung zum Aus­druck, hier­zu ver­pflich­tet zu sein. Anders ver­hält es sich, wenn auf­grund beson­de­rer Umstän­de der Ände­rungs­wil­le des Ver­mie­ters für den Mie­ter erkenn­bar ist; sol­che beson­de­ren Umstän­de lagen hier indes­sen nicht vor.

Ein­wen­dungs­frist

In einem ande­ren Punkt sah der Bun­des­ge­richts­hof die­se Klau­sel jedoch als unwirk­sam an: Nach den ver­trag­li­chen Bestim­mun­gen muss der Mie­ter Ein­wen­dun­gen gegen die Abrech­nung inner­halb von vier Wochen nach Zugang der Abrech­nung schrift­lich erhe­ben; nach Ablauf die­ser Frist sind Ein­wen­dun­gen gegen die Abrech­nung aus­ge­schlos­sen. Ob die Mie­te­rin nach die­ser Maß­ga­be Ein­wen­dun­gen gel­tend gemacht hat, hat das Beru­fungs­ge­richt nicht fest­ge­stellt. Soll­te dies nicht der Fall sein, wird zu prü­fen sein, ob die vor­ge­nann­te Rege­lung der Inhalts­kon­trol­le nach § 307 BGB stand­hält.

Die Klau­sel ver­stößt gegen das Rege­lungs­ver­bot des § 308 Nr. 5 BGB. Nach die­ser Vor­schrift ist eine Bestim­mung in All­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen unwirk­sam, wonach eine Erklä­rung des Ver­trags­part­ners des Ver­wen­ders bei Vor­nah­me oder Unter­las­sung einer bestimm­ten Hand­lung als von ihm abge­ge­ben oder nicht abge­ge­ben gilt, es sei denn, dass dem Ver­trags­part­ner eine ange­mes­se­ne Frist zur Abga­be einer aus­drück­li­chen Erklä­rung ein­ge­räumt ist und der Ver­wen­der sich ver­pflich­tet, den Ver­trags­part­ner bei Beginn der Frist auf die vor­ge­se­he­ne Bedeu­tung sei­nes Ver­hal­tens beson­ders hin­zu­wei­sen. Eine sol­che Hin­weis­pflicht des Ver­wen­ders ist im Miet­ver­trag nicht begrün­det wor­den.

Aller­dings ist das Klau­sel­ver­bot des § 308 Nr. 5 BGB hier nicht unmit­tel­bar anwend­bar, weil es sich bei der Mie­te­rin um einen Unter­neh­mer han­delt. Auf All­ge­mei­ne Geschäfts­be­din­gun­gen, die gegen­über einem Unter­neh­mer ver­wen­det wer­den, fin­det § 308 BGB kei­ne Anwen­dung (§ 310 Abs. 1 Satz 1 BGB). Sol­che Geschäfts­be­din­gun­gen unter­lie­gen jedoch der Inhalts­kon­trol­le nach § 307 Abs. 1 und 2 BGB, und zwar auch inso­weit, als dies zur Unwirk­sam­keit von Ver­trags­be­stim­mun­gen führt, die in § 308 BGB auf­ge­führt sind. Dabei ist auf die im Han­dels­ver­kehr gel­ten­den Gewohn­hei­ten und Bräu­che ange­mes­sen Rück­sicht zu neh­men (§ 310 Abs. 1 Satz 2 BGB). Das bedeu­tet, dass bei der Inhalts­kon­trol­le im unter­neh­me­ri­schen Ver­kehr die in den Klau­sel­ver­bo­ten zum Aus­druck kom­men­den Wer­tun­gen berück­sich­tigt wer­den sol­len, soweit sie über­trag­bar sind. Den Klau­sel­ver­bo­ten kommt im Rah­men der Inhalts­kon­trol­le somit Indi­zwir­kung für die Unwirk­sam­keit der Klau­sel auch im unter­neh­me­ri­schen Geschäfts­ver­kehr zu. Fällt eine Klau­sel bei ihrer Ver­wen­dung gegen­über Ver­brau­chern unter eine Ver­bots­norm der §§ 308, 309 BGB, so ist dies ein Indiz dafür, dass sie auch im Fal­le der Ver­wen­dung gegen­über Unter­neh­mern zu einer unan­ge­mes­se­nen Benach­tei­li­gung führt, es sei denn, sie kann wegen der beson­de­ren Inter­es­sen und Bedürf­nis­se des unter­neh­me­ri­schen Geschäfts­ver­kehrs aus­nahms­wei­se als ange­mes­sen ange­se­hen wer­den ^[24]. Auch zu den zuletzt genann­ten Gesichts­punk­ten hat das Beru­fungs­ge­richt bis­her kei­ne Fest­stel­lun­gen getrof­fen. Dies wird gege­be­nen­falls nach­zu­ho­len sein.

Bun­des­ge­richts­hof, Ver­sä, umnis­ur­teil vom 10. Sep­tem­ber 2014 – XII ZR 56/​11

1. im Anschluss an BGH, Urtei­le BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671; und vom 26.09.2012 – XII ZR 112/​10 NJW 2013, 41[↩]
2. im Anschluss an BGH, Urteil vom 06.04.2005 – XII ZR 158/​01 NJW-RR 2006, 84[↩]
3. im Anschluss an BGH, Urtei­le vom 03.08.2011 – XII ZR 205/​09 NJW 2012, 54; und vom 26.09.2012 – XII ZR 112/​10 NJW 2013, 41[↩]
4. BGH, Urtei­le BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 8 ff.; vom 24.02.2010 XII ZR 69/​08 NJW-RR 2010, 739 Rn. 7 ff.; vom 04.05.2011 XII ZR 112/​09 NZM 2012, 83 Rn. 8 ff.; vom 03.08.2011 XII ZR 205/​09 NJW 2012, 54 Rn. 11 ff.; und vom 26.09.2012 XII ZR 112/​10 NJW 2013, 41 Rn. 23 f.[↩]
5. BGH, Urtei­le BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 11; und vom 04.05.2011 XII ZR 112/​09 NZM 2012, 83 Rn. 11[↩]
6. BGH, Urtei­le BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 12 mwN; und vom 04.05.2011 XII ZR 112/​09 NZM 2012, 83 Rn. 11[↩]
7. BGH, Urtei­le BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 13; und vom 04.05.2011 XII ZR 112/​09 NZM 2012, 83 Rn. 12[↩]
8. vgl. BGH, Urtei­le BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 16 f.; und vom 21.07.2010 XII ZR 189/​08 NJW 2010, 3152 Rn. 27[↩]
9. vgl. auch BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 17[↩]
10. vgl. BGH, Urtei­le BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn.19 f.; und vom 04.05.2011 XII ZR 112/​09 NZM 2012, 83 Rn. 16[↩]
11. BGH, Urteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 22[↩]
12. BGH, Urtei­le BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 23 ff.; vom 24.02.2010 XII ZR 69/​08 NJW-RR 2010, 739 Rn. 9; vom 04.05.2011 – XII ZR 112/​09 NZM 2012, 83 Rn. 18; vom 03.08.2011 XII ZR 205/​09 NJW 2012, 54 Rn. 12 ff.; und vom 26.09.2012 XII ZR 112/​10 NJW 2013, 41 Rn. 24[↩]
13. vgl. BGH, Urtei­le BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 25; und vom 26.09.2012 XII ZR 112/​10 NJW 2013, 41 Rn. 24[↩]
14. BGH, Urteil vom 06.04.2005 XII ZR 158/​01 NJW-RR 2006, 84, 85[↩]
15. BGH, Urtei­le BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 28; und vom 26.09.2012 XII ZR 112/​10 NJW 2013, 41 Rn. 25 ff.[↩]
16. OLG Bran­den­burg, Urteil vom 20.04.2011 – 3 U 117/​10[↩]
17. BGH, Urtei­le vom 06.04.2005 XII ZR 158/​01 NJW-RR 2006, 84, 85 mwN; und vom 26.09.2012 XII ZR 112/​10 NJW 2013, 41 Rn. 16 f.[↩]
18. vgl. auch BGH, Urteil vom 26.09.2012 XII ZR 112/​10 NJW 2013, 41 Rn. 22[↩]
19. BGH, Urtei­le vom 03.08.2011 XII ZR 205/​09 NJW 2012, 54 Rn. 15 mwN; und vom 26.09.2012 XII ZR 112/​10 NJW 2013, 41 Rn. 14 f.[↩]
20. BGH, Urtei­le vom 03.08.2011 XII ZR 205/​09 NJW 2012, 54 Rn. 16; und vom 26.09.2012 XII ZR 112/​10 NJW 2013, 41 Rn. 11[↩]
21. BGHZ 185, 133 = NJW 2010, 2041 Rn. 30 mwN[↩]
22. vgl. BGH, Urteil vom 03.08.2011 XII ZR 205/​09 NJW 2012, 54 Rn. 17[↩]
23. BGH Urteil vom 10.10.2007 – VIII ZR 279/​06 NJW 2008, 283 Rn. 18; BGH, Beschluss vom 29.05.2000 XII ZR 35/​00 NJW-RR 2000, 1463[↩]
24. BGHZ 174, 1 = NJW 2007, 3774 Rn. 11 f. mwN[↩]