Ver­wal­tungs­kos­ten­um­la­ge per Miet­ver­trags­for­mu­lar

Die in einer For­mu­lar­klau­sel fest­ge­leg­te all­ge­mei­ne Umla­ge von Ver­wal­tungs­kos­ten auf den Mie­ter ver­stößt bei der Gewer­be­mie­te nicht gegen das Trans­pa­renz­ge­bot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Ver­wal­tungs­kos­ten­um­la­ge per Miet­ver­trags­for­mu­lar

Dies hat­te der Bun­des­ge­richts­hof bereits im letz­ten Dezem­ber für die Umla­ge der Kos­ten "tech­ni­scher und kauf­män­ni­scher Haus­ver­wal­tung" bei Miet­ver­trä­gen über Geschäfts­räu­me ent­schie­den 1, jetzt aber noch­mals für eine For­mu­lar­klau­sel bei gewerb­li­chen Miet­ver­hält­nis­sen bestäigt, in der ledig­lich all­ge­mein von der Umla­ge von "Ver­wal­tungs­kos­ten" die Rede ist.

Die For­mu­lar­klau­sel ist hin­rei­chend trans­pa­rent. Nach dem Trans­pa­renz­ge­bot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB sind Ver­wen­der all­ge­mei­ner Geschäfts­be­din­gun­gen nach Treu und Glau­ben ver­pflich­tet, Rech­te und Pflich­ten der Ver­trags­part­ner mög­lichst klar und durch­schau­bar dar­zu­stel­len. Dazu gehört auch, dass all­ge­mei­ne Geschäfts­be­din­gun­gen wirt­schaft­li­che Nach­tei­le und Belas­tun­gen soweit erken­nen las­sen, wie dies nach den Umstän­den gefor­dert wer­den kann. Abzu­stel­len ist auf die Erkennt­nis­mög­lich­kei­ten eines durch­schnitt­li­chen Ver­trags­part­ners 2. Dem genügt die vor­lie­gen­de Klau­sel:

Der in § 5 des Miet­ver­tra­ges ver­wen­de­te Begriff der "Ver­wal­tungs­kos­ten" ist hin­rei­chend bestimmt im Sin­ne des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB 3. Zur Aus­fül­lung des Begriffs der Ver­wal­tungs­kos­ten kann auf die im Wesent­li­chen über­ein­stim­men­den Defi­ni­tio­nen in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV und § 26 Abs. 1 II. Berech­nungs­ver­ord­nung zurück­ge­grif­fen wer­den. Dass die­se Rege­lun­gen für die Geschäfts­raum­mie­te nicht ein­schlä­gig sind, steht ihrer Her­an­zie­hung als Hilfs­mit­tel zur nähe­ren Bestim­mung der umleg­ba­ren Kos­ten nicht im Wege. Auch die Her­aus­nah­me der Ver­wal­tungs­kos­ten aus den umleg­ba­ren Kos­ten nach der BetrKV hin­dert nicht dar­an, im Bereich der Geschäfts­raum­mie­te zur Aus­fül­lung des Begriffs der Ver­wal­tungs­kos­ten auf die vor­han­de­ne gesetz­li­che Defi­ni­ti­on zurück­zu­grei­fen 3. Es trifft zwar zu, dass bei gewerb­li­chen Miet­ob­jek­ten ande­re Ver­wal­tungs­kos­ten anfal­len als bei der Woh­nungs­mie­te. Dar­aus folgt aber nicht, dass die gesetz­li­che Defi­ni­ti­on bei der Gewer­be­mie­te nicht sinn­voll anzu­wen­den wäre. Wenn die im Ein­zel­fall anfal­len­den Ver­wal­tungs­kos­ten auch wei­te­re als die gesetz­lich defi­nier­ten Posi­tio­nen erfas­sen, so folgt dar­aus allein, dass die Kos­ten inso­weit bei Her­an­zie­hung der gesetz­li­chen Defi­ni­ti­on nicht umleg­bar sind. Die Trans­pa­renz des Begriffs der Ver­wal­tungs­kos­ten wird dadurch aber nicht aus­ge­schlos­sen. Ver­blei­ben­de Unklar­hei­ten gehen über­dies nach § 305 c Abs. 2 BGB zu Las­ten des Klau­sel­ver­wen­ders 4.

Schließ­lich wer­den durch die tech­ni­sche Haus­ver­wal­tung auch nicht teil­wei­se Kos­ten erfasst, die der Instand­hal­tung und Instand­set­zung nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV zuzu­ord­nen wären. Viel­mehr sind die Ver­wal­tungs­kos­ten als Gemein­kos­ten von den Kos­ten von Dienst- oder Werk­leis­tun­gen im Rah­men einer kon­kre­ten Instand­hal­tungs­maß­nah­me zu tren­nen 4.

Auch im Hin­blick auf die Höhe der ent­ste­hen­den Kos­ten bedurf­te es kei­ner nähe­ren Kon­kre­ti­sie­rung in den all­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen und auch nicht der Fest­le­gung einer Höchst­gren­ze. Viel­mehr hat­te die Ver­mie­te­rin, etwa wegen eines mög­li­chen Ver­wal­ter­wech­sels, ein legi­ti­mes Inter­es­se an der varia­blen Aus­ge­stal­tung der Kos­ten­re­ge­lung und war die Geschäfts­raum­mie­te­rin in der Lage, die ent­ste­hen­den Kos­ten wenigs­tens im Gro­ben abzu­schät­zen 5. Gegen die Umle­gung über­höh­ter oder nicht erfor­der­li­cher Kos­ten ist der Mie­ter schließ­lich durch das all­ge­mei­ne Wirt­schaft­lich­keits­ge­bot hin­rei­chend geschützt 6.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 24. Febru­ar 2010 – XII ZR 69/​08

  1. BGH, Urteil vom 09.12.2009 – XII ZR 109/​08[]
  2. BGH, Urteil vom 16.05.2007 – XII ZR 13/​05NZM 2007, 516, m.w.N.[]
  3. BGH, Urteil vom 09.12.2009 – XII ZR 109/​08, m.w.N.[][]
  4. BGH, Urteil vom 09.12.2009 – XII ZR 109/​08[][]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 09.12.2009 – XII ZR 109/​08, m.w.N. – auch zur Abgren­zung von der bis­he­ri­gen BGH-Recht­spre­chung[]
  6. vgl. Schmid Hand­buch der Miet­ne­ben­kos­ten 11. Aufl. Rdn. 1053 ff., 1077 m.w.N.[]