Verwendungsersatzansprüche des Untermieters

Hat der Untermieter mit dem Untervermieter eine Vereinbarung über Verwendungsersatzansprüche getroffen, scheiden Ansprüche nach § 994 Abs. 1, § 996 BGB gegen den Eigentümer aus¹. Aus dem Nichtvorliegen einer Leistung folgt nicht zwangsläufig, dass stets auf den Bereicherungen in sonstiger Weise erfassenden Tatbestand des § 812 Abs. 1 Satz 1 Var. 2 BGB zurückgegriffen werden dürfte; auch sog. Nichtleistungsfälle bedürfen im Mehrpersonenverhältnis einer Zuordnung nach wertenden Kriterien.

Für die Verneinung von Ansprüchen nach § 994 Abs. 1, § 996 BGB kommt es weder darauf an, ob die errichteten Baulichkeiten und die ergriffenen landschaftsgärtnerischen Maßnahmen auf der Grundlage des von dem Bundesgerichtshof bislang vertretenen engen Verwendungsbegriffs ausnahmsweise als Verwendung anzusehen sind² noch darauf, ob die von der Revision aufgegriffene Kritik an dieser Rechtsprechung³ berechtigt ist. Verwendungsersatzansprüche scheitern nämlich bereits daran, dass es an der für die Anwendbarkeit der Norm erforderlichen Vindikationslage fehlt und für eine entsprechende Anwendung der Vorschriften vorliegend kein Raum ist.

Im Zeitpunkt der Errichtung der Baulichkeiten war die Untermieterin aufgrund des nach § 566 BGB a.F., § 550 BGB n.F. auf unbestimmte Zeit geschlossenen Untermietvertrags aufgrund eines von dem Verein abgeleiteten Besitzrechts nach § 986 Abs. 1 Satz 1 BGB bis zur ordentlichen Kündigung im Jahr 2007 zum Besitz berechtigt⁴. Auch wenn der Nachtrag zum Untermietvertrag nicht von sämtlichen Vertragsparteien unterschrieben wurde, unterliegt es jedenfalls mit Blick auf die jahrelange Umsetzung der verabredeten Gebrauchsüberlassung keinem vernünftigen Zweifel, dass der Untermietvertrag konkludent zustande gekommen ist.

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Allerdings genügt es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs für eine (entsprechende) Anwendung von § 994 Abs. 1, § 996 BGB, dass das Besitzrecht später weggefallen ist und es jedenfalls bei Geltendmachung des Vindikationsanspruchs nicht mehr besteht⁵. Dies setzt allerdings voraus, dass das Besitzrecht begründende Rechtsverhältnis Ansprüche auf Verwendungsersatz nicht gesondert regelt⁶. Das gilt umso mehr für den Fremdbesitzer. Für den unberechtigten Fremdbesitzer ist anerkannt, dass dieser im Verhältnis zum Eigentümer nicht besser gestellt werden darf, als er im Rahmen seines vermeintlichen Besitzrechts stünde; wendet man § 994 Abs. 1, § 996 BGB auch auf den – wie hier – zunächst berechtigten, später aber nicht mehr berechtigten Fremdbesitzer an, kann nichts anderes gelten⁷. Dass dem nicht die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 21.12 1960⁸ entgegensteht, hat der Bundesgerichtshof bereits mit Urteil vom 13.10.1978 (BGH, Urteil vom 13.10.1978, aaO) dargelegt.

An den vertraglichen Abreden scheitert vorliegend eine (entsprechende) Heranziehung der Vorschriften nach § 994 Abs. 1, § 996 BGB. Mit Blick auf die im Innenbereich der Rennbahnanlage durchgeführten landschaftsgärtnerischen Maßnahmen war eine Entschädigung von vornherein ausgeschlossen und hinsichtlich der dort errichteten Baulichkeiten nur zur Abwendung des Wegnahmerechts der Untermieterin vereinbart.

Ansprüche nach §§ 951, 946, 812 Abs. 1 Satz 1 Var. 2 BGB scheiden ebenfalls aus. Dabei kann offen bleiben, ob nicht nur die zur „landschaftsgärtnerischen“ Gestaltung eingebrachten Sachen, sondern auch die im Zuge der zur Errichtung der Golfanlage errichteten Baulichkeiten zu wesentlichen Bestandteilen des Grundstücks mit der Folge des Eigentumsverlusts nach § 946 BGB geworden sind. § 951 BGB enthält keine Rechtsfolgen, sondern eine Rechtsgrundverweisung auf den Tatbestand der Nichtleistungskondiktion nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Var. 2 BGB. Auf diese darf in Konstellationen der vorliegenden Art jedoch nicht zurückgegriffen werden⁹.

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Soweit das Oberlandesgericht Frankfurt am Main¹⁰ Berufungsgericht dies allerdings mit dem Vorrang der Leistungskondiktion begründet, erscheint das nicht ohne weiteres tragfähig. Denn diese Begründung setzt voraus, dass eine das Bereicherungsobjekt erfassende Leistung, also gerade insoweit eine bewusste und zweckgerichtete Mehrung fremden Vermögens gegeben ist¹¹. Daran fehlt es hier. Der Zweck der von der Untermieterin im Zuge der Errichtung der Golfanlage ergriffenen Maßnahmen im Innenbereich der Rennbahn bestand nicht darin, einem anderen das Eigentum an den eingebrachten Sachen zu verschaffen; hierzu bestand auch weder tatsächlich noch vermeintlich eine Verpflichtung der Untermieterin. Die Errichtung der Gebäude und die landschaftliche Gestaltung durch Bepflanzung waren lediglich Voraussetzungen für die Nutzung des gemieteten Areals als Golfanlage. Allein darin bestand der Zweck der ergriffenen Maßnahmen; die ggf. mit einem Eigentumsverlust nach § 946 BGB korrespondierende Bereicherung war lediglich eine zwangsläufige – nichtbezweckte – Nebenfolge.

Keineswegs folgt jedoch aus dem Nichtvorliegen einer Leistung, dass stets auf den Bereicherungen in sonstiger Weise erfassenden Tatbestand des § 812 Abs. 1 Satz 1 Var. 2 BGB zurückgegriffen werden dürfte. Es entspricht ständiger Rechtsprechung, dass sich bei der bereicherungsrechtlichen Behandlung von Vorgängen, an denen mehr als zwei Personen beteiligt sind, jede schematische Lösung verbietet. Vielmehr sind für die sachgerechte bereicherungsrechtliche Abwicklung stets die Besonderheiten des Einzelfalles zu berücksichtigen¹², zu denen insbesondere Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes und der Risikoverteilung zählen¹³. Auch sog. Nichtleistungsfälle bedürfen im Mehrpersonenverhältnis einer Zuordnung nach wertenden Kriterien¹⁴.

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Gemessen daran scheidet eine bereicherungsrechtliche Inanspruchnahme der Eigentümerin nach § 951, § 812 Abs. 1 Satz 1 Var. 2 BGB aus. Das Grundstück ist der Untermieterin von ihrem Vertragspartner, dem Verein, und nicht von der Eigentümerin zum Gebrauch überlassen worden. Mit diesem sind in § 25 UV Vereinbarungen getroffen worden, unter welchen Voraussetzungen der Untermieterin ein Wegnahmerecht und Entschädigungsansprüche zustehen sollten. Dabei liegt es auf der Hand, dass der Untermieterin, wäre der Verein zudem Eigentümer des Grundstücks gewesen, wegen des Vorrangs der vertraglichen Abreden keine Ansprüche nach § 951 BGB zugestanden hätten. Zureichende Gründe, warum das Auseinanderfallen von Untervermieter- und Eigentümerstellung in Fällen der vorliegenden Art bereicherungsrechtlich zu einer Besserstellung des Untermieters führen soll, sind nicht ersichtlich. Hinzu kommt, dass der unterstellte Eigentumsübergang nach §§ 946, 93 BGB zwar mit der Verbindung der Sachen mit dem Grundstück vollendet war, der Fortbestand der dadurch bewirkten Eigentumslage aber nach Beendigung des Vertragsverhältnisses von der Willensentscheidung des Vereins abhing, je nachdem, ob dieser von der Untermieterin die Wegnahme der eingebrachten Sachen nach § 25 Nr. 2 UV verlangt oder ob der Verein bei einem Wegnahmeverlangen der Untermieterin von seinem Recht Gebrauch macht, mit Blick auf die im Innenbereich der Rennbahn errichteten Baulichkeiten das Wegnahmerecht der Untermieterin gegen Zahlung einer Entschädigung abzuwenden¹⁵. Bei dieser Sachlage erscheint es nicht sachgerecht, den Grundstückseigentümer in die Pflicht zu nehmen und damit auf diesen das – hier realisierte – Risiko der Insolvenz des (Unter)Vermieters zu verlagern.

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Schließlich scheidet ein Anspruch nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Var. 2 BGB auch im Hinblick auf eine Steigerung des Ertragswerts des Grundstücks infolge der von der Untermieterin getätigten baulichen und landschaftsgärtnerischen Maßnahmen aus.

Allerdings hat der Bundesgerichtshof wiederholt ausgesprochen, dass ein Bereicherungsanspruch gegeben sein kann, wenn der Vermieter infolge vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses früher als vorgesehen in den Genuss des durch Investitionen des Mieters erhöhten Ertragswerts gelangt¹⁶. Soweit die Revision darauf hinaus will, diese Grundsätze führten vorliegend zu einem Bereicherungsanspruch gegen die Eigentümerin, weil diese vorzeitig in den Genuss der Investitionen der Untermieterin gelangt und dieser Vorteil bei der Wiedervermietung hätte ertragssteigernd genutzt werden können, vermag dem der Bundesgerichtshof nicht zu folgen. Denn eine Inanspruchnahme der Eigentümerin scheitert ersichtlich daran, dass durch die vorzeitige Beendigung des Untermietvertrags der Verein als Untervermieter des Objekts bereichert worden ist und nicht die Eigentümerin. Die ertragssteigernden Vorteile hat die Eigentümerin erst später, nämlich im Zuge der mit dem Verein vereinbarten Aufhebung des Hauptmietvertrages erlangt und damit nicht – wie von § 812 Abs. 1 Satz 1 Var. 2 BGB vorausgesetzt – auf Kosten der Untermieterin; bis zur Beendigung dieses Mietverhältnisses waren dem Verein die Nutzungsmöglichkeiten als (Haupt)Mieter zugewiesen und nicht der vermietenden Eigentümerin¹⁷. Das Tatbestandsmerkmal „auf Kosten“ ist aber grundsätzlich nur dann erfüllt, wenn die Vermögensverschiebung eine unmittelbare in dem Sinne ist, dass durch ein und denselben Vorgang auf der einen Seite die Bereicherung und auf der anderen Seite der Verlust des Bereicherungsobjekts eintritt¹⁸. Daran fehlt es hier.

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Bundesgerichtshof, Urteil vom 19. September 2014 – V ZR 269/13

Bestätigung von BGH, Urteil vom 13.10.1978 – V ZR 147/77, NJW 1979, 716[↩]
vgl. BGH, Urteil vom 10.07.1953 – – V ZR 22/52, BGHZ 10, 171, 177 ff.; Urteil vom 26.02.1964 – – V ZR 105/62, BGHZ 41, 157, 159 ff.[↩]
vgl. etwa Münch-Komm-BGB/Baldus, 6. Aufl., § 994 Rn. 13 ff.; Canaris, JZ 1996, 344, 347 f.; Staudinger/Gursky, BGB [2013], vor § 994 Rn. 8 ff; jeweils mwN[↩]
zu diesem grundsätzlich maßgeblichen Zeitpunkt vgl. BGH, Urteil vom 26.02.1964 – – V ZR 105/61, BGHZ 41, 157, 159 mwN; BGH, Urteil vom 11.10.1989 – – VIII ZR 285/88, NJW-RR 1990, 142, 143[↩]
so etwa BGH, Urteil vom 14.07.1995 – V ZR 45/94, NJW 1995, 2627, 2628 mwN; BGH, Urteil vom 24.06.2002 – II ZR 266/01, NJW 2002, 2875 f.; vgl. auch BGH, Urteil vom 13.10.1978 – V ZR 147/77, NJW 1979, 716[↩]
vgl. BGH, Urteil vom 24.11.1995 – V ZR 88/95, NJW 1996, 921 mwN[↩]
vgl. BGH, Urteil vom 13.10.1978 – V ZR 147/77, NJW 1979, 716 aE[↩]
BGH, Urteil vom 21.12.1960 – VIII ZR 89/59, BGHZ 34, 122, 131 f.[↩]
vgl. auch RGZ 158, 394, 401 f.[↩]
OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 04.10.2013 – 2 U 307/12[↩]
vgl. nur BGH, Urteil vom 16.05.2013 – IX ZR 204/11, WM 2013, 1271; Palandt/Sprau, BGB, 73. Aufl., § 812 Rn 14 mwN[↩]
so etwa BGH, Urteil vom 03.05.1984 – VII ZR 166/83, NJW 1984, 2205; Urteil vom 20.06.1990 – XII ZR 98/89, NJW 1990, 3194, 3195; vgl. auch BGH, Urteil vom 18.01.2012 – I ZR 187/10, NJW 2012, 2034; Beschluss vom 10.06.2010 – Xa ZR 110/09, WM 2010, 2004 Rn.19; jeweils mwN[↩]
BGH, Urteil vom 03.05.1984 – VII ZR 166/83, aaO[↩]
vgl. auch Palandt/Sprau, aaO, § 812 Rn. 54; Staudinger/Lorenz, BGB [2007], § 812 Rn. 36 mwN; der Sache nach auch RGZ 158, 394, 401 ff.[↩]
vgl. auch RGZ 158, 394, 401[↩]
BGH, Urteil vom 05.10.2005 – XII ZR 43/02, NJW-RR 2006, 294 Rn. 25; Urteil vom 29.04.2009 – XII ZR 66/07, NJW 2009, 2374 Rn. 8; Urteil vom 16.09.2009 – XII ZR 71/07, NJW-RR 2010, 86 Rn. 11[↩]
vgl. auch OLG Düsseldorf, FamRZ 2010, 1849 Rn. 24; ferner RGZ 158, 394, 404[↩]
vgl. nur Palandt/Sprau, aaO, § 812 Rn. 5 u. 43 mwN[↩]

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