Ver­wen­dungs­er­satz­an­sprü­che des Unter­mie­ters

Hat der Unter­mie­ter mit dem Unter­ver­mie­ter eine Ver­ein­ba­rung über Ver­wen­dungs­er­satz­an­sprü­che getrof­fen, schei­den Ansprü­che nach § 994 Abs. 1, § 996 BGB gegen den Eigen­tü­mer aus ¹. Aus dem Nicht­vor­lie­gen einer Leis­tung folgt nicht zwangs­läu­fig, dass stets auf den Berei­che­run­gen in sons­ti­ger Wei­se erfas­sen­den Tat­be­stand des § 812 Abs. 1 Satz 1 Var. 2 BGB zurück­ge­grif­fen wer­den dürf­te; auch sog. Nicht­leis­tungs­fäl­le bedür­fen im Mehr­per­so­nen­ver­hält­nis einer Zuord­nung nach wer­ten­den Kri­te­ri­en.

Für die Ver­nei­nung von Ansprü­chen nach § 994 Abs. 1, § 996 BGB kommt es weder dar­auf an, ob die errich­te­ten Bau­lich­kei­ten und die ergrif­fe­nen land­schafts­gärt­ne­ri­schen Maß­nah­men auf der Grund­la­ge des von dem Bun­des­ge­richts­hof bis­lang ver­tre­te­nen engen Ver­wen­dungs­be­griffs aus­nahms­wei­se als Ver­wen­dung anzu­se­hen sind ² noch dar­auf, ob die von der Revi­si­on auf­ge­grif­fe­ne Kri­tik an die­ser Recht­spre­chung ³ berech­tigt ist. Ver­wen­dungs­er­satz­an­sprü­che schei­tern näm­lich bereits dar­an, dass es an der für die Anwend­bar­keit der Norm erfor­der­li­chen Vin­di­ka­ti­ons­la­ge fehlt und für eine ent­spre­chen­de Anwen­dung der Vor­schrif­ten vor­lie­gend kein Raum ist.

Im Zeit­punkt der Errich­tung der Bau­lich­kei­ten war die Unter­mie­te­rin auf­grund des nach § 566 BGB a.F., § 550 BGB n.F. auf unbe­stimm­te Zeit geschlos­se­nen Unter­miet­ver­trags auf­grund eines von dem Ver­ein abge­lei­te­ten Besitz­rechts nach § 986 Abs. 1 Satz 1 BGB bis zur ordent­li­chen Kün­di­gung im Jahr 2007 zum Besitz berech­tigt ⁴. Auch wenn der Nach­trag zum Unter­miet­ver­trag nicht von sämt­li­chen Ver­trags­par­tei­en unter­schrie­ben wur­de, unter­liegt es jeden­falls mit Blick auf die jah­re­lan­ge Umset­zung der ver­ab­re­de­ten Gebrauchs­über­las­sung kei­nem ver­nünf­ti­gen Zwei­fel, dass der Unter­miet­ver­trag kon­klu­dent zustan­de gekom­men ist.

Aller­dings genügt es nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs für eine (ent­spre­chen­de) Anwen­dung von § 994 Abs. 1, § 996 BGB, dass das Besitz­recht spä­ter weg­ge­fal­len ist und es jeden­falls bei Gel­tend­ma­chung des Vin­di­ka­ti­ons­an­spruchs nicht mehr besteht ⁵. Dies setzt aller­dings vor­aus, dass das Besitz­recht begrün­den­de Rechts­ver­hält­nis Ansprü­che auf Ver­wen­dungs­er­satz nicht geson­dert regelt ⁶. Das gilt umso mehr für den Fremd­be­sit­zer. Für den unbe­rech­tig­ten Fremd­be­sit­zer ist aner­kannt, dass die­ser im Ver­hält­nis zum Eigen­tü­mer nicht bes­ser gestellt wer­den darf, als er im Rah­men sei­nes ver­meint­li­chen Besitz­rechts stün­de; wen­det man § 994 Abs. 1, § 996 BGB auch auf den – wie hier – zunächst berech­tig­ten, spä­ter aber nicht mehr berech­tig­ten Fremd­be­sit­zer an, kann nichts ande­res gel­ten ⁷. Dass dem nicht die Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs vom 21.12 1960 ⁸ ent­ge­gen­steht, hat der Bun­des­ge­richts­hof bereits mit Urteil vom 13.10.1978 (BGH, Urteil vom 13.10.1978, aaO) dar­ge­legt.

An den ver­trag­li­chen Abre­den schei­tert vor­lie­gend eine (ent­spre­chen­de) Her­an­zie­hung der Vor­schrif­ten nach § 994 Abs. 1, § 996 BGB. Mit Blick auf die im Innen­be­reich der Renn­bahn­an­la­ge durch­ge­führ­ten land­schafts­gärt­ne­ri­schen Maß­nah­men war eine Ent­schä­di­gung von vorn­her­ein aus­ge­schlos­sen und hin­sicht­lich der dort errich­te­ten Bau­lich­kei­ten nur zur Abwen­dung des Weg­nah­me­rechts der Unter­mie­te­rin ver­ein­bart.

Ansprü­che nach §§ 951, 946, 812 Abs. 1 Satz 1 Var. 2 BGB schei­den eben­falls aus. Dabei kann offen blei­ben, ob nicht nur die zur "land­schafts­gärt­ne­ri­schen" Gestal­tung ein­ge­brach­ten Sachen, son­dern auch die im Zuge der zur Errich­tung der Golf­an­la­ge errich­te­ten Bau­lich­kei­ten zu wesent­li­chen Bestand­tei­len des Grund­stücks mit der Fol­ge des Eigen­tums­ver­lusts nach § 946 BGB gewor­den sind. § 951 BGB ent­hält kei­ne Rechts­fol­gen, son­dern eine Rechts­grund­ver­wei­sung auf den Tat­be­stand der Nicht­leis­tungs­kon­dik­ti­on nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Var. 2 BGB. Auf die­se darf in Kon­stel­la­tio­nen der vor­lie­gen­den Art jedoch nicht zurück­ge­grif­fen wer­den ⁹.

Soweit das Ober­lan­des­ge­richt Frank­furt am Main ¹⁰Beru­fungs­ge­richt dies aller­dings mit dem Vor­rang der Leis­tungs­kon­dik­ti­on begrün­det, erscheint das nicht ohne wei­te­res trag­fä­hig. Denn die­se Begrün­dung setzt vor­aus, dass eine das Berei­che­rungs­ob­jekt erfas­sen­de Leis­tung, also gera­de inso­weit eine bewuss­te und zweck­ge­rich­te­te Meh­rung frem­den Ver­mö­gens gege­ben ist ¹¹. Dar­an fehlt es hier. Der Zweck der von der Unter­mie­te­rin im Zuge der Errich­tung der Golf­an­la­ge ergrif­fe­nen Maß­nah­men im Innen­be­reich der Renn­bahn bestand nicht dar­in, einem ande­ren das Eigen­tum an den ein­ge­brach­ten Sachen zu ver­schaf­fen; hier­zu bestand auch weder tat­säch­lich noch ver­meint­lich eine Ver­pflich­tung der Unter­mie­te­rin. Die Errich­tung der Gebäu­de und die land­schaft­li­che Gestal­tung durch Bepflan­zung waren ledig­lich Vor­aus­set­zun­gen für die Nut­zung des gemie­te­ten Are­als als Golf­an­la­ge. Allein dar­in bestand der Zweck der ergrif­fe­nen Maß­nah­men; die ggf. mit einem Eigen­tums­ver­lust nach § 946 BGB kor­re­spon­die­ren­de Berei­che­rung war ledig­lich eine zwangs­läu­fi­ge – nicht­be­zweck­te – Neben­fol­ge.

Kei­nes­wegs folgt jedoch aus dem Nicht­vor­lie­gen einer Leis­tung, dass stets auf den Berei­che­run­gen in sons­ti­ger Wei­se erfas­sen­den Tat­be­stand des § 812 Abs. 1 Satz 1 Var. 2 BGB zurück­ge­grif­fen wer­den dürf­te. Es ent­spricht stän­di­ger Recht­spre­chung, dass sich bei der berei­che­rungs­recht­li­chen Behand­lung von Vor­gän­gen, an denen mehr als zwei Per­so­nen betei­ligt sind, jede sche­ma­ti­sche Lösung ver­bie­tet. Viel­mehr sind für die sach­ge­rech­te berei­che­rungs­recht­li­che Abwick­lung stets die Beson­der­hei­ten des Ein­zel­fal­les zu berück­sich­ti­gen ¹², zu denen ins­be­son­de­re Gesichts­punk­te des Ver­trau­ens­schut­zes und der Risi­ko­ver­tei­lung zäh­len ¹³. Auch sog. Nicht­leis­tungs­fäl­le bedür­fen im Mehr­per­so­nen­ver­hält­nis einer Zuord­nung nach wer­ten­den Kri­te­ri­en ¹⁴.

Gemes­sen dar­an schei­det eine berei­che­rungs­recht­li­che Inan­spruch­nah­me der Eigen­tü­me­rin nach § 951, § 812 Abs. 1 Satz 1 Var. 2 BGB aus. Das Grund­stück ist der Unter­mie­te­rin von ihrem Ver­trags­part­ner, dem Ver­ein, und nicht von der Eigen­tü­me­rin zum Gebrauch über­las­sen wor­den. Mit die­sem sind in § 25 UV Ver­ein­ba­run­gen getrof­fen wor­den, unter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen der Unter­mie­te­rin ein Weg­nah­me­recht und Ent­schä­di­gungs­an­sprü­che zuste­hen soll­ten. Dabei liegt es auf der Hand, dass der Unter­mie­te­rin, wäre der Ver­ein zudem Eigen­tü­mer des Grund­stücks gewe­sen, wegen des Vor­rangs der ver­trag­li­chen Abre­den kei­ne Ansprü­che nach § 951 BGB zuge­stan­den hät­ten. Zurei­chen­de Grün­de, war­um das Aus­ein­an­der­fal­len von Unter­ver­mie­ter- und Eigen­tü­merstel­lung in Fäl­len der vor­lie­gen­den Art berei­che­rungs­recht­lich zu einer Bes­ser­stel­lung des Unter­mie­ters füh­ren soll, sind nicht ersicht­lich. Hin­zu kommt, dass der unter­stell­te Eigen­tums­über­gang nach §§ 946, 93 BGB zwar mit der Ver­bin­dung der Sachen mit dem Grund­stück voll­endet war, der Fort­be­stand der dadurch bewirk­ten Eigen­tums­la­ge aber nach Been­di­gung des Ver­trags­ver­hält­nis­ses von der Wil­lens­ent­schei­dung des Ver­eins abhing, je nach­dem, ob die­ser von der Unter­mie­te­rin die Weg­nah­me der ein­ge­brach­ten Sachen nach § 25 Nr. 2 UV ver­langt oder ob der Ver­ein bei einem Weg­nah­me­ver­lan­gen der Unter­mie­te­rin von sei­nem Recht Gebrauch macht, mit Blick auf die im Innen­be­reich der Renn­bahn errich­te­ten Bau­lich­kei­ten das Weg­nah­me­recht der Unter­mie­te­rin gegen Zah­lung einer Ent­schä­di­gung abzu­wen­den ¹⁵. Bei die­ser Sach­la­ge erscheint es nicht sach­ge­recht, den Grund­stücks­ei­gen­tü­mer in die Pflicht zu neh­men und damit auf die­sen das – hier rea­li­sier­te – Risi­ko der Insol­venz des (Unter)Vermieters zu ver­la­gern.

Schließ­lich schei­det ein Anspruch nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Var. 2 BGB auch im Hin­blick auf eine Stei­ge­rung des Ertrags­werts des Grund­stücks infol­ge der von der Unter­mie­te­rin getä­tig­ten bau­li­chen und land­schafts­gärt­ne­ri­schen Maß­nah­men aus.

Aller­dings hat der Bun­des­ge­richts­hof wie­der­holt aus­ge­spro­chen, dass ein Berei­che­rungs­an­spruch gege­ben sein kann, wenn der Ver­mie­ter infol­ge vor­zei­ti­ger Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses frü­her als vor­ge­se­hen in den Genuss des durch Inves­ti­tio­nen des Mie­ters erhöh­ten Ertrags­werts gelangt ¹⁶. Soweit die Revi­si­on dar­auf hin­aus will, die­se Grund­sät­ze führ­ten vor­lie­gend zu einem Berei­che­rungs­an­spruch gegen die Eigen­tü­me­rin, weil die­se vor­zei­tig in den Genuss der Inves­ti­tio­nen der Unter­mie­te­rin gelangt und die­ser Vor­teil bei der Wie­der­ver­mie­tung hät­te ertrags­stei­gernd genutzt wer­den kön­nen, ver­mag dem der Bun­des­ge­richts­hof nicht zu fol­gen. Denn eine Inan­spruch­nah­me der Eigen­tü­me­rin schei­tert ersicht­lich dar­an, dass durch die vor­zei­ti­ge Been­di­gung des Unter­miet­ver­trags der Ver­ein als Unter­ver­mie­ter des Objekts berei­chert wor­den ist und nicht die Eigen­tü­me­rin. Die ertrags­stei­gern­den Vor­tei­le hat die Eigen­tü­me­rin erst spä­ter, näm­lich im Zuge der mit dem Ver­ein ver­ein­bar­ten Auf­he­bung des Haupt­miet­ver­tra­ges erlangt und damit nicht – wie von § 812 Abs. 1 Satz 1 Var. 2 BGB vor­aus­ge­setzt – auf Kos­ten der Unter­mie­te­rin; bis zur Been­di­gung die­ses Miet­ver­hält­nis­ses waren dem Ver­ein die Nut­zungs­mög­lich­kei­ten als (Haupt)Mie­ter zuge­wie­sen und nicht der ver­mie­ten­den Eigen­tü­me­rin ¹⁷. Das Tat­be­stands­merk­mal "auf Kos­ten" ist aber grund­sätz­lich nur dann erfüllt, wenn die Ver­mö­gens­ver­schie­bung eine unmit­tel­ba­re in dem Sin­ne ist, dass durch ein und den­sel­ben Vor­gang auf der einen Sei­te die Berei­che­rung und auf der ande­ren Sei­te der Ver­lust des Berei­che­rungs­ob­jekts ein­tritt ¹⁸. Dar­an fehlt es hier.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 19. Sep­tem­ber 2014 – V ZR 269/​13

1. Bestä­ti­gung von BGH, Urteil vom 13.10.1978 – V ZR 147/​77, NJW 1979, 716[↩]
2. vgl. BGH, Urteil vom 10.07.1953 – – V ZR 22/​52, BGHZ 10, 171, 177 ff.; Urteil vom 26.02.1964 – – V ZR 105/​62, BGHZ 41, 157, 159 ff.[↩]
3. vgl. etwa Münch-Komm-BGB/Bal­dus, 6. Aufl., § 994 Rn. 13 ff.; Cana­ris, JZ 1996, 344, 347 f.; Staudinger/​Gursky, BGB [2013], vor § 994 Rn. 8 ff; jeweils mwN[↩]
4. zu die­sem grund­sätz­lich maß­geb­li­chen Zeit­punkt vgl. BGH, Urteil vom 26.02.1964 – – V ZR 105/​61, BGHZ 41, 157, 159 mwN; BGH, Urteil vom 11.10.1989 – – VIII ZR 285/​88, NJW-RR 1990, 142, 143[↩]
5. so etwa BGH, Urteil vom 14.07.1995 – V ZR 45/​94, NJW 1995, 2627, 2628 mwN; BGH, Urteil vom 24.06.2002 – II ZR 266/​01, NJW 2002, 2875 f.; vgl. auch BGH, Urteil vom 13.10.1978 – V ZR 147/​77, NJW 1979, 716[↩]
6. vgl. BGH, Urteil vom 24.11.1995 – V ZR 88/​95, NJW 1996, 921 mwN[↩]
7. vgl. BGH, Urteil vom 13.10.1978 – V ZR 147/​77, NJW 1979, 716 aE[↩]
8. BGH, Urteil vom 21.12.1960 – VIII ZR 89/​59, BGHZ 34, 122, 131 f.[↩]
9. vgl. auch RGZ 158, 394, 401 f.[↩]
10. OLG Frank­furt am Main, Urteil vom 04.10.2013 – 2 U 307/​12[↩]
11. vgl. nur BGH, Urteil vom 16.05.2013 – IX ZR 204/​11, WM 2013, 1271; Palandt/​Sprau, BGB, 73. Aufl., § 812 Rn 14 mwN[↩]
12. so etwa BGH, Urteil vom 03.05.1984 – VII ZR 166/​83, NJW 1984, 2205; Urteil vom 20.06.1990 – XII ZR 98/​89, NJW 1990, 3194, 3195; vgl. auch BGH, Urteil vom 18.01.2012 – I ZR 187/​10, NJW 2012, 2034; Beschluss vom 10.06.2010 – Xa ZR 110/​09, WM 2010, 2004 Rn.19; jeweils mwN[↩]
13. BGH, Urteil vom 03.05.1984 – VII ZR 166/​83, aaO[↩]
14. vgl. auch Palandt/​Sprau, aaO, § 812 Rn. 54; Staudinger/​Lorenz, BGB [2007], § 812 Rn. 36 mwN; der Sache nach auch RGZ 158, 394, 401 ff.[↩]
15. vgl. auch RGZ 158, 394, 401[↩]
16. BGH, Urteil vom 05.10.2005 – XII ZR 43/​02, NJW-RR 2006, 294 Rn. 25; Urteil vom 29.04.2009 – XII ZR 66/​07, NJW 2009, 2374 Rn. 8; Urteil vom 16.09.2009 – XII ZR 71/​07, NJW-RR 2010, 86 Rn. 11[↩]
17. vgl. auch OLG Düs­sel­dorf, Fam­RZ 2010, 1849 Rn. 24; fer­ner RGZ 158, 394, 404[↩]
18. vgl. nur Palandt/​Sprau, aaO, § 812 Rn. 5 u. 43 mwN[↩]