Ver­wer­tung der Miet­kau­ti­on im lau­fen­den Miet­ver­hält­niss

Wäh­rend des lau­fen­den Miet­ver­hält­nis­ses darf der Ver­mie­ter eine Miet­si­cher­heit wegen strei­ti­ger For­de­run­gen gegen den Mie­ter nicht ver­wer­ten.

Ver­wer­tung der Miet­kau­ti­on im lau­fen­den Miet­ver­hält­niss

Der Mie­ter hat in einem sol­chen Fall gemäß § 280 Abs. 1, § 551 BGB Anspruch auf Wie­der­gut­schrift der Kau­ti­on, weil der Ver­mie­ter ent­ge­gen § 551 Abs. 1, 3, 4 BGB und damit zu Unrecht auf die Miet­si­cher­heit zuge­grif­fen hat und des­halb ver­pflich­tet ist, sie dem Kau­ti­ons­kon­to wie­der gut­zu­schrei­ben. Der Ver­mie­ter ist nicht berech­tigt, die Kau­ti­ons­sum­me wäh­rend des lau­fen­den Miet­ver­hält­nis­ses wegen der vom Mie­ter Klä­ge­rin bestrit­te­nen Miet­for­de­run­gen in Anspruch zu neh­men, denn sein Vor­ge­hen wider­spricht dem in § 551 Abs. 3 BGB zum Aus­druck gekom­me­nen Treu­hand­cha­rak­ter der Miet­kau­ti­on. Auf eine anders lau­ten­de Ver­ein­ba­rung im Miet­ver­trag kann der Ver­mie­ter sich daher nicht beru­fen (§ 551 Abs. 4 BGB).

Die Miet­kau­ti­on dient nicht dazu, dem Ver­mie­ter eine Ver­wer­tungs­mög­lich­keit zum Zwe­cke schnel­ler Befrie­di­gung behaup­te­ter Ansprü­che gegen den Mie­ter wäh­rend des lau­fen­den Miet­ver­hält­nis­ses zu eröff­nen. Gemäß § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB hat der Ver­mie­ter die ihm als Sicher­heit über­las­se­ne Geld­sum­me getrennt von sei­nem Ver­mö­gen anzu­le­gen. Mit der Pflicht zur treu­hän­de­ri­schen Son­de­rung der vom Mie­ter erbrach­ten Kau­ti­on woll­te der Gesetz­ge­ber sicher­stel­len, dass der Mie­ter nach Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses auch in der Insol­venz des Ver­mie­ters unge­schmä­lert auf die Sicher­heits­leis­tung zurück­grei­fen kann, soweit dem Ver­mie­ter kei­ne gesi­cher­ten Ansprü­che zuste­hen 1. Die­se Ziel­set­zung wür­de unter­lau­fen, wenn der Ver­mie­ter die Miet­kau­ti­on bereits wäh­rend des lau­fen­den Miet­ver­hält­nis­ses auch wegen strei­ti­ger For­de­run­gen in Anspruch neh­men könn­te. Die davon zum Nach­teil des Mie­ters abwei­chen­de Zusatz­ver­ein­ba­rung zu § 7 des Miet­ver­trags ist des­halb gemäß § 551 Abs. 4 BGB unwirk­sam. Die­ses Ergeb­nis ent­spricht auch der ganz über­wie­gen­den Auf­fas­sung in der Instanz­recht­spre­chung und im Schrift­tum 2.

Das Siche­rungs­be­dürf­nis des Ver­mie­ters wird dadurch nicht beein­träch­tigt, denn die zu sei­nen Guns­ten ver­ein­bar­te Sicher­heit bleibt dem Ver­mie­ter erhal­ten. Auch das BGH-Urteil vom 12.01.1972 3 spricht nicht für die Zuläs­sig­keit eines Zugriffs auf die Kau­ti­on im lau­fen­den Miet­ver­hält­nis bei strei­ti­gen For­de­run­gen. Die­se Ent­schei­dung ist schon des­halb nicht ein­schlä­gig, weil ihr kein Wohn­raum­miet­ver­hält­nis zugrun­de lag, son­dern ein Miet­ver­hält­nis über Geschäfts­raum, für das die Vor­schrift des § 551 BGB nicht gilt. Dar­aus ist für die vor­lie­gen­de Fall­ge­stal­tung nichts her­zu­lei­ten.

Es bedarf schließ­lich kei­ner Ent­schei­dung, ob der Ver­mie­ter berech­tigt ist, die Kau­ti­on nach Ver­trags­en­de auch wegen einer strei­ti­gen For­de­rung zu ver­wer­ten 4, denn eine sol­che Fall­ge­stal­tung ist im hier ent­schie­de­nen Fall nicht gege­ben.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 7. Mai 2014 – VIII ZR 234/​13

  1. BGH, Urteil vom 20.12 2007 – IX ZR 132/​06, WM 2008, 367 Rn. 8; BGH, Urteil vom 13.10.2011 – VIII ZR 98/​10, NJW 2010, 59 Rn.19; jeweils unter Hin­weis auf BT-Drs. 9/​2079, S. 10 f.[]
  2. LG Mann­heim, WuM 1996, 269; LG Wup­per­tal NZM 2004, 298; LG Darm­stadt, ZMR 2005, 193; LG Darm­stadt, WuM 2008, 726; LG Hal­le, NZM 2008, 685; Ster­nel, Miet­recht aktu­ell, 4. Aufl., Rn. – III 184; Krae­mer, NZM 2001, 737, 741; Der­le­der, NZM 2006, 601, 607; Staudinger/​Emmerich, BGB, Neu­be­ar­bei­tung 2011, § 551 Rn. 27; Schmidt-Fut­te­rer/Blank, Miet­recht, 11. Aufl., § 551 BGB Rn. 91; Palandt/​Weidenkaff, BGB, 73. Aufl., Einf. v. § 535 Rn. 123; Beck­OK BGB/​Ehlert, Stand: 1.05.2013, § 551 Rn. 32; anders Kluth/​Grün, NZM 2002, 1015, 1016 f., Kieß­ling, JZ 2004, 1146, 1153; Münch­Komm-BGB/­Bie­ber, 6. Aufl., § 551 Rn. 14[]
  3. BGH, Urteil vom 12.01.1972 – VIII ZR 26/​71, WM 1972, 335[]
  4. ableh­nend Staudinger/​Emmerich, aaO, § 551 Rn. 31; anders Palandt/​Weidenkaff, aaO[]