Verwertung der Mietkaution im laufenden Mietverhältniss

Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter eine Mietsicherheit wegen streitiger Forderungen gegen den Mieter nicht verwerten.

Verwertung der Mietkaution im laufenden Mietverhältniss

Der Mieter hat in einem solchen Fall gemäß § 280 Abs. 1, § 551 BGB Anspruch auf Wiedergutschrift der Kaution, weil der Vermieter entgegen § 551 Abs. 1, 3, 4 BGB und damit zu Unrecht auf die Mietsicherheit zugegriffen hat und deshalb verpflichtet ist, sie dem Kautionskonto wieder gutzuschreiben. Der Vermieter ist nicht berechtigt, die Kautionssumme während des laufenden Mietverhältnisses wegen der vom Mieter Klägerin bestrittenen Mietforderungen in Anspruch zu nehmen, denn sein Vorgehen widerspricht dem in § 551 Abs. 3 BGB zum Ausdruck gekommenen Treuhandcharakter der Mietkaution. Auf eine anders lautende Vereinbarung im Mietvertrag kann der Vermieter sich daher nicht berufen (§ 551 Abs. 4 BGB).

Die Mietkaution dient nicht dazu, dem Vermieter eine Verwertungsmöglichkeit zum Zwecke schneller Befriedigung behaupteter Ansprüche gegen den Mieter während des laufenden Mietverhältnisses zu eröffnen. Gemäß § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB hat der Vermieter die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Mit der Pflicht zur treuhänderischen Sonderung der vom Mieter erbrachten Kaution wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses auch in der Insolvenz des Vermieters ungeschmälert auf die Sicherheitsleistung zurückgreifen kann, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen1. Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte. Die davon zum Nachteil des Mieters abweichende Zusatzvereinbarung zu § 7 des Mietvertrags ist deshalb gemäß § 551 Abs. 4 BGB unwirksam. Dieses Ergebnis entspricht auch der ganz überwiegenden Auffassung in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum2.

Das Sicherungsbedürfnis des Vermieters wird dadurch nicht beeinträchtigt, denn die zu seinen Gunsten vereinbarte Sicherheit bleibt dem Vermieter erhalten. Auch das BGH-Urteil vom 12.01.19723 spricht nicht für die Zulässigkeit eines Zugriffs auf die Kaution im laufenden Mietverhältnis bei streitigen Forderungen. Diese Entscheidung ist schon deshalb nicht einschlägig, weil ihr kein Wohnraummietverhältnis zugrunde lag, sondern ein Mietverhältnis über Geschäftsraum, für das die Vorschrift des § 551 BGB nicht gilt. Daraus ist für die vorliegende Fallgestaltung nichts herzuleiten.

Es bedarf schließlich keiner Entscheidung, ob der Vermieter berechtigt ist, die Kaution nach Vertragsende auch wegen einer streitigen Forderung zu verwerten4, denn eine solche Fallgestaltung ist im hier entschiedenen Fall nicht gegeben.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 7. Mai 2014 – VIII ZR 234/13

  1. BGH, Urteil vom 20.12 2007 – IX ZR 132/06, WM 2008, 367 Rn. 8; BGH, Urteil vom 13.10.2011 – VIII ZR 98/10, NJW 2010, 59 Rn.19; jeweils unter Hinweis auf BT-Drs. 9/2079, S. 10 f.[]
  2. LG Mannheim, WuM 1996, 269; LG Wuppertal NZM 2004, 298; LG Darmstadt, ZMR 2005, 193; LG Darmstadt, WuM 2008, 726; LG Halle, NZM 2008, 685; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. – III 184; Kraemer, NZM 2001, 737, 741; Derleder, NZM 2006, 601, 607; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearbeitung 2011, § 551 Rn. 27; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 551 BGB Rn. 91; Palandt/Weidenkaff, BGB, 73. Aufl., Einf. v. § 535 Rn. 123; BeckOK BGB/Ehlert, Stand: 1.05.2013, § 551 Rn. 32; anders Kluth/Grün, NZM 2002, 1015, 1016 f., Kießling, JZ 2004, 1146, 1153; MünchKomm-BGB/Bieber, 6. Aufl., § 551 Rn. 14[]
  3. BGH, Urteil vom 12.01.1972 – VIII ZR 26/71, WM 1972, 335[]
  4. ablehnend Staudinger/Emmerich, aaO, § 551 Rn. 31; anders Palandt/Weidenkaff, aaO[]

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