Ver­wer­tungs­kün­di­gung

Bei einem Wohn­raum­miet­ver­hält­nis kann der Ver­mie­ter den Miet­ver­trag nach § 573 BGB nur kün­di­gen, wenn er ein berech­tig­tes Inter­es­se an der Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses hat. Ein sol­ches berech­tig­tes Inter­es­se des Ver­mie­ters an der Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses liegt nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ins­be­son­de­re vor, wenn der Ver­mie­ter durch die Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses an einer ange­mes­se­nen wirt­schaft­li­chen Ver­wer­tung des Grund­stücks gehin­dert und dadurch erheb­li­che Nach­tei­le erlei­den wür­de; die Mög­lich­keit, durch eine ander­wei­ti­ge Ver­mie­tung als Wohn­raum eine höhe­re Mie­te zu erzie­len, bleibt außer Betracht; der Ver­mie­ter kann sich auch nicht dar­auf beru­fen, dass er die Mieträu­me im Zusam­men­hang mit einer beab­sich­tig­ten oder nach Über­las­sung an den Mie­ter erfolg­ten Begrün­dung von Woh­nungs­ei­gen­tum ver­äu­ßern will. Zu den Vor­aus­set­zun­gen einer sol­chen Ver­wer­tungs­kün­di­gung des Ver­mie­ters hat jetzt der Bun­des­ge­richts­hof Stel­lung genom­men.

Ver­wer­tungs­kün­di­gung

Anlass hier­zu war ein Rechts­streit aus Ham­burg: Die Beklag­te ist seit 1995 Mie­te­rin einer Woh­nung in der Ried-Sied­lung in Ham­burg. Die Klä­ge­rin erwarb die Ried-Sied­lung, die ursprüng­lich aus zahl­rei­chen Wohn­ein­hei­ten bestand, inklu­si­ve der an die Beklag­te ver­mie­te­ten Woh­nung im Jahr 1996. Sie will die in den 1930er Jah­ren in ein­fa­cher Bau­wei­se errich­te­te Sied­lung abrei­ßen und an deren Stel­le moder­ne, öffent­lich geför­der­te Neu­bau­miet­woh­nun­gen errich­ten. Mit Aus­nah­me eines Teils der Ried­sied­lung, der mit gerin­gen Sanie­rungs­maß­nah­men instand gesetzt wur­de und erhal­ten geblie­ben ist, hat die Klä­ge­rin ihr Ziel auch bereits umge­setzt. Nur der Wohn­block, in dem sich die von der Beklag­ten bewohn­te Woh­nung sowie acht wei­te­re, bereits leer ste­hen­de Wohn­ein­hei­ten befin­den, wur­de bis­lang nicht abge­ris­sen. Die Klä­ge­rin kün­dig­te den Miet­ver­trag mit der Beklag­ten gestützt auf § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB durch Schrei­ben vom 31. Janu­ar 2008 unter Beru­fung auf städ­te­bau­li­che und gebäu­de­tech­ni­sche Män­gel der Ried­sied­lung. Das Amts­ge­richt Ham­burg-St. Georg hat die Räu­mungs­kla­ge der Klä­ge­rin abge­wie­sen 1. Auf die Beru­fung der Klä­ge­rin hat dage­gen das Land­ge­richt Ham­burg der Kla­ge statt­ge­ge­ben 2.

Die dage­gen gerich­te­te Revi­si­on der beklag­ten Mie­ter blieb jetzt ohne Erfolg, der Bun­des­ge­richts­hof ent­schied, dass die Klä­ge­rin als Ver­mie­te­rin zur Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses berech­tigt war:

Die von der Klä­ge­rin geplan­ten Bau­maß­nah­men stel­len eine ange­mes­se­ne wirt­schaft­li­che Ver­wer­tung des Grund­stück gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar, weil sie auf ver­nünf­ti­gen und nach­voll­zieh­ba­ren Erwä­gun­gen beru­hen. Denn der noch vor­han­de­ne Wohn­block befin­det sich in einem schlech­ten Bau­zu­stand und ent­spricht in mehr­fa­cher Hin­sicht (u. a. klei­ne gefan­ge­ne Räu­me mit nied­ri­gen Decken, schlech­te Belich­tung) heu­ti­gen Wohn­vor­stel­lun­gen nicht, wäh­rend mit dem geplan­ten Neu­bau moder­ne bedarfs­ge­rech­te Miet­woh­nun­gen erstellt wer­den kön­nen.

Der Klä­ge­rin wür­den dar­über hin­aus durch die Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses auch die nach dem Gesetz vor­aus­ge­setz­ten erheb­li­chen Nach­tei­le ent­ste­hen, weil durch blo­ße Sanie­rungs­maß­nah­men der alten Bau­sub­stanz unter Erhalt der Woh­nung der Klä­ge­rin kein heu­ti­gen Wohn­be­dürf­nis­sen ent­spre­chen­der bau­li­cher Zustand erreicht wer­den kann. Die wei­te­re Bewirt­schaf­tung des letz­ten noch vor­han­de­nen Wohn­blocks unter Ver­zicht auf die voll­stän­di­ge Ver­wirk­li­chung des mit der "Ried­sied­lung" ver­folg­ten städ­te­bau­li­chen Kon­zepts ist der Klä­ge­rin des­halb auch unter Berück­sich­ti­gung des Bestands­in­ter­es­ses der Beklag­ten nicht zuzu­mu­ten.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 9. Febru­ar 2011 – VIII ZR 155/​10

  1. AG Ham­burg-St. Georg, Urteil vom 05.08.2009 – 919 C 101/​09[]
  2. LG Ham­burg, Urteil vom 10.06.2010 – 334 S 46/​09 []