Ver­wer­tungs­kün­di­gung – und der erfor­der­li­che erheb­li­che Nach­teil

Unter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen ist die Kün­di­gung eines Wohn­raum­miet­ver­hält­nis­ses wegen beab­sich­tig­ter wirt­schaft­li­cher Ver­wer­tung des Grund­stücks nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (hier: zur Erwei­te­rung eines benach­bar­ten Mode­hau­ses) wirk­sam? Mit die­ser Fra­ge hat­te sich aktu­ell der Bun­des­ge­richts­hof zu befas­sen:

Ver­wer­tungs­kün­di­gung – und der erfor­der­li­che erheb­li­che Nach­teil

Anlass hier­für bot ihm ein Fall aus dem Schwarz­wald: Die Mie­ter haben im Jahr 2012 von der Rechts­vor­gän­ge­rin der Ver­mie­te­rin eine 7‑Zim­mer-Woh­nung in St. Bla­si­en gemie­tet; die monat­li­che Net­to­mie­te für die rund 190 qm gro­ße Woh­nung beläuft sich auf 850 €. Die Ver­mie­te­rin, die V‑KG, hat das Anwe­sen, in dem die Woh­nung liegt, im Jahr 2015 erwor­ben und ist dadurch in den Miet­ver­trag mit den Mie­ter ein­ge­tre­ten. Sie ist über­dies Eigen­tü­me­rin des mit Gewer­be­räu­men bebau­ten Nach­bar­grund­stücks, das sie an die S‑KG ver­pach­tet hat, die dort ein Mode­haus betreibt. Bei­de Gesell­schaf­ten sind per­sön­lich und wirt­schaft­lich mit­ein­an­der ver­bun­den.

Mit Schrei­ben vom 29. Juni 2015 kün­dig­te die Ver­mie­te­rin das Miet­ver­hält­nis nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB und begrün­de­te dies damit, das gesam­te Gebäu­de abrei­ßen zu wol­len, um ein Objekt mit Gewer­be­räu­men zur Erwei­te­rung des benach­bar­ten Mode­hau­ses zu errich­ten. Selbst unter Berück­sich­ti­gung der Inves­ti­ti­ons­kos­ten sei durch die lang­fris­ti­ge Ver­pach­tung an die S‑KG ein deut­lich höhe­rer Ertrag zu erwirt­schaf­ten als bei Fort­füh­rung der bis­he­ri­gen Miet­ver­hält­nis­se.

Die auf Räu­mung und Her­aus­ga­be der Woh­nung gerich­te­te Kla­ge hat­te in den Vor­in­stan­zen vor dem Amts­ge­richt St. Bla­si­en 1 und dem Land­ge­richt Walds­hut-Tien­gen 2 Erfolg. Der Bun­des­ge­richts­hof hielt die Kün­di­gung dage­gen für unwirk­sam und hob auf die Revi­si­on der Mie­ter die Urtei­le der Vor­in­stanz auf:

Die Kün­di­gung ist unwirk­sam, befand der Bun­des­ge­richts­hof, weil der Ver­mie­te­rin – jeden­falls auf­grund der in dem Kün­di­gungs­schrei­ben auf­ge­führ­ten Grün­de – bei Fort­be­stand des Miet­ver­hält­nis­ses kei­ne erheb­li­chen Nach­tei­le im Sin­ne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dro­hen. Die gegen­tei­li­ge Auf­fas­sung des Land­ge­richts Walds­hut-Tien­gen beruht auf einer grund­le­gen­den Ver­ken­nung der bei der Beur­tei­lung der Wirk­sam­keit einer Ver­wer­tungs­kün­di­gung zu berück­sich­ti­gen­den Belan­ge.

Im Aus­gangs­punkt stellt der Abriss des Gebäu­des zur Erwei­te­rung des benach­bar­ten Mode­hau­ses zwar eine von ver­nünf­ti­gen sowie nach­voll­zieh­ba­ren Erwä­gun­gen getra­ge­ne und mit­hin ange­mes­se­ne wirt­schaft­li­che Ver­wer­tung des betref­fen­den Grund­stücks im Sin­ne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar. Aller­dings ist eine Ver­wer­tungs­kün­di­gung nur unter der zusätz­li­chen (hohen) Vor­aus­set­zung zuläs­sig, dass dem Eigen­tü­mer durch den Fort­be­stand des Miet­ver­hält­nis­ses andern­falls ein "erheb­li­cher Nach­teil" ent­ste­hen wür­de.

Bei der Beur­tei­lung die­ser Fra­ge haben die Gerich­te aber stets zu beach­ten, dass nicht nur die Rechts­po­si­ti­on des Ver­mie­ters, son­dern auch das vom Ver­mie­ter abge­lei­te­te Besitz­recht des Mie­ters von der ver­fas­sungs­recht­li­chen Eigen­tums­ga­ran­tie geschützt ist.

Vor die­sem Hin­ter­grund gewährt das Eigen­tum dem Ver­mie­ter kei­nen unein­ge­schränk­ten Anspruch auf Gewinn­op­ti­mie­rung oder Ein­räu­mung gera­de der Nut­zungs­mög­lich­keit, die den größt­mög­li­chen wirt­schaft­li­chen Vor­teil ver­spricht.

Auf der ande­ren Sei­te dür­fen die dem Ver­mie­ter bei Fort­be­stand des Miet­ver­hält­nis­ses ent­ste­hen­den Nach­tei­le jedoch auch kei­nen Umfang anneh­men, wel­cher die Nach­tei­le weit über­steigt, die dem Mie­ter im Fal­le des Ver­lus­tes der Woh­nung erwach­sen.

Ins­be­son­de­re darf das Kün­di­gungs­recht des Eigen­tü­mers bei einer Ver­wer­tungs­kün­di­gung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht auf Fäl­le andern­falls dro­hen­den Exis­tenz­ver­lusts redu­ziert wer­den.

Vor­lie­gend hat das Land­ge­richt Walds­hut-Tien­gen bei der Beja­hung erheb­li­cher Nach­tei­le für die Ver­mie­te­rin maß­geb­lich auf die lang­fris­ti­ge Sicher­stel­lung von Miet­ein­nah­men sowie auf die "exis­ten­ti­el­le" Bedeu­tung der Erwei­te­rung für das Mode­haus abge­stellt. Aller­dings hat das Land­ge­richt tat­säch­li­che Umstän­de, die eine sol­che Beur­tei­lung tra­gen, nicht ansatz­wei­se fest­ge­stellt – son­dern sich inso­weit ledig­lich auf den all­ge­mei­nen, eben­falls nicht näher kon­kre­ti­sier­ten Vor­trag der Ver­mie­te­rin gestützt. Die­se ober­fläch­li­che und pau­scha­le Betrach­tungs­wei­se des Land­ge­richts Walds­hut-Tien­gen läuft letzt­lich dar­auf hin­aus, einen zur Kün­di­gung berech­ti­gen­den Nach­teil schon dann zu beja­hen, wenn der Eigen­tü­mer einer ver­mie­te­ten Woh­nung mit die­ser – im Inter­es­se einer mög­li­chen blo­ßen Gewinn­op­ti­mie­rung – nicht nach Belie­ben ver­fah­ren kann. Dies jedoch wird den (hohen) gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen an eine Ver­wer­tungs­kün­di­gung nicht gerecht.

Wei­ter­hin sind bei einer Ver­wer­tungs­kün­di­gung – anders als etwa bei einer Eigen­be­darfs­kün­di­gung – nach dem ein­deu­ti­gen Wort­laut des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB allein sol­che (erheb­li­chen) Nach­tei­le zu berück­sich­ti­gen, die dem Ver­mie­ter selbst ent­ste­hen wür­den. Bei der das Mode­haus betrei­ben­den S‑KG han­delt es sich aber um eine von der Ver­mie­te­rin ver­schie­de­ne Per­so­nen­ge­sell­schaft, wor­an auch die per­sön­li­che und wirt­schaft­li­che Ver­flech­tung der Gesell­schaf­ten nichts zu ändern ver­mag. Außer­dem kön­nen gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB bei der Beur­tei­lung der Wirk­sam­keit einer Kün­di­gung (soweit sie nicht nach­träg­lich ent­stan­den sind) nur sol­che Grün­de Berück­sich­ti­gung fin­den, die im Kün­di­gungs­schrei­ben ange­ge­ben wur­den. Hier jedoch hat­te die Ver­mie­te­rin die Inter­es­sen ihrer Schwes­ter­ge­sell­schaft an einer Siche­rung ihrer Exis­tenz­grund­la­ge in dem Kün­di­gungs­schrei­ben nicht ein­mal ansatz­wei­se auf­ge­führt. Bereits aus die­sem Grund kommt auch eine Berück­sich­ti­gung die­ser Drit­tin­ter­es­sen über die Gene­ral­klau­sel des § 573 Abs. 1 BGB nicht in Betracht.

Nach alle­dem hat der Senat das Beru­fungs­ur­teil auf­ge­ho­ben und die Sache zur erneu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an eine ande­re Kam­mer des Land­ge­richts Walds­hut-Tien­gen zurück­ver­wie­sen, damit die­se Fest­stel­lun­gen zu den wei­te­ren von der Ver­mie­te­rin aus­ge­spro­che­nen Kün­di­gun­gen tref­fen kann.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 27. Sep­tem­ber 2017 – VIII ZR 243/​16

  1. AG St. Bla­si­en, Urteil vom 05.04.2016 – 1 C 2/​16[]
  2. LG Walds­hut-Tien­gen, Urteil vom 13.10.2016 – 2 S 7/​16[]