Ver­wer­tungs­kün­di­gung – und die erwar­te­te Ren­di­te­stei­ge­rung von 1,62%

Eine Ren­di­te­stei­ge­rung von 1, 62% reicht nicht aus, um ein Ver­wer­tungs­in­ter­es­se des Ver­mie­ters i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu begrün­den.

Ver­wer­tungs­kün­di­gung – und die erwar­te­te Ren­di­te­stei­ge­rung von 1,62%

Die Beur­tei­lung der Fra­ge, ob dem Eigen­tü­mer durch den Fort­be­stand eines Miet­ver­tra­ges ein erheb­li­cher Nach­teil im Sin­ne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ent­steht, ist vor dem Hin­ter­grund der Sozi­al­pflich­tig­keit des Eigen­tums (Art. 14 Abs. 2 Grund­ge­setz) und damit des grund­sätz­li­chen Bestands­in­ter­es­ses des Mie­ters, in der bis­he­ri­gen Woh­nung als sei­nem Lebens­mit­tel­punkt zu ver­blei­ben, vor­zu­neh­men [1]. Dabei ist im Rah­men des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB eine Abwä­gung zwi­schen dem grund­sätz­li­chen Bestands­in­ter­es­se des Mie­ters und dem Ver­wer­tungs­in­ter­es­se des Eigen­tü­mers anhand sämt­li­cher im Ein­zel­fall gege­be­nen Umstän­de vor­zu­neh­men. Das Eigen­tum gewährt dem Ver­mie­ter vor die­sem Hin­ter­grund kei­nen Anspruch auf Gewinn­op­ti­mie­rung oder auf Ein­räu­mung gera­de der Nut­zungs­mög­lich­kei­ten, die den größt­mög­li­chen wirt­schaft­li­chen Vor­teil ver­spre­chen [2].

Im vor­lie­gen­den Fall wur­de hin­sicht­lich des Ver­wer­tungs­in­ter­es­ses der Ver­mie­te­rin im Fal­le eines Neu­baus gera­de ein­mal eine Ren­di­te­stei­ge­rung von 1, 62 % im Ver­gleich zu einer Sanie­rung des Gebäu­des bei einer Wei­ter­ver­mie­tung dar­ge­legt, wobei gera­de nicht vor­ge­tra­gen wur­de, dass eine Sanie­rung des Gebäu­des nicht mög­lich oder nur bei einem den­knot­wen­di­gen Aus­zugs der übri­gen Mie­ter mög­lich wäre. Inso­fern ist der vor­lie­gen­de Fall auch gera­de nicht mit dem von der Ver­mie­te­rin genann­ten Fall, der der Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs vom 28.01.2009 [3] zugrun­de lag, zu ver­glei­chen. Dort ging es um ein 1914 errich­te­tes, sanie­rungs­be­dürf­ti­ges Mehr­fa­mi­li­en­haus mit einer gerin­gen Rest­nut­zungs­dau­er von 15 bis 20 Jah­ren, wobei der Ver­mie­ter dort eben auch auf­grund der Ver­mie­tung an einer Voll­sa­nie­rung gehin­dert war und daher nicht auf eine unwirt­schaft­li­che Min­dest­sa­nie­rung ver­wie­sen wer­den konn­te. Eine im Ver­gleich zu einer Neu­errich­tung in der vor­ge­tra­ge­nen Grö­ßen­ord­nung gerin­ger aus­fal­len­de Ren­di­te kann dabei nicht als erheb­li­cher Nach­teil für die Ver­mie­te­rin ange­se­hen wer­den. Dabei kann sich die Ver­mie­te­rin auch nicht mit Erfolg dar­auf beru­fen, dass sie als Ver­sor­gungs­werk auf­grund der treu­hän­de­ri­schen Ver­wal­tung frem­den Ver­mö­gens dar­auf ange­wie­sen ist, eine maxi­ma­le Ren­di­te zu erzie­len. Die­ses Argu­ment könn­te allen­falls für das Ergrei­fen neu­er Anla­ge­for­men durch­schla­gen. Im Rah­men der hier bereits ergrif­fe­nen Ver­mö­gens­an­la­ge­form hat sich die Ver­mie­te­rin bewusst zu einer Ver­mö­gens­an­la­ge in Form der Ver­mie­tung von Woh­nun­gen und damit auch bewusst für ihre Rech­te und Pflich­te als Ver­mie­te­rin ent­schie­den. Dem­entspre­chend war für die Ver­mie­te­rin auch ersicht­lich, dass sie eine Been­di­gung der Wohn­raum­miet­ver­hält­nis­se im Wege der ordent­li­chen Kün­di­gung nur bei Vor­lie­gen eines Kün­di­gungs­grun­des i.S.v. § 573 BGB her­bei­füh­ren kann. Damit hat sie bewusst auch die Sozi­al­pflich­tig­keit ihres Eigen­tums über­nom­men. Auch die Ent­schei­dungs­trä­ger ande­rer juris­ti­scher Per­so­nen, z.B. der Vor­stand einer Akti­en­ge­sell­schaft, tref­fen Ent­schei­dun­gen über frem­des Ver­mö­gen, wobei die ein­ge­setz­ten Ver­mö­gens­wer­te ggf. eben­falls zur Alters­vor­sor­ge ange­legt wur­den, ohne dass sich die juris­ti­sche Per­son im Fal­le einer Ver­mie­tung von Wohn­räu­men mit Erfolg dar­auf beru­fen könn­te, dass bei ihr bereits eine gerin­ge Ren­di­te­stei­ge­rung im Fal­le eines Neu­baus zu einer ordent­li­chen Kün­di­gung der Miet­ver­hält­nis­se berech­ti­ge. Viel­mehr ist im Rah­men des Bestands­in­ter­es­ses des Mie­ters zu berück­sich­ti­gen, dass die­ser bereits Jahr­zehn­te in der Woh­nung lebt, bewusst auch in Zei­ten, in denen er berufs­tä­tig war, auf einen Eigen­tums­er­werb ver­zich­tet hat und ange­sichts der gesund­heit­li­chen Ein­schrän­kun­gen auf­grund der fuß­läu­fig zu errei­chen­den Arzt­pra­xen und des gewach­se­nen sozia­len Umfelds ein beson­de­res Inter­es­se am Fort­be­stand des Miet­ver­hält­nis­ses hat. Das berech­tig­te Inter­es­se der Ver­mie­te­rin an einem opti­ma­len Ertrag ihrer Ver­mö­gens­an­la­gen muss daher im vor­lie­gen­den Fall hin­ter dem über­wie­gen­den Inter­es­se des Mie­ters an einer Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses zurück­ste­hen.

Amts­ge­richt Stutt­gart, Urteil vom 2. Dezem­ber 2013 – 34 C 3461/​13

  1. juris-PK BGB-Möss­ner, Band 2, 6. Auf­la­ge, § 573, Rn 162[]
  2. vgl. BVerfGE 84, 382, 385, BGH, Urteil vom 28.01.2009, Az.: VIII ZR 7/​08[]
  3. BGH, Urteil vom 28.01.2009 – VIII ZR 7/​08[]