Eine Renditesteigerung von 1, 62% reicht nicht aus, um ein Verwertungsinteresse des Vermieters i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu begründen.
Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrages ein erheblicher Nachteil im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB entsteht, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 Grundgesetz) und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen 1. Dabei ist im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB eine Abwägung zwischen dem grundsätzlichen Bestandsinteresse des Mieters und dem Verwertungsinteresse des Eigentümers anhand sämtlicher im Einzelfall gegebenen Umstände vorzunehmen. Das Eigentum gewährt dem Vermieter vor diesem Hintergrund keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen 2.
Im vorliegenden Fall wurde hinsichtlich des Verwertungsinteresses der Vermieterin im Falle eines Neubaus gerade einmal eine Renditesteigerung von 1, 62 % im Vergleich zu einer Sanierung des Gebäudes bei einer Weitervermietung dargelegt, wobei gerade nicht vorgetragen wurde, dass eine Sanierung des Gebäudes nicht möglich oder nur bei einem denknotwendigen Auszugs der übrigen Mieter möglich wäre. Insofern ist der vorliegende Fall auch gerade nicht mit dem von der Vermieterin genannten Fall, der der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 28.01.2009 3 zugrunde lag, zu vergleichen. Dort ging es um ein 1914 errichtetes, sanierungsbedürftiges Mehrfamilienhaus mit einer geringen Restnutzungsdauer von 15 bis 20 Jahren, wobei der Vermieter dort eben auch aufgrund der Vermietung an einer Vollsanierung gehindert war und daher nicht auf eine unwirtschaftliche Mindestsanierung verwiesen werden konnte. Eine im Vergleich zu einer Neuerrichtung in der vorgetragenen Größenordnung geringer ausfallende Rendite kann dabei nicht als erheblicher Nachteil für die Vermieterin angesehen werden. Dabei kann sich die Vermieterin auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass sie als Versorgungswerk aufgrund der treuhänderischen Verwaltung fremden Vermögens darauf angewiesen ist, eine maximale Rendite zu erzielen. Dieses Argument könnte allenfalls für das Ergreifen neuer Anlageformen durchschlagen. Im Rahmen der hier bereits ergriffenen Vermögensanlageform hat sich die Vermieterin bewusst zu einer Vermögensanlage in Form der Vermietung von Wohnungen und damit auch bewusst für ihre Rechte und Pflichte als Vermieterin entschieden. Dementsprechend war für die Vermieterin auch ersichtlich, dass sie eine Beendigung der Wohnraummietverhältnisse im Wege der ordentlichen Kündigung nur bei Vorliegen eines Kündigungsgrundes i.S.v. § 573 BGB herbeiführen kann. Damit hat sie bewusst auch die Sozialpflichtigkeit ihres Eigentums übernommen. Auch die Entscheidungsträger anderer juristischer Personen, z.B. der Vorstand einer Aktiengesellschaft, treffen Entscheidungen über fremdes Vermögen, wobei die eingesetzten Vermögenswerte ggf. ebenfalls zur Altersvorsorge angelegt wurden, ohne dass sich die juristische Person im Falle einer Vermietung von Wohnräumen mit Erfolg darauf berufen könnte, dass bei ihr bereits eine geringe Renditesteigerung im Falle eines Neubaus zu einer ordentlichen Kündigung der Mietverhältnisse berechtige. Vielmehr ist im Rahmen des Bestandsinteresses des Mieters zu berücksichtigen, dass dieser bereits Jahrzehnte in der Wohnung lebt, bewusst auch in Zeiten, in denen er berufstätig war, auf einen Eigentumserwerb verzichtet hat und angesichts der gesundheitlichen Einschränkungen aufgrund der fußläufig zu erreichenden Arztpraxen und des gewachsenen sozialen Umfelds ein besonderes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat. Das berechtigte Interesse der Vermieterin an einem optimalen Ertrag ihrer Vermögensanlagen muss daher im vorliegenden Fall hinter dem überwiegenden Interesse des Mieters an einer Fortsetzung des Mietverhältnisses zurückstehen.
Amtsgericht Stuttgart, Urteil vom 2. Dezember 2013 – 34 C 3461/13
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- juris-PK BGB-Mössner, Band 2, 6. Auflage, § 573, Rn 162[↩]
- vgl. BVerfGE 84, 382, 385, BGH, Urteil vom 28.01.2009, Az.: VIII ZR 7/08[↩]
- BGH, Urteil vom 28.01.2009 – VIII ZR 7/08[↩]
