Verzug beim Eigenheimbau – und die Nutzungsentschädigung für die Bauherrn

Steht dem Besteller während des Verzugs des Unternehmers mit der Fertigstellung eines Hauses kein dem herzustellenden Wohnraum in etwa gleichwertiger Wohnraum zur Verfügung, kann ihm eine Nutzungsausfallentschädigung zustehen1.

Verzug beim Eigenheimbau – und die Nutzungsentschädigung für die Bauherrn

Der Anspruch auf Nutzungsausfallentschädigung scheidet auch nicht schon deshalb aus, weil die Bauherrn noch nicht im Besitz eines bewohnbaren Hauses waren, dieser ihnen also nicht entzogen, sondern nur vorenthalten worden ist. Von der Rechtsordnung wird im Rahmen des Schadensersatzes nicht nur das Interesse am Bestand gestützt, sondern auch das Interesse, eine geschuldete Sache zum vertraglich vereinbarten Zeitpunkt zu erhalten und sie ab diesem Zeitpunkt auch nutzen zu können2.

Ein Vermögensschaden ist dann anzunehmen, wenn sich der Umstand, dass die Nutzung eines herzustellenden Hauses vorenthalten wird, signifikant auf die eigenwirtschaftliche Lebenshaltung des Bestellers auswirkt, wobei ein strenger Maßstab anzulegen ist3.

Hiernach kann eine Nutzungsausfallentschädigung nicht versagt werden, wenn dem Besteller während des Verzugs lediglich Wohnraum zur Verfügung stand, der mit dem herzustellenden Wohnraum nicht vergleichbar ist, sondern eine deutlich geringere Qualität besitzt4. Der Geschädigte ist in seiner zentralen Lebensführung fühlbar beeinträchtigt, wenn er nur deutlich minderwertigeren Wohnraum zur Verfügung hat, z.B. eine deutlich kleinere Wohnung4.

Es kommt deshalb nicht darauf an, ob dem Besteller ein noch angemessener Wohnraum zur Verfügung stand. Maßgeblich ist allein, ob dieser Wohnraum dem vorenthaltenen Wohnraum in etwa gleichwertig ist. Allenfalls dann, wenn dem Besteller eine besonders luxuriöse Wohnung vorenthalten wird, die nach der Verkehrsauffassung nicht mehr allein dazu dient, die jeweiligen, individuellen Wohnbedürfnisse zu befriedigen, sondern Ausdruck einer Liebhaberei oder eines besonderen Luxus ist, kann eine andere Betrachtungsweise gerechtfertigt sein5.

Bei der Beurteilung, ob eine vorhandene Wohnung in etwa gleichwertig ist, ist eine objektivierte, typisierende Betrachtungsweise geboten6. Den Bauherrn stand im vorliegend entschiedenen Fall weder mit ihrer bisherigen und zunächst weiter genutzten Wohnung noch mit der von ihnen sodann bezogenen Einliegerwohnung auf ihrem Hausgrundstück ein in etwa gleichwertiger Wohnraum zur Verfügung. Dieser betrug 75 m² bzw. 73 m², während die Hauptwohnung 136 m² aufweist und daher fast doppelt so groß ist.

Der Bundesgerichtshof weist darauf hin, dass der Anspruch auf Nutzungsausfallentschädigung nicht schon deshalb ausgeschlossen ist, weil den Bauherrn bereits rechtskräftig ein Schadensersatzanspruch in Höhe der Miete für die während des Verzugszeitraums bewohnte Wohnung zuerkannt worden ist. Dieser Betrag muss jedoch auf die Nutzungsausfallentschädigung angerechnet werden7.

  1. Bestätigung von BGH, Urteil vom 20.02.2014 – VII ZR 172/13[]
  2. BGH, Urteil vom 20.02.2014 – VII ZR 172/13 Rn. 14 f.[]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 20.02.2014 – VII ZR 172/13 Rn. 17[]
  4. BGH, Urteil vom 20.02.2014 – VII ZR 172/13 Rn. 18[][]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 20.02.2014 – VII ZR 172/13 Rn.19[]
  6. vgl. BGH, Urteil vom 20.02.2014 – VII ZR 172/13 Rn.20; Urteil vom 24.01.2013 – III ZR 98/12, BGHZ 196, 101 Rn. 15[]
  7. vgl. BGH, Urteil vom 20.02.2014 – VII ZR 172/13 Rn. 21[]