Ver­zugs­zin­sen bei den Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen

Gerät der Mie­ter mit Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen in Ver­zug, blei­ben dem Ver­mie­ter die aus dem Schuld­ner­ver­zug fol­gen­den Rech­te grund­sätz­lich auch nach dem Ein­tritt der Abrech­nungs­rei­fe erhal­ten; ihm sind des­halb für die Zeit bis zur Abrech­nungs­rei­fe auch dann noch Ver­zugs­zin­sen auf rück­stän­di­ge Vor­aus­zah­lun­gen zuzu­spre­chen, wenn die Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen selbst wegen ein­ge­tre­te­ner Abrech­nungs­rei­fe nicht mehr ver­langt wer­den kön­nen.

Ver­zugs­zin­sen bei den Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen

Der Anspruch des Ver­mie­ters auf Zah­lung von Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen geht zwar mit der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung für die ent­spre­chen­de Peri­ode, spä­tes­tens aber mit dem Ablauf einer ange­mes­se­nen Abrech­nungs­frist 1 unter, danach rich­tet sich der Anspruch des Ver­mie­ters nur noch auf einen mög­li­cher­wei­se zu sei­nen Guns­ten erge­ben­den Sal­do aus der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung. Dies ändert aber nichts dar­an, dass sich der Mie­ter mit den Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen in einem Schuld­ner­ver­zug befand, der bis zur Ertei­lung der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung bzw. bis zum Ablauf der Abrech­nungs­frist andau­er­te. Die aus dem Schuld­ner­ver­zug fol­gen­den Rech­te blei­ben dem Ver­mie­ter grund­sätz­lich auch nach dem Ein­tritt der Abrech­nungs­rei­fe erhal­ten, so dass ihm auch dann noch Ver­zugs­zin­sen auf rück­stän­di­ge Vor­aus­zah­lun­gen zuzu­spre­chen sind, wenn die Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen selbst nicht mehr ver­langt wer­den kön­nen 2. Für die­se Beur­tei­lung ist es auch uner­heb­lich, ob sich aus der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung für die ent­spre­chen­de Peri­ode ein Sal­do zuguns­ten des Ver­mie­ters ergibt oder nicht. Die Ver­zin­sungs­pflicht endet spä­tes­tens mit der Abrech­nungs­rei­fe.

Der Mie­ter steht gegen den Ver­mie­ter auch kein Gegen­an­spruch auf eine (teil­wei­se) Befrei­ung von den Ver­zugs­zin­sen zu, weil der Ver­mie­ter zu einer Her­ab­set­zung der lau­fen­den Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen ver­pflich­tet gewe­sen wäre:

Die Anpas­sung von Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen ist vor­lie­gend im Miet­ver­trag gere­gelt. Hier­nach konn­ten die monat­li­chen Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen durch schrift­li­che Erklä­rung des Ver­mie­ters je nach Höhe der tat­säch­li­chen oder zu erwar­ten­den Kos­ten ange­mes­sen her­auf- oder her­ab­ge­setzt wer­den. Gegen die Wirk­sam­keit einer sol­chen ver­trag­li­chen Rege­lung, die dem Ver­mie­ter ein ein­sei­ti­ges Leis­tungs­be­stim­mungs­recht hin­sicht­lich der Höhe der vom Mie­ter zu zah­len­den Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen ein­räumt, bestehen in der Geschäfts­raum­mie­te kei­ne grund­sätz­li­chen Beden­ken; der Ver­mie­ter hat in die­sen Fäl­len gemäß § 315 BGB sei­ne Bestim­mung nach bil­li­gem Ermes­sen zu tref­fen 3. Der Ver­mie­ter über­schrei­tet die Gren­ze des ihm ein­ge­räum­ten Ent­schei­dungs­spiel­raums grund­sätz­lich nicht, wenn er die Höhe der Vor­aus­zah­lun­gen – wie hier – nach dem Ergeb­nis einer for­mell ord­nungs­ge­mä­ßen Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung für die jeweils ver­gan­ge­ne Abrech­nungs­pe­ri­ode bemisst. Da der Ver­mie­ter im Zusam­men­hang mit der Bewirt­schaf­tung des Miet­ob­jek­tes selbst gegen­über Lie­fe­ran­ten oder Leis­tungs­an­bie­tern Zah­lungs­pflich­ten über­nom­men hat, darf er bei der Aus­übung sei­nes Ermes­sens dem eige­nen Liqui­di­täts­in­ter­es­se gegen­über Beden­ken des Mie­ters an der Umla­ge­fä­hig­keit ein­zel­ner Kos­ten­po­si­tio­nen jeden­falls so lan­ge den Vor­zug geben, wie er selbst Ver­trau­en in die inhalt­li­che Rich­tig­keit sei­ner Abrech­nung in Anspruch neh­men kann. Dies gilt erst recht, wenn die von ihm gestell­ten Betriebs­kos­ten­ab­rech­nun­gen in der Ver­gan­gen­heit jah­re­lang unbe­an­stan­det aus­ge­gli­chen wor­den sind.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 26. Sep­tem­ber 2012 – XII ZR 112/​10

  1. vgl. dazu BGH, Urteil BGHZ 184, 117 = NJW 2010, 1065 Rn. 37 ff.[]
  2. vgl. OLG Düs­sel­dorf OLGR 2000, 231, 233; OLG Ros­tock OLGR 2002, 34, 37; Wolf/​Eckert/​Ball Hand­buch des gewerb­li­chen Miet, Pacht- und Lea­sing­rechts 10. Aufl. Rn. 544; Lan­gen­berg Betriebs- und Heiz­kos­ten­recht 6. Aufl. Rn. J 13; Schmid NZM 2007, 555, 556; Geld­ma­cher NZM 2001, 921, 922[]
  3. vgl. Son­nen­schein NJW 1992, 265, 266 f.; Lan­gen­berg Betriebs- und Heiz­kos­ten­recht 6. Aufl. Rn. E 24[]