Video­über­wa­chung im Ein­gangs­be­reich einer Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­ge

Der Ein­gangs­be­reich einer Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­ge kann mit einer Video­ka­me­ra über­wacht wer­den, wenn ein berech­tig­tes Über­wa­chungs­in­ter­es­se der Gemein­schaft das Inter­es­se des ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers und von Drit­ten, deren Ver­hal­ten mit­über­wacht wird, über­wiegt und wenn die Aus­ge­stal­tung der Über­wa­chung unter Berück­sich­ti­gung von § 6b BDSG inhalt­lich und for­mell dem Schutz­be­dürf­nis des Ein­zel­nen aus­rei­chend Rech­nung trägt.

Video­über­wa­chung im Ein­gangs­be­reich einer Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­ge

Die Ent­fer­nung der Video­an­la­ge kann eine mit der Video­über­wa­chung nicht ein­ver­stan­de­ne Eigen­tü­me­rin einer der Eigen­tums­woh­nung nach § 15 Abs. 3 WEG, nach § 21 Abs. 4 WEG oder nach bei­den Nor­men 1 nur ver­lan­gen, wenn sich das an sich bestehen­de Ermes­sen der Gemein­schaft hier­auf redu­ziert, mit­hin nur die­se Maß­nah­me ord­nungs­ge­mä­ßer Ver­wal­tung ent­spricht 2. Die Ent­fer­nung der Über­wa­chungs­an­la­ge ist nur dann die ein­zi­ge Mög­lich­keit, das Gemein­schafts­ei­gen­tum ord­nungs­mä­ßig zu ver­wal­ten, wenn eine sol­che Video­über­wa­chungs­an­la­ge in einer Eigen­tums­woh­nungs­an­la­ge über­haupt nicht instal­liert wer­den dürf­te oder wenn die Vor­aus­set­zun­gen für ihren ord­nungs­mä­ßi­gen Betrieb in der Wohn­an­la­ge der Par­tei­en nicht her­ge­stellt wer­den könn­ten. Bei­des ist nicht der Fall.

Der Ein­bau einer Video­an­la­ge zur Über­wa­chung von Tei­len des Gemein­schafts­ei­gen­tums ist, anders als die Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin meint, nicht gene­rell unzu­läs­sig, son­dern grund­sätz­lich zuläs­sig, wenn die Über­wa­chung durch die Gemein­schaft erfolgt und die Vor­aus­set­zun­gen des § 6b BDSG ein­ge­hal­ten sind.

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs kann die Her­stel­lung von Film­auf­zeich­nun­gen einer Per­son mit einer Video­ka­me­ra, auch in der Öffent­lich­keit zugäng­li­chen Berei­chen, etwa auf einem öffent­li­chen Weg, einen unzu­läs­si­gen Ein­griff in das all­ge­mei­ne Per­sön­lich­keits­recht des Betrof­fe­nen dar­stel­len, selbst wenn kei­ne Ver­brei­tungs­ab­sicht besteht. Ob ein der­ar­ti­ger rechts­wid­ri­ger Ein­griff anzu­neh­men ist, erge­ben eine Wür­di­gung aller Umstän­de des Ein­zel­falls und eine die (verfassungs-)rechtlich geschütz­ten Posi­tio­nen der Betei­lig­ten berück­sich­ti­gen­de Güter- und Inter­es­sen­ab­wä­gung 3. Da der Ein­zel­ne grund­sätz­lich selbst ent­schei­den darf, wann und inner­halb wel­cher Gren­zen per­sön­li­che Lebens­sach­ver­hal­te offen­bart wer­den und wann und unter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen sei­ne per­sön­li­chen Daten preis­ge­ge­ben und ver­wen­det wer­den sol­len, muss bei der Instal­la­ti­on von Anla­gen der Video­über­wa­chung auf einem Pri­vat­grund­stück sicher­ge­stellt sein, dass weder der angren­zen­de öffent­li­che Bereich noch benach­bar­te Pri­vat­grund­stü­cke oder der gemein­sa­me Zugang zu die­sen von den Kame­ras erfasst wer­den, sofern nicht ein das Per­sön­lich­keits­recht der Betrof­fe­nen über­wie­gen­des Inter­es­se des Betrei­bers der Anla­ge im Rah­men der Abwä­gung bejaht wer­den kann 4.

Die­se Recht­spre­chung hat der Bun­des­ge­richts­hof auf das Ver­hält­nis der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer unter­ein­an­der über­tra­gen 5. Danach darf der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer sein Son­der­ei­gen­tum über­wa­chen, wenn sich die Über­wa­chung hier­auf beschränkt und benach­bar­tes Son­der­ei­gen­tum oder öffent­li­che Flä­chen nicht erfasst 6. Der Bun­des­ge­richts­hof hat dem ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer das Recht zuer­kannt, in das Klin­gel­ta­bleau der Wohn­an­la­ge der Par­tei­en eine Video­an­la­ge ein­zu­bau­en, die es ihm erlaubt, mit einer kur­zen Bild­über­tra­gung in sei­ne Woh­nung zu prü­fen, wer die Klin­gel betä­tigt hat 7. Er hat man­gels ent­spre­chen­der Fest­stel­lun­gen offen gelas­sen, ob der ein­zel­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer auch zur dau­er­haf­ten Bild­auf­zeich­nung berech­tigt wäre 8. In der Recht­spre­chung der Instanz­ge­rich­te wird eine Befug­nis des ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers zur Über­wa­chung von Tei­len des Gemein­schafts­ei­gen­tums mit der Mög­lich­keit einer Spei­che­rung der Bild­auf­zeich­nun­gen ver­neint 9. Bis­her hat­te der Bun­des­ge­richts­hof nicht zu ent­schei­den, was für eine Anla­ge gilt, die unter der Regie und Auf­sicht der Gemein­schaft Tei­le des Gemein­schafts­ei­gen­tums über­wacht und das Gesche­hen auf­zeich­net.

Eine sol­che Video­über­wa­chung ist zuläs­sig, wenn das Über­wa­chungs­in­ter­es­se der Gemein­schaft das Inter­es­se des ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers und von Drit­ten, deren Ver­hal­ten mit­über­wacht wird, über­wiegt und wenn die Aus­ge­stal­tung der Über­wa­chung inhalt­lich und for­mell dem Schutz­be­dürf­nis des Ein­zel­nen aus­rei­chend Rech­nung trägt.

Die Video­über­wa­chung von Tei­len des Gemein­schafts­ei­gen­tums ist in ers­ter Linie eine Maß­nah­me zur Ver­wal­tung des Gemein­schafts­ei­gen­tums, näm­lich zum Schutz der Wohn­an­la­ge und ihrer Bewoh­ner. Sie muss des­halb nach § 21 Abs. 4 WEG den Grund­sät­zen ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung ent­spre­chen. Die Grund­sät­ze ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung sind aber nicht der ein­zi­ge Maß­stab, dem eine Video­über­wa­chung genü­gen muss. Sie setzt näm­lich den Ein­bau ent­spre­chen­der tech­ni­scher Anla­gen vor­aus. Die­ser muss als bau­li­che Maß­nah­me die für sol­che Maß­nah­men gel­ten­den Anfor­de­run­gen des § 22 Abs. 1 WEG erfül­len. Er wäre danach nur zuläs­sig, wenn alle Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zustim­men, die von die­ser bau­li­chen Maß­nah­me über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimm­te Maß hin­aus beein­träch­tigt wer­den. Bei der Prü­fung, ob eine sol­che Beein­träch­ti­gung vor­liegt, ist einer­seits zu berück­sich­ti­gen, dass die tech­ni­schen Anla­gen zur Video­über­wa­chung kei­nem eigen­stän­di­gen bau­li­chen oder ästhe­ti­schen Zweck die­nen, son­dern allein der Über­wa­chung. Eine über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimm­te Maß hin­aus­ge­hen­de Beein­träch­ti­gung liegt des­halb vor, wenn die Über­wa­chung selbst dem Maß­stab ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung und in die­sem Rah­men den Vor­ga­ben des § 6b BDSG nicht ent­spricht 10.

Dar­aus folgt aber nicht, dass eine sol­che Beein­träch­ti­gung stets fehlt, wenn die Über­wa­chung an sich den Grund­sät­zen ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung ent­spricht und mehr­heit­lich beschlos­sen wer­den könn­te. Denn der Ein­bau der für die Video­über­wa­chung vor­ge­se­he­nen tech­ni­schen Anla­gen kann – unab­hän­gig von der mit ihm ermög­lich­ten Video­über­wa­chung – als bau­li­che Maß­nah­me Nach­tei­le haben, die über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimm­te Maß hin­aus­ge­hen und dazu füh­ren, dass ihm alle Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zustim­men müs­sen. Die­se kön­nen auch in einer erheb­li­chen opti­schen Ver­än­de­rung des Gebäu­des bestehen 11. Dann schei­ter­te eine an sich zuläs­si­ge Video­über­wa­chung an den optisch­bau­li­chen Wir­kun­gen der vor­ge­se­he­nen Gerä­te, wenn nicht alle Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zustim­men. Dass die hier ein­ge­bau­ten Anla­gen opti­sche oder ande­re bau­li­che Nach­tei­le hät­ten, die eine Zustim­mung aller Woh­nungs­ei­gen­tü­mer erfor­der­lich mach­ten, macht die Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin nicht gel­tend und ist auch sonst nicht ersicht­lich. Es kommt des­halb hier allein dar­auf an, ob die mit den Anla­gen ange­streb­te Über­wa­chung selbst den Grund­sät­zen ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung ent­spre­chen kann.

Das ist aller­dings nicht schon des­halb der Fall, weil eine Video­über­wa­chung die Ver­wal­tung und den Schutz des Gemein­schafts­ei­gen­tums erleich­tern kann. Ord­nungs­mä­ßig kann eine Ver­wal­tung des Gemein­schafts­ei­gen­tums nur sein, wenn sie die für eine Über­wa­chung bestehen­den gesetz­li­chen Vor­ga­ben ein­hält und wenn sie nicht nur dem Inter­es­se der Mehr­heit an der Effi­zi­enz der Ver­wal­tung ent­spricht, son­dern auch dem mit § 14 Nr. 1 WEG ein­fach­recht­lich und durch Art. 2 GG auch ver­fas­sungs­recht­lich geschütz­ten Inter­es­se des ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers und betrof­fe­ner Drit­ter 12 an dem Schutz ihrer Pri­vat­sphä­re Rech­nung trägt. Das gilt auch dann, wenn die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die Video­über­wa­chung ein­stim­mig beschlie­ßen. Denn von einem sol­chen Beschluss wer­den nicht nur die gegen­wär­ti­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, son­dern nach § 10 Abs. 4 Satz 1 WEG auch ihre Rechts­nach­fol­ger und an der Beschluss­fas­sung nicht betei­lig­te Per­so­nen betrof­fen, die sich als Besu­cher, Lie­fe­ran­ten usw. in der Anla­ge auf­hal­ten. Außer­dem hät­te auch ein ein­stim­mi­ger Beschluss den gesetz­li­chen Vor­ga­ben zu genü­gen.

Für den Betrieb einer Video­über­wa­chung müs­sen des­halb das Gemein­schafts­in­ter­es­se an der Über­wa­chung mit den Inter­es­sen des ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers und mit­be­trof­fe­ner Drit­ter gegen­ein­an­der abge­wo­gen wer­den. Die dabei zu beach­ten­den Vor­ga­ben sind durch § 6b BDSG gesetz­lich fest­ge­legt, wenn öffent­lich zugäng­li­che Tei­le des Gemein­schafts­ei­gen­tums über­wacht wer­den sol­len. Dazu kann zum Bei­spiel der Ein­gangs­be­reich einer Wohn­an­la­ge gehö­ren 13. Die Wer­tun­gen die­ser Vor­schrift sind aber auch dann zu beach­ten, wenn sie nicht unmit­tel­bar ein­schlä­gig ist. Auf sie hat der Bun­des­ge­richts­hof schon für die Bestim­mung des im Zusam­men­hang mit der bau­li­chen Ver­än­de­rung des Gemein­schafts­ei­gen­tums fest­zu­stel­len­den Nach­teils des ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers zurück­ge­grif­fen 10. Für die Inter­es­sen­ab­wä­gung bei dem Beschluss über die Ein­füh­rung und den Betrieb einer Video­über­wa­chung gilt nichts ande­res. Denn § 6b BDSG befasst sich, wenn auch aus öffent­lich­recht­li­cher Per­spek­ti­ve, mit einem Inter­es­sen­kon­flikt, der dem hier auf­zu­lö­sen­den ganz ähn­lich ist. Der ein­zel­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, der mit einer Über­wa­chung nicht ein­ver­stan­den ist, müss­te sich, wenn die Video­über­wa­chung mehr­heit­lich beschlos­sen wer­den kann, der Mehr­heit beu­gen. Das kann ihm – bei dem hier in Rede ste­hen­den Ein­griff in sei­ne Pri­vat­sphä­re – nur zuge­mu­tet wer­den, wenn sei­ne Inter­es­sen ange­mes­sen berück­sich­tigt wer­den. Die dabei zu beach­ten­den Gesichts­punk­te beschreibt § 6b BDSG in einer auch für die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft sach­ge­rech­ten Wei­se.

In Anleh­nung an § 6b BDSG ist die Video­über­wa­chung in einer Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­ge unter der Regie und Auf­sicht der Gemein­schaft mit einer Auf­zeich­nung des Gesche­hens zuläs­sig, wenn ein berech­tig­tes – kon­kret und ver­bind­lich fest­zu­le­gen­des – Gemein­schafts­in­ter­es­se das Inter­es­se des Ein­zel­nen über­wiegt. Das kann etwa der Fall sein, wenn die Gemein­schaft Straf­ta­ten gegen das Gemein­schafts­ei­gen­tum und gegen die Bewoh­ner der Anla­ge abweh­ren möch­te. Nicht zuläs­sig wäre dage­gen eine Video­über­wa­chung, die allein dazu dien­te, die Durch­set­zung von Ansprü­chen gegen ein­zel­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nach § 15 Abs. 3 WEG wegen einer von § 14 Nr. 1 WEG nicht gedeck­ten Nut­zung ihrer Woh­nun­gen zu erleich­tern.

Auch wenn die Gemein­schaft einen Zweck ver­folgt, der eine Video­über­wa­chung an sich recht­fer­tigt, berech­tigt sie die­ser Zweck nicht dazu, die Video­über­wa­chung in belie­bi­gem Umfang und zu belie­bi­gen Bedin­gun­gen durch­zu­füh­ren. Viel­mehr muss auch dann der Umfang auf das Not­wen­di­ge beschränkt wer­den. So kann eine Über­wa­chung des Ein­gangs­be­reichs zur Ver­mei­dung von Straf­ta­ten zuläs­sig sein, eine Über­wa­chung des gesam­ten Trep­pen­hau­ses ein­schließ­lich der Woh­nungs­tü­ren aber nicht 14. Ent­spre­chen­de Beschrän­kun­gen gel­ten für den Umfang der Auf­zeich­nun­gen, die Dau­er ihrer Auf­be­wah­rung und den Zugriff hier­auf. So kann in dem erwähn­ten Bei­spiel einer Über­wa­chung des Ein­gangs­be­reichs eine Auf­zeich­nung mit Zugriff nur für Straf­ver­fol­gungs­be­hör­den zuläs­sig sein, eine Über­wa­chung mit Zugriff auch der ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer auf die Auf­zeich­nun­gen dage­gen nicht. Schließ­lich müs­sen die Regeln für den Betrieb der Über­wa­chung durch Beschluss der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ver­bind­lich fest­ge­legt wer­den, damit der Umfang der Über­wa­chung und ihre Bedin­gun­gen für jeden trans­pa­rent und jeder­zeit veri­fi­zier­bar sind. Ob die­se Vor­ga­ben ein­ge­hal­ten wor­den sind, lässt sich nur anhand einer umfas­sen­den, dem Tatrich­ter vor­be­hal­te­nen Wür­di­gung der Umstän­de des Ein­zel­falls beant­wor­ten.

Die Ent­fer­nung der Anla­ge kann die Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin auch nicht des­halb ver­lan­gen, weil sich ein Bedürf­nis für eine Video­über­wa­chung in der Eigen­tums­woh­nungs­an­la­ge der Par­tei­en unter kei­nem denk­ba­ren Gesichts­punkt dar­stel­len oder ein Betrieb zu für den ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zumut­ba­ren Bedin­gun­gen nicht regeln lie­ße.

Die Farb­ver­un­rei­ni­gung des frisch reno­vier­ten Ein­gangs­be­reichs, die den Anlass für den Beschluss über den Ein­bau der Anla­ge gab, mag nicht schwer­wie­gend gewe­sen sein. Die­ser Umstand ändert aber nichts dar­an, dass es sich um einen unzu­läs­si­gen Über­griff auf das Gemein­schafts­ei­gen­tum han­del­te. Es mag auch sein, dass für ein­zel­ne Über­wa­chungs­zwe­cke mil­de­re Maß­nah­men zur Ver­fü­gung ste­hen. Das schließt aber nicht aus, dass die Video­über­wa­chung des Ein­gangs­be­reichs der Wohn­an­la­ge der Par­tei­en zur Wah­rung des Haus­rechts oder zur Wahr­neh­mung berech­tig­ter Inter­es­sen für kon­kret fest­zu­le­gen­de Zwe­cke im Sin­ne von § 6b Abs. 1 Nr. 2 und 3 BDSG, etwa zur Abwehr von Straf­ta­ten oder von ver­gleich­bar gewich­ti­gen ande­ren Beein­träch­ti­gun­gen des Gemein­schafts­ei­gen­tums, erfor­der­lich sein kann und schutz­wür­di­ge Belan­ge von Betrof­fe­nen nicht über­wie­gen.

Es ist auch nicht erkenn­bar, dass in der Wohn­an­la­ge der Par­tei­en den Vor­ga­ben von § 6b BDSG ent­spre­chen­de Fest­le­gun­gen für einen ord­nungs­mä­ßi­gen Betrieb der Anla­ge nicht getrof­fen wer­den könn­ten. Zwar müss­ten dazu zunächst die Über­wa­chungs­zie­le bestimmt und kon­kre­ti­siert wer­den, die Über­wa­chung auf den wirk­li­chen Bedarf begrenzt und durch einen Beschluss der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer mit Rege­lun­gen unter­legt wer­den, die die Ein­hal­tung der Vor­ga­ben von § 6b BDSG sicher­stel­len und den schüt­zens­wer­ten Belan­gen der ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ange­mes­sen Rech­nung tra­gen. Anhalts­punk­te dafür, dass und wes­halb dies unter kei­nem Gesichts­punkt mög­lich ist, sind dem Vor­trag der Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin indes­sen nicht zu ent­neh­men.

Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft sind aber nach § 21 Abs. 4 WEG ver­pflich­tet, die Video­über­wa­chungs­an­la­ge sofort still­zu­le­gen. Die­se Still­le­gung ist nach § 21 Abs. 8 WEG anzu­ord­nen.

Die Still­le­gung der Anla­ge hat die Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin zwar nicht förm­lich bean­tragt. Die Aus­le­gung ihres Antrags ergibt aber, dass es ihr mit der Ent­fer­nung der Video­über­wa­chungs­an­la­ge nicht bloß um das Rück­gän­gig­ma­chen einer bau­li­chen Ver­än­de­rung der Wohn­an­la­ge geht. Sie will damit viel­mehr errei­chen, dass die Video­über­wa­chung des Ein­gangs­be­reichs der Wohn­an­la­ge auf Dau­er been­det wird. Die­ses wei­ter­ge­hen­de Kla­ge­ziel umfasst als weni­ger weit­ge­hen­des Teil­ziel (sog. Minus) die sofor­ti­ge Still­le­gung der Anla­ge. Die­se kann die Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin von den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ver­lan­gen.

Dem Still­le­gungs­an­spruch der Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin steht nicht ent­ge­gen, dass der Beschluss über den Ein­bau der Anla­ge nicht ange­foch­ten wor­den und damit bestands­kräf­tig gewor­den ist.

Ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kann zwar grund­sätz­lich nicht ver­lan­gen, dass ein bestands­kräf­ti­ger Beschluss nicht oder nicht mehr aus­ge­führt wird. Der ein­zel­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kann aber jeden­falls die Ände­rung eines sol­chen Beschlus­ses ver­lan­gen, wenn schwer­wie­gen­de Grün­de – etwa eine erheb­li­che Ände­rung der tat­säch­li­chen Ver­hält­nis­se – das Fest­hal­ten an dem Beschluss als treu­wid­rig erschei­nen las­sen 15. Eine sol­che Ver­än­de­rung von Umstän­den liegt hier vor. Des­halb ist es auch uner­heb­lich, dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin dem Ein­bau sei­ner­zeit zuge­stimmt hat.

Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer haben den Ein­bau der Über­wa­chungs­an­la­ge sei­ner­zeit zwar ohne förm­li­che zeit­li­che Begren­zung beschlos­sen. Bei die­ser Fest­stel­lung durf­te das Beru­fungs­ge­richt aber nicht ste­hen blei­ben. Es muss­te viel­mehr die in dem Pro­to­koll fest­ge­hal­te­nen Umstän­de und Vor­stel­lun­gen der Eigen­tü­mer und auch den Beschlus­s­in­halt berück­sich­ti­gen. Sei­ner­zeit soll­te schnell auf die Auf­re­gung über die – knapp zwei Mona­te zurück­lie­gen­de – Ver­un­rei­ni­gung des frisch reno­vier­ten Ein­gangs­be­reichs reagiert wer­den. Die Eigen­tü­mer haben die Video­über­wa­chung nach dem Inhalt des Ver­samm­lungs­pro­to­kolls als tem­po­rä­re Maß­nah­me ange­se­hen und sich viel­leicht auch des­halb mit einer unzu­rei­chen­den Rege­lung über die Auf­zeich­nung der Abläu­fe im Ein­gangs­be­reich und die Auf­be­wah­rung und Ver­wen­dung der Video­da­ten begnügt. Wie die in dem Pro­to­koll über die Ver­samm­lung vom 28.05.2010 wie­der­ge­ge­be­nen Erwä­gun­gen der Eigen­tü­mer zei­gen, sehen sie die Video­über­wa­chung inzwi­schen nicht mehr als tem­po­rä­re, son­dern als Dau­er­lö­sung an und ver­fol­gen nach den Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts auch nicht mehr nur den Zweck, "Scha­dens­fäl­le und kri­mi­nel­le Hand­lun­gen", wie es in dem Ein­rich­tungs­be­schluss heißt, auf­zu­klä­ren, son­dern auch den Zweck, den Besu­cher­ver­kehr im Hin­blick auf die "Aus­übung von Pro­sti­tu­ti­on oder einen bor­dell­arti­gen Betrieb" zu über­wa­chen. Die ver­än­der­te Hal­tung der Mehr­heit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer stellt eine ganz erheb­li­che Ver­än­de­rung der Umstän­de dar. Sie belegt näm­lich, dass die schutz­wür­di­gen Inter­es­sen der Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin an der Wah­rung ihrer Pri­vat­sphä­re nicht nur nicht förm­lich abge­si­chert, son­dern auch tat­säch­lich durch eine schlei­chen­de Erwei­te­rung der Über­wa­chungs­zwe­cke gefähr­det sind. Das muss die Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin nicht hin­neh­men.

Der Still­le­gung steht eine feh­len­de Vor­be­fas­sung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer 16 nicht ent­ge­gen. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin hat den Abbau der Anla­ge und damit als weni­ger weit gehen­de Maß­nah­me auch die Still­le­gung bean­tragt. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer haben die Ent­fer­nung der Anla­ge abge­lehnt, weil sie die Über­wa­chung wei­ter­be­trei­ben wol­len.

Nur die Still­le­gung der Anla­ge ent­spricht ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung.

Die Aus­ge­stal­tung des Betriebs der Über­wa­chungs­an­la­ge wird im vor­lie­gen­den Fall den dar­ge­stell­ten Anfor­de­run­gen in kei­ner Hin­sicht gerecht.

Es fehlt schon an einer hin­rei­chend ein­deu­ti­gen Fest­le­gung der Zwe­cke der Über­wa­chung. Dem Beschluss über die Ein­rich­tung der Über­wa­chungs­an­la­ge lässt sich ent­neh­men, dass die Über­wa­chung "Scha­dens­fäl­le und kri­mi­nel­le Hand­lun­gen" ver­hin­dern soll. Ob sich der Zweck der Über­wa­chung dar­in erschöpft, ist aber nicht gesi­chert. Die Mehr­heit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer und immer­hin auch das Beru­fungs­ge­richt gehen näm­lich davon aus, dass die Auf­zeich­nun­gen auch zu ande­ren Zwe­cken ein­ge­setzt wer­den kön­nen, etwa dazu fest­zu­stel­len, ob in ein­zel­nen Woh­nun­gen Pro­sti­tu­ti­on aus­ge­übt oder ein bor­dell­arti­ger Betrieb geführt wird. Die Zwe­cke müs­sen aber, wie aus­ge­führt, vor­her und ver­bind­lich fest­ge­legt wer­den.

Unzu­rei­chend ist auch die in dem Beschluss getrof­fe­ne Rege­lung über den Zugriff auf die Auf­zeich­nun­gen. Anlass des Aus­le­sens der Daten sol­len ein Scha­dens­fall oder eine Straf­tat mit min­des­ten drei geschä­dig­ten Woh­nungs­ei­gen­tü­mern sein. Wem genau und mit wel­chen Ver­wen­dungs­be­fug­nis­sen die Daten zur Ver­fü­gung gestellt wer­den sol­len, lässt sich dem Beschluss nicht ent­neh­men. Nicht fest­ge­legt ist fer­ner, wie die Ein­hal­tung von Zugangs­vor­aus­set­zun­gen und Ver­wen­dungs­be­schrän­kun­gen effek­tiv kon­trol­liert wer­den soll. Nach dem Beschluss kön­nen sich die geschä­dig­ten Woh­nungs­ei­gen­tü­mer auch selbst an ein Aus­le­se­un­ter­neh­men wen­den. Dass die­ses den Zugang zu dem ver­schlos­se­nen Raum mit dem Auf­zeich­nungs­ge­rät nur von der Ver­wal­tung erhal­ten wird, ist nicht fest­ge­stellt, stell­te aber auch eine Kon­trol­le der Zugriffs­vor­aus­set­zun­gen nicht, wie aber gebo­ten, sicher.

Auch die übri­gen oben dar­ge­stell­ten für einen ord­nungs­mä­ßi­gen Betrieb der Anla­ge erfor­der­li­chen Fest­le­gun­gen lässt der Beschluss ver­mis­sen. Das sind Fest­le­gun­gen zu einem mög­lichst begrenz­ten Umfang der ange­streb­ten Über­wa­chung sowie dazu, für wel­che Zwe­cke die Auf­zeich­nun­gen von wem ver­wen­det wer­den dür­fen, dass sie in einer fest­zu­le­gen­den kur­zen Frist zu löschen sind und wie die Ein­hal­tung die­ser Vor­ga­ben sicher­ge­stellt wer­den soll.

Ohne sol­che Rege­lun­gen lässt sich eine Beein­träch­ti­gung des geschütz­ten Inter­es­ses des ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers an der Wah­rung sei­ner Pri­vat­sphä­re nicht ver­hin­dern. Der Betrieb einer Über­wa­chungs­an­la­ge ist unter die­sen Umstän­den mit den Grund­sät­zen einer ord­nungs­mä­ßi­gen Ver­wal­tung nicht zu ver­ein­ba­ren. Er muss ein­ge­stellt wer­den und darf erst wie­der auf­ge­nom­men wer­den, wenn die erfor­der­li­chen Betriebs­re­ge­lun­gen durch Beschluss der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer fest­ge­legt sind.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 24. Mai 2013 – V ZR 220/​12

  1. vgl. dazu Klein in Bär­mann, WEG, 12. Aufl., § 15 Rn. 48 aE[]
  2. BGH, Urteil vom 09.03.2012 – V ZR 161/​11, NJW 2012, 1724 Rn. 5 aE[]
  3. BGH, Urteil vom 25.04.1995 – VI ZR 272/​94, NJW 1995, 1955, 1957[]
  4. BGH, Urteil vom 16.03.2010 – VI ZR 176/​09, NJW 2010, 1533, 1534 Rn. 11[]
  5. BGH, Urtei­le vom 08.04.2011 – V ZR 210/​10, NJW-RR 2011, 949, 950 Rn. 7 f.; und vom 21.10.2011 – V ZR 265/​10, NJW-RR 2012, 140 f. Rn. 8 f.[]
  6. BGH, Urteil vom 21.10.2011 – V ZR 265/​10, aaO Rn. 1012[]
  7. BGH, Urteil vom 08.04.2011 – V ZR 210/​10, aaO Rn. 10 f.[]
  8. BGH, Urteil vom 08.04.2011 – V ZR 210/​10, aaO Rn. 11[]
  9. KG, ZWE 2002, 409, 412 und OLG Köln, WuM 2007, 646 [bei­de Haus­ein­gangs­be­reich]; OLG Düs­sel­dorf, NJW 2007, 780, 781: eige­ner KfZ-Stell­platz im Innen­hof der Anla­ge[]
  10. BGH, Urteil vom 08.04.2011 – V ZR 210/​10, NJW-RR 2011, 949, 950 Rn. 10[][]
  11. dazu: BGH, Urteil vom 14.12.2012 – V ZR 224/​11, NJW 2013, 1439 Rn. 5 f.[]
  12. zu die­sem Aspekt VG Olden­burg, ZD 2013, 296, 298 f.[]
  13. BGH, Urteil vom 08.04.2011 – V ZR 210/​10, NJW-RR 2011, 949, 950 Rn. 10; Gola/​Schomerus, BDSG, 11. Aufl., § 6b Rn. 8; Simitis/​Bizer, BDSG, 5. Auf­la­ge, § 6b Rn. 34, 41[]
  14. vgl. LG Mün­chen I, ZWE 2012, 233, 234[]
  15. vgl. BGH, Urteil vom 28.09.2012 – V ZR 251/​11, BGHZ 195, 22 = NJW 2012, 3719, 3721 Rn. 17 für Fest­hal­ten an einer Dar­le­hens­auf­nah­me[]
  16. dazu BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 114/​09, BGHZ 184, 88, 93 Rn. 15[]