Die Zwangs­hy­po­thek auf dem ver­kauf­ten Grund­stück – und die Zwangsversteigerung

Die Anord­nung der Zwangs­ver­stei­ge­rung auf­grund einer nach § 867 Abs. 1 ZPO auf dem Grund­stück des Schuld­ners ein­ge­tra­ge­nen und auf einem Zah­lungs­ti­tel ver­merk­ten Siche­rungs­hy­po­thek setzt gegen­über dem rechts­ge­schäft­li­chen Erwer­ber des Grund­stücks auch nach der Ein­fü­gung von § 867 Abs. 3 ZPO die Erwir­kung eines Dul­dungs­ti­tels gemäß § 1147 BGB vor­aus. Eine Umschrei­bung des Zah­lungs­ti­tels gegen den rechts­ge­schäft­li­chen Erwer­ber nach § 727 Abs. 1 ZPO kommt nicht in Betracht.

Die Zwangs­hy­po­thek auf dem ver­kauf­ten Grund­stück – und die Zwangsversteigerung

Nach § 727 Abs. 1 ZPO kann eine voll­streck­ba­re Aus­fer­ti­gung für den Rechts­nach­fol­ger des in dem Urteil bezeich­ne­ten Gläu­bi­gers sowie gegen den­je­ni­gen Rechts­nach­fol­ger des in dem Urteil bezeich­ne­ten Schuld­ners und den­je­ni­gen Besit­zer der in Streit befan­ge­nen Sache, gegen die das Urteil nach § 325 ZPO wirk­sam ist, erteilt wer­den, sofern die Rechts­nach­fol­ge oder das Besitz­ver­hält­nis bei dem Gericht offen­kun­dig ist oder durch öffent­li­che oder öffent­lich beglau­big­te Urkun­den nach­ge­wie­sen wird. Die Vor­aus­set­zun­gen für eine Umschrei­bung des Titels nach § 727 Abs. 1 ZPO lie­gen nicht vor.

Der Grund­stücks­er­wer­ber ist weder Rechts­nach­fol­ger des Schuld­ners noch Besit­zer der in Streit befan­ge­nen Sache, gegen den das Urteil nach § 325 ZPO wirk­sam ist. Hin­sicht­lich der auf Zah­lung lau­ten­den Titel gegen den Schuld­ner, die Grund­la­ge für die Zwangs­voll­stre­ckung gegen den Schuld­ner in des­sen Mit­ei­gen­tums­an­teil sind, erfor­dert die Rechts­nach­fol­ge auf Sei­ten des Schuld­ners eine Über­nah­me der titu­lier­ten Zah­lungs­ver­pflich­tung. Dafür, dass der Grund­stücks­er­wer­ber die Zah­lungs­ver­pflich­tung des Schuld­ners aus den streit­ge­gen­ständ­li­chen Voll­stre­ckungs­ti­teln über­nom­men hat, feh­len jeg­li­che Anhalts­punk­te. Dies ergibt sich ins­be­son­de­re nicht aus dem vom Gläu­bi­ger vor­ge­leg­ten Grundstücksübertragungsvertrag.

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Der Grund­stücks­er­wer­ber ist durch die Über­tra­gung des dem Schuld­ner zuste­hen­den Mit­ei­gen­tums­an­teils auf ihn außer­dem nicht Besit­zer der in Streit befan­ge­nen Sache gewor­den. Das Grund­stück ist im Erkennt­nis­ver­fah­ren nicht streit­be­fan­gen gewe­sen, son­dern ist ledig­lich Gegen­stand der auf­grund der Voll­stre­ckungs­ti­tel durch­ge­führ­ten Zwangs­voll­stre­ckung des Gläu­bi­gers. Eine auf die Zwangs­voll­stre­ckung aus einer Zwangs­hy­po­thek in Form der Zwangs­ver­stei­ge­rung begrenz­te Rechts­nach­fol­ge auf Schuld­ner­sei­te ist dem Zwangs­voll­stre­ckungs­recht fremd.

Durch die Vor­schrift des § 867 Abs. 3 ZPO ist ein ding­li­cher Titel gegen den Erwer­ber des Grund­stücks, für das der Gläu­bi­ger nach § 867 Abs. 1 ZPO die Ein­tra­gung einer Zwangs­hy­po­thek erwirkt hat, nicht ent­behr­lich gewor­den. § 867 Abs. 3 ZPO bestimmt, dass zur Befrie­di­gung aus dem Grund­stück durch Zwangs­ver­stei­ge­rung der voll­streck­ba­re Titel genügt, auf dem die Ein­tra­gung ver­merkt ist. Der Vor­schrift lässt sich ent­ge­gen einer in der Lite­ra­tur ver­tre­te­nen Auf­fas­sung1 nicht ent­neh­men, dass mit dem Ver­merk über die ein­ge­tra­ge­ne Zwangs­hy­po­thek zugleich ein ding­li­cher Titel ent­steht, der in ent­spre­chen­der Anwen­dung des § 727 Abs. 1 ZPO auf den Grund­stücks­er­wer­ber umge­schrie­ben wer­den könnte.

Für die Annah­me, dass der Ver­merk über die Ein­tra­gung einer Zwangs­hy­po­thek auf dem Grund­stück des Schuld­ners zu einem Titel mit ding­li­cher Wir­kung füh­ren soll, fin­den sich im Wort­laut des § 867 Abs. 3 ZPO kei­ne Anhaltspunkte.

Eine sol­che ding­li­che Wir­kung gegen­über dem Erwer­ber des mit der Zwangs­hy­po­thek belas­te­ten Grund­stücks ergibt sich ent­ge­gen der Mei­nung der Rechts­be­schwer­de auch nicht aus dem Geset­zes­zweck. Nach dem mit der Ein­fü­gung des § 867 Abs. 3 ZPO zum 1.01.1999 (2. Zwangs­voll­stre­ckungs­no­vel­le)2 ver­folg­ten Zweck soll­te die Zwangs­voll­stre­ckung gegen­über dem Schuld­ner für die Zwangs­voll­stre­ckung in das durch die die Zwangs­hy­po­thek beleg­te Grund­stück des Schuld­ners in Form der Zwangs­ver­stei­ge­rung erleich­tert wer­den. So soll­te die Erwir­kung eines Dul­dungs­ti­tels gemäß § 1147 BGB aus der Zwangs­hy­po­thek gegen den Schuld­ner ent­behr­lich wer­den3.

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Nach der Geset­zes­be­grün­dung zu § 867 Abs. 3 ZPO soll der auf den Titel gesetz­te Ver­merk über die Ein­tra­gung einer Zwangs­hy­po­thek dem per­sön­li­chen Titel dage­gen kei­ne ding­li­che Wir­kung ver­lei­hen. Das Erfor­der­nis eines beson­de­ren ding­li­chen Dul­dungs­ti­tels als Vor­aus­set­zung für die Zwangs­voll­stre­ckung aus einer Zwangs­hy­po­thek gegen den Schuld­ner soll viel­mehr ent­fal­len3. Für die Zwangs­voll­stre­ckung gegen den Erwer­ber des mit der Zwangs­hy­po­thek belas­te­ten Grund­stücks ist im Hin­blick auf § 17 Abs. 1 ZVG nach der bestehen­den Rechts­la­ge daher wei­ter­hin ein Dul­dungs­ti­tel gemäß § 1147 BGB gegen die­sen erfor­der­lich4. Dies ent­spricht der ganz herr­schen­den Auf­fas­sung in Recht­spre­chung und Schrift­tum5.

Die­se Aus­le­gung der Vor­schrift des § 867 Abs. 3 ZPO steht, sys­te­ma­tisch betrach­tet, zudem im Ein­klang mit der Rege­lung in § 323 Satz 1 AO, wonach es für den Fall, dass nach § 322 AO eine Siche­rungs­hy­po­thek, eine Schiffs­hy­po­thek oder ein Regis­ter­pfand­recht an einem Luft­fahr­zeug ein­ge­tra­gen wor­den ist, zur Zwangs­ver­stei­ge­rung aus die­sem Recht nur dann eines Dul­dungs­be­scheids bedarf, wenn nach der Ein­tra­gung die­ses Rechts ein Eigen­tums­wech­sel ein­ge­tre­ten ist.

Ob der Grund­stücks­er­wer­ber, wie der Gläu­bi­ger erst­mals mit der Rechts­be­schwer­de vor­trägt, den mit der ein­ge­tra­ge­nen Zwangs­hy­po­thek belas­te­ten Mit­ei­gen­tums­an­teil im Wege der vor­weg­ge­nom­me­nen Erb­fol­ge erhal­ten hat, ist für das vom Gläu­bi­ger ver­folg­te Begeh­ren ohne Bedeutung.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 23. Juni 2021 – VII ZB 37/​20

  1. vgl. Staudinger/​Wolfsteiner, 2019, BGB, § 1147 Rn. 25; Hint­zen, Hand­buch der Immo­bi­liar­voll­stre­ckung, 3. Aufl., Teil B Rn. 157; Dümig, Rpfle­ger 2004, 1, 9 f.; Alff, Rpfle­ger 2001, 385, 394; Fischin­ger, WM 2009, 637, 640 f.[]
  2. BGBl. I S. 3039, 3041[]
  3. vgl. BT-Drs. 13/​341, S. 38[][]
  4. so aus­drück­lich auch BT-Drs. 13/​341, S. 38[]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 26.04.2007 – IX ZR 139/​06 Rn. 8, NJWRR 2007, 1247; LG Kas­sel, Beschluss vom 27.10.2009 – 3 T 518/​09, Beck­RS 2010, 1565 4 f.; HkZV/​Noethen, 4. Aufl., § 867 Rn. 52; Wieczorek/​Schütze/​Bittmann, ZPO, 4. Aufl., § 867 Rn. 38; Schreiber/​Ruge/​Lütgens, Hand­buch Immo­bi­li­en­recht, 4. Aufl., Kapi­tel 15 Rn. 234; Zöller/​Seibel, ZPO, 33. Aufl., § 867 Rn.20; Mor­vi­li­us, FPR 2013, 382; MünchKommZPO/​Dörndorfer, 6. Aufl., § 867 Rn. 57; Musielak/​Voit/​Flockenhaus, ZPO, 18. Aufl., § 867 Rn. 11; Stein/​Jonas/​Bartels, ZPO, 23. Aufl., § 867 Rn. 49; HkZPO/​Kindl, 9. Aufl., § 867 Rn. 24; Ehlenz/​Hell, ZfIR 2014, 171, 176; Münz­berg in Fest­schrift für Lüke, 1997, S. 525, 552[]

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