Rück­ga­be der unge­räum­ten Miet­sa­che durch den Insol­venz­ver­wal­ter

Weist der Ver­mie­ter bei einem nach Ver­fah­rens­er­öff­nung been­de­ten Miet­ver­hält­nis die Rück­nah­me der Miet­sa­che wegen eines unge­räum­ten oder ver­trags­wid­ri­gen Zustands zurück, besteht kein Ent­schä­di­gungs­an­spruch gegen den Insol­venz­ver­wal­ter wegen Vor­ent­hal­tung der Miet­sa­che, wenn die­ser nach Ver­fah­rens­er­öff­nung kei­ne Ver­än­de­run­gen an der Miet­sa­che vor­ge­nom­men hat.

Rück­ga­be der unge­räum­ten Miet­sa­che durch den Insol­venz­ver­wal­ter

Der Anspruch auf Nut­zungs­ent­gelt fin­det in die­sem Fall kei­ne Grund­la­ge in § 55 Abs. 1 Nr. 1 InsO, § 546a Abs. 1 BGB. Der Insol­venz­ver­wal­ter hat der Ver­mie­te­rin die Miet­sa­che nicht durch akti­ves Tun vor­ent­hal­ten.

Ein Anspruch auf Nut­zungs­ent­schä­di­gung kann nur unter engen Vor­aus­set­zun­gen nach § 55 Abs. 1 Nr. 1 InsO, § 546a Abs. 1 BGB als Mas­se­ver­bind­lich­keit bean­sprucht wer­den. Dabei kommt es nicht aus­schlag­ge­bend dar­auf an, ob der Ver­wal­ter die Miet­sa­che tat­säch­lich umfas­send nutzt. Aus­rei­chend ist viel­mehr, dass der Ver­wal­ter die Miet­sa­che nach der Eröff­nung des Ver­fah­rens für die Mas­se in Anspruch nimmt. Ergreift der Ver­wal­ter für die Mas­se Besitz an der Miet­sa­che und schließt er zugleich den Ver­mie­ter gegen des­sen Wil­len gezielt aus, begrün­det er eine Mas­se­ver­bind­lich­keit nach § 55 Abs. 1 Nr. 1 InsO, § 546a Abs. 1 BGB [1].

Eine sol­che Gestal­tung schei­det im Streit­fall aus. Ein geziel­ter Aus­schluss des Ver­mie­ters durch den Ver­wal­ter wur­de ange­nom­men, wenn die­ser allein über die Schlüs­sel der Miet­sa­che ver­fügt und dort Sachen ein­la­gert [2] oder nach Been­di­gung des Haupt­miet­ver­tra­ges als Zwi­schen­ver­mie­ter Unter­miet­ver­trä­ge fort­setzt und Miet­zah­lun­gen zuguns­ten der Mas­se ein­zieht [3]. Vor­lie­gend hat der Beklag­te die Miet­sa­che nach Ver­fah­rens­er­öff­nung weder für die Mas­se in Anspruch genom­men noch die Klä­ge­rin gegen ihren Wil­len gezielt von dem Besitz aus­ge­schlos­sen. Die Klä­ge­rin ver­füg­te unstrei­tig über die Schlüs­sel der Miet­sa­che, so dass sie nicht an deren Nut­zung gehin­dert war. Auch hat der Beklag­te nach Ver­fah­rens­er­öff­nung nicht auf die Miet­sa­che zuge­grif­fen, son­dern es bei dem bei Ver­fah­rens­er­öff­nung gege­be­nen Zustand belas­sen. Da die in den Miet­räu­men befind­li­chen Rest­wa­ren unver­käuf­lich waren, schei­det auch eine Lage­rung im Inter­es­se der Mas­se aus.

Der Anspruch folgt eben­so wenig aus § 55 Abs. 1 Nr. 2 Fall 2, § 546a Abs. 1 BGB. Dem Insol­venz­ver­wal­ter kann nicht wegen einer ver­spä­te­ten Räu­mung eine Vor­ent­hal­tung der Miet­sa­che ange­las­tet wer­den.

Mas­se­schul­den im Sin­ne des § 55 Abs. 1 Nr. 2 InsO sind die Ansprü­che aus gegen­sei­ti­gen Ver­trä­gen, deren Erfül­lung zur Insol­venz­mas­se ver­langt wird oder für die Zeit nach der Eröff­nung des Ver­fah­rens erfol­gen muss. Es ent­spricht all­ge­mei­ner Auf­fas­sung, dass Miet­an­sprü­che unter die­se Vor­schrift fal­len. Ent­spre­chen­des gilt für den Ent­schä­di­gungs­an­spruch aus § 546a Abs. 1 BGB. Zwar beruht er nicht auf einem Ver­trag, weil er gera­de die Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses vor­aus­setzt. Er ist jedoch ver­trags­ähn­li­cher Natur, tritt an die Stel­le des ursprüng­li­chen Miet­an­spruchs und ist des­halb wie die­ser als Mas­se­ver­bind­lich­keit im Sin­ne des § 55 Abs. 1 Nr. 2 Fall 2 InsO ein­zu­ord­nen. Ein Ent­schä­di­gungs­an­spruch des Ver­mie­ters aus § 546a BGB wegen Vor­ent­hal­tens der Miet­sa­che kann folg­lich eine Mas­se­ver­bind­lich­keit nach § 55 Abs. 1 Nr. 2 Fall 2 InsO begrün­den, wenn das Miet­ver­hält­nis, auf dem er beruht, die Insol­venz­eröff­nung – wie im Streit­fall – über­dau­ert hat [4].

Eine Vor­ent­hal­tung der Miet­sa­che setzt nicht vor­aus, dass der Insol­venz­ver­wal­ter die Sache für die Mas­se nutzt oder dar­an Besitz aus­übt [5]. Vor­ent­hal­ten wird die Miet­sa­che bereits dann im Sin­ne von § 546a BGB, wenn der Mie­ter die Miet­sa­che nicht zurück­gibt und das Unter­las­sen der Her­aus­ga­be dem Wil­len des Ver­mie­ters wider­spricht [6]. Ver­wei­gert der Ver­mie­ter aller­dings die Rück­nah­me unter Hin­weis auf den unge­räum­ten oder nicht ver­trags­ge­mä­ßen Zustand, fehlt dem Ver­mie­ter der für die Vor­ent­hal­tung erfor­der­li­che Rück­nah­me­wil­le, wenn der Ver­wal­ter nicht zu einer Räu­mung ver­pflich­tet war [7]. Eine sol­che Kon­stel­la­ti­on ist hier gege­ben.

Die Kos­ten zur Her­stel­lung des ord­nungs­mä­ßi­gen Zustands eines an den Schuld­ner ver­mie­te­ten Grund­stücks begrün­den jeden­falls dann kei­ne Mas­se­schuld, wenn der Miet­ver­trag vor der Insol­venz­eröff­nung been­det war [8]. Für den Fall, dass der Insol­venz­ver­wal­ter das Nut­zungs­ver­hält­nis fort­setzt, ist die ver­trag­li­che Her­stel­lungs­pflicht bei Ver­trags­en­de auf­zu­tei­len; insol­venz­recht­lich bevor­zugt ist nur die Wie­der­her­stel­lung der­je­ni­gen nach­tei­li­gen Ver­än­de­run­gen, die nach der Eröff­nung des Insol­venz­ver­fah­rens ein­ge­tre­ten sind [9].

Im Streit­fall hat der Beklag­te den Miet­ver­trag zunächst nach Ver­fah­rens­er­öff­nung fort­ge­setzt. Aller­dings war die Pro­duk­ti­on der Schuld­ne­rin in den Miet­räu­men unstrei­tig bereits vor Ver­fah­rens­er­öff­nung zum Erlie­gen gekom­men. Dem­entspre­chend hat der Beklag­te nach Ver­fah­rens­er­öff­nung kei­ne nach­tei­li­gen Ver­än­de­run­gen an der Miet­sa­che vor­ge­nom­men, die gegen ihn eine Her­stel­lungs­pflicht begrün­den. Dar­um durf­te die Klä­ge­rin die Rück­nah­me nicht unter Hin­weis auf Räu­mungs­pflich­ten des Beklag­ten ver­wei­gern. Durch die Rück­ga­be der unge­räum­ten Miet­sa­che erfüll­te der Beklag­te dar­um nicht den Tat­be­stand des § 546a BGB [10].

Schließ­lich kann der Anspruch nicht gemäß § 55 Abs. 1 Nr. 3 InsO auf eine unge­recht­fer­tig­te Berei­che­rung der Mas­se (§ 812 BGB) gestützt wer­den. Die Vor­schrift ver­langt, dass der Mas­se eine Berei­che­rung nach der Eröff­nung des Insol­venz­ver­fah­rens zuge­flos­sen ist [11]. Nutzt ein Mie­ter oder ein auf Grund eines sons­ti­gen Ver­trags­ver­hält­nis­ses Nut­zungs­be­rech­tig­ter die Sache über die ver­ein­bar­te Lauf­zeit hin­aus, so ist er ohne recht­li­chen Grund auf Kos­ten des Ver­mie­ters oder sons­ti­gen Rechts­in­ha­bers um den tat­säch­lich gezo­ge­nen Nut­zungs­wert berei­chert und nach § 812 Abs. 1, § 818 Abs. 1 BGB zu des­sen Her­aus­ga­be ver­pflich­tet [12]. Im Streit­fall schei­det eine Berei­che­rung der Mas­se aus, weil der Insol­venz­ver­wal­ter den Miet­ge­gen­stand nach Ver­fah­rens­er­öff­nung nicht für die Mas­se genutzt hat.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 29. Janu­ar 2015 – IX ZR 279/​13

  1. BGH, Urteil vom 18.05.1995 – IX ZR 189/​94, BGHZ 130, 38, 44 f; vom 24.11.1993 – VIII ZR 240/​92, ZIP 1993, 1874, 1875; vom 21.12 2006 – IX ZR 66/​05, WM 2007, 411 Rn. 15; vom 01.03.2007 – IX ZR 81/​05, WM 2007, 840 Rn. 21[]
  2. BGH, Urteil vom 18.05.1995, aaO S. 45[]
  3. BGH, Urteil vom 01.03.2007, aaO Rn. 23 ff[]
  4. BGH, Urteil vom 15.02.1984 – VIII ZR 213/​82, BGHZ 90, 145, 150 f; vom 24.11.1993 – VIII ZR 240/​92, ZIP 1993, 1874, 1875; Jaeger/​Jacoby, InsO, § 108 Rn.196[]
  5. Jaeger/​Jacoby, aaO; Uhlenbruck/​Wegener, InsO, 13. Aufl., § 108 Rn. 41[]
  6. BGH, Urteil vom 01.03.2007 – IX ZR 81/​05, WM 2007, 840 Rn. 15 mwN[]
  7. OLG Saar­brü­cken, ZIn­sO 2006, 779, 780 f; Jaeger/​Jacoby, aaO § 108 Rn.197; Uhlenbruck/​Wegener, aaO; Münch­Komm-InsO/E­ckert, 3. Aufl., § 108 Rn. 123[]
  8. BGH, Urteil vom 05.07.2001 – IX ZR 327/​99, BGHZ 148, 252, 255 ff; vom 18.04.2002 – IX ZR 161/​01, BGHZ 150, 305, 312; HK-InsO/­Loh­mann, 7. Aufl., § 55 Rn. 22; Pape/​Schaltke in Kübler/​Prütting/​Bork, 2010, InsO, § 55 Rn. 155; Uhlenbruck/​Wegener, aaO § 108 Rn. 36[]
  9. BGH, Urteil vom 18.04.2002, aaO; vom 21.12 2006 – IX ZR 66/​05, WM 2007, 411 Rn. 12; Beschluss vom 17.04.2008 – IX ZR 144/​07, Grund­ei­gen­tum 2008, 865 Rn. 2; Pape/​Schaltke, aaO Rn. 152[]
  10. vgl. OLG Saar­brü­cken, ZIn­sO 2006, 779, 780; Münch­Komm-InsO/E­ckert, 3. Aufl., § 108 Rn. 122; Uhlenbruck/​Wegener, aaO § 108 Rn. 41[]
  11. BGH, Urteil vom 20.09.2007 – IX ZR 91/​06, WM 2007, 2299 Rn. 9[]
  12. BGH, Urteil vom 24.11.1993 – VIII ZR 240/​92, ZIP 1993, 1874, 1875 f; vom 15.12 1999 – XII ZR 154/​97, NJW-RR 2000, 382, 383[]