Teilungsversteigerung – und die Vereinigung der Miteigentumsanteile

Vereinigen sich die Miteigentumsanteile an einem Grundstück in der Hand eines Eigentümers und wird ein Anspruch des Übertragenden auf Rückübereignung eines Miteigentumsanteils durch Vormerkung gesichert, kommt eine Teilungsversteigerung des Grundstücks in analoger Anwendung von § 180 Abs. 1 ZVG nicht in Betracht.

Die Regelung über die Teilungsversteigerung in § 180 Abs. 1 ZVG betrifft die Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft. Diese Vorschrift ist nicht unmittelbar anwendbar. Sie setzt nach ihrem Wortlaut eine Gemeinschaft, also eine Mehrheit von Personen, voraus¹. Daran fehlt es hier, da die Antragstellerin Alleineigentümerin des Grundstücks ist.

Entgegen der Auffassung des Landgerichts Neuruppin² kann die frühere Bruchteilsgemeinschaft auch nicht zum Zwecke der Teilungsversteigerung in entsprechender Anwendung von § 180 Abs. 1 ZVG als fortbestehend fingiert werden.

Richtig ist zwar der rechtliche Ausgangspunkt des Landgerichts Neuruppin, dass der Fortbestand einer Bruchteilsgemeinschaft bei Vereinigung mehrerer ideeller Anteile an einer Gemeinschaft in einer Hand in Ausnahmefällen aus praktischen Gründen fingiert wird³.

Anerkannt ist in der Rechtsprechung, dass ein früherer Miteigentumsanteil für Zwecke der Zwangsvollstreckung als fortbestehend fingiert wird, wenn die Haftung des jetzigen Alleineigentümers auf den früheren Miteigentumsanteil beschränkt ist⁴. Daher wird die Zwangsvollstreckung in den nicht mehr bestehenden Miteigentumsanteil in entsprechender Anwendung von § 864 Abs. 2 Fall 2 ZPO in bestimmten Ausnahmefällen zugelassen, etwa wenn der Miteigentumsanteil in anfechtbarer Weise (nach §§ 3 ff. AnfG) erworben worden ist oder wenn der Erbe, der mit dem Erbfall Alleineigentümer geworden ist, infolge einer von ihm geltend gemachten Haftungsbeschränkung nach § 1990 Abs. 1 Satz 2 BGB dem Gläubiger den Nachlass zum Zwecke der Befriedigung im Wege der Zwangsvollstreckung herauszugeben hat⁵. Auch bei der Durchsetzung eines Pflichtteilsergänzungsanspruchs, der sich auf einen geschenkten Miteigentumsanteil bezieht, wird der Fortbestand dieses Miteigentumsanteils fingiert⁶. Die Fiktion trägt der unterschiedlichen Belastung der ideellen Anteile Rechnung. Sie erhält einerseits dem Vollstreckungsschuldner die Beschränkung der Haftung auf den hinzuerworbenen belasteten Miteigentumsanteil und sichert andererseits dem Vollstreckungsgläubiger den Vollstreckungszugriff auf diesen⁷.

Darüber hinaus kann die Rechtszuständigkeit nach Bruchteilen auch dann erhalten bleiben, wenn die Bruchteile sich in einer Hand vereinigen, die Verfügungsmacht des alleinigen Rechtsinhabers hinsichtlich einzelner Bruchteile aber verschieden ausgestaltet ist. So ist der nicht befreite Vorerbe in seiner Möglichkeit, über den ererbten Bruchteil zu verfügen, durch die gegenüber jedermann wirkenden §§ 2113 ff. BGB so stark eingeschränkt, dass es gerechtfertigt ist, diesen Bruchteil als Sondervermögen anzusehen und die Teilungsversteigerung nach § 180 Abs. 1 ZVG zuzulassen⁸.

In der hier gegebenen Fallkonstellation gibt es dagegen keinen Grund dafür, die ehemalige Bruchteilsgemeinschaft der Beteiligten im Wege analoger Anwendung von § 180 Abs. 1 ZVG⁹ als fortbestehend zu behandeln. Vereinigen sich die Miteigentumsanteile an einem Grundstück in der Hand eines Eigentümers und wird ein Anspruch des Übertragenden auf Rückübereignung eines Miteigentumsanteils durch Vormerkung gesichert, kommt eine Teilungsversteigerung des Grundstücks in analoger Anwendung von § 180 Abs. 1 ZVG nicht in Betracht. Es mangelt sowohl an der für eine analoge Anwendung der Vorschrift erforderlichen Vergleichbarkeit der Sachverhalte als auch an einer planwidrigen Regelungslücke¹⁰.

Vergleichbar sind die Sachverhalte schon deshalb nicht, weil ein Alleineigentümer einen ideellen Bruchteil nicht mit einer Vormerkung belasten kann. Dies gilt auch dann, wenn ein Miteigentümer – wie hier – einen weiteren Anteil hinzuerwirbt und die Vormerkung einen Anspruch auf Rückübertragung dieses Anteils sichern soll. Möglich ist nur die Bewilligung und Eintragung einer auf dem gesamten Anteil lastenden Vormerkung, die einen Anspruch auf Übertragung eines Bruchteils dieses Anteils sichert¹¹. Die von der Antragstellerin im notariellen Übertragungsvertrag bewilligte Vormerkung lastet daher nicht nur auf dem ehemals im Eigentum des Antragsgegners stehenden ideellen Miteigentumsanteil, sondern auf dem gesamten Grundstück. Dem steht nicht entgegen, dass die Vormerkung nur einen auf Übertragung eines ideellen Bruchteils gerichteten schuldrechtlichen Anspruch sichert. Der Inhalt der Vormerkung wird nicht dadurch erweitert, dass sie auf dem gesamten Anteil lastet¹². Infolgedessen mangelt es an einer hinsichtlich der ehemaligen Miteigentumsanteile unterschiedlich ausgestalteten Verfügungsbefugnis der Antragstellerin, so dass der erworbene Bruchteil von vornherein nicht als Sondervermögen angesehen werden kann.

Der Ausschluss einer Teilungsversteigerung eines mit einer Vormerkung zur Sicherung eines auf Übertragung eines ideellen Bruchteils gerichteten Anspruchs belasteten Grundstücks aus dem Regelungsbereich des § 180 Abs. 1 ZVG stellt ferner keine planwidrige Regelungslücke des Gesetzes dar. Die Auflassungsvormerkung fällt nach § 182 Abs. 1, § 48 ZVG in das geringste Gebot, auch dann, wenn sie einen bedingten Anspruch sichert¹³, und bleibt entgegen der Ansicht des Landgerichts Neuruppin gemäß § 52 Abs. 1 Satz 1 ZVG nach dem Zuschlag bestehen. Weil der Eigentumserwerb des Erstehers dem vormerkungsberechtigten Antragsgegner gegenüber unwirksam ist (§ 883 Abs. 2 BGB), kann dieser den gesicherten Anspruch auf Übertragung des Eigentums trotz des erfolgten Zuschlags gegenüber dem Ersteher wie bei der freihändigen Veräußerung durchsetzen (§ 888 Abs. 1 BGB)¹⁴. Damit unterscheidet sich die auf dem ganzen Grundstück lastende Vormerkung von dem Nacherbenvermerk, der auf Grund des Zuschlagsbeschlusses zu löschen ist, weil er nicht in das geringste Gebot fällt und kein Recht im Sinne des § 44 Abs. 1 ZVG ist¹⁵.

Richtig sind allerdings die Bedenken des Landgerichts Neuruppin, dass die Veräußerung eines ideellen Grundstücksteils für die Antragstellerin schwerer zu realisieren ist als vor der Übertragung des Miteigentumsanteils, weil der Antragsgegner bei der Rückübereignung nicht mitwirkt. Das Problem ließe sich durch die Anordnung einer Teilungsversteigerung aber ohnehin nicht lösen, weil der Eigentumserwerb des Erstehers gegenüber dem Vormerkungsberechtigten unwirksam wäre und der gesicherte Anspruch durchgesetzt werden könnte. Maßgeblich für die Frage, ob die Antragstellerin gegen den Antragsgegner einen Anspruch auf Abgabe einer Auflassungserklärung hat, ist vielmehr das Innenverhältnis der Beteiligten. Danach richtet sich, ob der Antragsgegner an der Rückübertragung mitwirken muss, damit nach deren Vollzug die Auseinandersetzung im Wege der Teilungsversteigerung durchgeführt werden kann. Ggf. lässt sich ein Anspruch auf Abgabe einer Auflassungserklärung im Wege einer ergänzenden Vertragsauslegung aus dem notariellen Übertragungsvertrag vom 25.01.2007 zu dessen Inhalt Feststellungen nicht getroffen worden sind – oder aus der nachehelichen Solidarität herleiten (§§ 1353, 242 BGB)¹⁶.

Weil die Teilungsversteigerung unzulässig ist, kann deren Anordnung keinen Bestand haben.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 23. Juni 2022 – V ZB 32/21

1. vgl. BGH, Beschluss vom 16.07.2004 – IXa ZB 330/03, NJW-RR 2004, 1513; vgl. auch BGH, Beschluss vom 25.02.2010 – V ZB 92/09, NJW-RR 2010, 1098 Rn. 9[↩]
2. LG Neuruppin, Beschluss vom 19.05.2021 – 2 T 39/21[↩]
3. vgl. allg. MünchKomm-BGB/K. Schmidt, 8. Aufl., § 741 Rn. 31; Staudinger/von Proff, BGB [2021], § 741 Rn. 69[↩]
4. vgl. BGH, Urteil vom 18.11.1988 – V ZR 75/87, BGHZ 106, 19, 27[↩]
5. vgl. BGH, Beschluss vom 04.07.2013 – V ZB 151/12, NJW 2013, 3786 Rn. 11 mwN[↩]
6. vgl. BGH, Beschluss vom 04.07.2013 – V ZB 151/12, NJW 2013, 3786 Rn. 12[↩]
7. vgl. OLG Schleswig, FGPrax 2011, 69, 70[↩]
8. vgl. BGH, Beschluss vom 16.07.2004 – IXa ZB 330/03, NJW-RR 2004, 1513[↩]
9. vgl. Staudinger/von Proff, BGB [2021], § 741 Rn. 69; Wicke, MittBayNot 2015, 158, 160[↩]
10. vgl. zu den Voraussetzungen einer Analogie BGH, Beschluss vom 14.06.2007 – V ZB 102/06, NJW 2007, 3124 Rn. 11 mwN[↩]
11. vgl. BGH, Beschluss vom 15.11.2012 – V ZB 99/12, NJW 2013, 934 Rn. 12; Urteil vom 11.07.2014 – V ZR 18/13, BGHZ 202, 77 Rn. 18; Beschluss vom 15.09.2016 – V ZB 136/14, BGHZ 212, 29 Rn. 12[↩]
12. vgl. BGH, Beschluss vom 15.11.2012 – V ZB 99/12, NJW 2013, 934 Rn. 12[↩]
13. vgl. BGH, Urteil vom 28.10.1966 – V ZR 11/64, BGHZ 46, 124, 127[↩]
14. vgl. BGH, Beschluss vom 09.05.2014 – V ZB 123/13, BGHZ 201, 157 Rn. 9[↩]
15. vgl. BGH, Urteil vom 23.03.2000 – III ZR 152/99, NJW 2000, 3358, 3359[↩]
16. vgl. hierzu BGH, Beschluss vom 30.10.2019 – XII ZB 537/17, NJW 2020, 152 Rn. 17[↩]