Ver­mie­ter-GbR

Weist ein schrift­li­cher Miet­ver­trag die bei­den Eigen­tü­mer eines Grund­stücks als Ver­mie­ter aus, kommt der Ver­trag mit einer von den Eigen­tü­mern gebil­de­ten Gesell­schaft bür­ger­li­chen Rechts als Ver­mie­te­rin zustan­de, wenn dies dem wirk­li­chen Wil­len aller am Ver­trags­schluss auf Ver­mie­ter- und Mie­ter­sei­te Ver­tre­tungs­be­rech­tig­ten ent­spricht (fal­sa demons­tra­tio).

Ver­mie­ter-GbR

Da der Wil­le der Ver­trags­schlie­ßen­den dar­auf gerich­tet war, einen Miet­ver­trag zwi­schen der GbR und der Schuld­ne­rin zu begrün­den, ist es unschäd­lich, dass die Ver­trags­ur­kun­de anstel­le der GbR die bei­den Grund­stücks­ei­gen­tü­mer als Ver­mie­ter aus­weist. Für die Rich­tig­keit einer sol­chen Aus­le­gung spricht vor­lie­gend zudem der Umstand, dass der Ver­trag über einen län­ge­ren Zeit­raum in der Wei­se prak­ti­ziert wur­de, dass die Mie­te­rin ins­be­son­de­re durch die Zah­lung der Mie­ten die GbR als ihre Ver­mie­te­rin behan­del­te 1. Schließ­lich wird die Aus­le­gung nicht dadurch recht­lich in Fra­ge gestellt, dass die Grund­stü­cke und die mit­ver­mie­te­ten Betriebs­an­la­gen im Eigen­tum der bei­den GbR-Gesell­schaf­ter und nicht der GbR stan­den. Wie sich schon aus den §§ 540, 565 BGB erschließt, muss der Ver­mie­ter nicht mit dem Eigen­tü­mer der Miet­sa­che per­so­nen­iden­tisch sein 2.

Bei die­ser Sach­la­ge ist es ohne Bedeu­tung, dass der schrift­li­che Miet­ver­trag nicht die GbR, son­dern die bei­den Eigen­tü­mer als Ver­mie­ter benennt. Dabei han­delt es sich um eine unschäd­li­che Falsch­be­zeich­nung (fal­sa demons­tra­tio) 3. Für den Inhalt eines Ver­tra­ges ist der über­ein­stim­men­de Wil­le der Betei­lig­ten maß­ge­bend, selbst wenn die Erklä­run­gen objek­tiv eine ande­re Bedeu­tung haben soll­ten, so dass ein unbe­fan­ge­ner Drit­ter ihnen einen ande­ren Sinn bei­le­gen wür­de 4. Haben alle Betei­lig­ten eine Erklä­rung über­ein­stim­mend in dem­sel­ben Sinn ver­stan­den, so geht der wirk­li­che Wil­le dem Wort­laut vor 5.

Unge­ach­tet der Falsch­be­zeich­nung ist das Schrift­form­erfor­der­nis des § 550 Satz 1 BGB erfüllt.

Die nach die­ser Vor­schrift zu beach­ten­de Schrift­form ist nur gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Ver­tra­ges not­wen­di­ge Eini­gung über alle wesent­li­chen Ver­trags­be­din­gun­gen, ins­be­son­de­re den Miet­ge­gen­stand, die Mie­te sowie die Dau­er und die Par­tei­en des Miet­ver­hält­nis­ses, aus einer von bei­den Par­tei­en unter­zeich­ne­ten Urkun­de ergibt 6. Die­sen Anfor­de­run­gen ist hin­sicht­lich der Klä­ge­rin nicht genügt, weil die Miet­ver­trags­ur­kun­de die Brü­der R. als Ver­mie­ter anführt. Eine abs­trak­te Beschrei­bung, die auf die Klä­ge­rin als Ver­mie­te­rin hin­deu­tet, ist nicht ver­wen­det wor­den 7.

Die Benen­nung der bei­den Grund­stücks­ei­gen­tü­mer anstel­le der GbR ist jedoch unschäd­lich, weil zwi­schen den Ver­trags­part­nern fest­stand, dass tat­säch­lich die Klä­ge­rin in die Ver­mie­ter­stel­lung ein­rü­cken soll­te. Im Fal­le einer ver­se­hent­li­chen Falsch­be­zeich­nung (fal­sa demons­tra­tio) gilt nicht das feh­ler­haft Erklär­te, son­dern das wirk­lich Gewoll­te. Die­ser Grund­satz ist auch auf form­ge­bun­de­ne Geschäf­te anzu­wen­den 8. Erweist sich der wah­re Wil­le als aus­schlag­ge­bend, ist es ohne Bedeu­tung, dass die Grund­stücks­ei­gen­tü­mer in der Ver­trags­ur­kun­de auf Ver­mie­ter­sei­te benannt wur­den und für die GbR kei­nen schrift­li­chen Ver­tre­tungs­wil­len zum Aus­druck gebracht haben.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 29. Janu­ar 2015 – IX ZR 279/​13

  1. vgl. BGH, Urteil vom 29.09.1999 – XII ZR 313/​98, WM 2000, 539, 542[]
  2. Münch­Komm-BGB/Häub­lein, 6. Aufl., § 535 Rn. 40[]
  3. vgl. Lind­ner-Figu­ra in Lind­ner-Figu­ra/O­prée/Stell­mann, Geschäfts­raum­mie­te, 3. Aufl., Kap. 5 Rn. 102 mwN[]
  4. BGH, Urteil vom 26.04.1978 – VIII ZR 236/​76, BGHZ 71, 243, 247[]
  5. BGH, Urteil vom 07.12 2001 – V ZR 65/​01, NJW 2002, 1038, 1039[]
  6. BGH, Urteil vom 30.04.2014 – XII ZR 146/​12, NJW 2014, 2102 Rn. 23 mwN[]
  7. vgl. BGH, Urteil vom 02.11.2005 – XII ZR 233/​03, WM 2006, 499, 500[]
  8. BGH, Urteil vom 25.03.1983 – V ZR 268/​81, BGHZ 87, 150, 152 f; vom 18.01.2008 – V ZR 174/​06, WM 2008, 1037 Rn. 12 mwN[]