Vermieter-GbR

Weist ein schriftlicher Mietvertrag die beiden Eigentümer eines Grundstücks als Vermieter aus, kommt der Vertrag mit einer von den Eigentümern gebildeten Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Vermieterin zustande, wenn dies dem wirklichen Willen aller am Vertragsschluss auf Vermieter- und Mieterseite Vertretungsberechtigten entspricht (falsa demonstratio).

Vermieter-GbR

Da der Wille der Vertragsschließenden darauf gerichtet war, einen Mietvertrag zwischen der GbR und der Schuldnerin zu begründen, ist es unschädlich, dass die Vertragsurkunde anstelle der GbR die beiden Grundstückseigentümer als Vermieter ausweist. Für die Richtigkeit einer solchen Auslegung spricht vorliegend zudem der Umstand, dass der Vertrag über einen längeren Zeitraum in der Weise praktiziert wurde, dass die Mieterin insbesondere durch die Zahlung der Mieten die GbR als ihre Vermieterin behandelte1. Schließlich wird die Auslegung nicht dadurch rechtlich in Frage gestellt, dass die Grundstücke und die mitvermieteten Betriebsanlagen im Eigentum der beiden GbR-Gesellschafter und nicht der GbR standen. Wie sich schon aus den §§ 540, 565 BGB erschließt, muss der Vermieter nicht mit dem Eigentümer der Mietsache personenidentisch sein2.

Bei dieser Sachlage ist es ohne Bedeutung, dass der schriftliche Mietvertrag nicht die GbR, sondern die beiden Eigentümer als Vermieter benennt. Dabei handelt es sich um eine unschädliche Falschbezeichnung (falsa demonstratio)3. Für den Inhalt eines Vertrages ist der übereinstimmende Wille der Beteiligten maßgebend, selbst wenn die Erklärungen objektiv eine andere Bedeutung haben sollten, so dass ein unbefangener Dritter ihnen einen anderen Sinn beilegen würde4. Haben alle Beteiligten eine Erklärung übereinstimmend in demselben Sinn verstanden, so geht der wirkliche Wille dem Wortlaut vor5.

Ungeachtet der Falschbezeichnung ist das Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB erfüllt.

Die nach dieser Vorschrift zu beachtende Schriftform ist nur gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrages notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere den Mietgegenstand, die Miete sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses, aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt6. Diesen Anforderungen ist hinsichtlich der Klägerin nicht genügt, weil die Mietvertragsurkunde die Brüder R. als Vermieter anführt. Eine abstrakte Beschreibung, die auf die Klägerin als Vermieterin hindeutet, ist nicht verwendet worden7.

Die Benennung der beiden Grundstückseigentümer anstelle der GbR ist jedoch unschädlich, weil zwischen den Vertragspartnern feststand, dass tatsächlich die Klägerin in die Vermieterstellung einrücken sollte. Im Falle einer versehentlichen Falschbezeichnung (falsa demonstratio) gilt nicht das fehlerhaft Erklärte, sondern das wirklich Gewollte. Dieser Grundsatz ist auch auf formgebundene Geschäfte anzuwenden8. Erweist sich der wahre Wille als ausschlaggebend, ist es ohne Bedeutung, dass die Grundstückseigentümer in der Vertragsurkunde auf Vermieterseite benannt wurden und für die GbR keinen schriftlichen Vertretungswillen zum Ausdruck gebracht haben.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 29. Januar 2015 – IX ZR 279/13

  1. vgl. BGH, Urteil vom 29.09.1999 – XII ZR 313/98, WM 2000, 539, 542 []
  2. MünchKomm-BGB/Häublein, 6. Aufl., § 535 Rn. 40 []
  3. vgl. Lindner-Figura in Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 3. Aufl., Kap. 5 Rn. 102 mwN []
  4. BGH, Urteil vom 26.04.1978 – VIII ZR 236/76, BGHZ 71, 243, 247 []
  5. BGH, Urteil vom 07.12 2001 – V ZR 65/01, NJW 2002, 1038, 1039 []
  6. BGH, Urteil vom 30.04.2014 – XII ZR 146/12, NJW 2014, 2102 Rn. 23 mwN []
  7. vgl. BGH, Urteil vom 02.11.2005 – XII ZR 233/03, WM 2006, 499, 500 []
  8. BGH, Urteil vom 25.03.1983 – V ZR 268/81, BGHZ 87, 150, 152 f; vom 18.01.2008 – V ZR 174/06, WM 2008, 1037 Rn. 12 mwN []