Voll­zugs­voll­mach­ten im nota­ri­el­len Kauf­ver­trag

Voll­zugs­voll­mach­ten in dem Kauf­ver­trag mit dem Drit­ten wer­den nicht Inhalt des Kauf­ver­trags des Ver­käu­fers mit dem Vor­kaufs­be­rech­tig­ten.

Sind Wil­lens­er­klä­run­gen beur­kun­det wor­den, die beim Grund­buch­amt oder Regis­ter­ge­richt ein­zu­rei­chen sind, so soll der Notar dies nach § 53 Halb­satz 1 BeurkG ver­an­las­sen, sobald die Urkun­de ein­ge­reicht wer­den kann. Etwas ande­res gilt nach Halb­satz 2 die­ser Vor­schrift nur, wenn, wor­an es im hier ent­schie­de­nen Fall fehlt, alle Betei­lig­ten gemein­sam etwas ande­res ver­lan­gen. Aner­kannt ist eine wei­te­re – unge­schrie­be­ne – Aus­nah­me, die auf der gesetz­li­chen Ver­pflich­tung des Notars zu red­li­cher Amts­füh­rung nach § 14 Abs. 2, § 15 Abs. 1 BNo­tO beruht. Der Notar darf und muss von dem Voll­zug einer Urkun­de – auch ohne ent­spre­chen­de Wei­sung eines Betei­lig­ten – abse­hen, wenn er weiß, dass sie nich­tig ist ^[1]. Ent­spre­chen­des gilt, wenn auf Grund des ihm unter­brei­te­ten kon­kre­ten Sach­ver­halts die Unwirk­sam­keit oder Anfecht­bar­keit des Rechts­ge­schäfts nahe­liegt oder offen­sicht­lich ist ^[2], wenn das Grund­buch bei dem Voll­zug der Urkun­de mit hoher Wahr­schein­lich­keit unrich­tig wür­de oder wenn die Voll­zugs­rei­fe (doch) nicht gege­ben ist ^[3].

Zwei­fel­haft ist, ob sich das aus der Unwirk­sam­keit des Kauf­ver­trags ablei­ten lie­ße. Die Unwirk­sam­keit des Kauf­ver­trags wird aller­dings teil­wei­se als Grund ange­se­hen, der den Notar berech­ti­ge, den Voll­zug der ding­li­chen Recht­ge­schäf­te, die auf dem Kauf­ver­trag beru­hen, abzu­leh­nen ^[4]. Das kann, muss aber immer nicht zutref­fen. Im Grund­buch zu voll­zie­hen ist näm­lich nicht der Kauf­ver­trag als schuld­recht­li­ches Grund­ge­schäft, son­dern nur die auf Grund des Kauf­ver­trags vor­ge­nom­me­nen ding­li­chen Rechts­ge­schäf­te, die nach §§ 873, 883 BGB zu ihrer Wirk­sam­keit der Ein­tra­gung in das Grund­buch bedür­fen. Män­gel des Kauf­ver­trags füh­ren nicht ohne wei­te­res auch zur Man­gel­haf­tig­keit der ding­li­chen Rechts­ge­schäf­te. Das gilt ins­be­son­de­re für die hier gel­tend gemach­te Nich­tig­keit nach § 139 BGB. Es kann nur sein, dass die Voll­zugs­rei­fe fehlt, wenn das schuld­recht­li­che Grund­ge­schäft unwirk­sam ist. Von einem Feh­len der Voll­zugs­rei­fe wird regel­mä­ßig aus­zu­ge­hen sein, wenn die Auf­las­sung schon in dem Kauf­ver­trag erklärt wird. Ob das auch dann ange­nom­men wer­den kann, wenn der Ver­käu­fer die Auf­las­sung nach der Beur­kun­dung des Kauf­ver­trags geson­dert erklärt und dabei – wie hier bei der Auf­las­sung an dden Vor­kaufs­be­rech­tig­ten – kei­ne Vor­be­hal­te macht, bedarf kei­ner Ent­schei­dung.

Die Auf­las­sung des Ver­käu­fers an den Vor­kaufs­be­rech­tig­ten, um deren Voll­zug es hier geht, ist näm­lich unab­hän­gig von der Wirk­sam­keit oder Unwirk­sam­keit des Kauf­ver­trags zwi­schen dem Ver­käu­fer und dem Dritt­käu­fer unwirk­sam.

Bei der Auf­las­sung waren weder der Ver­käu­fer noch der Vor­kaufs­be­rech­tig­te selbst anwe­send. Sie wur­den bei­de durch eine Ange­stell­te des Nota­ri­ats ver­tre­ten. Die­se hat den Ver­käu­fer bei der Auf­las­sung auf Grund der Voll­zugs­voll­macht ver­tre­ten, die in dem Kauf­ver­trag mit dem Dritt­käu­fer ent­hal­ten war. Die­se Voll­macht galt indes nicht für die erklär­te Auf­las­sung.

In dem Kauf­ver­trag hat­ten der Ver­käu­fer und der Dritt­käu­fer die dort benann­ten Nota­ri­ats­an­ge­stell­ten bevoll­mäch­tigt, „für sie alle Erklä­run­gen abzu­ge­ben und ent­ge­gen­zu­neh­men, die zur Durch­füh­rung, Ergän­zung oder Berich­ti­gung die­ses Ver­trags erfor­der­lich sein soll­ten“. Die Aus­le­gung der Voll­macht ergibt, dass die Nota­ri­ats­an­ge­stell­ten nur zur Abga­be von Erklä­run­gen ermäch­tigt wer­den soll­ten, die der Behe­bung etwai­ger tech­ni­scher Hin­der­nis­se dien­ten, die der Ver­wirk­li­chung der von den Kauf­ver­trags­par­tei­en ver­ein­bar­ten Rech­te und Pflich­ten und den von ihnen schon vor­ge­nom­me­nen Erfül­lungs­hand­lun­gen ent­ge­gen­stan­den. Das ist der Beschrän­kung der Voll­macht auf Erklä­run­gen zu ent­neh­men, die „zur Durch­füh­rung, Ergän­zung und Berich­ti­gung erfor­der­lich“ sind. Die­se For­mu­lie­rung erfasst die – zudem ganz unge­wöhn­li­che – Ermäch­ti­gung, inhalt­li­che Ände­run­gen der wech­sel­sei­ti­gen Ver­pflich­tun­gen oder ding­li­che Rechts­ge­schäf­te vor­zu­neh­men, die in dem Ver­trag bis­lang nicht vor­ge­se­hen waren, nicht.

Zu die­sen Rechts­ge­schäf­ten konn­te die in dem Ver­trag von den Par­tei­en bereits erklär­te Auf­las­sung nur gehö­ren, soweit sie aus tech­ni­schen Grün­den, etwa zur Klä­rung der Iden­ti­tät des auf­ge­las­se­nen Grund­be­sit­zes, noch ein­mal wie­der­holt wer­den muss­te. Die Auf­las­sung an einen ande­ren dien­te nicht der Durch­füh­rung der beur­kun­de­ten Erklä­run­gen. Sie war ein neu­es Rechts­ge­schäft, das zudem der Erfül­lung nicht „die­ses Ver­trags“, das heißt: des Ver­trags des Ver­käu­fers mit dem Dritt­käu­fer, son­dern der Erfül­lung eines ande­ren Kauf­ver­trags dien­te. Auf die­se Voll­macht konn­te sich die Nota­ri­ats­an­ge­stell­te des­halb bei der Auf­las­sung des Grund­be­sit­zes an den Vor­kaufs­be­rech­tig­ten nicht stüt­zen.

Etwas ande­res ergibt sich auch nicht aus § 464 Abs. 2 BGB. Danach kommt zwar durch die Aus­übung eines Vor­kaufs­rechts zwi­schen dem Vor­kaufs­be­rech­tig­ten und dem Ver­käu­fer ein Kauf­ver­trag mit den Bestim­mun­gen zustan­de, die der Ver­käu­fer mit dem Drit­ten ver­ein­bart hat. Das gilt aber nur für die schuld­recht­li­chen Ver­ein­ba­run­gen. Erteil­te Voll­zugs­voll­mach­ten wer­den nicht Inhalt des Kauf­ver­trags mit dem Vor­kaufs­be­rech­tig­ten. Sie wür­den jeden­falls nicht erwei­tert. Eine Voll­macht zur Wie­der­ho­lung der bereits erklär­ten Auf­las­sung aus tech­ni­schen Grün­den wür­de des­halb, selbst wenn sie Inhalt des Kauf­ver­trags mit dem Vor­kaufs­be­rech­tig­ten wür­de, nicht zu einer Ermäch­ti­gung, die Auf­las­sung erst­mals vor­zu­neh­men.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 21. Juni 2012 – V ZB 283/​11

1. BGH, Urteil vom 16.02.1987 – NotSt (Brfg) 1/​86, DNotZ 1987, 558, 559[↩]
2. Bay­O­bLG, ZfIR 1998, 560, 561; OLG Hamm, DNotZ 2003, 848, 849; OLG Zwei­brü­cken, FGPrax 2002, 85 f.[↩]
3. Bay­O­bLG, ZfIR 1998, 560, 561[↩]
4. Bay­O­bLG, DNotZ 2000, 372, 373; OLG Köln, NJW-RR 2007, 1361[↩]