Vor­aus­quit­tung im Grund­stücks­kauf­ver­trag

Wird in einem nota­ri­el­len Grund­stücks­kauf­ver­trag die Kauf­preis­zah­lung bestä­tigt, obwohl sie erst nach der Beur­kun­dung erfol­gen soll, stellt die Bestä­ti­gung eine Vor­aus­quit­tung dar. Die­se hat für sich genom­men weder die Nich­tig­keit als Schein­ge­schäft noch die Form­nich­tig­keit des Ver­trags zur Fol­ge.

Vor­aus­quit­tung im Grund­stücks­kauf­ver­trag

Kei­ne Nich­tig­keit des Kauf­ver­tra­ges

Die unrich­ti­ge Zah­lungs­be­stä­ti­gung führt nicht zur Nich­tig­keit des Kauf­ver­trags.

Ein Ver­trag ist nur dann nach § 117 Abs. 1 BGB nich­tig, wenn das Ver­ein­bar­te nach dem über­ein­stim­men­den Wil­len der Par­tei­en kei­ne Gel­tung haben soll 1. Die Ver­trags­ur­kun­de gibt die zwi­schen den Par­tei­en ver­ein­bar­ten Pflich­ten zur Kauf­preis­zah­lung einer­seits und zur Über­tra­gung des Grund­stücks ande­rer­seits zutref­fend wie­der. Nach dem Vor­trag des Klä­gers woll­ten bei­de Par­tei­en die­se Rechts­fol­gen her­bei­füh­ren, auch wenn der Kauf­preis tat­säch­lich erst im Anschluss an die Beur­kun­dung gezahlt wer­den soll­te.

Eben­so wenig ist der Ver­trag gemäß § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB i.V.m. § 125 Satz 1 BGB form­nich­tig. Die Fra­ge nach der Beur­kun­dungs­pflich­tig­keit einer Zah­lungs­be­stä­ti­gung, die das Beru­fungs­ge­richt zur Zulas­sung der Revi­si­on ver­an­lasst hat, stellt sich nicht. Nicht jede bewusst unrich­ti­ge Beur­kun­dung führt zu einer Nich­tig­keit wegen Form­man­gels 2. Ent­schei­dend ist, ob die der Beur­kun­dungs­pflicht unter­lie­gen­den Ver­ein­ba­run­gen beur­kun­det wor­den sind. Dar­an fehlt es bei­spiels­wei­se, wenn der ver­ein­bar­te Kauf­preis bewusst falsch beur­kun­det wird 3. Hier ist dage­gen die (unwah­re) Zah­lungs­be­stä­ti­gung nota­ri­ell beur­kun­det wor­den. Nicht beur­kun­det wor­den ist ledig­lich der (wah­re) Umstand, dass der ver­ein­bar­te Kauf­preis nicht gezahlt war. Dabei han­delt es sich nicht um einen Teil der Ver­ein­ba­rung, son­dern um eine nega­ti­ve Tat­sa­che, auf die sich die Beur­kun­dungs­pflicht ohne Zwei­fel nicht erstreckt.

Kein Ver­schul­den bei Ver­trags­schluss

Ein Anspruch auf Rück­gän­gig­ma­chung des Kauf­ver­trags kann auch nicht aus dem Gesichts­punkt des Ver­schul­dens bei Ver­trags­ver­hand­lun­gen gemäß § 280 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 311 Abs. 2 Nr. 1, § 249 Abs. 1 BGB her­ge­lei­ten wer­den.

Obwohl ein sol­cher Anspruch in den Tat­sa­chen­in­stan­zen nicht gel­tend gemacht wor­den ist, han­delt es sich ent­ge­gen der in der münd­li­chen Ver­hand­lung vor dem Bun­des­ge­richts­hof sei­tens der Beklag­ten ver­tre­te­nen Auf­fas­sung nicht um eine in der Revi­si­ons­in­stanz unzu­läs­si­ge Kla­ge­än­de­rung. Der Streit­ge­gen­stand ist gleich. Er wird durch den Kla­ge­an­trag und den Lebens­sach­ver­halt (Kla­ge­grund) bestimmt, aus dem der Klä­ger die begehr­te Rechts­fol­ge her­lei­tet 4. Der in den Vor­in­stan­zen auf Fest­stel­lung der Nich­tig­keit des Kauf­ver­trags gerich­te­te Antrag des Klä­gers umfasst als Minus die Fest­stel­lung, dass die Beklag­te aus dem Ver­trag kei­ne Rech­te mehr her­lei­ten kann. Bei­de Ansprü­che beru­hen auch auf einem ein­heit­li­chen Lebens­sach­ver­halt. Maß­geb­lich ist inso­weit, dass das zugrun­de lie­gen­de tat­säch­li­che Gesche­hen bei einer natür­li­chen, vom Stand­punkt der Par­tei­en aus­ge­hen­den Betrach­tungs­wei­se zusam­men­ge­hört 5. Das ist der Fall. Der Klä­ger hat sein Kla­ge­be­geh­ren in den Vor­in­stan­zen dar­auf gestützt, dass er zu der Zah­lungs­be­stä­ti­gung durch Täu­schung bewo­gen wor­den ist. Auch wenn er damit in ers­ter Linie den Zweck ver­folgt hat, sei­ne Moti­va­ti­on für die Abga­be einer Vor­aus­quit­tung plau­si­bel zu erklä­ren, wäre eine recht­li­che Auf­tei­lung in unter­schied­li­che Sach­ver­hal­te aus Sicht der Par­tei­en nicht nach­voll­zieh­bar.

Der Klä­ger hat jedoch einen Anspruch auf Rück­gän­gig­ma­chung des Ver­trags und Löschung der Auf­las­sungs­vor­mer­kung wegen der Ver­let­zung vor­ver­trag­li­cher Pflich­ten nicht sub­stan­ti­iert dar­ge­legt.

Vor­aus­set­zung für einen sol­chen Anspruch ist ein Ver­mö­gens­scha­den des Klä­gers 6. Inso­weit stützt sich die Revi­si­on auf die Über­le­gung, der Klä­ger sei durch die Täu­schung der Beklag­ten über deren Zah­lungs­ab­sicht zu der Beur­kun­dung der Zah­lungs­be­stä­ti­gung ver­lei­tet wor­den und habe sich des­halb zu der Über­tra­gung des Grund­stücks "ohne wei­te­re Gegen­leis­tung" ver­pflich­tet. Die­se Argu­men­ta­ti­on ver­kennt, dass der Kauf­ver­trag eine Pflicht der Beklag­ten zur Zah­lung des Kauf­prei­ses begrün­de­te. Die Zah­lungs­be­stä­ti­gung stellt – wie das Beru­fungs­ge­richt inso­weit zu Recht aus­ge­führt hat – nur eine Quit­tung dar, mit der der Emp­fang der Leis­tung bestä­tigt wird. Als Erklä­rung über eine Tat­sa­che hat sie kei­ne rechts­ge­schäft­li­che Bedeu­tung und unter­liegt der frei­en Beweis­wür­di­gung 7. Han­del­te es sich um eine Vor­aus­quit­tung und kann der Klä­ger dies nach­wei­sen, besteht sein Anspruch auf Kauf­preis­zah­lung wei­ter­hin. Soll­te die Beklag­te ihren Zah­lungs­pflich­ten nicht nach­kom­men, ste­hen dem Klä­ger die im Gesetz vor­ge­se­he­nen Leis­tungs­stö­rungs­rech­te offen. Aus­rei­chend für die Annah­me eines Ver­mö­gens­scha­dens des Klä­gers ist aber die Ver­mö­gens­ge­fähr­dung infol­ge der mit der Zah­lungs­be­stä­ti­gung ein­her­ge­hen­den Ver­schlech­te­rung sei­ner Beweis­si­tua­ti­on, nach­dem nur in die­sem Ver­fah­ren revi­si­ons­recht­lich zu unter­stel­len ist, dass kei­ne Zah­lung erfolgt ist.

Es fehlt aber an der Dar­le­gung einer für die­sen Ver­mö­gens­scha­den ursäch­li­chen Pflicht­ver­let­zung der Beklag­ten. Dar­über, dass bei Beur­kun­dung kei­ne Zah­lung erfolgt war, hat sie nicht getäuscht; dies war dem Klä­ger bekannt. Eine Pflicht­ver­let­zung im Zusam­men­hang mit der Zah­lungs­be­stä­ti­gung läge des­halb nur dann vor, wenn die Beklag­te ins­ge­samt über ihre Zah­lungs­fä­hig­keit oder wil­lig­keit getäuscht und den Klä­ger auf die­se Wei­se zu der Ertei­lung der Vor­aus­quit­tung bewo­gen hät­te. Auf einen sol­chen Vor­trag des Klä­gers ver­weist die Revi­si­on nicht. Nach den sei­tens des Beru­fungs­ge­richts in Bezug genom­me­nen Fest­stel­lun­gen des Land­ge­richts hat er ledig­lich behaup­tet, der dama­li­ge Geschäfts­füh­rer der Beklag­ten habe ihm fälsch­lich vor­ge­spie­gelt, der Kauf­preis wer­de durch ein Dar­le­hen der Ehe­frau des Klä­gers finan­ziert wer­den. Dass die Beklag­te nicht nur über eine bestimm­te Finan­zie­rungs­form getäuscht hat, son­dern ins­ge­samt nicht bereit oder in der Lage war, die bereits bestä­tig­te Zah­lung auch tat­säch­lich zu leis­ten, ergibt sich dar­aus nicht. Noch weni­ger lässt sich dies den von der Revi­si­on in Bezug genom­me­nen Schrift­sät­zen des Klä­gers ent­neh­men. Dort ist nur die Rede davon, der Geschäfts­füh­rer der Beklag­ten habe dem Klä­ger eine Finan­zie­rung über ein Dar­le­hen mit der Ehe­frau des Klä­gers "sug­ge­riert".

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 20. Mai 2011 – V ZR 221/​10

  1. BGH, Urteil vom 05.07.2002 – V ZR 229/​01, DNotZ 2003, 123, 124 mwN[]
  2. miss­ver­ständ­lich inso­weit Palandt/​Grüneberg, BGB, 70. Aufl., § 311b Rn. 36[]
  3. BGH, Urtei­le vom 15.05.1970 – V ZR 20/​68, BGHZ 54, 56, 62 f.; und vom 11.11.1983 – V ZR 211/​82, BGHZ 89, 41, 43[]
  4. vgl. nur BGH, Urtei­le vom 03.04.2003 – I ZR 1/​01, BGHZ 154, 342, 347 f.; und vom 19.11.2003 – VIII ZR 60/​03, BGHZ 157, 47, 50 ff. jeweils mwN[]
  5. BGH, Urteil vom 11.11.1994 – V ZR 46/​93, NJW 1995, 967, 968 mwN[]
  6. vgl. nur BGH, Urteil vom 26.09. 1997 – V ZR 29/​96, NJW 1998, 302, 303 f. mwN[]
  7. vgl. nur BGH, Urteil vom 14.04.1978 – V ZR 10/​77, WM 1978, 849[]

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