Voraussetzungen einer Verwertungskündigung

Der Vermieter einer Wohnung kann diesen Mietvertrag nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, § 573 Abs. 1 BGB. Ein solches berechtigtes Interesse liegt gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB auch dann vor, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Die Voraussetzungen für eine solche Verwertungskündigung hat der Bundesgerichtshof nun präzisiert:

Voraussetzungen einer Verwertungskündigung

Die Kläger des vom Bundesgerichtshof entschiedenen Falls sind in ungeteilter Erbengemeinschaft Eigentümer eines in der ehemaligen DDR liegenden Einfamilienhauses, das 1953 unter staatlicher Verwaltung an die Beklagte vermietet wurde. Die Kläger sind nach dem Ende der staatlichen Verwaltung mit Ablauf des Jahres 1992 in das Mietverhältnis eingetreten. Sie kündigten den Mietvertrag durch Schreiben vom 16. Juli 2007 mit der Begründung, sie beabsichtigten, das sanierungsbedürftige und verlustbringende Mietobjekt zum Zwecke der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft zu verkaufen. Die erstrebte Erbauseinandersetzung lasse sich nur durch Verkauf bewerkstelligen, der in absehbarer Zeit nur in unvermietetem Zustand möglich sei.

Das erstinstanzlich mit dem Rechtsstreit befasste Amtsgericht Potsdam hat die Räumungsklage der Vermieter abgewiesen1, das Landgericht Potsdam die Berufung der Kläger zurückgewiesen2.

Die hiergegen gerichtete Revision der Kläger hatte nun vor dem Bundesgerichtshof Erfolg. Der Bundesgerichtshof bekräftigte seine Rechtsprechung, dass bei der Beurteilung, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrags erhebliche Nachteile entstehen und er deshalb zur Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB berechtigt ist, auch das grundsätzliche Interesse des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, zu berücksichtigen ist und eine Abwägung sämtlicher Umstände des Einzelfalls zu erfolgen hat. Anders aber als in der Vorinstanz noch vom das Landgericht Potsdam vertreten kann nach Ansicht des Bundesgerichtshof ein erheblicher Nachteil nicht schon deshalb verneint werden, weil die Kläger das Grundstück als Erben bereits im vermieteten und unrentablen Zustand erworben haben und seit dem tatsächlichen Eintritt der Kläger in das Mietverhältnis bei Beendigung der staatlichen Verwaltung keine wesentliche Verschlechterung eingetreten ist. Dies liefe darauf hinaus, die Eigentümer ehemals staatlich verwalteter Wohnungen an den bei Aufhebung der Verwaltung gegebenen Zuständen auch nach deren Beendigung festzuhalten und ihnen zuzumuten, dauerhaft Verluste ohne eine Verwertungsmöglichkeit hinzunehmen; dies ist mit dem Eigentumsgrundrecht (Art. 14 Abs. 1 GG) unvereinbar.

Der Bundesgerichtshof hat den Rechtsstreit an das Landgericht Potsdam zurückverwiesen. Das Landgericht wird nun zu der von den Klägern behaupteten Unrentabilität des Grundstücks, zur Höhe des Mindererlöses bei einem Verkauf im vermieteten Zustand beziehungsweise zur Unverkäuflichkeit im vermieteten Zustand und gegebenenfalls zu den von der Mieterin geltend gemachten Härtegründen die erforderlichen Feststellungen zu treffen haben.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 8. Juni 2011 – VIII ZR 226/09

  1. AG Potsdam, Urteil vom 09.10.2008 – 24 C 264/08 []
  2. LG Potsdam, Urteil vom 23.07.2009 – 11 S 230/08 []