Vor­aus­set­zun­gen einer Ver­wer­tungs­kün­di­gung

Der Ver­mie­ter einer Woh­nung kann die­sen Miet­ver­trag nur kün­di­gen, wenn er ein berech­tig­tes Inter­es­se an der Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses hat, § 573 Abs. 1 BGB. Ein sol­ches berech­tig­tes Inter­es­se liegt gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB auch dann vor, wenn der Ver­mie­ter durch die Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses an einer ange­mes­se­nen wirt­schaft­li­chen Ver­wer­tung des Grund­stücks gehin­dert ist und dadurch erheb­li­che Nach­tei­le erlei­den wür­de. Die Vor­aus­set­zun­gen für eine sol­che Ver­wer­tungs­kün­di­gung hat der Bun­des­ge­richts­hof nun prä­zi­siert:

Vor­aus­set­zun­gen einer Ver­wer­tungs­kün­di­gung

Die Klä­ger des vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Falls sind in unge­teil­ter Erben­ge­mein­schaft Eigen­tü­mer eines in der ehe­ma­li­gen DDR lie­gen­den Ein­fa­mi­li­en­hau­ses, das 1953 unter staat­li­cher Ver­wal­tung an die Beklag­te ver­mie­tet wur­de. Die Klä­ger sind nach dem Ende der staat­li­chen Ver­wal­tung mit Ablauf des Jah­res 1992 in das Miet­ver­hält­nis ein­ge­tre­ten. Sie kün­dig­ten den Miet­ver­trag durch Schrei­ben vom 16. Juli 2007 mit der Begrün­dung, sie beab­sich­tig­ten, das sanie­rungs­be­dürf­ti­ge und ver­lust­brin­gen­de Miet­ob­jekt zum Zwe­cke der Aus­ein­an­der­set­zung der Erben­ge­mein­schaft zu ver­kau­fen. Die erstreb­te Erbaus­ein­an­der­set­zung las­se sich nur durch Ver­kauf bewerk­stel­li­gen, der in abseh­ba­rer Zeit nur in unver­mie­te­tem Zustand mög­lich sei.

Das erst­in­stanz­lich mit dem Rechts­streit befass­te Amts­ge­richt Pots­dam hat die Räu­mungs­kla­ge der Ver­mie­ter abge­wie­sen 1, das Land­ge­richt Pots­dam die Beru­fung der Klä­ger zurück­ge­wie­sen 2.

Die hier­ge­gen gerich­te­te Revi­si­on der Klä­ger hat­te nun vor dem Bun­des­ge­richts­hof Erfolg. Der Bun­des­ge­richts­hof bekräf­tig­te sei­ne Recht­spre­chung, dass bei der Beur­tei­lung, ob dem Eigen­tü­mer durch den Fort­be­stand eines Miet­ver­trags erheb­li­che Nach­tei­le ent­ste­hen und er des­halb zur Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB berech­tigt ist, auch das grund­sätz­li­che Inter­es­se des Mie­ters, in der bis­he­ri­gen Woh­nung als sei­nem Lebens­mit­tel­punkt zu ver­blei­ben, zu berück­sich­ti­gen ist und eine Abwä­gung sämt­li­cher Umstän­de des Ein­zel­falls zu erfol­gen hat. Anders aber als in der Vor­in­stanz noch vom das Land­ge­richt Pots­dam ver­tre­ten kann nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hof ein erheb­li­cher Nach­teil nicht schon des­halb ver­neint wer­den, weil die Klä­ger das Grund­stück als Erben bereits im ver­mie­te­ten und unren­ta­blen Zustand erwor­ben haben und seit dem tat­säch­li­chen Ein­tritt der Klä­ger in das Miet­ver­hält­nis bei Been­di­gung der staat­li­chen Ver­wal­tung kei­ne wesent­li­che Ver­schlech­te­rung ein­ge­tre­ten ist. Dies lie­fe dar­auf hin­aus, die Eigen­tü­mer ehe­mals staat­lich ver­wal­te­ter Woh­nun­gen an den bei Auf­he­bung der Ver­wal­tung gege­be­nen Zustän­den auch nach deren Been­di­gung fest­zu­hal­ten und ihnen zuzu­mu­ten, dau­er­haft Ver­lus­te ohne eine Ver­wer­tungs­mög­lich­keit hin­zu­neh­men; dies ist mit dem Eigen­tums­grund­recht (Art. 14 Abs. 1 GG) unver­ein­bar.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat den Rechts­streit an das Land­ge­richt Pots­dam zurück­ver­wie­sen. Das Land­ge­richt wird nun zu der von den Klä­gern behaup­te­ten Unren­ta­bi­li­tät des Grund­stücks, zur Höhe des Min­der­erlö­ses bei einem Ver­kauf im ver­mie­te­ten Zustand bezie­hungs­wei­se zur Unver­käuf­lich­keit im ver­mie­te­ten Zustand und gege­be­nen­falls zu den von der Mie­te­rin gel­tend gemach­ten Här­te­grün­den die erfor­der­li­chen Fest­stel­lun­gen zu tref­fen haben.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 8. Juni 2011 – VIII ZR 226/​09

  1. AG Pots­dam, Urteil vom 09.10.2008 – 24 C 264/​08[]
  2. LG Pots­dam, Urteil vom 23.07.2009 – 11 S 230/​08[]