Vorausverfügung über die Miete – und der Hypothekengläubiger

Eine in einem Mietvertrag mit fester Laufzeit als Einmalzahlung vereinbarte und vor der Beschlagnahme vollständig gezahlte Miete ist den Hypothekengläubigern gegenüber gemäß § 1124 Abs. 2 BGB insoweit unwirksam, als sie sich auf die (fiktive) anteilige Miete für eine spätere Zeit als den zur Zeit der Beschlagnahme laufenden (beziehungsweise bei Beschlagnahme nach dem fünfzehnten Tage des Monats für eine spätere Zeit als den ersten Monat nach der Beschlagnahme) bezieht.

Vorausverfügung über die Miete – und der Hypothekengläubiger

Die Wirksamkeit von Vorausverfügungen des Vollstreckungsschuldners (hier des Erstehers) richtet sich allein nach den Vorschriften der §§ 1124, 1125 BGB, wenn – wie hier – ein Grundpfandgläubiger die Zwangsvollstreckung betreibt. Dies ergibt sich aus § 146 Abs. 1 ZVG in Verbindung mit § 20 Abs. 2 ZVG1.

Nach § 1124 Abs. 2 BGB ist eine Verfügung dem Grundpfandgläubiger gegenüber insoweit unwirksam, als sie sich auf die Miete für eine spätere Zeit als den Monat der Beschlagnahme bezieht. Eine Vorausverfügung im Sinne von § 1124 Abs. 2 BGB setzt die Existenz einer nach periodischen Zeitabschnitten bemessenen Miete gegen den Schuldner voraus, auf die durch ein Rechtsgeschäft eingewirkt wird2. An dieser Voraussetzung fehlt es jedoch nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wenn der Mietvertrag auf die Lebenszeit des Mieters abgeschlossen und als Gegenleistung bei Abschluss des Mietvertrags eine Einmalzahlung als Miete vereinbart ist. Denn in diesen Fällen kann nicht bestimmt werden, welcher Teil der Einmalzahlung auf die Zeit nach der Beschlagnahme entfällt3.

So verhält es sich im hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Streitfall nicht. Der Mietvertrag über den streitigen Grundbesitz wurde nicht auf die Lebenszeit der Beklagten zu 1, sondern auf eine feste Mietzeit von sechs Jahren abgeschlossen, so dass ohne weiteres eine Umrechnung des geschuldeten Einmalbetrags auf periodische – üblicherweise monatliche – Zeitabschnitte erfolgen kann.

Dies genügt für die Anwendbarkeit des § 1124 Abs. 2 BGB4. Insbesondere kommt es nicht – wie die Revision der Beklagten zu 1 meint – darauf an, ob die Parteien von einer Bemessung nach periodischen Zeitabschnitten ausgegangen sind. Einer Feststellung eines dahin gehenden Parteiwillens bedarf es somit nicht.

Die Regelung des § 1124 Abs. 2 BGB, nach der Vorausverfügungen über die Miete dem Hypothekengläubiger gegenüber grundsätzlich unwirksam sind, dient dem Schutz des Gläubigers, der für die Zeit nach der Beschlagnahme5 den Gegenwert der Gebrauchsüberlassung erhalten soll. Die bisher vom Bundesgerichtshof – in besonderen Fallkonstellationen – für die Fälle eines Vertragsabschlusses auf die Lebenszeit des Mieters anerkannte Ausnahme beruht darauf, dass in diesen Fällen nicht ermittelt werden kann, wie hoch die monatliche Miete ist. Ob an dieser Rechtsprechung uneingeschränkt festzuhalten ist, bedarf hier keiner Entscheidung. Denn anders als bei einem auf die Lebenszeit des Mieters abgeschlossenen Vertrag ist bei einer Festmietzeit ohne weiteres eine (fiktive) Umrechnung einer im Mietvertrag vereinbarten Einmalzahlung auf monatliche Zahlungen möglich. Für eine Einschränkung des durch § 1124 Abs. 2 BGB beabsichtigten Gläubigerschutzes besteht in diesen Fällen kein Grund. Entgegen der Auffassung der Revision der Beklagten zu 1 verbietet es der Wortlaut des § 1124 Abs. 2 BGB nicht, eine im Mietvertrag vereinbarte Einmalzahlung der Miete, die – wie hier – vor der Beschlagnahme für die gesamte feste Laufzeit des Mietvertrags erbracht wird, insoweit als unwirksam anzusehen, als damit die (fiktive) anteilige Miete für die Monate nach der Beschlagnahme entrichtet worden ist. Im Gegenteil wird dies durch die Formulierung des Gesetzes („insoweit unwirksam“) sogar nahe gelegt.

Bundesgerichtshof, Teilversäumnis – u., Schlussurteil vom 30. April 2014 – VIII ZR 103/13

  1. BGH, Beschluss vom 11.10.2011 – VIII ZR 103/11, WuM 2012, 112 Rn. 2; BGH, Urteile vom 08.12 2010 – XII ZR 86/09, NJW-RR 2011, 371 Rn. 15; vom 25.04.2007 – VIII ZR 234/06, NJW 2007, 2919 Rn. 21; vom 23.07.2003 – XII ZR 16/00, WuM 2003, 510 unter – II 3 a[]
  2. BGH, Beschluss vom 11.10.2011 – VIII ZR 103/11, aaO Rn. 3; BGH, Urteile vom 05.11.1997 – VIII ZR 55/97, BGHZ 137, 106, 111 ff.; vom 25.04.2007 – VIII ZR 234/06, aaO Rn. 23; vom 11.07.1962 – VIII ZR 98/61, BGHZ 37, 346, 351 ff.[]
  3. BGH, Beschluss vom 11.10.2011 – VIII ZR 103/11, aaO; BGH, Urteil vom 25.04.2007 – VIII ZR 234/06, aaO Rn. 24[]
  4. vgl. zu der vergleichbaren Interessenlage bei §§ 566b, 566c BGB: MünchKomm-BGB/Häublein, 6. Aufl., § 566b Rn. 10 und § 566c Rn. 9; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 11. Aufl., § 566b BGB Rn. 30; vgl. ferner OLG Hamm, NJW-RR 1989, 1421, 1422, zur Umrechnung einer Jahrespacht auf monatliche Beträge bei § 1124 Abs. 2 BGB[]
  5. mit den dort zum Schutz des Mieters bestimmten Einschränkungen für den im Zeitpunkt der Beschlagnahme laufenden beziehungsweise den darauf folgenden Kalendermonat[]

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