Vor­aus­ver­fü­gung über die Mie­te – und der Hypo­the­ken­gläu­bi­ger

Eine in einem Miet­ver­trag mit fes­ter Lauf­zeit als Ein­mal­zah­lung ver­ein­bar­te und vor der Beschlag­nah­me voll­stän­dig gezahl­te Mie­te ist den Hypo­the­ken­gläu­bi­gern gegen­über gemäß § 1124 Abs. 2 BGB inso­weit unwirk­sam, als sie sich auf die (fik­ti­ve) antei­li­ge Mie­te für eine spä­te­re Zeit als den zur Zeit der Beschlag­nah­me lau­fen­den (bezie­hungs­wei­se bei Beschlag­nah­me nach dem fünf­zehn­ten Tage des Monats für eine spä­te­re Zeit als den ers­ten Monat nach der Beschlag­nah­me) bezieht.

Vor­aus­ver­fü­gung über die Mie­te – und der Hypo­the­ken­gläu­bi­ger

Die Wirk­sam­keit von Vor­aus­ver­fü­gun­gen des Voll­stre­ckungs­schuld­ners (hier des Erste­hers) rich­tet sich allein nach den Vor­schrif­ten der §§ 1124, 1125 BGB, wenn – wie hier – ein Grund­pfand­gläu­bi­ger die Zwangs­voll­stre­ckung betreibt. Dies ergibt sich aus § 146 Abs. 1 ZVG in Ver­bin­dung mit § 20 Abs. 2 ZVG 1.

Nach § 1124 Abs. 2 BGB ist eine Ver­fü­gung dem Grund­pfand­gläu­bi­ger gegen­über inso­weit unwirk­sam, als sie sich auf die Mie­te für eine spä­te­re Zeit als den Monat der Beschlag­nah­me bezieht. Eine Vor­aus­ver­fü­gung im Sin­ne von § 1124 Abs. 2 BGB setzt die Exis­tenz einer nach peri­odi­schen Zeit­ab­schnit­ten bemes­se­nen Mie­te gegen den Schuld­ner vor­aus, auf die durch ein Rechts­ge­schäft ein­ge­wirkt wird 2. An die­ser Vor­aus­set­zung fehlt es jedoch nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs, wenn der Miet­ver­trag auf die Lebens­zeit des Mie­ters abge­schlos­sen und als Gegen­leis­tung bei Abschluss des Miet­ver­trags eine Ein­mal­zah­lung als Mie­te ver­ein­bart ist. Denn in die­sen Fäl­len kann nicht bestimmt wer­den, wel­cher Teil der Ein­mal­zah­lung auf die Zeit nach der Beschlag­nah­me ent­fällt 3.

So ver­hält es sich im hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Streit­fall nicht. Der Miet­ver­trag über den strei­ti­gen Grund­be­sitz wur­de nicht auf die Lebens­zeit der Beklag­ten zu 1, son­dern auf eine fes­te Miet­zeit von sechs Jah­ren abge­schlos­sen, so dass ohne wei­te­res eine Umrech­nung des geschul­de­ten Ein­mal­be­trags auf peri­odi­sche – übli­cher­wei­se monat­li­che – Zeit­ab­schnit­te erfol­gen kann.

Dies genügt für die Anwend­bar­keit des § 1124 Abs. 2 BGB 4. Ins­be­son­de­re kommt es nicht – wie die Revi­si­on der Beklag­ten zu 1 meint – dar­auf an, ob die Par­tei­en von einer Bemes­sung nach peri­odi­schen Zeit­ab­schnit­ten aus­ge­gan­gen sind. Einer Fest­stel­lung eines dahin gehen­den Par­tei­wil­lens bedarf es somit nicht.

Die Rege­lung des § 1124 Abs. 2 BGB, nach der Vor­aus­ver­fü­gun­gen über die Mie­te dem Hypo­the­ken­gläu­bi­ger gegen­über grund­sätz­lich unwirk­sam sind, dient dem Schutz des Gläu­bi­gers, der für die Zeit nach der Beschlag­nah­me 5 den Gegen­wert der Gebrauchs­über­las­sung erhal­ten soll. Die bis­her vom Bun­des­ge­richts­hof – in beson­de­ren Fall­kon­stel­la­tio­nen – für die Fäl­le eines Ver­trags­ab­schlus­ses auf die Lebens­zeit des Mie­ters aner­kann­te Aus­nah­me beruht dar­auf, dass in die­sen Fäl­len nicht ermit­telt wer­den kann, wie hoch die monat­li­che Mie­te ist. Ob an die­ser Recht­spre­chung unein­ge­schränkt fest­zu­hal­ten ist, bedarf hier kei­ner Ent­schei­dung. Denn anders als bei einem auf die Lebens­zeit des Mie­ters abge­schlos­se­nen Ver­trag ist bei einer Fest­miet­zeit ohne wei­te­res eine (fik­ti­ve) Umrech­nung einer im Miet­ver­trag ver­ein­bar­ten Ein­mal­zah­lung auf monat­li­che Zah­lun­gen mög­lich. Für eine Ein­schrän­kung des durch § 1124 Abs. 2 BGB beab­sich­tig­ten Gläu­bi­ger­schut­zes besteht in die­sen Fäl­len kein Grund. Ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Revi­si­on der Beklag­ten zu 1 ver­bie­tet es der Wort­laut des § 1124 Abs. 2 BGB nicht, eine im Miet­ver­trag ver­ein­bar­te Ein­mal­zah­lung der Mie­te, die – wie hier – vor der Beschlag­nah­me für die gesam­te fes­te Lauf­zeit des Miet­ver­trags erbracht wird, inso­weit als unwirk­sam anzu­se­hen, als damit die (fik­ti­ve) antei­li­ge Mie­te für die Mona­te nach der Beschlag­nah­me ent­rich­tet wor­den ist. Im Gegen­teil wird dies durch die For­mu­lie­rung des Geset­zes ("inso­weit unwirk­sam") sogar nahe gelegt.

Bun­des­ge­richts­hof, Teil­ver­säum­nis – u., Schlus­sur­teil vom 30. April 2014 – VIII ZR 103/​13

  1. BGH, Beschluss vom 11.10.2011 – VIII ZR 103/​11, WuM 2012, 112 Rn. 2; BGH, Urtei­le vom 08.12 2010 – XII ZR 86/​09, NJW-RR 2011, 371 Rn. 15; vom 25.04.2007 – VIII ZR 234/​06, NJW 2007, 2919 Rn. 21; vom 23.07.2003 – XII ZR 16/​00, WuM 2003, 510 unter – II 3 a[]
  2. BGH, Beschluss vom 11.10.2011 – VIII ZR 103/​11, aaO Rn. 3; BGH, Urtei­le vom 05.11.1997 – VIII ZR 55/​97, BGHZ 137, 106, 111 ff.; vom 25.04.2007 – VIII ZR 234/​06, aaO Rn. 23; vom 11.07.1962 – VIII ZR 98/​61, BGHZ 37, 346, 351 ff.[]
  3. BGH, Beschluss vom 11.10.2011 – VIII ZR 103/​11, aaO; BGH, Urteil vom 25.04.2007 – VIII ZR 234/​06, aaO Rn. 24[]
  4. vgl. zu der ver­gleich­ba­ren Inter­es­sen­la­ge bei §§ 566b, 566c BGB: Münch­Komm-BGB/Häub­lein, 6. Aufl., § 566b Rn. 10 und § 566c Rn. 9; Schmidt-Fut­te­rer/Streyl, Miet­recht, 11. Aufl., § 566b BGB Rn. 30; vgl. fer­ner OLG Hamm, NJW-RR 1989, 1421, 1422, zur Umrech­nung einer Jah­res­pacht auf monat­li­che Beträ­ge bei § 1124 Abs. 2 BGB[]
  5. mit den dort zum Schutz des Mie­ters bestimm­ten Ein­schrän­kun­gen für den im Zeit­punkt der Beschlag­nah­me lau­fen­den bezie­hungs­wei­se den dar­auf fol­gen­den Kalen­der­mo­nat[]