Vor­aus­ver­fü­gung über die Mie­te – und die Zwangs­ver­wal­tung

Der Bun­des­ge­richts­hof hat­te sich aktu­ell mit der Wirk­sam­keit einer Vor­aus­ver­fü­gung des Voll­stre­ckungs­schuld­ners über die Mie­te sowie mit den Fol­gen eines Rechts­irr­tums des Mie­ters über sei­ne Zah­lungs­pflicht zu befas­sen:

Vor­aus­ver­fü­gung über die Mie­te – und die Zwangs­ver­wal­tung

Über das Ver­mö­gen des frü­he­ren Grund­stücks­ei­gen­tü­mers war im Jahr 2004 das Insol­venz­ver­fah­ren eröff­net wor­den, das Haus­grund­stück, dass er ursprüng­lich zusam­men mit sei­ner Ehe­frau bewohnt hat­te, wur­de 2009 zwangs­ver­stei­gert. Da der Erste­her das Gebot, für das er den Zuschlag erhal­ten hat­te, nicht voll­stän­dig zahl­te, wur­de ein Zwangs­ver­wal­tungs­ver­fah­ren ein­ge­lei­tet, und ein Zwangs­ver­wal­ter über das Grund­stück bestellt.

Der frü­he­re Eigen­tü­mer und sei­ne Ehe­frau beru­fen sich gegen­über dem Zwangs­ver­wal­ter auf einen mit ihrer Toch­ter geschlos­se­nen Unter­miet­ver­trag. Die Toch­ter ihrer­seits habe mit dem Erste­her einen Fest­miet­ver­trag für den Zeit­raum vom Zuschlag bis zum 31.08.2015 abge­schlos­sen und die ver­ein­bar­te Mie­te von 35.000 € am sel­ben Tag an den Erste­her gezahlt.

Die Tocher meint, dass die an den Erste­her geleis­te­te Ein­mal­zah­lung dem Zwangs­ver­wal­ter gegen­über wirk­sam und sie des­halb nicht zur Zah­lung von Mie­te an den Zwangs­ver­wal­ter ver­pflich­tet sei; dem­ge­mäß erbrach­te sie auch kei­ne Zah­lun­gen an ihm. Dar­auf­hin erklär­te der Zwangs­ver­wal­ter gegen­über der Toch­ter die frist­lo­se Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses wegen Zah­lungs­ver­zugs.

Die vom Zwangs­ver­wal­ter gegen die Toch­ter und ihre Eltern gerich­te­te Räu­mungs­kla­ge sowie die gegen die Toch­ter erho­be­ne Zah­lungs­kla­ge hat das erst­in­stanz­lich hier­mit befass­te Amts­ge­richt Wit­ten abge­wie­sen 1. Auf die Beru­fung des Zwangs­ver­wal­ters hat das Land­ge­richt Bochum dem Zah­lungs­an­trag teil­wei­se statt­ge­ge­ben und die Kla­ge im Übri­gen – ein­schließ­lich des Räu­mungs­an­trags – abge­wie­sen 2.

Die vom Land­ge­richt Bochum zuge­las­se­ne Revi­si­on des Zwangs­ver­wal­ters, mit der er den Räu­mungs­an­spruch wei­ter­ver­folgt, hat­te nun vor dem Bun­des­ge­richts­hof Erfolg, die Revi­si­on der Toch­ter, mit der sie die voll­stän­di­ge Abwei­sung der Kla­ge begehrt, blieb dage­gen ohne Erfolg:

Der Bun­des­ge­richts­hof ent­schied, dass eine nach peri­odi­schen Zeit­ab­schnit­ten bemes­se­ne Mie­te im Sin­ne des § 1124 Abs. 2 BGB auch bei einer im Miet­ver­trag ver­ein­bar­ten Ein­mal­zah­lung anzu­neh­men ist, wenn ohne wei­te­res eine Umrech­nung des geschul­de­ten Ein­mal­be­trags auf peri­odi­sche – übli­cher­wei­se monat­li­che – Zeit­ab­schnit­te erfol­gen kann, weil der Miet­ver­trag von vor­ne­her­ein auf eine fes­te Miet­zeit abge­schlos­sen wor­den ist. Aus die­sem Grund hat das Land­ge­richt Bochum zutref­fend ange­nom­men, dass die Vor­aus­ver­fü­gung gegen­über dem Zwangs­ver­wal­ter unwirk­sam und die Toch­ter ab Janu­ar 2010 zur Zah­lung einer monat­li­chen Mie­te in Höhe von 486, 11 € an den Zwangs­ver­wal­ter ver­pflich­tet war.

Nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hofs zu Unrecht hat hin­ge­gen das Land­ge­richt Bochum die auf Zah­lungs­ver­zug gestütz­ten Kün­di­gun­gen wegen eines unver­schul­de­ten Rechts­irr­tums der Toch­ter für unwirk­sam gehal­ten. An das Vor­lie­gen eines unver­schul­de­ten Rechts­irr­tums sind nach der gefes­tig­ten Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs auch im Wohn­raum­miet­recht stren­ge Anfor­de­run­gen zu stel­len; es besteht nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hofs kein Grund, im Rah­men von § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu Guns­ten des Mie­ters einen mil­de­ren Maß­stab anzu­le­gen.

Ein unver­schul­de­ter Rechts­irr­tum liegt nur vor, wenn der Schuld­ner die Rechts­la­ge unter Ein­be­zie­hung der höchst­rich­ter­li­chen Recht­spre­chung sorg­fäl­tig geprüft hat und bei Anwen­dung der im Ver­kehr erfor­der­li­chen Sorg­falt mit einer ande­ren Beur­tei­lung durch die Gerich­te nicht zu rech­nen brauch­te.

Ent­schei­det er sich bei zwei­fel­haf­ter Rechts­la­ge dafür, die von ihm gefor­der­te Leis­tung nicht zu erbrin­gen, geht er das Risi­ko, dass sich sei­ne Ein­schät­zung spä­ter als falsch erweist, zumin­dest fahr­läs­sig ein und hat des­halb sei­ne Nicht­leis­tung zu ver­tre­ten, wenn er – wie in einem spä­te­ren Rechts­streit fest­ge­stellt wird – zur Leis­tung ver­pflich­tet war.

Vor­lie­gend muss­te die Toch­ter gera­de mit Rück­sicht auf die unsi­che­re Rechts­la­ge mit der Mög­lich­keit rech­nen, dass sie zur Zah­lung von Mie­te an den Zwangs­ver­wal­ter ver­pflich­tet war und durf­te das mit der unsi­che­ren Rechts­la­ge ver­bun­de­ne Risi­ko nicht auf die­sen abwäl­zen. Da die Kün­di­gung des Zwangs­ver­wal­ters mit­hin wirk­sam war, hat der Bun­des­ge­richts­hof die Fami­lie zur Räu­mung ver­ur­teilt.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 30. April 2014 – VIII ZR 103/​13

  1. AG Wit­ten, Urteil vom 19.07.2012 – 2 C 990/​10[]
  2. LG Bochum, Urteil vom 15.03.2013 – 10 S 67/​12[]