Vor­ge­täusch­ter Eigen­be­darf – und Räu­mungs­ver­gleich

Der Ver­mie­ter ist im Fal­le der Vor­täu­schung von (Eigen)Bedarf – wie auch sonst bei einer schuld­haf­ten (mate­ri­ell) unbe­rech­tig­ten Kün­di­gung eines Dau­er­schuld­ver­hält­nis­ses – dem Mie­ter gemäß § 280 Abs. 1 BGB zum Scha­dens­er­satz ver­pflich­tet [1].

Vor­ge­täusch­ter Eigen­be­darf – und Räu­mungs­ver­gleich

Ob ein Räu­mungs­ver­gleich den Zurech­nungs­zu­sam­men­hang zwi­schen der Vor­täu­schung einer (Eigen)Bedarfssituation und dem spä­ter vom Mie­ter gel­tend gemach­ten Scha­den unter­bricht, ist im Wege der Aus­le­gung des Ver­gleichs und unter Wür­di­gung der Umstän­de des Ein­zel­falls danach zu beur­tei­len, ob die Par­tei­en durch gegen­sei­ti­ges Nach­ge­ben auch den Streit dar­über bei­le­gen woll­ten, ob die (Eigen)Bedarfslage des Ver­mie­ters bestand oder nur vor­ge­täuscht war. Nur dann, wenn mit dem Ver­gleich auch etwai­ge Ansprü­che des Mie­ters wegen eines nur vor­ge­täusch­ten Bedarfs abge­gol­ten wer­den soll­ten, fehlt es an dem erfor­der­li­chen Zurech­nungs­zu­sam­men­hang [2].

An das Vor­lie­gen des Wil­lens des Mie­ters, auf etwai­ge Ansprü­che gegen den Ver­mie­ter wegen eines nur vor­ge­täusch­ten (Eigen)Bedarfs zu ver­zich­ten, sind stren­ge Anfor­de­run­gen zu stel­len; der Ver­zichts­wil­le muss – auch unter Berück­sich­ti­gung sämt­li­cher Begleit­um­stän­de – unmiss­ver­ständ­lich sein [3].

Für einen still­schwei­gen­den Ver­zicht des Mie­ters auf die vor­ge­nann­ten Ansprü­che bedarf es regel­mä­ßig bedeut­sa­mer Umstän­de, die auf einen sol­chen Ver­zichts­wil­len schlie­ßen las­sen [4]. Der­ar­ti­ge Umstän­de kön­nen bei einem Räu­mungs­ver­gleich etwa dar­in lie­gen, dass sich der Ver­mie­ter zu einer sub­stan­ti­el­len Gegen­leis­tung – wie etwa einer nam­haf­ten Abstands­zah­lung – ver­pflich­tet.

Der Ver­mie­ter ist im Fal­le der Vor­täu­schung von Eigen­be­darf – wie auch sonst bei einer schuld­haf­ten (mate­ri­ell) unbe­rech­tig­ten Kün­di­gung eines Dau­er­schuld­ver­hält­nis­ses [5], wie hier des Wohn­raum­miet­ver­hält­nis­ses – dem Mie­ter gemäß § 280 Abs. 1 BGB zum Scha­dens­er­satz ver­pflich­tet [6].

Die Fra­ge, ob ein Räu­mungs­ver­gleich den Zurech­nungs­zu­sam­men­hang zwi­schen der Vor­täu­schung einer (Eigen)Bedarfssituation und dem spä­ter vom Mie­ter gel­tend gemach­ten Scha­den unter­bricht, ist im Wege der Aus­le­gung des Ver­gleichs und unter Wür­di­gung der Umstän­de des Ein­zel­falls danach zu beur­tei­len, ob die Par­tei­en durch gegen­sei­ti­ges Nach­ge­ben auch den Streit dar­über bei­le­gen woll­ten, ob die (Eigen)Bedarfslage des Ver­mie­ters bestand oder nur vor­ge­täuscht war. Nur dann, wenn mit dem Ver­gleich auch etwai­ge Ansprü­che des Mie­ters wegen eines nur vor­ge­täusch­ten Bedarfs abge­gol­ten wer­den soll­ten, fehlt es an dem erfor­der­li­chen Zurech­nungs­zu­sam­men­hang [7].

Im hier ent­schie­de­nen Fall war Streit­ge­gen­stand des Vor­pro­zes­ses das Räu­mungs­be­geh­ren des Ver­mie­ters im Anschluss an eine Kün­di­gung, die dar­auf gestützt war, dass die Woh­nung als Haus­meis­ter­woh­nung für einen Ange­stell­ten des Ver­mie­ters benö­tigt wer­de (soge­nann­ter „Betriebs­be­darf“; vgl. hier­zu BGH, Urtei­le vom 23.05.2007 – VIII ZR 122/​06, NZM 2007, 639 Rn. 12 f. mwN; vom 15.12 2012 – VIII ZR 210/​10, NJW 2011, 993 Rn. 13).

Der Wort­laut des Ver­gleichs bie­tet zunächst kei­ne Anhalts­punk­te dafür, dass die Par­tei­en über den Streit­ge­gen­stand und die aus­drück­lich gere­gel­ten Punk­te hin­aus sämt­li­che in Betracht kom­men­den Ansprü­che aus dem Miet­ver­hält­nis, also etwa auch einen Scha­dens­er­satz­an­spruch wegen vor­ge­täusch­ten Bedarfs, abschlie­ßend regeln woll­ten. Weder ist im Ver­gleich ein sol­cher Anspruch erwähnt noch fin­det sich dort eine all­ge­mei­ne Abgel­tungs­klau­sel, wobei dahin­ge­stellt blei­ben kann, ob von einer sol­chen Klau­sel der vor­be­zeich­ne­te Scha­dens­er­satz­an­spruch erfasst wür­de [8].

Wird in einem sol­chen Fall dem Räu­mungs­ver­gleich ein still­schwei­gen­der Ver­zicht auf Scha­dens­er­satz­an­sprü­che wegen vor­ge­täusch­ten Bedarfs ent­nom­men, wird rechts­feh­ler­haft nicht berück­sich­tigt, dass an das Vor­lie­gen des Wil­lens einer Par­tei, auf Ansprü­che zu ver­zich­ten, stren­ge Anfor­de­run­gen zu stel­len sind und der Ver­zichts­wil­le – auch unter Berück­sich­ti­gung sämt­li­cher Begleit­um­stän­de – unmiss­ver­ständ­lich sein muss [9]. Sofern – wie hier – ein still­schwei­gen­der Ver­zicht zu prü­fen ist, bedarf es regel­mä­ßig bedeut­sa­mer Umstän­de, die auf einen sol­chen Ver­zichts­wil­len schlie­ßen las­sen [10]. Der­ar­ti­ge Umstän­de kön­nen bei einem Räu­mungs­ver­gleich etwa dar­in lie­gen, dass sich der Ver­mie­ter zu einer sub­stan­ti­el­len Gegen­leis­tung ver­pflich­tet. So kann im Ein­zel­fall in der Zah­lung einer nam­haf­ten Abstands­zah­lung oder einem Ver­zicht auf Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren der Wil­le der Par­tei­en ent­nom­men wer­den, dass damit auch etwai­ge Ansprü­che des Mie­ters wegen vor­ge­täusch­ten Eigen­be­darfs abge­gol­ten sein sol­len [11]. Dies mag ins­be­son­de­re dann in Betracht kom­men, wenn eine sol­che Eini­gung in einer Situa­ti­on erheb­li­cher Unsi­cher­heit für bei­de Par­tei­en erfolgt, also etwa in der ers­ten Instanz vor Durch­füh­rung einer sonst erfor­der­li­chen umfang­rei­chen Beweis­auf­nah­me.

Der­ar­ti­ge Umstän­de, die den Schluss dar­auf zulie­ßen, dass auch etwai­ge Ansprü­che des Mie­ters wegen vor­ge­täusch­ten Bedarfs mit dem Räu­mungs­ver­gleich abge­gol­ten sein soll­ten, waren im hier ent­schie­de­nen Fall aber nicht fest­zu­stel­len. Im Gegen­teil ent­hält der auf dem Vor­schlag des Gericht basie­ren­de Räu­mungs­ver­gleich ein allen­falls for­ma­les Nach­ge­ben des Ver­mie­ters. Dass die Zubil­li­gung einer rund sechs­mo­na­ti­gen Räu­mungs­frist in dem Ver­gleich ein ins Gewicht fal­len­des Ent­ge­gen­kom­men des Ver­mie­ters dar­stell­te, kann schon des­halb nicht ange­nom­men wer­den, weil die­ser ande­ren­falls auf eine strei­ti­ge Ent­schei­dung des Gerichts ange­wie­sen gewe­sen wäre, die nicht not­wen­dig sogleich am Ver­hand­lungs­tag als Stuhl­ur­teil hät­te erge­hen müs­sen, und weil mit einer Ent­schei­dung ohne Zubil­li­gung einer gewis­sen Räu­mungs­frist nach den Umstän­den nicht zu rech­nen war. Denn der Mie­ter, der auf­grund einer Eigen­be­darfs­kün­di­gung oder – wie hier – einer Kün­di­gung wegen „Betriebs­be­darfs“ erst­mals in der Beru­fungs­in­stanz zur Räu­mung ver­ur­teilt wird, kann regel­mä­ßig – sogar von Amts wegen – mit der Zubil­li­gung einer gewis­sen Räu­mungs­frist rech­nen und hat zudem die Mög­lich­keit, nach § 721 Abs. 3 ZPO eine Ver­län­ge­rung der Räu­mungs­frist oder aus Här­te­grün­den Voll­stre­ckungs­schutz nach § 765a ZPO zu bean­tra­gen. Nach dem Wort­laut des Ver­gleichs sind die­se Schutz­vor­schrif­ten indes – eben­so wie eine Räu­mungs­frist­be­wil­li­gung nach § 794a ZPO – gleich­falls aus­ge­schlos­sen wor­den. Dass der Mie­ter nach dem Ver­gleich nur bis zu sei­nem Aus­zug Mie­te zu zah­len hat­te, stellt kein oder jeden­falls kein nen­nens­wer­tes Ent­ge­gen­kom­men des Ver­mie­ters dar, denn gemäß § 546a BGB hat der Mie­ter nach der Been­di­gung des Miet­ver­trags nur bis zur Rück­ga­be der Miet­sa­che Mie­te zu zah­len und setzt ein wei­ter­ge­hen­der Scha­dens­er­satz­spruch wegen unter­blie­be­ner Rück­ga­be vor­aus, dass sie vom Mie­ter zu ver­tre­ten ist und die Bil­lig­keit eine Schad­los­hal­tung des Ver­mie­ters erfor­dert (§ 571 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB). Die übri­gen Bestim­mun­gen des Räu­mungs­ver­gleichs waren für den Mie­ter nur nach­tei­lig, weil er die Kos­ten des Rechts­streits zu tra­gen hat­te und über­dies durch den Ver­gleich zusätz­li­che Anwalts­ge­büh­ren ent­stan­den, die er nach dem Ver­gleich eben­falls zu tra­gen hat­te.

Schließ­lich war vor­lie­gend zu berück­sich­ti­gen, dass das Beru­fungs­ge­richt im Räu­mungs­pro­zess die Rechts­po­si­ti­on des Mie­ters selbst als aus­sichts­los ange­se­hen und dies den Par­tei­en auch mit­ge­teilt hat. Denn in einer Pro­zess­si­tua­ti­on, in der das Gericht den Mie­ter auf die Aus­sichts­lo­sig­keit sei­ner Rechts­ver­tei­di­gung hin­weist, nach­dem ver­nom­me­ne Zeu­gen den vom Ver­mie­ter behaup­te­ten Bedarf bestä­tigt haben, liegt es eher fern, dass die Par­tei­en mit einem sodann abge­schlos­se­nen Räu­mungs­ver­gleich nicht nur die zu erwar­ten­de Ent­schei­dung des Gerichts über den streit­ge­gen­ständ­li­chen Räu­mungs­an­spruch vor­weg­neh­men, son­dern dar­über hin­aus etwai­ge Ansprü­che der Mie­ters wegen vor­ge­täusch­ten Bedarfs abgel­ten wol­len.

Auch die Tat­sa­che, dass sich bei­de Par­tei­en im Lau­fe des Pro­zes­ses wech­sel­sei­tig diver­se Ver­trags­ver­let­zun­gen vor­ge­wor­fen haben, lässt kei­nen Rück­schluss dar­auf zu, dass mit dem Ver­gleich auch Ansprü­che wegen vor­ge­täusch­ten Bedarfs abge­gol­ten wer­den soll­ten. Denn es wur­den kei­ne Fest­stel­lun­gen dazu getrof­fen, ob die behaup­te­ten wech­sel­sei­ti­gen Vor­wür­fe zutra­fen; es ist auch nicht ersicht­lich, dass bei­de Ver­trags­par­tei­en das Miet­ver­hält­nis inzwi­schen als zer­rüt­tet ansa­hen und es des­halb – unab­hän­gig von der vom Ver­mie­ter gel­tend gemach­ten Bedarfs­si­tua­ti­on – been­den woll­ten.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 10. Juni 2015 – VIII ZR 99/​14

  1. Bestä­ti­gung und Fort­füh­rung von BGH, Urtei­le vom 08.04.2009 – VIII ZR 231/​07, NJW 2009, 2059 Rn. 11 mwN; vom 13.06.2012 – VIII ZR 356/​11 10; Beschluss vom 07.09.2011 – VIII ZR 343/​10, WuM 2011, 634 Rn. 3[]
  2. Fort­füh­rung von BGH, Beschluss vom 07.09.2011 – VIII ZR 343/​10, aaO[]
  3. Anschluss an und Fort­füh­rung von BGH, Urtei­le vom 21.11.2006 – VI ZR 76/​06, NJW 2007, 368 Rn. 9; vom 26.10.2009 – II ZR 222/​08, NJW 2010, 64 Rn. 18; vom 18.09.2012 – II ZR 178/​10, WM 2012, 2231 Rn. 22; vom 22.04.2015 – IV ZR 504/​14 15[]
  4. Fort­füh­rung von BGH, Urtei­le vom 11.10.2000 – VIII ZR 276/​99 18; vom 20.09.2006 – VIII ZR 100/​05, WM 2007, 177 Rn. 22; Beschluss vom 19.09.2006 – X ZR 49/​05 27[]
  5. st. Rspr.; vgl. BGH, Urtei­le vom 11.01.1984 – VIII ZR 255/​82, BGHZ 89, 296, 301 ff. [zur Wohn- und Gewer­be­raum­mie­te]; vom 14.01.1988 – IX ZR 265/​86, NJW 1988, 1268 unter – III 2 b [zum Pacht­ver­trag]; vom 28.11.2001 – XII ZR 197/​99, NZM 2002, 291 unter 2 b [zur Gewer­be­raum­mie­te]; vom 22.04.2010 – I ZR 31/​08, VersR 2010, 1668 Rn. 17 mwN [zum Fracht­ver­trag]; vgl. auch BGH, Urteil vom 16.01.2009 – V ZR 133/​08, BGHZ 179, 238 Rn. 16 [zum Grund­stücks­kauf­ver­trag][]
  6. vgl. BGH, Urtei­le vom 08.04.2009 – VIII ZR 231/​07, NJW 2009, 2059 Rn. 11 mwN; vom 13.06.2012 – VIII ZR 356/​11 10; BGH, Beschluss vom 07.09.2011 – VIII ZR 343/​10, WuM 2011, 634 Rn. 3[]
  7. vgl. OLG Frank­furt am Main [Rechts­ent­scheid], NJW-RR 1995, 145, 146; vgl. auch BGH, Beschluss vom 07.09.2011 – VIII ZR 343/​10, aaO; Schmidt-Fut­te­rer/­Blank, Miet­recht, 11. Aufl., § 573 BGB Rn. 81[]
  8. dies ver­nei­nend: LG Ham­burg, WuM 1995, 168; Schmidt-Fut­te­rer/­Blank, aaO; vgl. auch Staudinger/​Rolfs, BGB, Neubearb.2014, § 573 Rn. 228[]
  9. st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urtei­le vom 21.11.2006 – VI ZR 76/​06, NJW 2007, 368 Rn. 9; vom 26.10.2009 – II ZR 222/​08, NJW 2010, 64 Rn. 18; vom 18.09.2012 – II ZR 178/​10, WM 2012, 2231 Rn. 22; vom 22.04.2015 – IV ZR 504/​14 15; jeweils mwN[]
  10. vgl. BGH, Urtei­le vom 11.10.2000 – VIII ZR 276/​99 18; vom 20.09.2006 – VIII ZR 100/​05, WM 2007, 177 Rn. 22; BGH, Beschluss vom 19.09.2006 – X ZR 49/​05 27; jeweils mwN[]
  11. vgl. OLG Frank­furt am Main, aaO; OLG Cel­le, OLGR 1995, 4 f.; Erman/​Lützenkirchen, BGB, 14. Aufl., § 573 Rn. 57; Gram­lich, Miet­recht, 12. Aufl., § 573 BGB unter 8; aA wohl Staudinger/​Rolfs, aaO mwN[]