Vor­kaufs­recht des Mie­ters – und die Aus­kunft über den Inhalt des Woh­nungs­kauf­ver­tra­ges

Die Ent­ste­hung eines Vor­kaufs­rechts nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB ist davon abhän­gig, dass nach der Über­las­sung der ver­mie­te­ten Wohn­räu­me an den Mie­ter Woh­nungs­ei­gen­tum begrün­det wer­den soll und das zukünf­ti­ge Woh­nungs­ei­gen­tum an einen Drit­ten ver­kauft wird. Ein Vor­kaufs­recht besteht daher nach die­ser Alter­na­ti­ve nicht, wenn die Absicht, Woh­nungs­ei­gen­tum zu begrün­den, schon vor der Über­las­sung der ver­mie­te­ten Wohn­räu­me an den Mie­ter gefasst wor­den und sich nach außen hin­rei­chend mani­fes­tiert hat, etwa durch die nota­ri­el­le Beur­kun­dung einer Tei­lungs­er­klä­rung (§ 8 WEG).

Vor­kaufs­recht des Mie­ters – und die Aus­kunft über den Inhalt des Woh­nungs­kauf­ver­tra­ges

Einem Mie­ter kann nicht nur bei Ver­ei­te­lung eines bereits aus­ge­üb­ten Vor­kaufs­rechts, son­dern auch dann ein Anspruch auf Ersatz der Dif­fe­renz zwi­schen dem Ver­kehrs­wert der Woh­nung und dem vom Ver­mie­ter erziel­ten Kauf­preis – aller­dings abzüg­lich im Fal­le des Erwerbs ange­fal­le­ner Kos­ten – als Erfül­lungs­scha­den zuste­hen, wenn der Mie­ter infol­ge einer Ver­let­zung der den Ver­mie­ter tref­fen­den Mit­tei­lungs­pflich­ten aus § 577 Abs. 1 Satz 3, Abs. 2, § 469 Abs. 1 Satz 1 BGB vom Inhalt des Kauf­ver­tra­ges mit einem Drit­ten und dem Bestehen eines Vor­kaufs­rechts des Mie­ters erst nach Über­eig­nung der Woh­nung an den Drit­ten Kennt­nis erlangt hat und aus die­sen Grün­den von der Aus­übung des Vor­kaufs­rechts absieht 1.

In einem sol­chen Fall ergibt sich aus § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Aus­kunfts­an­spruch des Mie­ters über den Inhalt des Kauf­ver­trags zwi­schen Ver­mie­ter und Drit­tem. Der Ver­mie­ter ist nach die­sen Vor­schrif­ten, sofern ein Vor­kaufs­recht des Mie­ters nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB besteht, ver­pflich­tet, den Mie­ter unver­züg­lich über den Inhalt des mit dem Drit­ten geschlos­se­nen Kauf­ver­trags zu unter­rich­ten. Der damit kor­re­spon­die­ren­de Aus­kunfts­an­spruch des Mie­ters erlischt im Hin­blick auf den Sinn und Zweck der gesetz­lich vor­ge­schrie­be­nen Mit­tei­lungs­pflicht nicht bereits dann, wenn der Mie­ter sein Vor­kaufs­recht nicht mehr rea­li­sie­ren kann.

Die in § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 Satz 1 BGB als Neben­pflicht zum Miet­ver­trag nor­mier­te Auf­klä­rungs­pflicht des Ver­mie­ters hat die Auf­ga­be, das Erfül­lungs­in­ter­es­se des Vor­kaufs­be­rech­tig­ten zu sichern, denn die­ser wird erst durch die Mit­tei­lung vom Ein­tritt des Vor­kaufs­falls (und im Fal­le des § 577 Abs. 2 BGB durch die Beleh­rung über sei­ne Vor­kaufs­be­rech­ti­gung) in die Lage ver­setzt, sein Vor­kaufs­recht aus­zu­üben und damit sei­nen Erfül­lungs­an­spruch zu begrün­den 2. Lässt sich die­ser Erfül­lungs­an­spruch aber wegen einer Ver­let­zung der Mit­tei­lungs­pflich­ten des Ver­mie­ters nicht mehr rea­li­sie­ren, so kann dem Mie­ter, sofern ihm durch die Unter­las­sung der Mit­tei­lung ein adäqua­ter Scha­den ent­stan­den ist, anstel­le des Erfül­lungs­an­spruchs ein auf das Erfül­lungs­in­ter­es­se gerich­te­ter Scha­dens­er­satz­an­spruch (§ 280 Abs. 1, § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 Satz 1, § 249 BGB) auf Aus­gleich der Dif­fe­renz zwi­schen dem Ver­kehrs­wert der Woh­nung und dem für sie ent­rich­te­ten Kauf­preis (abzüg­lich im Fal­le des Erwerbs durch den Mie­ter anfal­len­der Kos­ten) zuste­hen 3. In einem sol­chen Fal­le dient der Aus­kunfts­an­spruch des Mie­ters aus § 577 Abs. 1 Satz 1, § 469 Abs. 1 Satz 1 BGB der Ver­wirk­li­chung des an die Stel­le des ursprüng­li­chen Erfül­lungs­an­spruchs getre­te­nen Anspruchs auf Aus­gleich des Erfül­lungs­in­ter­es­ses.

Bun­des­ge­richts­hof, Ver­sä, umnis­ur­teil vom 6. April 2016 – VIII ZR 143/​15

  1. BGH, Urteil vom 21.01.2015 – VIII ZR 51/​14, NJW 2015, 1516 Rn. 22, 26 ff.[]
  2. BGH, Urteil vom 21.01.2015 – VIII ZR 51/​14, aaO Rn. 22; vgl. auch BGH, Urteil vom 14.12 2001 – V ZR 212/​00 16[]
  3. BGH, Urteil vom 21.01.2015 – VIII ZR 51/​14, aaO Rn. 22, 29; BGH, Urteil vom 14.12 2001 – V ZR 212/​00, aaO[]