Vor­kaufs­recht in der Rei­hen­haus­sied­lung

Die Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs, dass der Mie­ter in einer Rei­hen­haus­sied­lung für den Fall des erst­ma­li­gen Ver­kaufs des Rei­hen­hau­ses vor­kaufs­be­rech­tigt ist und für den Fall des Ver­kaufs des Rei­hen­hau­ses Kün­di­gungs­schutz nach Maß­ga­be des § 577a BGB genießt1 wird vom Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt gebil­ligt, das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt nahm eine hier­ge­gen gerich­te­te Ver­fas­sungs­be­schwer­de nicht zur Ent­schei­dung an.

Vor­kaufs­recht in der Rei­hen­haus­sied­lung

Die Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs beach­tet nach Ansicht des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts die ver­fas­sungs­recht­li­chen Anfor­de­run­gen an eine rich­ter­li­che Rechts­fort­bil­dung2.

Der Rich­ter darf sich nicht dem vom Gesetz­ge­ber fest­ge­leg­ten Sinn und Zweck des Geset­zes ent­zie­hen. Er muss die gesetz­ge­be­ri­sche Grund­ent­schei­dung respek­tie­ren und den Wil­len des Gesetz­ge­bers auch unter gewan­del­ten Bedin­gun­gen mög­lichst zuver­läs­sig zur Gel­tung brin­gen. Dabei ist den aner­kann­ten Metho­den der Geset­zes­aus­le­gung zu fol­gen3. Eine Inter­pre­ta­ti­on, die als rich­ter­li­che Rechts­fort­bil­dung den kla­ren Wort­laut des Geset­zes hint­an­stellt, kei­nen Wider­hall im Gesetz fin­det und vom Gesetz­ge­ber nicht aus­drück­lich oder – bei Vor­lie­gen einer erkenn­bar plan­wid­ri­gen Geset­zes­lü­cke – still­schwei­gend gebil­ligt wird, greift unzu­läs­sig in die Kom­pe­ten­zen des demo­kra­tisch legi­ti­mier­ten Gesetz­ge­bers ein4.

Die fach­ge­richt­li­che Beur­tei­lung, ob der Sach­ver­halt eine Ana­lo­gie recht­fer­tigt, unter­liegt aller­dings nur in ein­ge­schränk­tem Umfang der ver­fas­sungs­ge­richt­li­chen Kon­trol­le. Die Beant­wor­tung der Fra­ge, ob eine Geset­zes­lü­cke oder eine abschlie­ßen­de Rege­lung vor­liegt, erfor­dert im glei­chen Maße eine recht­li­che Wer­tung wie die Lösung des Pro­blems, in wel­cher Wei­se die Lücke zu schlie­ßen ist5, und setzt eine Betrach­tung des ein­fa­chen Geset­zes­rechts vor­aus, zu des­sen Erfor­schung das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt nicht beru­fen ist6. Es darf daher die fach­ge­richt­li­che Wer­tung grund­sätz­lich nicht durch eine eige­ne erset­zen. Auch wenn sich bei der Rechts­fort­bil­dung in ver­stärk­tem Maße das Pro­blem des Umfangs rich­ter­li­cher Geset­zes­bin­dung stellt, ist die ver­fas­sungs­ge­richt­li­che Kon­trol­le ana­lo­ger Rechts­an­wen­dung dar­auf beschränkt, ob das Fach­ge­richt in ver­tret­ba­rer Wei­se eine ein­fach­ge­setz­li­che Lücke ange­nom­men und geschlos­sen hat und ob die­se Erwei­te­rung des Nor­men­be­reichs Wer­tun­gen der Ver­fas­sung, nament­lich Grund­rech­ten, wider­spricht5.

Ins­be­son­de­re im Miet­recht hat das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt die ana­lo­ge Anwen­dung miet­recht­li­cher Vor­schrif­ten gebil­ligt, wenn dadurch gesetz­li­che Schutz­lü­cken geschlos­sen wur­den7. Der Staat ist ver­pflich­tet, gleich­heits­wid­ri­ge Schutz­lü­cken im Miet­recht zu ver­hin­dern8. Für die Fach­ge­rich­te kann dar­aus die Pflicht erwach­sen, Lücken mit den her­kömm­li­chen Metho­den der Aus­le­gung und Lücken­fül­lung zu schlie­ßen9.

In Anwen­dung die­ser Maß­stä­be ist das ange­grif­fe­ne Urteil nicht zu bean­stan­den.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat in ver­tret­ba­rer Wei­se das Vor­lie­gen einer Geset­zes­lü­cke ange­nom­men, indem er davon aus­ge­gan­gen ist, der Gesetz­ge­ber habe bei der Schaf­fung des § 577 BGB nicht bedacht, dass ver­mie­te­te Rei­hen­häu­ser eines Gesamt­grund­stücks nicht nur in Eigen­tums­woh­nun­gen umge­wan­delt, son­dern auch durch Real­tei­lung des Gesamt­grund­stücks in ein­zel­ne selb­stän­di­ge Grund­stü­cke auf­ge­teilt wer­den könn­ten.

Zwar ist nach dem Wort­laut des § 577 BGB ledig­lich bei der Begrün­dung von Woh­nungs­ei­gen­tum ein Vor­kaufs­recht vor­ge­se­hen. Dass die­se Rege­lung abschlie­ßend sein soll und der Gesetz­ge­ber ledig­lich die Mie­ter von Woh­nungs­ei­gen­tum schüt­zen woll­te, ergibt sich aus den Gesetz­ge­bungs­ma­te­ria­li­en hin­ge­gen nicht. Wie die Beschwer­de­füh­re­rin selbst ein­räumt, kommt in der Begrün­dung zum Vier­ten Gesetz zur Ände­rung miet­recht­li­cher Vor­schrif­ten10 nicht zum Aus­druck, dass eine der­ar­ti­ge Beschrän­kung gewollt war.

Soweit die Beschwer­de­füh­re­rin dar­auf ver­weist, Anlass für das Gesetz­ge­bungs­ver­fah­ren sei die Erleich­te­rung der Umwand­lung von Alt­bau­woh­nun­gen durch eine Ent­schei­dung des Gemein­sa­men Senats der obers­ten Gerichts­hö­fe des Bun­des vom 30. Juni 199211 gewe­sen, mag dies zutref­fend sein, ver­hilft der Ver­fas­sungs­be­schwer­de aber nicht zum Erfolg. Die Ver­drän­gung von Mie­tern durch Umwand­lung von Miet­woh­nun­gen in Eigen­tums­woh­nun­gen ist seit lan­gem ein Pro­blem, dem der Gesetz­ge­ber durch gesetz­li­che Rege­lun­gen bei­zu­kom­men sucht12. So wur­de zunächst in § 2b WoBindG ein Vor­kaufs­recht für Mie­ter von Sozi­al­woh­nun­gen vor­ge­se­hen, deren Sozi­al­miet­woh­nun­gen in Eigen­tums­woh­nun­gen umge­wan­delt wur­den, denn der Gesetz­ge­ber woll­te einer Ver­drän­gung der Mie­ter aus den Woh­nun­gen ent­ge­gen­wir­ken13. Die­ses Ziel ver­folg­te er auch bei der Umwand­lung von Wohn­raum in Eigen­tums­woh­nun­gen auf dem pri­va­ten Woh­nungs­markt. So ver­such­ten die Städ­te und Gemein­den zunächst, Umwand­lun­gen mit bau­ord­nungs­recht­li­chen Mit­teln zu ver­hin­dern, indem sie die für die Anle­gung eines Woh­nungs­grund­buchs erfor­der­li­che Beschei­ni­gung der Abge­schlos­sen­heit der Alt­bau­woh­nung ver­wei­ger­ten. Dies ende­te mit der Ent­schei­dung des Gemein­sa­men Senats der obers­ten Gerichts­hö­fe des Bun­des14, wonach für die Ein­tra­gung die­se bau­ord­nungs­recht­li­che Beschei­ni­gung nicht mehr erfor­der­lich war. Die Ent­schei­dung führ­te auch umge­hend zu einer Spe­ku­la­ti­ons­wel­le15, die ihrer­seits Pro­tes­te von Städ­ten und Gemein­den aus­lös­te. Dar­auf folg­te das Gesetz­ge­bungs­ver­fah­ren zu § 570b BGB, in dem das Vor­kaufs­recht eines Mie­ters im sozia­len Woh­nungs­bau auf den frei finan­zier­ten Woh­nungs­bau aus­ge­dehnt wur­de. Zur Begrün­dung führt der Gesetz­ge­ber aus10:

Für die Aus­wei­tung des Vor­kaufs­rechts spricht, dass der Schutz des Mie­ters vor einer Ver­drän­gung im Zusam­men­hang mit einer Umwand­lung bei frei finan­zier­ten Woh­nun­gen nicht weni­ger dring­lich ist, als bei Sozi­al­woh­nun­gen.

Die Gesetz­ge­bungs­ma­te­ria­li­en ent­hal­ten ansons­ten auch kei­nen Hin­weis, dass der Gesetz­ge­ber den Schutz­be­darf von der Art des Wohn­raums abhän­gig machen woll­te. Viel­mehr stellt der Gesetz­ge­ber in ers­ter Linie auf den ver­gleich­ba­ren Schutz­be­darf ab. Eine Dif­fe­ren­zie­rung nach ver­schie­de­nen Arten von Wohn­raum lässt sich aus der Geset­zes­be­grün­dung also nicht ent­neh­men.

Es ist daher jeden­falls ver­tret­bar, wenn der Bun­des­ge­richts­hof vor die­sem Hin­ter­grund annimmt, dass der Gesetz­ge­ber den Fall, dass ver­mie­te­te Rei­hen­häu­ser eines Gesamt­grund­stücks nicht nur in Eigen­tums­woh­nun­gen umge­wan­delt, son­dern auch durch Real­tei­lung des Gesamt­grund­stücks in ein­zel­ne selb­stän­di­ge Grund­stü­cke auf­ge­teilt wer­den kön­nen, nicht bedacht hat.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat die damit im Gesetz ent­stan­de­ne Lücke auch in ver­fas­sungs­recht­lich nicht zu bean­stan­den­der Wei­se geschlos­sen.

Er hat sich an der Wer­tung des Gesetz­ge­bers ori­en­tiert, dass ein beson­de­rer Schutz­be­darf für den Mie­ter besteht, wenn er nach einem Ver­kauf einem neu­en Ver­mie­ter gegen­über­steht, der sich ihm gegen­über auf Eigen­be­darf beru­fen kann. Die­ser Schutz­be­darf unter­schei­det sich – anders als die Beschwer­de­füh­re­rin meint – in kei­ner Wei­se, wenn ein gemie­te­tes Rei­hen­haus in Woh­nungs­ei­gen­tum umge­wan­delt wird oder wenn es durch rea­le Tei­lung Bestand­teil eines selb­stän­di­gen Grund­stücks wird. Viel­mehr sind die Inter­es­sen­la­ge und der Schutz­be­darf der Mie­ter, wor­auf der Bun­des­ge­richts­hof mit Recht abstellt, iden­tisch. Das­sel­be gilt für das Inter­es­se an einer Aus­übung des Vor­kaufs­rechts. Auch die­ses ist im Fal­le einer Real­tei­lung nicht gerin­ger als im Fal­le einer Umwand­lung in Woh­nungs­ei­gen­tum.

Die Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs erwei­tert den Norm­be­reich des § 577 BGB auch nicht in einer Wei­se, die Grund­rech­ten wider­spricht. Ins­be­son­de­re wird der Bedeu­tung der durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschütz­ten Eigen­tums­po­si­tio­nen und dem Gebot der Gleich­be­hand­lung glei­cher­ma­ßen schutz­wür­di­ger Per­so­nen aus Art. 3 Abs. 1 GG Rech­nung getra­gen.

Die ange­grif­fe­ne Ent­schei­dung ver­letzt die Beschwer­de­füh­re­rin nicht in ihrem Grund­recht aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG.

Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG schützt nicht nur die Eigen­tums­po­si­ti­on des Ver­mie­ters. Auch das Besitz­recht des Mie­ters an der gemie­te­ten Woh­nung ist Eigen­tum im Sin­ne von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG16. Die Befug­nis­se von Mie­ter und Ver­mie­ter zuzu­ord­nen und abzu­gren­zen, ist Auf­ga­be des Gesetz­ge­bers. Er muss die schutz­wür­di­gen Inter­es­sen bei­der Sei­ten berück­sich­ti­gen und in ein aus­ge­wo­ge­nes Ver­hält­nis brin­gen und hat dabei meh­re­re Gesichts­punk­te zu beach­ten. Er muss den Vor­ga­ben Rech­nung tra­gen, die sich einer­seits aus der grund­ge­setz­li­chen Aner­ken­nung des Pri­vat­ei­gen­tums durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und ande­rer­seits aus der ver­bind­li­chen Richt­schnur des Art. 14 Abs. 2 GG erge­ben17 und berück­sich­ti­gen, dass sich Ver­mie­ter und Mie­ter glei­cher­ma­ßen auf das Grund­recht aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG beru­fen kön­nen18.

Auch die all­ge­mein zustän­di­gen Gerich­te haben bei der Aus­le­gung und Anwen­dung der maß­geb­li­chen gesetz­li­chen Vor­schrif­ten des ein­fa­chen Rechts die­se durch die Eigen­tums­ga­ran­tie gezo­ge­nen Gren­zen zu beach­ten. Sie müs­sen die im Gesetz zum Aus­druck kom­men­de, auf Ver­fas­sungs­recht beru­hen­de Inter­es­sen­ab­wä­gung in einer Wei­se nach­voll­zie­hen, die den bei­der­sei­ti­gen Eigen­tums­schutz beach­tet und unver­hält­nis­mä­ßi­ge Eigen­tums­be­schrän­kun­gen ver­mei­det19. Die Schwel­le eines Ver­sto­ßes gegen Ver­fas­sungs­recht, den das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt zu kor­ri­gie­ren hat, ist aller­dings erst erreicht, wenn die Aus­le­gung der Zivil­ge­rich­te Feh­ler erken­nen lässt, die auf einer grund­sätz­lich unrich­ti­gen Anschau­ung von der Bedeu­tung der Eigen­tums­ga­ran­tie, ins­be­son­de­re vom Umfang ihres Schutz­be­reichs, beru­hen und auch in ihrer mate­ri­el­len Bedeu­tung für den kon­kre­ten Rechts­fall von eini­gem Gewicht sind20.

Die ange­grif­fe­ne Ent­schei­dung ist inso­fern ver­fas­sungs­recht­lich nicht zu bean­stan­den.

Die Ent­schei­dung folgt dem vom Gesetz­ge­ber fest­ge­leg­ten Sinn und Zweck der Rege­lung des § 577 BGB. Der Gesetz­ge­ber hat mit dem Vor­kaufs­recht in § 577 BGB zwar die Dis­po­si­ti­ons­be­fug­nis des Eigen­tü­mers über sein Eigen­tum ein­ge­schränkt. Er hat dies aber zum Schutz des Besitz­rechts des Mie­ters getan, das sei­ner­seits durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützt ist21. Nach der Vor­stel­lung des Gesetz­ge­bers dient die Ein­räu­mung eines Vor­kaufs­rechts durch § 577 BGB zuguns­ten des Mie­ters einem sach­ge­rech­ten Aus­gleich der bei­der­sei­ti­gen Grund­rechts­po­si­tio­nen. Dem Ver­mie­ter bleibt die Mög­lich­keit, sein Eigen­tum zu ver­äu­ßern; der Mie­ter kann sich durch die Aus­übung des Vor­kaufs­rechts vor einer Ver­schlech­te­rung sei­ner kün­di­gungs­recht­li­chen Posi­ti­on durch die Ver­äu­ße­rung schüt­zen, ohne dass er die Ver­äu­ße­rung selbst ver­hin­dern könn­te. Die­se droht, weil immer dann, wenn ein Eigen­tü­mer meh­re­rer Ein­hei­ten von Wohn­raum die­se auf­spal­tet und ein­zeln ver­äu­ßert, regel­mä­ßig jedem Mie­ter ein Eigen­tü­mer gegen­über­steht, der sich auf Eigen­be­darf beru­fen kann22. Die­ses ver­schärf­te Risi­ko einer Eigen­be­darfs­kün­di­gung hat den Gesetz­ge­ber ver­an­lasst, die §§ 577, 577a BGB zu schaf­fen, die zwar die Rechts­po­si­ti­on des Mie­ters ver­bes­sert, aber dem ver­fas­sungs­recht­lich legi­ti­men Zweck dient, des­sen Eigen­tums­po­si­ti­on zu schüt­zen, ohne den Eigen­tü­mer des Wohn­raums über­mä­ßig in sei­nen Grund­rech­ten zu beschrän­ken. Denn die Mög­lich­keit zur Ver­äu­ße­rung sei­nes Eigen­tums bleibt auch bei Anwen­dung der §§ 577, 577a BGB grund­sätz­lich erhal­ten. Damit trägt der Gesetz­ge­ber den bei­der­sei­ti­gen ver­fas­sungs­recht­lich geschütz­ten Posi­tio­nen von Ver­mie­ter und Mie­ter Rech­nung.

Der Bun­des­ge­richts­hof hält sich im vor­lie­gen­den Fall im Rah­men die­ser gesetz­ge­be­ri­schen Vor­ga­ben. Er hat sich in ver­tret­ba­rer Wei­se auf den Stand­punkt gestellt, dass die ver­gleich­ba­re Inter­es­sen­la­ge eine ana­lo­ge Anwen­dung des § 577 BGB recht­fer­tigt, wenn ein gemie­te­tes Rei­hen­haus durch rea­le Tei­lung Bestand­teil eines selb­stän­di­gen Grund­stücks wird. Denn sol­che Mie­ter sind in glei­cher Wei­se dem erhöh­ten Risi­ko einer Eigen­be­darfs­kün­di­gung durch den neu­en Ver­mie­ter aus­ge­setzt wie die Mie­ter, deren Woh­nung in Woh­nungs­ei­gen­tum umge­wan­delt wird. Der Bun­des­ge­richts­hof hat dabei auch aus­drück­lich das Eigen­tums­recht der Beschwer­de­füh­re­rin berück­sich­tigt und sich auf Grund­la­ge der gesetz­ge­be­ri­schen Wert­ent­schei­dung für den Vor­rang der Inter­es­sen der Mie­te­rin ent­schie­den.

Die Ent­schei­dung steht im Ein­klang mit der Recht­spre­chung des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts zur Gleich­be­hand­lung von Mie­tern nach Art. 3 Abs. 1 GG.

Nicht nur bei der gesetz­li­chen Aus­ge­stal­tung des Miet­rechts23, son­dern auch bei gericht­li­chen Ent­schei­dun­gen16 ist die grund­recht­li­che Kon­flikt­la­ge des sowohl für Ver­mie­ter als auch für Mie­ter garan­tier­ten Eigen­tums­grund­rechts aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG24 zu lösen, indem die bei­der­sei­ti­gen Inter­es­sen in einen Aus­gleich gebracht wer­den, der dem Schutz des Pri­vat­ei­gen­tums durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und der ver­bind­li­chen Richt­schnur des Art. 14 Abs. 2 GG25 glei­cher­ma­ßen Rech­nung trägt26. Die­ser Inter­es­sen­aus­gleich muss auf­grund des Gleich­be­hand­lungs­ge­bots aus Art. 3 Abs. 1 GG ver­gleich­ba­ren Per­so­nen­grup­pen grund­sätz­lich in glei­cher Wei­se den Schutz ihres Eigen­tums zuteil wer­den las­sen. Eine Ungleich­be­hand­lung unter­schied­li­cher Mie­ter­grup­pen ist unzu­läs­sig, wenn für die ver­schie­de­nen Grup­pen ein ver­gleich­ba­res Schutz­be­dürf­nis besteht und die Ungleich­be­hand­lung nicht durch gewich­ti­ge Inter­es­sen des Eigen­tü­mers gerecht­fer­tigt ist27.

Im vor­lie­gen­den Fall ist das Schutz­be­dürf­nis der Mie­ter iden­tisch, wenn ein gemie­te­tes Rei­hen­haus in Woh­nungs­ei­gen­tum umge­wan­delt wird und wenn es durch rea­le Tei­lung Bestand­teil eines selb­stän­di­gen Grund­stücks wird. Gewich­ti­ge Inter­es­sen des Eigen­tü­mers, die eine Dif­fe­ren­zie­rung zwi­schen einer Umwand­lung in Woh­nungs­ei­gen­tum oder einer Real­tei­lung recht­fer­ti­gen könn­ten, hat die Beschwer­de­füh­re­rin nicht dar­ge­tan. Sol­che sind auch nicht ersicht­lich. Eine Ver­äu­ße­rung des Eigen­tums wird unter Umstän­den in bei­den Kon­stel­la­tio­nen in glei­cher Wei­se erschwert. Es fehlt also an einem sach­li­chen Grund für eine Ungleich­be­hand­lung die­ser bei­den Mie­ter­grup­pen.

Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt, Beschluss vom 4. April 2011 – 1 BvR 1803/​08

  1. BGH, Urteil vom 28.05.2008 – VIII ZR 126/​07
  2. zuletzt BVerfG, Beschluss vom 25.01.2011 – 1 BvR 918/​10, NJW 2011, 836
  3. vgl. BVerfGE 84, 212, 226; 96, 375, 395
  4. vgl. BVerfGE 118, 212, 243
  5. BVerfGE 82, 6, 13
  6. vgl. BVerfGE 18, 85, 93
  7. vgl. BVerfGE 82, 6
  8. BVerfGE 84, 197, 199
  9. vgl. BVerfGE 84, 197, 203
  10. BT-Drs. 12/​3254, S. 40
  11. GmS-OBG, NJW 1992, 3290
  12. vgl. zur Ent­ste­hungs­ge­schich­te Heintz, Vor­kaufs­recht des Mie­ters, 1998, S. 6 f.
  13. BT-Drs. 8/​3403, S. 3, 35 f.
  14. GmS-OBG, Beschluss vom 30.06.1992, NJW 1992, 3290
  15. vgl. dazu Heintz, Vor­kaufs­recht des Mie­ters, 1998, S. 7
  16. vgl. BVerfGE 89, 1, 6
  17. BVerfGE 25, 112, 117; 37, 132, 140
  18. BVerfGE 89, 1, 6 ff.
  19. vgl. BVerfGE 89, 1, 9; BVerfG, Beschluss der 01. Kam­mer des Ers­ten Senats vom 28.03.2000 – 1 BvR 1460/​99, NJW 2000, 2658, 2659
  20. vgl. BVerfGE 68, 361, 372; 79, 292, 303; 89, 1, 9 f.; BVerfG, Beschluss vom 28.03.2000 – 1 BvR 1460/​99, NJW 2000, 2658, 2659
  21. BVerfGE 89, 1, 5 ff.
  22. Blank, in: Schmidt-Fut­te­rer, Miet­recht, 10. Aufl. 2011, § 577 Rn. 1 f.
  23. vgl. BVerfGE 37, 132, 139 f.
  24. vgl. BVerfGE 37, 132, 140; 89, 1, 6
  25. BVerfGE 25, 112, 117
  26. BVerfGE 37, 132, 140
  27. BVerfGE 84, 197, 199, 202