Wärmebrücken in den Außenwänden

Wärmebrücken in den Außenwänden einer Mietwohnung und eine deshalb bei unzureichender Lüftung und Heizung bestehende Gefahr einer Schimmelpilzbildung sind, sofern die Vertragsparteien Vereinbarungen zur Beschaffenheit der Mietsache nicht getroffen haben, nicht als Sachmangel der Wohnung anzusehen, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht1.

Welche Beheizung und Lüftung einer Wohnung dem Mieter zumutbar ist, kann nicht abstraktgenerell und unabhängig insbesondere von dem Alter und der Ausstattung des Gebäudes sowie dem Nutzungsverhalten des Mieters, sondern nur unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls bestimmt werden2.

Die vertragsgemäße bauliche Beschaffenheit einer Wohnung richtet sich auch hinsichtlich der Wärmedämmung und der hier vorhandenen geometrischen Wärmebrücken mangels konkreter vertraglicher Vereinbarungen der Mietvertragsparteien grundsätzlich nach dem im Zeitpunkt der Erbauung des Gebäudes geltenden Maßstab, so dass eine im Einklang mit den zu diesem Zeitpunkt geltenden Regeln der Baukunst errichtete Wohnung vertragsgemäß ist. Ein eine Mietminderung oder ein Zurückbehaltungsrecht begründender Mangel der Mietsache liegt insoweit nicht vor.

Etwas Anderes ergibt sich auch nicht aus einem vom Landgericht Lübeck3 herangezogenen „Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens“. Ebenfalls von Rechtsirrtum beeinflusst ist die weitere Annahme des Landgerichts Lübeck4, das dem Mieter zumutbare Lüftungsund Heizverhalten sei abstraktgenerell nach den vom Landgericht Lübeck4 für „üblich“ erachteten Eckwerten ohne Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls festzulegen und eine auf der Basis eines derart generell bestimmten Wohnverhaltens ermittelte bloße „Gefahr einer Schimmelpilzbildung“ sei einem Mangel gleichzustellen.

Ein Mangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert und deshalb dem Mieter sowohl ein Recht zur Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB) als auch einen Anspruch auf Mangelbeseitigung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) sowie unter Umständen ein Zurückbehaltungsrecht gewährt, ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand. Ob dies der Fall ist, bestimmt sich in erster Linie nach den Vereinbarungen der Mietvertragsparteien5.

Soweit Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB gesetzlich vorgesehene „zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand“ durch den vereinbarten Nutzungszweck, hier die Nutzung als Wohnung, bestimmt. Der Mieter einer Wohnung kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen6.

Gibt es zu bestimmten Anforderungen technische Normen, ist jedenfalls deren Einhaltung geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen7. Da sich somit der geschuldete vertragsgemäße Gebrauch, soweit die Mietsache selbst betroffen ist, bereits im Wege der Gesetzesauslegung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ergibt, bedarf es nicht des Rückgriffs auf eine ergänzende Vertragsauslegung des Mietvertrags8.

Im hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall stehen die in der Wohnung der Mieter vorhandenen Wärmebrücken jedoch im Einklang mit den im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes maßgeblichen Normen und ist das Gebäude nach den damaligen Regeln der Baukunst errichtet worden. Denn zum Zeitpunkt der im Jahr 1968 erfolgten Errichtung des Gebäudes, in dem sich die Mietwohnung der Mieter befindet, bestand noch keine Verpflichtung, Gebäude mit einer Wärmedämmung auszustatten und war demgemäß das Vorhandensein geometrischer Wärmebrücken insbesondere im Bereich der von den Mietern angeführten Außenwandecken allgemein üblicher Bauzustand. Nach den Ausführungen des Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht Lübeck4 am 3.11.2017, auf die die Revision in diesem Zusammenhang verweist, betrifft dies im Grunde den gesamten inländischen Wohnungsbestand aus der Bauzeit von 1947 bis 1978, soweit nicht nachträglich eine Sanierung oder Wärmedämmung vorgenommen worden ist.

Diese Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann nicht anschließend in ihr Gegenteil verkehrt werden, indem unter grundlegender Verkennung der Bundesgerichtshofsrechtsprechung zum „Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens“ bei der Beurteilung des Vorliegens eines möglichen Mangels der Wohnung der Mieter eine erst Jahrzehnte nach der Erbauung des Gebäudes in Kraft getretene DINVorschrift9 herangezogen wird.

Allerdings hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass auch der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung mangels abweichender Vereinbarungen jedenfalls einen Mindeststandard verlangen kann, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt10. Diese Rechtsprechung zu den Mindestanforderungen an zeitgemäßes Wohnen bezüglich der Elektroinstallation beruht indes auf dem Umstand, dass bei der Verwendung von Haushaltsgeräten seit den 1950er oder 1960er Jahren ein grundlegender Wandel dahin eingetreten ist, dass nunmehr in nahezu jedem Haushalt selbst bei bescheidenen Verhältnissen regelmäßig zahlreiche elektrische Geräte Verwendung finden und jeder Mieter deshalb mangels abweichender Vereinbarung erwarten kann, dass auch in seiner Wohnung die Nutzung solcher Geräte grundsätzlich möglich ist und die Elektroinstallation diesen Mindestanforderungen genügt.

Diese Rechtsprechung ist auf die Beschaffenheit einer Wohnung bezüglich der Wärmedämmung da insoweit weder eine vergleichbare Veränderung der Lebensverhältnisse noch eine hierauf beruhende Erwartung des Wohnraummieters hinsichtlich des Mindeststandards einer Altbauwohnung gegeben ist nicht übertragbar und rechtfertigt es insbesondere nicht, unter Berufung auf angebliche Grundsätze eines „zeitgemäßen Wohnens“ die vertragsgemäße Beschaffenheit einer Mietsache hinsichtlich der Wärmedämmung, über die die Parteien keine konkreten Vereinbarungen getroffen haben, durch die Bestimmung abstraktgenereller „Eckpunkte“ eines unter allen Umständen zu gewährleistenden Wohnverhaltens festzulegen.

Bereits der Ausgangspunkt dieser Ansicht des Landgerichts Lübeck4, der Vermieter habe die Schimmelfreiheit der Wohnung auch unter der Voraussetzung zu gewährleisten, dass der Mieter das Schlafzimmer nur auf 16 Grad Celsius, die übrigen Zimmer auf nicht mehr als 20 Grad beheize, kalte Außenwände beliebig möbliere und die Wohnung nicht mehr als zwei Mal pro Tag für fünf bis zehn Minuten stoßlüfte, ist verfehlt. Woher das LG Lübeck diese Anforderungen herleitet, die zudem grundsätzlich unabhängig vom konkreten Wohnverhalten der Mieter namentlich deren Anwesenheitszeiten in der Wohnung und dem Umfang der dort ausgeübten Tätigkeiten, die mit einer Feuchtigkeitsentwicklung verbunden sind sowie von Art, Größe und Baujahr der Mietwohnung gelten sollen, ist nicht nachvollziehbar und entbehrt einer tragfähigen Grundlage. Hieran vermag auch der Umstand nichts zu ändern, dass die vorstehend genannte unzutreffende Auffassung des Landgerichts Lübeck nicht nur von diesem, sondern ebenso von einigen weiteren Instanzgerichten und Literaturstimmen vertreten wird.

Das Landgericht Lübeck knüpft hinsichtlich der Beheizung und Lüftung der Wohnung einerseits an den Gesichtspunkt der Zumutbarkeit für den Mieter an, verkennt dann aber wie die Revision mit Recht rügt dass die Zumutbarkeit nicht abstraktgenerell, sondern nur unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls bestimmt werden kann. Der vom Landgericht Lübeck4 beauftragte Sachverständige ist bei einer Belegung der Wohnung der Mieter mit zwei Personen, die (unter anderem) jeweils 20 Minuten pro Tag duschen zu dem Ergebnis gekommen, dass bei einer Raumtemperatur von 16 Grad Celsius ein täglich zweimaliges Lüften mit einer Dauer von jeweils 15 bis 19 Minuten oder ein dreimaliges Lüften von 10 bis 13 Minuten und bei einer Raumtemperatur von 20 Grad Celsius ein zweimaliges Lüften mit einer Dauer von jeweils 11 bis 15 Minuten oder ein dreimaliges Lüften von 8 bis 10 Minuten ausreichen, um eine Schimmelpilzbildung im Bereich der Mitte der Außenwände und der Außenwandkanten zu vermeiden.

Dass ein solches Lüftungsverhalten für den Mieter unter allen Umständen unzumutbar sei und deshalb die Wohnung der Mieter den Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens nicht gewährleiste, kann wie die Revision mit Recht rügt entgegen der Auffassung des Landgerichts Lübeck4 nicht angenommen werden. Insbesondere hat das Landgericht Lübeck4 bei seiner unzutreffenden gegenteiligen Sichtweise auch außer Acht gelassen, dass es allgemein üblich ist (§ 291 ZPO), nach Vorgängen, die mit einer besonders starken Feuchtigkeitsentwicklung verbunden sind, wie etwa Kochen, Duschen und Waschen, den davon betroffenen Raum sogleich zu lüften, um die vermehrte Feuchtigkeit durch Luftaustausch alsbald aus der Wohnung zu entfernen.

Ebenso verfehlt ist die Annahme des Landgerichts Lübeck4, dass es dem Mieter unter allen Umständen unzumutbar sei, bei der Möblierung von Außenwänden der Wohnung irgendeine Einschränkung hinzunehmen und dies zur Folge habe, dass bereits die bloße Gefahr einer Schimmelpilzbildung, die durch ein Aufstellen von Möbeln direkt und ohne Abstand an einer baualtersgemäß ungedämmten Außenwand entstehe, generell einen zur Minderung der Miete führenden Mangel darstelle. Letztlich läuft diese Argumentation des Landgerichts Lübeck4 darauf hinaus, mittels des von ihm angewendeten Maßstabs bei der Beurteilung des Vorliegens eines möglichen Mangels des vermieteten Wohnraums auch für eine nicht sanierte oder nicht grundlegend modernisierte Altbauwohnung und unabhängig von entsprechenden konkreten Vereinbarungen der Mietvertragsparteien einen Neubaustandard zugrunde zu legen. Dies ist ersichtlich rechtsfehlerhaft und steht im Widerspruch zu der oben dargestellten ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum maßgeblichen Zeitpunkt der Beurteilung des Vorliegens möglicher Mängel der Mietsache.

Letztlich bedarf die Frage, welche Anforderungen an das Wohnverhalten der Mieter in der von der Vermieterin gemieteten Wohnung zu stellen sind beziehungsweise welche Maßnahmen zur Lüftung und Beheizung ihnen zumutbar sind, keiner abschließenden Beantwortung, denn sie ist nicht entscheidungserheblich. Sie würde sich hier nur stellen, wenn ein Sachmangel der Wohnung einen Schimmelpilzbefall verursacht hätte. Dies ist indes nicht der Fall. Aus diesem Grund kommt es im vorliegenden Fall auch nicht darauf an, ob die Behauptung der Mieter zutrifft, dass ein früher aufgetretener und von ihnen zunächst beseitigter Schimmelpilz im Eckbereich des Wohnzimmers und im Sockelbereich des Küchenfensters nach Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz zurückgekehrt sei.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 5. Dezember 2018 – VIII ZR 67/18

Fußnoten:

  1. im Anschluss an die st. Rspr.; siehe nur BGH, Urteile vom 23.09.2009 – VIII ZR 300/08, NJW 2010, 1133 Rn. 11; vom 01.06.2012 – V ZR 195/11, NJW 2012, 2725 Rn. 10; vom 05.06.2013 – VIII ZR 287/12, NJW 2013, 2417 Rn. 15; vom 18.12 2013 XII ZR 80/12, NJW 2014, 685 Rn.20; vom 05.12 2018 – VIII ZR 271/17, zur Veröffentlichung vorgesehen; jeweils mwN []
  2. Anschluss an BGH, Urteile vom 18.04.2007 – VIII ZR 182/06, NJW 2007, 2177 Rn. 32; vom 05.12 2018 – VIII ZR 271/17, aaO []
  3. LG Lübeck, Urteil vom 15.02.2018 14 S 14/17, BeckRS 2018, 2653 []
  4. LG Lübeck, a.a.O. [] [] [] [] [] [] [] [] []
  5. BGH, Urteile vom 06.10.2004 – VIII ZR 355/03, NJW 2005, 218 unter – II 1; vom 17.06.2009 – VIII ZR 131/08, NJW 2009, 2441 Rn. 9; vom 23.09.2009 – VIII ZR 300/08, NJW 2010, 1133 Rn. 11; vom 07.07.2010 – VIII ZR 85/09, NJW 2010, 3088 Rn. 12; vom 05.06.2013 – VIII ZR 287/12, NJW 2013, 2417 Rn. 15 []
  6. BGH, Urteile vom 26.07.2004 – VIII ZR 281/03, NJW 2004, 3174 unter [II] A 1 b bb; vom 23.09.2009 – VIII ZR 300/08, aaO; vom 07.07.2010 – VIII ZR 85/09, aaO Rn. 13 []
  7. BGH, Urteile vom 06.10.2004 – VIII ZR 355/03, aaO; vom 17.06.2009 – VIII ZR 131/08, aaO Rn. 10; vom 23.09.2009 – VIII ZR 300/08, aaO; vom 07.07.2010 – VIII ZR 85/09, aaO; vom 01.06.2012 – V ZR 195/11, NJW 2012, 2725 Rn. 10; vom 05.06.2013 – VIII ZR 287/12, aaO; vom 18.12 2013 XII ZR 80/12, NJW 2014, 685 Rn.20; Beschluss vom 21.02.2017 – VIII ZR 1/16, NJW 2017, 1877 Rn. 15 []
  8. vgl. hierzu BGH, Urteil vom 29.04.2015 – VIII ZR 197/14, BGHZ 205, 177 Rn. 23 ff., 39 ff. []
  9. DIN 41082:200307 []
  10. BGH, Urteile vom 26.07.2004 – VIII ZR 281/03, aaO unter [II] A 2 b; vom 10.02.2010 – VIII ZR 343/08, NZM 2010, 356 Rn. 33; vom 17.12 2014 – VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 21 []