Wär­me­brü­cken in den Außen­wän­den

Wär­me­brü­cken in den Außen­wän­den einer Miet­woh­nung und eine des­halb bei unzu­rei­chen­der Lüf­tung und Hei­zung bestehen­de Gefahr einer Schim­mel­pilz­bil­dung sind, sofern die Ver­trags­par­tei­en Ver­ein­ba­run­gen zur Beschaf­fen­heit der Miet­sa­che nicht getrof­fen haben, nicht als Sach­man­gel der Woh­nung anzu­se­hen, wenn die­ser Zustand mit den zum Zeit­punkt der Errich­tung des Gebäu­des gel­ten­den Bau­vor­schrif­ten und tech­ni­schen Nor­men in Ein­klang steht1.

Wär­me­brü­cken in den Außen­wän­den

Wel­che Behei­zung und Lüf­tung einer Woh­nung dem Mie­ter zumut­bar ist, kann nicht abs­trakt­ge­ne­rell und unab­hän­gig ins­be­son­de­re von dem Alter und der Aus­stat­tung des Gebäu­des sowie dem Nut­zungs­ver­hal­ten des Mie­ters, son­dern nur unter Berück­sich­ti­gung der Umstän­de des Ein­zel­falls bestimmt wer­den2.

Die ver­trags­ge­mä­ße bau­li­che Beschaf­fen­heit einer Woh­nung rich­tet sich auch hin­sicht­lich der Wär­me­däm­mung und der hier vor­han­de­nen geo­me­tri­schen Wär­me­brü­cken man­gels kon­kre­ter ver­trag­li­cher Ver­ein­ba­run­gen der Miet­ver­trags­par­tei­en grund­sätz­lich nach dem im Zeit­punkt der Erbau­ung des Gebäu­des gel­ten­den Maß­stab, so dass eine im Ein­klang mit den zu die­sem Zeit­punkt gel­ten­den Regeln der Bau­kunst errich­te­te Woh­nung ver­trags­ge­mäß ist. Ein eine Miet­min­de­rung oder ein Zurück­be­hal­tungs­recht begrün­den­der Man­gel der Miet­sa­che liegt inso­weit nicht vor.

Etwas Ande­res ergibt sich auch nicht aus einem vom Land­ge­richt Lübeck3 her­an­ge­zo­ge­nen "Min­dest­stan­dard zeit­ge­mä­ßen Woh­nens". Eben­falls von Rechts­irr­tum beein­flusst ist die wei­te­re Annah­me des Land­ge­richts Lübeck4, das dem Mie­ter zumut­ba­re Lüf­tungs­und Heiz­ver­hal­ten sei abs­trakt­ge­ne­rell nach den vom Land­ge­richt Lübeck5 für "üblich" erach­te­ten Eck­wer­ten ohne Berück­sich­ti­gung der Umstän­de des Ein­zel­falls fest­zu­le­gen und eine auf der Basis eines der­art gene­rell bestimm­ten Wohn­ver­hal­tens ermit­tel­te blo­ße "Gefahr einer Schim­mel­pilz­bil­dung" sei einem Man­gel gleich­zu­stel­len.

Ein Man­gel, der die Taug­lich­keit der Miet­sa­che zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch auf­hebt oder min­dert und des­halb dem Mie­ter sowohl ein Recht zur Miet­min­de­rung (§ 536 Abs. 1 BGB) als auch einen Anspruch auf Man­gel­be­sei­ti­gung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) sowie unter Umstän­den ein Zurück­be­hal­tungs­recht gewährt, ist eine für den Mie­ter nach­tei­li­ge Abwei­chung des tat­säch­li­chen Zustan­des der Miet­sa­che vom ver­trag­lich vor­aus­ge­setz­ten Zustand. Ob dies der Fall ist, bestimmt sich in ers­ter Linie nach den Ver­ein­ba­run­gen der Miet­ver­trags­par­tei­en6.

Soweit Par­tei­ab­re­den zur Beschaf­fen­heit der Miet­sa­che feh­len, wird der in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB gesetz­lich vor­ge­se­he­ne "zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch geeig­ne­te Zustand" durch den ver­ein­bar­ten Nut­zungs­zweck, hier die Nut­zung als Woh­nung, bestimmt. Der Mie­ter einer Woh­nung kann nach der all­ge­mei­nen Ver­kehrs­an­schau­ung erwar­ten, dass die von ihm ange­mie­te­ten Räu­me einen Wohn­stan­dard auf­wei­sen, der bei ver­gleich­ba­ren Woh­nun­gen üblich ist. Dabei sind ins­be­son­de­re das Alter, die Aus­stat­tung und die Art des Gebäu­des, aber auch die Höhe der Mie­te und eine even­tu­el­le Orts­sit­te zu berück­sich­ti­gen7.

Gibt es zu bestimm­ten Anfor­de­run­gen tech­ni­sche Nor­men, ist jeden­falls deren Ein­hal­tung geschul­det. Dabei ist nach der Ver­kehrs­an­schau­ung grund­sätz­lich der bei Errich­tung des Gebäu­des gel­ten­de Maß­stab anzu­le­gen8. Da sich somit der geschul­de­te ver­trags­ge­mä­ße Gebrauch, soweit die Miet­sa­che selbst betrof­fen ist, bereits im Wege der Geset­zes­aus­le­gung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ergibt, bedarf es nicht des Rück­griffs auf eine ergän­zen­de Ver­trags­aus­le­gung des Miet­ver­trags9.

Im hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall ste­hen die in der Woh­nung der Mie­ter vor­han­de­nen Wär­me­brü­cken jedoch im Ein­klang mit den im Zeit­punkt der Errich­tung des Gebäu­des maß­geb­li­chen Nor­men und ist das Gebäu­de nach den dama­li­gen Regeln der Bau­kunst errich­tet wor­den. Denn zum Zeit­punkt der im Jahr 1968 erfolg­ten Errich­tung des Gebäu­des, in dem sich die Miet­woh­nung der Mie­ter befin­det, bestand noch kei­ne Ver­pflich­tung, Gebäu­de mit einer Wär­me­däm­mung aus­zu­stat­ten und war dem­ge­mäß das Vor­han­den­sein geo­me­tri­scher Wär­me­brü­cken ins­be­son­de­re im Bereich der von den Mie­tern ange­führ­ten Außen­wan­de­cken all­ge­mein übli­cher Bau­zu­stand. Nach den Aus­füh­run­gen des Sach­ver­stän­di­gen in der münd­li­chen Ver­hand­lung vor dem Land­ge­richt Lübeck10 am 3.11.2017, auf die die Revi­si­on in die­sem Zusam­men­hang ver­weist, betrifft dies im Grun­de den gesam­ten inlän­di­schen Woh­nungs­be­stand aus der Bau­zeit von 1947 bis 1978, soweit nicht nach­träg­lich eine Sanie­rung oder Wär­me­däm­mung vor­ge­nom­men wor­den ist.

Die­se Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs kann nicht anschlie­ßend in ihr Gegen­teil ver­kehrt wer­den, indem unter grund­le­gen­der Ver­ken­nung der Bun­des­ge­richts­hofs­recht­spre­chung zum "Min­dest­stan­dard zeit­ge­mä­ßen Woh­nens" bei der Beur­tei­lung des Vor­lie­gens eines mög­li­chen Man­gels der Woh­nung der Mie­ter eine erst Jahr­zehn­te nach der Erbau­ung des Gebäu­des in Kraft getre­te­ne DIN­Vor­schrift11 her­an­ge­zo­gen wird.

Aller­dings hat der Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­den, dass auch der Mie­ter einer nicht moder­ni­sier­ten Alt­bau­woh­nung man­gels abwei­chen­der Ver­ein­ba­run­gen jeden­falls einen Min­dest­stan­dard ver­lan­gen kann, der ein zeit­ge­mä­ßes Woh­nen ermög­licht und den Ein­satz der für die Haus­halts­füh­rung all­ge­mein übli­chen elek­tri­schen Gerä­te erlaubt12. Die­se Recht­spre­chung zu den Min­dest­an­for­de­run­gen an zeit­ge­mä­ßes Woh­nen bezüg­lich der Elek­tro­in­stal­la­ti­on beruht indes auf dem Umstand, dass bei der Ver­wen­dung von Haus­halts­ge­rä­ten seit den 1950er oder 1960er Jah­ren ein grund­le­gen­der Wan­del dahin ein­ge­tre­ten ist, dass nun­mehr in nahe­zu jedem Haus­halt selbst bei beschei­de­nen Ver­hält­nis­sen regel­mä­ßig zahl­rei­che elek­tri­sche Gerä­te Ver­wen­dung fin­den und jeder Mie­ter des­halb man­gels abwei­chen­der Ver­ein­ba­rung erwar­ten kann, dass auch in sei­ner Woh­nung die Nut­zung sol­cher Gerä­te grund­sätz­lich mög­lich ist und die Elek­tro­in­stal­la­ti­on die­sen Min­dest­an­for­de­run­gen genügt.

Die­se Recht­spre­chung ist auf die Beschaf­fen­heit einer Woh­nung bezüg­lich der Wär­me­däm­mung da inso­weit weder eine ver­gleich­ba­re Ver­än­de­rung der Lebens­ver­hält­nis­se noch eine hier­auf beru­hen­de Erwar­tung des Wohn­raum­mie­ters hin­sicht­lich des Min­dest­stan­dards einer Alt­bau­woh­nung gege­ben ist nicht über­trag­bar und recht­fer­tigt es ins­be­son­de­re nicht, unter Beru­fung auf angeb­li­che Grund­sät­ze eines "zeit­ge­mä­ßen Woh­nens" die ver­trags­ge­mä­ße Beschaf­fen­heit einer Miet­sa­che hin­sicht­lich der Wär­me­däm­mung, über die die Par­tei­en kei­ne kon­kre­ten Ver­ein­ba­run­gen getrof­fen haben, durch die Bestim­mung abs­trakt­ge­ne­rel­ler "Eck­punk­te" eines unter allen Umstän­den zu gewähr­leis­ten­den Wohn­ver­hal­tens fest­zu­le­gen.

Bereits der Aus­gangs­punkt die­ser Ansicht des Land­ge­richts Lübeck13, der Ver­mie­ter habe die Schim­mel­frei­heit der Woh­nung auch unter der Vor­aus­set­zung zu gewähr­leis­ten, dass der Mie­ter das Schlaf­zim­mer nur auf 16 Grad Cel­si­us, die übri­gen Zim­mer auf nicht mehr als 20 Grad behei­ze, kal­te Außen­wän­de belie­big möblie­re und die Woh­nung nicht mehr als zwei Mal pro Tag für fünf bis zehn Minu­ten stoß­lüf­te, ist ver­fehlt. Woher das LG Lübeck die­se Anfor­de­run­gen her­lei­tet, die zudem grund­sätz­lich unab­hän­gig vom kon­kre­ten Wohn­ver­hal­ten der Mie­ter nament­lich deren Anwe­sen­heits­zei­ten in der Woh­nung und dem Umfang der dort aus­ge­üb­ten Tätig­kei­ten, die mit einer Feuch­tig­keits­ent­wick­lung ver­bun­den sind sowie von Art, Grö­ße und Bau­jahr der Miet­woh­nung gel­ten sol­len, ist nicht nach­voll­zieh­bar und ent­behrt einer trag­fä­hi­gen Grund­la­ge. Hier­an ver­mag auch der Umstand nichts zu ändern, dass die vor­ste­hend genann­te unzu­tref­fen­de Auf­fas­sung des Land­ge­richts Lübeck nicht nur von die­sem, son­dern eben­so von eini­gen wei­te­ren Instanz­ge­rich­ten und Lite­ra­tur­stim­men ver­tre­ten wird.

Das Land­ge­richt Lübeck knüpft hin­sicht­lich der Behei­zung und Lüf­tung der Woh­nung einer­seits an den Gesichts­punkt der Zumut­bar­keit für den Mie­ter an, ver­kennt dann aber wie die Revi­si­on mit Recht rügt dass die Zumut­bar­keit nicht abs­trakt­ge­ne­rell, son­dern nur unter Berück­sich­ti­gung der Umstän­de des Ein­zel­falls bestimmt wer­den kann. Der vom Land­ge­richt Lübeck14 beauf­trag­te Sach­ver­stän­di­ge ist bei einer Bele­gung der Woh­nung der Mie­ter mit zwei Per­so­nen, die (unter ande­rem) jeweils 20 Minu­ten pro Tag duschen zu dem Ergeb­nis gekom­men, dass bei einer Raum­tem­pe­ra­tur von 16 Grad Cel­si­us ein täg­lich zwei­ma­li­ges Lüf­ten mit einer Dau­er von jeweils 15 bis 19 Minu­ten oder ein drei­ma­li­ges Lüf­ten von 10 bis 13 Minu­ten und bei einer Raum­tem­pe­ra­tur von 20 Grad Cel­si­us ein zwei­ma­li­ges Lüf­ten mit einer Dau­er von jeweils 11 bis 15 Minu­ten oder ein drei­ma­li­ges Lüf­ten von 8 bis 10 Minu­ten aus­rei­chen, um eine Schim­mel­pilz­bil­dung im Bereich der Mit­te der Außen­wän­de und der Außen­wand­kan­ten zu ver­mei­den.

Dass ein sol­ches Lüf­tungs­ver­hal­ten für den Mie­ter unter allen Umstän­den unzu­mut­bar sei und des­halb die Woh­nung der Mie­ter den Min­dest­stan­dard zeit­ge­mä­ßen Woh­nens nicht gewähr­leis­te, kann wie die Revi­si­on mit Recht rügt ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Land­ge­richts Lübeck15 nicht ange­nom­men wer­den. Ins­be­son­de­re hat das Land­ge­richt Lübeck16 bei sei­ner unzu­tref­fen­den gegen­tei­li­gen Sicht­wei­se auch außer Acht gelas­sen, dass es all­ge­mein üblich ist (§ 291 ZPO), nach Vor­gän­gen, die mit einer beson­ders star­ken Feuch­tig­keits­ent­wick­lung ver­bun­den sind, wie etwa Kochen, Duschen und Waschen, den davon betrof­fe­nen Raum sogleich zu lüf­ten, um die ver­mehr­te Feuch­tig­keit durch Luft­aus­tausch als­bald aus der Woh­nung zu ent­fer­nen.

Eben­so ver­fehlt ist die Annah­me des Land­ge­richts Lübeck17, dass es dem Mie­ter unter allen Umstän­den unzu­mut­bar sei, bei der Möblie­rung von Außen­wän­den der Woh­nung irgend­ei­ne Ein­schrän­kung hin­zu­neh­men und dies zur Fol­ge habe, dass bereits die blo­ße Gefahr einer Schim­mel­pilz­bil­dung, die durch ein Auf­stel­len von Möbeln direkt und ohne Abstand an einer bau­al­ters­ge­mäß unge­dämm­ten Außen­wand ent­ste­he, gene­rell einen zur Min­de­rung der Mie­te füh­ren­den Man­gel dar­stel­le. Letzt­lich läuft die­se Argu­men­ta­ti­on des Land­ge­richts Lübeck18 dar­auf hin­aus, mit­tels des von ihm ange­wen­de­ten Maß­stabs bei der Beur­tei­lung des Vor­lie­gens eines mög­li­chen Man­gels des ver­mie­te­ten Wohn­raums auch für eine nicht sanier­te oder nicht grund­le­gend moder­ni­sier­te Alt­bau­woh­nung und unab­hän­gig von ent­spre­chen­den kon­kre­ten Ver­ein­ba­run­gen der Miet­ver­trags­par­tei­en einen Neu­bau­stan­dard zugrun­de zu legen. Dies ist ersicht­lich rechts­feh­ler­haft und steht im Wider­spruch zu der oben dar­ge­stell­ten stän­di­gen Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs zum maß­geb­li­chen Zeit­punkt der Beur­tei­lung des Vor­lie­gens mög­li­cher Män­gel der Miet­sa­che.

Letzt­lich bedarf die Fra­ge, wel­che Anfor­de­run­gen an das Wohn­ver­hal­ten der Mie­ter in der von der Ver­mie­te­rin gemie­te­ten Woh­nung zu stel­len sind bezie­hungs­wei­se wel­che Maß­nah­men zur Lüf­tung und Behei­zung ihnen zumut­bar sind, kei­ner abschlie­ßen­den Beant­wor­tung, denn sie ist nicht ent­schei­dungs­er­heb­lich. Sie wür­de sich hier nur stel­len, wenn ein Sach­man­gel der Woh­nung einen Schim­mel­pilz­be­fall ver­ur­sacht hät­te. Dies ist indes nicht der Fall. Aus die­sem Grund kommt es im vor­lie­gen­den Fall auch nicht dar­auf an, ob die Behaup­tung der Mie­ter zutrifft, dass ein frü­her auf­ge­tre­te­ner und von ihnen zunächst besei­tig­ter Schim­mel­pilz im Eck­be­reich des Wohn­zim­mers und im Sockel­be­reich des Küchen­fens­ters nach Schluss der münd­li­chen Ver­hand­lung ers­ter Instanz zurück­ge­kehrt sei.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 5. Dezem­ber 2018 – VIII ZR 67/​18

  1. im Anschluss an die st. Rspr.; sie­he nur BGH, Urtei­le vom 23.09.2009 – VIII ZR 300/​08, NJW 2010, 1133 Rn. 11; vom 01.06.2012 – V ZR 195/​11, NJW 2012, 2725 Rn. 10; vom 05.06.2013 – VIII ZR 287/​12, NJW 2013, 2417 Rn. 15; vom 18.12 2013 XII ZR 80/​12, NJW 2014, 685 Rn.20; vom 05.12 2018 – VIII ZR 271/​17, zur Ver­öf­fent­li­chung vor­ge­se­hen; jeweils mwN []
  2. Anschluss an BGH, Urtei­le vom 18.04.2007 – VIII ZR 182/​06, NJW 2007, 2177 Rn. 32; vom 05.12 2018 – VIII ZR 271/​17, aaO []
  3. LG Lübeck, Urteil vom 15.02.2018 14 S 14/​17, BeckRS 2018, 2653 []
  4. LG Lübeck, a.a.O. []
  5. LG Lübeck, a.a.O. []
  6. BGH, Urtei­le vom 06.10.2004 – VIII ZR 355/​03, NJW 2005, 218 unter – II 1; vom 17.06.2009 – VIII ZR 131/​08, NJW 2009, 2441 Rn. 9; vom 23.09.2009 – VIII ZR 300/​08, NJW 2010, 1133 Rn. 11; vom 07.07.2010 – VIII ZR 85/​09, NJW 2010, 3088 Rn. 12; vom 05.06.2013 – VIII ZR 287/​12, NJW 2013, 2417 Rn. 15 []
  7. BGH, Urtei­le vom 26.07.2004 – VIII ZR 281/​03, NJW 2004, 3174 unter [II] A 1 b bb; vom 23.09.2009 – VIII ZR 300/​08, aaO; vom 07.07.2010 – VIII ZR 85/​09, aaO Rn. 13 []
  8. BGH, Urtei­le vom 06.10.2004 – VIII ZR 355/​03, aaO; vom 17.06.2009 – VIII ZR 131/​08, aaO Rn. 10; vom 23.09.2009 – VIII ZR 300/​08, aaO; vom 07.07.2010 – VIII ZR 85/​09, aaO; vom 01.06.2012 – V ZR 195/​11, NJW 2012, 2725 Rn. 10; vom 05.06.2013 – VIII ZR 287/​12, aaO; vom 18.12 2013 XII ZR 80/​12, NJW 2014, 685 Rn.20; Beschluss vom 21.02.2017 – VIII ZR 1/​16, NJW 2017, 1877 Rn. 15 []
  9. vgl. hier­zu BGH, Urteil vom 29.04.2015 – VIII ZR 197/​14, BGHZ 205, 177 Rn. 23 ff., 39 ff. []
  10. LG Lübeck, a.a.O. []
  11. DIN 41082:200307 []
  12. BGH, Urtei­le vom 26.07.2004 – VIII ZR 281/​03, aaO unter [II] A 2 b; vom 10.02.2010 – VIII ZR 343/​08, NZM 2010, 356 Rn. 33; vom 17.12 2014 – VIII ZR 88/​13, NJW 2015, 934 Rn. 21 []
  13. LG Lübeck, a.a.O. []
  14. LG Lübeck, a.a.O. []
  15. LG Lübeck, a.a.O. []
  16. LG Lübeck, a.a.O. []
  17. LG Lübeck, a.a.O. []
  18. LG Lübeck, a.a.O. []