Was­ser­ab­rech­nung für Mie­ter

Der Ver­mie­ter darf die Kos­ten für Frisch­was­ser und Schmutz­was­ser bei der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung jeden­falls dann in einer Sum­me zusam­men­fas­sen und ein­heit­lich abrech­nen, wenn die Umla­ge die­ser Kos­ten ein­heit­lich nach dem durch Zäh­ler erfass­ten Frisch­was­ser­ver­brauch vor­ge­nom­men wird.

Was­ser­ab­rech­nung für Mie­ter

Die Zusam­men­fas­sung der Kos­ten von Frisch­was­ser und Abwas­ser bei der Abrech­nung ist nach einem aktu­el­len Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs zuläs­sig.

For­mell ord­nungs­ge­mäß ist eine Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung, wenn sie den all­ge­mei­nen Anfor­de­run­gen des § 259 BGB ent­spricht, also eine geord­ne­te Zusam­men­stel­lung der Ein­nah­men und Aus­ga­ben ent­hält. Soweit kei­ne beson­de­ren Abre­den getrof­fen sind, sind in die Abrech­nung regel­mä­ßig fol­gen­de Min­destan­ga­ben auf­zu­neh­men 1:

  • eine Zusam­men­stel­lung der Gesamt­kos­ten,
  • die Anga­be und Erläu­te­rung der zugrun­de geleg­ten Ver­tei­ler­schlüs­sel,
  • die Berech­nung des Anteils des Mie­ters und
  • der Abzug sei­ner Vor­aus­zah­lun­gen.

Wie stark dabei die ein­zel­nen Kos­ten­ar­ten auf­ge­glie­dert sein müs­sen, ist bis­lang nicht abschlie­ßend geklärt.

Über­wie­gend wird ver­langt, dass sämt­li­che ange­setz­ten Kos­ten­ar­ten ein­zeln abge­rech­net wer­den 2. Dabei wird zumin­dest eine Dif­fe­ren­zie­rung ent­spre­chend den Betriebs­kos­ten­ar­ten in § 2 der BetrKV für erfor­der­lich gehal­ten 3, teils wird aber auch noch eine zusätz­li­che Spe­zi­fi­zie­rung ver­langt, etwa bei der Posi­ti­on Ver­si­che­rung die Anga­be der ein­zel­nen Ver­si­che­rungs­ar­ten 4.

Bei den Kos­ten für Frisch­was­ser und Schmutz­was­ser, die nach der Sys­te­ma­tik der Betriebs­kos­ten­ver­ord­nung zwei ver­schie­de­ne Posi­tio­nen – Zif­fer 2 (Was­ser­ver­sor­gung) und Zif­fer 3 (Ent­wäs­se­rung) – betref­fen, wird jedoch von einer ver­brei­te­ten Mei­nung eine zusam­men­ge­fass­te Abrech­nung für zuläs­sig erach­tet, zumin­dest dann, wenn auch die Berech­nung der Kos­ten für Abwas­ser an den Frisch­was­ser­ver­brauch geknüpft ist 5. Die­se Auf­fas­sung teilt der BGH:

Maß­geb­lich für die for­mel­le Wirk­sam­keit einer Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung ist die Nach­voll­zieh­bar­keit und Prüf­fä­hig­keit für den Mie­ter, so der BGH in sei­ner Urteils­be­grün­dung. Die­se ist auch dann gewähr­leis­tet, wenn die – nach der Ver­kehrs­an­schau­ung ohne­hin eng mit­ein­an­der zusam­men­hän­gen­den – Kos­ten für Frisch­was­ser und Abwas­ser in der Abrech­nung in einer Sum­me zusam­men­ge­fasst und ein­heit­lich abge­rech­net wer­den. Dies gilt jeden­falls dann, wenn – wie hier – die Umla­ge ein­heit­lich nach dem durch Zäh­ler erfass­ten Frisch­was­ser­ver­brauch vor­ge­nom­men wird. Anhand die­ser Anga­ben ist es dem Mie­ter ohne wei­te­res mög­lich zu über­prü­fen, ob die ihm in Rech­nung gestell­ten Kos­ten nach dem Miet­ver­trag umla­ge­fä­hig sind und ob der rich­ti­ge Umla­ge­schlüs­sel ver­wen­det wur­de, sowie den Rechen­schritt nach­zu­voll­zie­hen, mit dem der von ihm zu tra­gen­de Anteil der Frisch­was­ser- und Abwas­ser­kos­ten ermit­telt wur­de.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 15. Juli 2009 – VIII ZR 340/​08

  1. st. Rspr. des BGH, z.B. BGH, Urteil vom 14. Febru­ar 2007 – VIII ZR 1/​06, NJW 2007,1059, Tz. 8[]
  2. OLG Dres­den, NZM 2002, 437; OLG Ham­burg, WuM 2003, 268, 269[]
  3. Ster­nel, Miet­recht aktu­ell, 4. Aufl., Rdnr. V 426 f.; Kin­ne in: Kinne/​Schach/​Bieber, Miet- und Miet­pro­zess­recht, 5. Aufl., § 556 BGB Rdnr. 76[]
  4. KG, NZM 2002, 954; Lan­gen­berg, Betriebs­kos­ten­recht der Wohn- und Gewer­be­raum­mie­te, 5. Aufl., G Rdnr. 144 f.[]
  5. LG Ber­lin, GE 2003, 121; Kin­ne, aaO; Ster­nel, aaO, Rdnr. 427; aA LG Itze­hoe, ZMR 2007, 539[]