Der Vermieter darf die Kosten für Frischwasser und Schmutzwasser bei der Betriebskostenabrechnung jedenfalls dann in einer Summe zusammenfassen und einheitlich abrechnen, wenn die Umlage dieser Kosten einheitlich nach dem durch Zähler erfassten Frischwasserverbrauch vorgenommen wird.
Die Zusammenfassung der Kosten von Frischwasser und Abwasser bei der Abrechnung ist nach einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs zulässig.
Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen1:
- eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,
- die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,
- die Berechnung des Anteils des Mieters und
- der Abzug seiner Vorauszahlungen.
Wie stark dabei die einzelnen Kostenarten aufgegliedert sein müssen, ist bislang nicht abschließend geklärt.
Überwiegend wird verlangt, dass sämtliche angesetzten Kostenarten einzeln abgerechnet werden2. Dabei wird zumindest eine Differenzierung entsprechend den Betriebskostenarten in § 2 der BetrKV für erforderlich gehalten3, teils wird aber auch noch eine zusätzliche Spezifizierung verlangt, etwa bei der Position Versicherung die Angabe der einzelnen Versicherungsarten4.
Bei den Kosten für Frischwasser und Schmutzwasser, die nach der Systematik der Betriebskostenverordnung zwei verschiedene Positionen – Ziffer 2 (Wasserversorgung) und Ziffer 3 (Entwässerung) – betreffen, wird jedoch von einer verbreiteten Meinung eine zusammengefasste Abrechnung für zulässig erachtet, zumindest dann, wenn auch die Berechnung der Kosten für Abwasser an den Frischwasserverbrauch geknüpft ist5. Diese Auffassung teilt der BGH:
Maßgeblich für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung ist die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter, so der BGH in seiner Urteilsbegründung. Diese ist auch dann gewährleistet, wenn die – nach der Verkehrsanschauung ohnehin eng miteinander zusammenhängenden – Kosten für Frischwasser und Abwasser in der Abrechnung in einer Summe zusammengefasst und einheitlich abgerechnet werden. Dies gilt jedenfalls dann, wenn – wie hier – die Umlage einheitlich nach dem durch Zähler erfassten Frischwasserverbrauch vorgenommen wird. Anhand dieser Angaben ist es dem Mieter ohne weiteres möglich zu überprüfen, ob die ihm in Rechnung gestellten Kosten nach dem Mietvertrag umlagefähig sind und ob der richtige Umlageschlüssel verwendet wurde, sowie den Rechenschritt nachzuvollziehen, mit dem der von ihm zu tragende Anteil der Frischwasser- und Abwasserkosten ermittelt wurde.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 15. Juli 2009 – VIII ZR 340/08
- st. Rspr. des BGH, z.B. BGH, Urteil vom 14. Februar 2007 – VIII ZR 1/06, NJW 2007,1059, Tz. 8[↩]
- OLG Dresden, NZM 2002, 437; OLG Hamburg, WuM 2003, 268, 269[↩]
- Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rdnr. V 426 f.; Kinne in: Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl., § 556 BGB Rdnr. 76[↩]
- KG, NZM 2002, 954; Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl., G Rdnr. 144 f.[↩]
- LG Berlin, GE 2003, 121; Kinne, aaO; Sternel, aaO, Rdnr. 427; aA LG Itzehoe, ZMR 2007, 539[↩]
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