Was­ser­rohr­bruch in der Eigen­tums­woh­nung

Ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kann den Scha­den, der ihm nach § 14 Nr. 4 Halb­satz 2 WEG zu erset­zen ist, fik­tiv in Höhe des Net­to­be­trags der Repa­ra­tur­kos­ten abrech­nen, wenn er ihn in Eigen­ar­beit besei­tigt.

Was­ser­rohr­bruch in der Eigen­tums­woh­nung

Nach § 14 Nr. 4 WEG ist jeder Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ver­pflich­tet, das Betre­ten und die Benut­zung der im Son­der­ei­gen­tum ste­hen­den Gebäu­de­tei­le zu gestat­ten, soweit dies zur Instand­hal­tung und Instand­set­zung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums erfor­der­lich ist; der hier­durch ent­ste­hen­de Scha­den ist zu erset­zen. Schuld­ner des Anspruchs ist die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft als Ver­band 1.

Der Anspruch aus § 14 Nr. 4 Halb­satz 2 WEG war hier Gegen­stand der Kla­ge, denn die Zwi­schen­de­cke in der Son­der­ei­gen­tums­ein­heit des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers wur­de nach einem Rohr­bruch für die Repa­ra­tur der Was­ser­lei­tung geöff­net. Danach muss­te sie wie­der ver­schlos­sen und neu tape­ziert wer­den. Dar­auf stützt der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer das Zah­lungs­ver­lan­gen. Die repa­rier­te Was­ser­lei­tung gehört zum Gemein­schafts­ei­gen­tum, die beschä­dig­te Zwi­schen­de­cke steht im Son­der­ei­gen­tum des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers.

Die inner­halb des Gebäu­des ver­leg­ten Ver­sor­gungs­lei­tun­gen zäh­len zu des­sen wesent­li­chen Bestand­tei­len (§§ 93, 94 BGB). Soweit sie im räum­li­chen Bereich des Gemein­schafts­ei­gen­tums ver­lau­fen, ste­hen sie zwin­gend im Gemein­schafts­ei­gen­tum. Sie bil­den ein der Bewirt­schaf­tung und Ver­sor­gung des Gebäu­des die­nen­des Lei­tungs­netz und damit eine Anla­ge im Sin­ne von § 5 Abs. 2 WEG. Für die ding­li­che Zuord­nung bleibt außer Betracht, dass ein­zel­ne Tei­le des Lei­tungs­net­zes, die sich im räum­li­chen Bereich des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums befin­den, nur eine Son­der­ei­gen­tums­ein­heit ver­sor­gen 2. Das gilt auch, wenn es sich – wie hier – um eine Mehr­haus­an­la­ge han­delt und die Lei­tung ein Gebäu­de ver­sorgt, das aus nur einer Son­der­ei­gen­tums­ein­heit besteht. Zu dem im Gemein­schafts­ei­gen­tum ste­hen­den Ver­sor­gungs­netz gehö­ren die Lei­tun­gen jeden­falls bis zu der ers­ten für die Hand­ha­bung durch den Son­der­ei­gen­tü­mer vor­ge­se­he­nen Absperr­mög­lich­keit 3. An einer sol­chen Absperr­mög­lich­keit im räum­li­chen Bereich des Son­der­ei­gen­tums des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers fehlt es im hier ent­schie­de­nen Fall.

Vor­lie­gend han­delt es sich bei dem beschä­dig­ten Bau­teil nicht um eine tra­gen­de Geschoss­de­cke, die nach § 5 Abs. 2 WEG zum Gemein­schafts­ei­gen­tum gehört 4, son­dern um eine Zwi­schen­de­cke. Decken­ver­klei­dun­gen inner­halb eines Son­der­ei­gen­tums ste­hen nach § 5 Abs. 1 WEG im Son­der­ei­gen­tum 5.

Im vor­lie­gen­den Fall ging der Bun­des­ge­richts­hof jedoch nicht davon aus, wer­den, dass der von dem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gel­tend gemach­te Scha­den durch die Repa­ra­tur der Was­ser­lei­tung ver­ur­sacht wor­den ist.

Nach § 14 Nr. 4 Halb­satz 2 WEG ist der Scha­den zu erset­zen, der adäquat kau­sal durch das Betre­ten oder die Benut­zung der im Son­der­ei­gen­tum ste­hen­den Gebäu­de­tei­le zur Instand­set­zung und Instand­hal­tung des Gemein­schafts­ei­gen­tums ver­ur­sacht wor­den ist. Dazu gehört auch die Ver­schlech­te­rung des Zustands des Son­der­ei­gen­tums 6. § 14 Nr. 4 Halb­satz 2 WEG gibt hin­ge­gen kei­nen Anspruch auf Ersatz von Schä­den, die in Fol­ge des die Maß­nah­me der Instand­hal­tung oder Instand­set­zung aus­lö­sen­den Man­gels des Gemein­schafts­ei­gen­tums ein­ge­tre­ten sind 7.

Danach kann der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer Ersatz der Kos­ten ver­lan­gen, die dadurch ent­stan­den sind, dass für die Repa­ra­tur der Lei­tung die Zwi­schen­de­cke geöff­net und wie­der ver­schlos­sen wur­de. Der Ersatz­an­spruch nach § 14 Nr. 4 Halb­satz 2 WEG besteht nicht, wenn die Zwi­schen­de­cke bereits wegen Durch­feuch­tung beschä­digt war und ohne­hin erneu­ert wer­den muss­te. Wie es sich hier ver­hält, ist nach den von dem Beru­fungs­ge­richt getrof­fe­nen Fest­stel­lun­gen nicht zwei­fels­frei. Es nimmt Bezug auf die Fest­stel­lun­gen des Amts­ge­richts, wonach die Zwi­schen­de­cke durch­feuch­tet war und durch­hing. Das spricht dafür, dass die Decke bereits infol­ge des Was­ser­rohr­bruchs unbrauch­bar war und die Öff­nung kei­nen wei­te­ren Scha­den ver­ur­sacht hat. An ande­rer Stel­le führt das Beru­fungs­ge­richt dage­gen aus, dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft nicht kon­kret vor­ge­tra­gen habe und es auch nicht ersicht­lich sei, dass die Zwi­schen­de­cke vor der Repa­ra­tur an der frag­li­chen Stel­le beschä­digt gewe­sen sei. Ob der Scha­den durch das Öff­nen der Zwi­schen­de­cke zum Zwe­cke der Repa­ra­tur des Warm­was­ser­rohrs adäquat kau­sal ver­ur­sacht wor­den ist, bedarf somit wei­te­rer Fest­stel­lun­gen. Des­halb kann das ange­foch­te­ne Urteil kei­nen Bestand haben. Auch kommt in einem sol­chen Fall ein nach­bar­recht­li­cher Aus­gleichs­an­spruch in ent­spre­chen­der Anwen­dung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB 8 nicht in Betracht.

Die Dar­le­gungs- und Beweis­last für die Scha­dens­ur­säch­lich­keit trägt der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer.

Soll­te sich erwei­sen, dass die Zwi­schen­de­cke in dem Bereich, in dem sie geöff­net wer­den muss­te, unbe­schä­digt war, kann der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, wovon das Beru­fungs­ge­richt rechts­feh­ler­frei aus­geht, Ersatz der bei der Repa­ra­tur durch eine Fach­werk­statt anfal­len­den Kos­ten auf der Grund­la­ge eines Kos­ten­vor­anschlags ver­lan­gen. Aller­dings wird ver­tre­ten, dass dem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, der den Scha­den in sei­nem Son­der­ei­gen­tum selbst repa­riert, nach § 14 Nr. 4 Halb­satz 2 WEG nur der Markt­wert der Arbeits­leis­tung zu erstat­ten ist 9. Rich­ti­ger­wei­se kann ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer den Scha­den, der ihm nach § 14 Nr. 4 Halb­satz 2 WEG zu erset­zen ist, fik­tiv in Höhe des Net­to­be­trags der Repa­ra­tur­kos­ten abrech­nen, wenn er ihn in Eigen­ar­beit besei­tigt hat. Das gilt auch dann, wenn ein Fami­li­en­an­ge­hö­ri­ger die Repa­ra­tur vor­ge­nom­men hat.

Der Anspruch aus § 14 Nr. 4 Halb­satz 2 WEG ist ein ver­schul­dens­un­ab­hän­gi­ger Scha­den­er­satz­an­spruch, dem auf­op­fe­rungs­ähn­li­che Grund­ge­dan­ken zugrun­de lie­gen 10. Auf ihn fin­den die all­ge­mei­nen Vor­schrif­ten der §§ 249 ff. BGB über Art, Inhalt und Umfang der Scha­dens­er­satz­leis­tung Anwen­dung 11. Inso­weit unter­schei­det er sich von dem Aus­gleichs­an­spruch aus § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB, der einen Aus­gleich in Geld in Anleh­nung an die Grund­sät­ze der Ent­eig­nungs­ent­schä­di­gung gewährt 12.

Die danach anwend­ba­re Vor­schrift des § 249 BGB räumt dem Geschä­dig­ten einen Anspruch auf Natu­ral­re­sti­tu­ti­on ein (§ 249 Abs. 1 BGB) und sieht als beson­de­re Form des Natu­ra­ler­satz­an­spruchs einen Zah­lungs­an­spruch vor (§ 249 Abs. 2 BGB). Ein Geschä­dig­ter kann den für die Besei­ti­gung eines Sach­scha­dens erfor­der­li­chen Auf­wand im Hin­blick auf § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB kon­kret nach dem erfor­der­li­chen Auf­wand oder fik­tiv abrech­nen, also unab­hän­gig davon, ob er den Scha­den gar nicht oder selbst bzw. durch einen Fami­li­en­an­ge­hö­ri­gen besei­tigt 13. Das gilt auch für den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, der Scha­dens­er­satz nach § 14 Nr. 4 Halb­satz 2 WEG ver­langt. Der Schutz­zweck der Vor­schrift, das Son­der­ei­gen­tum in sei­nem tat­säch­li­chen Bestand zu schüt­zen, gebie­tet es auch unter Berück­sich­ti­gung des zwi­schen den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern bestehen­den beson­de­ren Schutz- und Treue­ver­hält­nis­ses 14 nicht, den Scha­dens­er­satz­an­spruch auf den tat­säch­li­chen Besei­ti­gungs­auf­wand zu beschrän­ken.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 9. Dezem­ber 2016 – V ZR 124/​16

  1. BGH, Urteil vom 25.09.2015 – V ZR 246/​14, BGHZ 207, 40 Rn. 27[]
  2. BGH, Urteil vom 26.10.2012 – V ZR 57/​12, ZfIR 2013, 377 Rn.20[]
  3. BGH, Urteil vom 26.10.2012 – V ZR 57/​12, ZfIR 2013, 377 Rn. 21[]
  4. vgl. OLG Mün­chen, ZMR 2008, 232, 233; OLG Hamm, ZMR 1997, 193, 194; Bärmann/​Armbrüster, WEG, 13. Aufl., § 5 Rn. 69; Riecke/​Schmid/​Schneider, WEG, 4. Aufl., § 5 Rn. 42[]
  5. vgl. LG Dres­den, Urteil vom 16.10.2013 – 8 O 1163/​13 34; K. Schmidt in juris PK-BGB, 6. Aufl., § 5 WEG Rn. 15; Van­den­hou­ten in Niedenführ/​Kümmel/​Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 5 Rn. 24[]
  6. BGH, Urteil vom 25. Sep- tem­ber 2015 – V ZR 246/​14, BGHZ 207, 40 Rn. 26[]
  7. OLG Mün­chen, ZMR 2008, 562, 564; Bärmann/​Suilmann, WEG, 13. Aufl., § 14 Rn. 73; Hogen­schurz in Jen­ni­ßen, WEG, 5. Aufl., § 14 Rn. 36[]
  8. vgl. dazu BGH, Urteil vom 21.05.2010 – V ZR 10/​10, BGHZ 185, 371 Rn.19 ff.[]
  9. Bärmann/​Suilmann, WEG, 13. Aufl., § 14 Rn. 76; Riecke/​Schmid/​Abramenko, WEG, 4. Aufl., § 14 Rn. 38; jeweils unter Hin­weis auf KG, ZMR 2000, 335[]
  10. vgl. BGH, Urteil vom 11.12 2002 – IV ZR 226/​01, BGHZ 153, 182, 187 mwN[]
  11. all­ge­mei­ne Ansicht, vgl. KG, ZMR 2000, 335 mwN; BayO­bLG, NJW-RR 1994, 1104, 1105; Bärmann/​Suilmann, WEG, 13. Aufl., § 14 Rn. 76; Hügel/​Elzer, WEG, § 14 Rn. 50, 51, 72; Riecke/​Schmid/​Abramenko, WEG, 4. Aufl., § 14 Rn. 37, 38; Spielbauer/​Then, 3. Aufl., WEG, § 14 Rn. 72, 73; Timme/​Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 14 Rn.199; v. Rechen­berg, ZWE 2005, 47, 54[]
  12. BGH, Urteil vom 21.05.2010 – V ZR 10/​10, BGHZ 185, 371 Rn. 16; Urteil vom 20.04.1990 – V ZR 282/​88, BGHZ 111, 158, 167[]
  13. st. Rspr.; vgl. BGH, Urteil vom 04.05.2001 – V ZR 435/​99, BGHZ 147, 320, 323; BGH, Urteil vom 03.12 2013 – VI ZR 24/​13, NJW 2014, 535 Rn. 9; Urteil vom 29.04.2003 – VI ZR 398/​02, BGHZ 155, 1, 3; Urteil vom 23.03.1976 – VI ZR 41/​74, BGHZ 66, 239, 241[]
  14. vgl. dazu BGH, Beschluss vom 22.04.1999 – V ZB 28/​98, BGHZ 141, 224, 228; Urteil vom 10.11.2006 – V ZR 62/​06, ZWE 2007, 32 Rn. 8[]