Was­ser­um­la­ge

Der Bun­des­ge­richts­hofs hat­te jetzt dar­über zu ent­schei­den, ob der Ver­mie­ter einer Woh­nung bei der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung die Kos­ten der Was­ser­ver­sor­gung und Ent­wäs­se­rung ver­brauchs­ab­hän­gig abrech­nen muss oder ob er den Anteil der Wohn­flä­che zugrun­de legen darf, wenn – bis auf eine – alle übri­gen Woh­nun­gen im Gebäu­de mit einem Was­ser­zäh­ler aus­ge­rüs­tet sind.

Was­ser­um­la­ge

Dem heu­te ver­kün­de­ten Urteil liegt im Wesent­li­chen fol­gen­der Sach­ver­halt zugrun­de: Die Klä­ge­rin rech­ne­te die Kos­ten der Was­ser­ver­sor­gung und Ent­wäs­se­rung nach dem Anteil der Wohn­flä­che der den Beklag­ten ver­mie­te­ten Woh­nung ab. Seit März 2003 sind – mit einer Aus­nah­me – alle Woh­nun­gen des Gebäu­des mit einem Was­ser­zäh­ler aus­ge­stat­tet, auch die Woh­nung der Beklag­ten. In der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung für den Abrech­nungs­zeit­raum 2004 leg­te die Klä­ge­rin die Was­ser­kos­ten wei­ter­hin nach dem Anteil der Wohn­flä­che auf die Mie­ter um. Dabei ergab sich zu Las­ten der Beklag­ten ein Betrag von 557,60 €. Dar­aus resul­tier­te eine Nach­for­de­rung in Höhe von 99,60 €, die unter ande­rem Gegen­stand der Kla­ge ist. Die Beklag­ten mach­ten gel­tend, dass die Klä­ge­rin wegen der vor­han­de­nen Was­ser­zäh­ler ver­pflich­tet sei, die Was­ser­kos­ten nach Ver­brauch abzu­rech­nen; unter Berück­sich­ti­gung der von der Was­ser­uhr abge­le­se­nen Wer­te erge­be sich ein Betrag von ledig­lich 227,47 € und dem­entspre­chend ein Gut­ha­ben zu ihren Guns­ten.

Die Kla­ge war in den Vor­in­stan­zen erfolg­reich. Der Bun­des­ge­richts­hof hat die vom Beru­fungs­ge­richt zuge­las­se­ne Revi­si­on der Beklag­ten zurück­ge­wie­sen.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat ent­schie­den, dass die Klä­ge­rin berech­tigt ist, die Kos­ten der Was­ser­ver­sor­gung und Ent­wäs­se­rung nach dem Anteil der Wohn­flä­che auf die Mie­ter umzu­le­gen. Die­sen Abrech­nungs­maß­stab sieht § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB grund­sätz­lich vor, sofern die Par­tei­en – wie hier – nichts ande­res ver­ein­bart haben und kei­ne gesetz­li­chen Son­der­re­ge­lun­gen bestehen. Zu einer Abrech­nung nach dem erfass­ten Was­ser­ver­brauch wäre die Klä­ge­rin nach § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB nur ver­pflich­tet, wenn alle Miet­woh­nun­gen mit einem Was­ser­zäh­ler aus­ge­stat­tet wären; das ist hier jedoch nicht der Fall.

Blo­ße Zwei­fel der Beklag­ten an der Bil­lig­keit der Wohn­flä­che als Umla­ge­maß­stab genü­gen nicht, um eine Ände­rung des gesetz­li­chen Umla­ge­schlüs­sels zu recht­fer­ti­gen. Ledig­lich für beson­de­re Aus­nah­me­fäl­le geht der Gesetz­ge­ber davon aus, dass ein Anspruch des Mie­ters auf ein Abwei­chen von dem in § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB vor­ge­se­he­nen Flä­chen­schlüs­sel bestehen kann. Das setzt vor­aus, dass es im Ein­zel­fall zu einer kras­sen Unbil­lig­keit kommt. Die­ses Erfor­der­nis ist hier jedoch nicht erfüllt.

Urteil vom 12. März 2008 – VIII ZR 188/​07