WEG-Ver­wal­ter – und sei­ne Wie­der­be­stel­lung

Vor dem Beschluss über die Wie­der­be­stel­lung des WEG-Ver­wal­ters müs­sen kei­ne Alter­na­tiv­an­ge­bo­te ein­ge­holt wer­den.

WEG-Ver­wal­ter – und sei­ne Wie­der­be­stel­lung

Die Beschluss­fas­sung über die Wie­der­be­stel­lung eines Ver­wal­ters kann dann ord­nungs­ge­mä­ßer Ver­wal­tung wie­der­spre­chen, wenn gewich­ti­ge Grün­de gegen sei­ne Wie­der­be­stel­lung spre­chen. Ein wich­ti­ger, gegen die Wie­der­be­stel­lung eines Ver­wal­ters bzw. für des­sen Abbe­ru­fung spre­chen­der Grund liegt vor, wenn unter Berück­sich­ti­gung aller Umstän­de das Ver­trau­ens­ver­hält­nis zer­stört ist und des­halb den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern oder dem Ver­wal­tungs­bei­rat eine Zusam­men­ar­beit mit dem Ver­wal­ter nach Treu und Glau­ben nicht mehr zuge­mu­tet wer­den kann 1. Ein wich­ti­ger Grund liegt nach § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG regel­mä­ßig dann vor, wenn der Ver­wal­ter die Beschluss­samm­lung nicht ord­nungs­ge­mäß führt, bei einer bestim­mungs­wid­ri­gen Geld­ver­wen­dung 2, der Ver­wal­tung der Gel­der der Gemein­schaft auf sei­nem eige­nen Kon­to 3, unbe­rech­tig­ten Hono­rar­for­de­run­gen 4 oder der Miss­ach­tung des Wil­lens der Eigen­tü­mer 5, Insol­venz oder Zah­lungs­un­fä­hig­keit des Ver­wal­ters 6 oder gro­ben Abrech­nungs­feh­lern 7. Den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern steht bei der Abbe­ru­fungs- bzw. Wie­der­be­stel­lungs­ent­schei­dung jedoch ein Beur­tei­lungs- und Ermes­sens­spiel­raum zu; auch das Vor­lie­gen eines wich­ti­gen Grun­des muss nicht zwin­gend zur Abbe­ru­fung des Ver­wal­ters gegen den Wil­len der Mehr­heit füh­ren 8.

Der hie­si­ge Wie­der­be­stel­lungs­be­schluss liegt noch inner­halb des den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern inso­weit zukom­men­den Ermes­sens. Zwar sind eini­ge Feh­ler der wie­der­be­stell­ten Ver­wal­tung aus der Zeit vor Beschluss­fas­sung zu ver­zeich­nen. Jedoch begrün­det weder ein ein­zi­ger die­ser Feh­ler, noch die Umstän­de in ihrer Gesamt­heit die Annah­me, die Eigen­tü­mer han­del­ten mit der Wei­ter­be­stel­lung der Ver­wal­tung gegen ihre eige­nen Inter­es­sen. Eben­so wenig ist ersicht­lich, dass die Ver­wal­tung ein­sei­tig zum Nach­teil des Klä­gers han­del­te. Nur unter sol­chen, engen Vor­aus­set­zun­gen ist der Beur­tei­lungs- oder Ermes­sens­spiel­raums der Eigen­tü­mer­mehr­heit über­schrit­ten, so dass das Gericht die im Wie­der­be­stel­lungs­be­schluss zum Aus­druck kom­men­de Wil­lens­bil­dung der Eigen­tü­mer für ungül­tig erklä­ren kann und muss.

Die Rüge unzu­rei­chen­der Hei­zungs­war­tung oder Auf­zugs­prü­fung ist eben­falls von gerin­ge­ren Gewicht, bezüg­lich derer kein aktu­el­les Sach­pro­blem besteht. Die Nichtum­set­zung eines Eigen­tü­mer­be­schlus­ses ist ggf. ein Ver­wal­tungs­feh­ler; hier war die­ser Umstand jedoch allen Eigen­tü­mern bei der Fas­sung des Wie­der­be­stel­lungs­be­schlus­ses bekannt. Grün­de, wel­che dies­be­züg­lich eine beson­de­re Unsach­lich­keit oder ein end­gül­ti­ges Hin­weg­set­zen der Ver­wal­tung über den Eigen­tü­mer­wil­len erken­nen lie­ßen, sind nicht dar­ge­legt.

Feh­ler­haft war zwar die Ver­wal­tung von Gel­dern der Gemein­schaft auf einem Kon­to der Ver­wal­tung. Die Ver­wal­tung von Gel­dern der Gemein­schaft auf einem Kon­to der Ver­wal­tung stellt – ins­be­son­de­re dann, wenn das Ver­wal­tungs­kon­to nicht als offe­nes Treu­hand­kon­to geführt wird – eine schwe­re Pflicht­wid­rig­keit des Ver­wal­ters dar. Denn nach § 27 Abs. 5 Satz 1 WEG darf der Ver­wal­ter ein­ge­nom­me­ne Gel­der nicht mit eige­nen Mit­teln ver­mi­schen. Beim bar­geld­lo­sen Zah­lungs­ver­kehr ver­bie­tet die Vor­schrift die Füh­rung eines rei­nen Eigen­kon­tos, bei dem Kon­to­in­ha­ber und Ver­fü­gungs­be­rech­tig­ter der Ver­wal­ter ist, was auch dann gilt, wenn der Ver­wal­ter das Eigen­kon­to in Form eines Son­der­kon­tos anlegt, selbst wenn im Ver­hält­nis des Ver­wal­ters zur Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft for­mal eine Tren­nung der Gel­der vor­lie­gen soll­te. Sinn und Zweck der Vor­schrift gebie­tet näm­lich, dass gegen­über Drit­ten erkenn­bar wird, dass es sich um Fremd­gel­der der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft han­delt 3. Ob die Ver­wal­tung der Gel­der hier auf einem nach außen erkenn­ba­ren ("offe­nen") Treu­hand­kon­to der Ver­wal­tung geführt wur­de oder ob das Treu­hand­ver­hält­nis ggf. nach außen uner­kenn­bar blieb, bleibt nach dem Vor­trag des Klä­gers offen, so dass eine beson­de­re Schwe­re des Pflicht­ver­sto­ßes schon nicht dar­ge­legt wur­de. Hin­zu kommt jedoch ins­be­son­de­re, dass die Ver­wal­tung auf eine Rüge des Klä­gers vor Durch­füh­rung der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung ihre bis­he­ri­ge Pra­xis sofort geän­dert hat und die Gel­der der Gemein­schaft nun­mehr ord­nungs­ge­mäß ver­wal­tet. Die Anle­gung der Gel­der auf Kon­ten der Gemein­schaft erfolg­te ohne Wider­spruch und nicht etwa unter dem Druck des hie­si­gen Ver­fah­rens 9. Unter die­sen Umstän­den stellt die­se Pflicht­ver­let­zung – auch nicht in Ver­bin­dung mit den wei­te­ren vom Klä­ger benann­ten Pflicht­ver­let­zun­gen – kei­nen Umstand dar, der die Wie­der­be­stel­lung der Ver­wal­tung unver­tret­bar erschei­nen lie­ße. Der gesam­te Sach­ver­halt war den Eigen­tü­mern bei Beschluss­fas­sung bekannt. Dass Gel­der durch die Ver­wal­tung ver­un­treut wur­den, ist nicht behaup­tet wor­den.

Das vom Klä­ger gerüg­te Unter­las­sen der Ein­ho­lung von alter­na­ti­ven Ver­wal­ter­an­ge­bo­ten ist für die Ord­nungs­ge­mäß­heit des Wie­der­be­stel­lungs­be­schlus­ses uner­heb­lich. Ange­bo­te von meh­re­ren Ver­wal­tern müs­sen im Grund­satz vor der Beschluss­fas­sung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer über die Bestel­lung eines neu­en Ver­wal­ters, nicht aber vor der Wie­der­be­stel­lung des amtie­ren­den Ver­wal­ters ein­ge­holt wer­den 10.

Land­ge­richt Ham­burg, Urteil vom 19. Dezem­ber 2014 – 318 S 5/​14

  1. BGH, Beschluss vom 20.06.2002; V ZB 39/​01; vgl. auch OLG Mün­chen, ZMR 2006, 637; OLG Hamm, ZMR 2004, 852[]
  2. OLG Düs­sel­dorf, ZfIR 1997, 554[]
  3. OLG Ros­tock, MietRB 2009, 325[][]
  4. OLG Köln, ZMR 2008, 904[]
  5. OLG Frank­furt NJW-RR 1988, 1170[]
  6. OLG Stutt­gart, OLGZ 1977, 43[]
  7. OLG Düs­sel­dorf, ZMR 2006, 293[]
  8. BGH, Urteil vom 10.02.2012, V ZR 105/​11[]
  9. anders als im Sach­ver­halt, der der Ent­schei­dung des OLG Ros­tock, MietRB 2009, 325, zu Grun­de lag, auf wel­che der Klä­ger sich bezieht[]
  10. BGH, Urteil vom 01.04.2011, V ZR 96/​10[]