Wenn der Unter­mie­ter nicht aus­zieht…

Ein Mie­ter, dem eine zuvor erteil­te Unter­ver­mie­tungs­er­laub­nis wider­ru­fen wird, des­sen Unter­mie­ter aber nicht nicht sofort die Woh­nung räumt, hat sei­ne ver­trag­li­chen Pflich­ten aus dem Miet­ver­trag nicht ver­letzt, wenn er alle recht­lich zuläs­si­gen und erfor­der­li­chen Schrit­te (Räu­mungs­kla­ge) unter­nom­men hat, um eine Been­di­gung des Unter­miet­ver­hält­nis­ses und einen Aus­zug des Unter­mie­ters her­bei­zu­füh­ren. Der Ver­mie­ter ist des­halb nicht gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB zur Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses berech­tigt.

Wenn der Unter­mie­ter nicht aus­zieht…

So die Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs in dem hier vor­lie­gen­den Fall über das Kün­di­gungs­recht des Ver­mie­ters bei uner­laub­ter Unter­ver­mie­tung. Der Beklag­te mie­te­te von dem Rechts­vor­gän­ger der Klä­ge­rin im Jahr 1994 eine Woh­nung in Ber­lin. Im Miet­ver­trag heißt es: "Eine Unter­ver­mie­tung bis zu zwei Per­so­nen ist gestat­tet. Die­se Unter­ver­mie­tungs­ge­neh­mi­gung kann wider­ru­fen wer­den. Bei Auf­ga­be der Woh­nung sind die Unter­mie­ter zum glei­chen Zeit­punkt zu ent­fer­nen". Im Jahr 2010 erwarb die Klä­ge­rin das Eigen­tum an der Woh­nung. Im Dezem­ber 2011 wider­rief sie die Unter­ver­mie­tungs­er­laub­nis und kün­dig­te zugleich das Miet­ver­hält­nis gegen­über dem Beklag­ten wegen uner­laub­ter Unter­ver­mie­tung frist­los. Zu die­sem Zeit­punkt führ­te der Beklag­te im Anschluss an eine von ihm aus­ge­spro­che­ne Kün­di­gung bereits einen Räu­mungs­pro­zess gegen sei­ne Unter­mie­ter, denen er seit 2002 die Woh­nung unter­ver­mie­tet hat­te. Im Febru­ar 2012 kün­dig­te die Klä­ge­rin das Miet­ver­hält­nis erneut. Das Amts­ge­richt 1 hat die Räu­mungs­kla­ge der Klä­ge­rin abge­wie­sen, das Land­ge­richt 2 hat ihr statt­ge­ge­ben. Vom Bun­des­ge­richts­hof ist die Revi­si­on zuge­las­sen wor­den.

Nach Auf­fas­sung des BUn­des­ge­richts­hofs hat der Beklag­te sei­ne ver­trag­li­chen Pflich­ten aus dem Miet­ver­trag nicht ver­letzt und die Klä­ge­rin war des­halb nicht gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB zur Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses berech­tigt.

Dabei konn­te offen blei­ben, ob der Beklag­te, wie das Beru­fungs­ge­richt ange­nom­men hat, ange­sichts des Wider­rufs der Unter­ver­mie­tungs­er­laub­nis ver­pflich­tet war, das Unter­miet­ver­hält­nis zu been­den und für eine einen Aus­zug der Unter­mie­ter zu sor­gen. Denn der Beklag­te hat im Anschluss an sei­ne Kün­di­gung einen Räu­mungs­pro­zess gegen die Unter­mie­ter betrie­ben und damit alle recht­lich zuläs­si­gen und erfor­der­li­chen Schrit­te unter­nom­men, um eine Been­di­gung des Unter­miet­ver­hält­nis­ses und einen Aus­zug der Unter­mie­ter her­bei­zu­füh­ren.

Der Beklag­te hat sei­ne ver­trag­li­chen Pflich­ten gegen­über der Klä­ge­rin auch nicht dadurch ver­letzt, dass er mit den Unter­mie­tern am 21. Februar/​6. März 2012 einen Räu­mungs­ver­gleich unter Bewil­li­gung einer Räu­mungs­frist bis 30. Juni 2012 abschlos­sen hat. Denn mit der ande­ren­falls erfor­der­li­chen Fort­set­zung des gericht­li­chen Ver­fah­rens hät­te eine Räu­mung jeden­falls nicht deut­lich frü­her erreicht wer­den kön­nen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 4. Dezem­ber 2013 – VIII ZR 5/​13

  1. AG Ber­lin-Char­lot­ten­burg, Urteil vom 28.03.2012 – 212 C 188/​11[]
  2. LG Ber­lin, Urteil vom 14.12.2012 – 65 S 176/​12[]

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