Wenn der Woh­nungs­be­rech­tig­te ins Pfle­ge­heim kommt

Besteht kei­ne ver­trag­li­che Bin­dung zwi­schen dem Eigen­tü­mer und dem Woh­nungs­be­rech­tig­ten, der einer außer­häus­li­chen Pfle­ge bedarf, so wird der Eigen­tü­mer, der die Woh­nung eigen­mäch­tig ver­mie­tet, durch die Ein­nah­me der Miet­zin­sen nicht auf Kos­ten des Woh­nungs­be­rech­tig­ten berei­chert.

Wenn der Woh­nungs­be­rech­tig­te ins Pfle­ge­heim kommt

Ein auf Aus­keh­rung der Mie­ten gerich­te­ter Zah­lungs­an­spruch schei­det nicht schon des­halb aus, weil das Woh­nungs­recht erlo­schen ist. Es besteht fort, obwohl die Klä­ge­rin es wegen ihres Gesund­heits­zu­stands nicht mehr aus­üben kann. Zwar erlischt eine beschränk­te per­sön­li­che Dienst­bar­keit dann, wenn das Recht nie­man­dem mehr einen Vor­teil bie­tet. Für ein Woh­nungs­recht hat der Bun­des­ge­richts­hof dies aber auch dann ver­neint, wenn der Berech­tig­te an der Aus­übung aus sub­jek­ti­ven Grün­den dau­er­haft gehin­dert ist. Dabei hat er sich auf die Erwä­gung gestützt, der Woh­nungs­be­rech­tig­te kön­ne die Räu­me mit Gestat­tung des Eigen­tü­mers ver­mie­ten (§ 1092 Abs. 1 Satz 2 BGB) [1].

Der Eigen­tü­mer kann sich nach Ansicht des Bun­des­ge­richts­hofs auch nicht dar­auf beru­fen, dass die­se Vor­aus­set­zung hier nicht vor­lie­ge, weil er die Räu­me selbst ver­mie­tet und damit zum Aus­druck gebracht habe, dass er eine Ver­mie­tung durch den Woh­nungs­be­rech­tig­ten nicht gestat­ten wer­de. Das Erlö­schen eines auf Lebens­zeit ein­ge­räum­ten Woh­nungs­rechts kommt vor dem Tod des Berech­tig­ten nur aus­nahms­wei­se in Betracht. Ein dau­er­haf­ter Weg­fall des Inter­es­ses ist nicht schon des­halb anzu­neh­men, weil der Berech­tig­te die Woh­nung selbst nicht nut­zen kann und der Eigen­tü­mer die Ver­mie­tung nicht gestat­tet. Inso­weit kommt es auf die abs­trak­te Mög­lich­keit der Gestat­tung an [2]. Das ergibt sich schon dar­aus, dass die Ver­sa­gung der Gestat­tung den Rechts­nach­fol­ger des Eigen­tü­mers nicht bin­det und des­halb die wirt­schaft­li­che Nut­zung nicht wie es erfor­der­lich wäre dau­er­haft und zwei­fels­frei aus­schließt [3].

Der gel­tend gemach­te Zah­lungs­an­spruch lässt sich jedoch im vor­lie­gend ent­schie­de­nen Fall nicht aus dem Bestel­lungs­ver­trag her­lei­ten, weil der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer nicht Ver­trags­par­tei war (son­dern das Grund­stück erst spä­ter erwor­ben hat­te). Aus die­sem Grund schei­det eine ergän­zen­de Ver­trags­aus­le­gung von vorn­her­ein aus; das gilt auch für die Anwen­dung der Grund­sät­ze über den Weg­fall der Geschäfts­grund­la­ge, die ohne­hin regel­mä­ßig dar­an schei­tert, dass die Not­wen­dig­keit einer außer­häus­li­chen Pfle­ge kein unvor­her­seh­ba­rer Umstand ist [4].

Schließ­lich kann der Anspruch auch nicht auf § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB gestützt wer­den.

Der Berei­che­rungs­schuld­ner erlangt nur dann im Sin­ne von § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB etwas auf Kos­ten des Berei­che­rungs­gläu­bi­gers, wenn er in eine Rechts­po­si­ti­on ein­ge­grif­fen hat, die nach der Rechts­ord­nung dem Gläu­bi­ger zu des­sen aus­schließ­li­cher Ver­fü­gung und Ver­wer­tung zuge­wie­sen ist [5]. Inso­weit ist es nicht wie das Beru­fungs­ge­richt meint ent­schei­dend, ob der Berei­che­rungs­schuld­ner bei red­li­chem Vor­ge­hen etwas für die erlang­te Posi­ti­on hät­te zah­len müs­sen [6]. Viel­mehr kommt es dar­auf an, ob der Berei­che­rungs­gläu­bi­ger nur die Unter­las­sung der uner­laub­ten Nut­zung des Rechts­guts ver­lan­gen kann oder ob er dar­über hin­aus selbst berech­tigt wäre, die Nut­zun­gen zu zie­hen. Aus die­sem Grund wird ein Anspruch des Eigen­tü­mers auf Aus­keh­rung der ver­ein­nahm­ten Mie­ten bei einer unbe­rech­tig­ten Ver­mie­tung der dem Woh­nungs­recht unter­lie­gen­den Räu­me durch den Woh­nungs­be­rech­tig­ten ver­neint [7]. Dem ent­spricht es, dass der Bun­des­ge­richts­hof dem Ver­mie­ter in stän­di­ger Recht­spre­chung einen Anspruch auf Aus­keh­rung des durch eine unbe­rech­tig­te Unter­ver­mie­tung erziel­ten Miet­zin­ses ver­sagt, weil der Ver­mie­ter zwar Unter­las­sung ver­lan­gen, selbst aber kei­ne Unter­ver­mie­tung vor­neh­men kön­ne [8].

Danach schei­tern auch Ansprü­che des Woh­nungs­be­rech­tig­ten gegen den wie hier eigen­mäch­tig ver­mie­ten­den Eigen­tü­mer [9]. Die Beklag­te hat zwar den mit­tel­ba­ren Besitz an der Woh­nung, nicht aber die ver­ein­nahm­ten Mie­ten auf Kos­ten der Klä­ge­rin erlangt.

Die Miet­zin­sen wer­den nicht allein des­halb auf Kos­ten des Woh­nungs­be­rech­tig­ten erlangt, weil der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer sich den Nut­zungs­wert der Räu­me ange­eig­net hat. Die recht­li­che Zuwei­sung der Mie­ten kann auch nicht durch eine fik­ti­ve Ver­mie­tungs­ver­ein­ba­rung geän­dert wer­den. Ent­schei­dend ist viel­mehr, ob die Nut­zun­gen dem Woh­nungs­be­rech­tig­ten des­halb zuge­wie­sen waren, weil er sei­ner­seits einen Anspruch gegen den Grund­stücks­ei­gen­tü­mer auf Gestat­tung der Ver­mie­tung gehabt hät­te [10].

Dar­an fehlt es.

Das Woh­nungs­recht berech­tigt gemäß § 1093 Abs. 1 Satz 1 BGB nur zu einer ein­ge­schränk­ten, näm­lich der per­sön­li­chen Nut­zung der umfass­ten Räu­me durch den Woh­nungs­be­rech­tig­ten unter Aus­schluss des Eigen­tü­mers. Gestat­tet ist ledig­lich die Auf­nah­me der Fami­lie des Woh­nungs­be­rech­tig­ten und der „zur stan­des­ge­mä­ßen Bedie­nung und zur Pfle­ge erfor­der­li­chen Per­so­nen“ (§ 1093 Abs. 2 BGB). Es umfasst nicht das Recht zu einer Über­las­sung der Räu­me an Drit­te. Dar­in unter­schei­det es sich von einem Nieß­brauch, der ein umfas­sen­des Nut­zungs­recht gewährt (§ 1030 Abs. 1, § 1059 Satz 2 BGB).

Weil sich die Par­tei­en mit der Bestel­lung des Woh­nungs­rechts bewusst auf ein höchst­per­sön­li­ches Nut­zungs­recht beschränkt haben, führt auch die ergän­zen­de Aus­le­gung des Bestel­lungs­ver­trags im Regel­fall nicht zu einer Pflicht des Eigen­tü­mers, die Ver­mie­tung durch den Woh­nungs­be­rech­tig­ten zu gestat­ten [11]; dies schei­det hier ohne­hin aus, weil der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer nicht Ver­trags­par­tei war.

Auch kann eine Pflicht des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers, eine Ver­mie­tung durch den Woh­nungs­be­rech­tig­ten zu gestat­ten, auch nicht aus § 242 BGB her­ge­lei­tet wer­den. Zwar steht die Aus­übung der Rech­te des Eigen­tü­mers eben­so wie die Aus­übung des ding­li­chen Rechts unter dem das gesam­te Zivil­recht beherr­schen­den Grund­satz von Treu und Glau­ben. Es fehlt aber schon an beson­de­ren Umstän­den, die die Ver­sa­gung der Gestat­tung als Ver­stoß gegen Treu und Glau­ben erschei­nen lie­ßen. Dass der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer sei­ner­seits eine Ver­mie­tung vor­ge­nom­men hat, reicht für sich genom­men nicht aus. Zudem ver­fügt der Woh­nungs­be­rech­tig­te den Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts zufol­ge über Ein­kom­men und Ver­mö­gen, aus dem die Pfle­ge­kos­ten gedeckt wer­den kön­nen. Unab­hän­gig davon kann der Grund­satz von Treu und Glau­ben nur die Rechts­aus­übung im Ein­zel­fall beein­flus­sen, nicht aber die Befug­nis­se des Berech­tig­ten über den Inhalt des ding­li­chen Rechts hin­aus aus­deh­nen. Bil­lig­te man dem mit dem Eigen­tü­mer schuld­recht­lich nicht ver­bun­de­nen Woh­nungs­be­rech­tig­ten einen Anspruch auf Gestat­tung der Ver­mie­tung zu, wür­de das ding­li­che Woh­nungs­recht in unzu­läs­si­ger Wei­se um Ele­men­te eines Nieß­brauchs an der Woh­nung erwei­tert [12].

Ande­re Rechts­grund­la­gen für den gel­tend gemach­ten Anspruch auf Aus­keh­rung der Mie­ten gibt es nicht. Aus unbe­rech­tig­ter Geschäfts­füh­rung ohne Auf­trag gemäß § 687 Abs. 2, § 681 Satz 2, § 667 BGB folgt er nicht, weil die Ver­mie­tung kein Geschäft des Woh­nungs­be­rech­tig­ten war. Auf § 816 Abs. 2 BGB kann er nicht gestützt wer­den, weil der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer kei­ne Ver­fü­gung über das Woh­nungs­recht vor­ge­nom­men hat; einer ent­spre­chen­den Anwen­dung der Norm steht ent­ge­gen, dass der Eigen­tü­mer den Miet­zins nicht anstel­le des Woh­nungs­be­rech­tig­ten ver­ein­nahmt. Schließ­lich schei­den Ansprü­che gemäß § 990 i.V.m. § 987, § 99 Abs. 3 BGB schon des­halb aus, weil es an einer Vin­di­ka­ti­ons­la­ge zwi­schen Eigen­tü­mer und Woh­nungs­be­rech­tig­tem fehlt.

Schei­det wie hier eine ergän­zen­de Ver­trags­aus­le­gung aus und fehlt es an spä­te­ren Abspra­chen über die Nut­zung der Woh­nung, hat ein sub­jek­ti­ves Aus­übungs­hin­der­nis aller­dings zur Fol­ge, dass die Woh­nung weder von dem Woh­nungs­be­rech­tig­ten noch von dem Eigen­tü­mer genutzt wer­den kann [13]. Die­ses Ergeb­nis mag wirt­schaft­lich unbe­frie­di­gend erschei­nen. Es ist aber Fol­ge der Bestel­lung eines auf die per­sön­li­che Aus­übung beschränk­ten lebens­läng­li­chen Woh­nungs­rechts. Bei die­ser Sach­la­ge kann das Betreu­ungs­ge­richt im Ein­zel­fall sogar eine Auf­ga­be des Woh­nungs­rechts durch den Betreu­er geneh­mi­gen [14].

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 13. Juli 2012 – V ZR 206/​11

  1. BGH, Urteil vom 19.01.2007 V ZR 163/​06, NJW 2007, 1884 Rn. 13 mwN; Krü­ger, ZNotP 2010, 2, 4[]
  2. Auk­tor, Mitt­BayNot 2008, 14 f.; May­er, DNotZ 2008, 672, 674 f.[]
  3. vgl. LG Hei­del­berg, NotBZ 2010, 155 ff.[]
  4. BGH, Ver­säum­nis­ur­teil vom 09.01.2009 – V ZR 168/​07, NJW 2009, 1348 Rn. 11; Krü­ger, ZNotP 2010, 2, 4[]
  5. vgl. nur BGH, Urteil vom 09.03.1989 – I ZR 189/​86, BGHZ 107, 117, 120 f.[]
  6. so OLG Karls­ru­he, NJW-RR 2000, 1005, 1006; Münch­Komm-BGB/­Schwab, 5. Aufl., § 812 Rn. 250[]
  7. BGH, Urteil vom 02.06.1972 – V ZR 154/​70, BGHZ 59, 51, 57 f.; OLG Olden­burg, NJW-RR 1994, 467, 468; Auk­tor, Mitt­BayNot 2008, 14, 16 mwN[]
  8. vgl. nur BGH, Urtei­le vom 13.12.1995 – XII ZR 194/​93, BGHZ 131, 297, 304 ff. mwN; vom 12.08.2009 – XII ZR 76/​08, NJW-RR 2009, 1522 Rn. 30[]
  9. so auch Herr­ler, DNotZ 2009, 408, 418 f.; Lemke/​Böttcher, Immo­bi­li­en­recht, § 1093 BGB Rn. 24; aA Koll­hos­ser, BB 1973, 820, 821[]
  10. vgl. Brück­ner, NJW 2008, 1111, 1114[]
  11. BGH, Ver­säum­nis­ur­teil vom 09.01.2009 – V ZR 168/​07, NJW 2009, 1348 Rn. 18 ff.; Krü­ger, ZNotP 2010, 2, 4[]
  12. vgl. Bun­des­ge­richts­hof, Ver­säum­nis­ur­teil vom 09.01.2009 – V ZR 168/​07, aaO, Rn.20[]
  13. vgl. Bun­des­ge­richts­hof, Ver­säum­nis­ur­teil vom 09.01.2009 V ZR 168/​07, aaO, Rn. 13; Brück­ner, NJW 2008, 1111, 1112[]
  14. BGH, Beschluss vom 25.01.2012 XII ZB 479/​11, NJW 2012, 1956 f.; Zim­mer, NJW 2012, 1919 ff.[]