Wenn der Wohnungsberechtigte ins Pflegeheim kommt

Besteht keine vertragliche Bindung zwischen dem Eigentümer und dem Wohnungsberechtigten, der einer außerhäuslichen Pflege bedarf, so wird der Eigentümer, der die Wohnung eigenmächtig vermietet, durch die Einnahme der Mietzinsen nicht auf Kosten des Wohnungsberechtigten bereichert.

Ein auf Auskehrung der Mieten gerichteter Zahlungsanspruch scheidet nicht schon deshalb aus, weil das Wohnungsrecht erloschen ist. Es besteht fort, obwohl die Klägerin es wegen ihres Gesundheitszustands nicht mehr ausüben kann. Zwar erlischt eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit dann, wenn das Recht niemandem mehr einen Vorteil bietet. Für ein Wohnungsrecht hat der Bundesgerichtshof dies aber auch dann verneint, wenn der Berechtigte an der Ausübung aus subjektiven Gründen dauerhaft gehindert ist. Dabei hat er sich auf die Erwägung gestützt, der Wohnungsberechtigte könne die Räume mit Gestattung des Eigentümers vermieten (§ 1092 Abs. 1 Satz 2 BGB)¹.

Der Eigentümer kann sich nach Ansicht des Bundesgerichtshofs auch nicht darauf berufen, dass diese Voraussetzung hier nicht vorliege, weil er die Räume selbst vermietet und damit zum Ausdruck gebracht habe, dass er eine Vermietung durch den Wohnungsberechtigten nicht gestatten werde. Das Erlöschen eines auf Lebenszeit eingeräumten Wohnungsrechts kommt vor dem Tod des Berechtigten nur ausnahmsweise in Betracht. Ein dauerhafter Wegfall des Interesses ist nicht schon deshalb anzunehmen, weil der Berechtigte die Wohnung selbst nicht nutzen kann und der Eigentümer die Vermietung nicht gestattet. Insoweit kommt es auf die abstrakte Möglichkeit der Gestattung an². Das ergibt sich schon daraus, dass die Versagung der Gestattung den Rechtsnachfolger des Eigentümers nicht bindet und deshalb die wirtschaftliche Nutzung nicht wie es erforderlich wäre dauerhaft und zweifelsfrei ausschließt³.

Der geltend gemachte Zahlungsanspruch lässt sich jedoch im vorliegend entschiedenen Fall nicht aus dem Bestellungsvertrag herleiten, weil der Grundstückseigentümer nicht Vertragspartei war (sondern das Grundstück erst später erworben hatte). Aus diesem Grund scheidet eine ergänzende Vertragsauslegung von vornherein aus; das gilt auch für die Anwendung der Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage, die ohnehin regelmäßig daran scheitert, dass die Notwendigkeit einer außerhäuslichen Pflege kein unvorhersehbarer Umstand ist⁴.

Schließlich kann der Anspruch auch nicht auf § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB gestützt werden.

Der Bereicherungsschuldner erlangt nur dann im Sinne von § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB etwas auf Kosten des Bereicherungsgläubigers, wenn er in eine Rechtsposition eingegriffen hat, die nach der Rechtsordnung dem Gläubiger zu dessen ausschließlicher Verfügung und Verwertung zugewiesen ist⁵. Insoweit ist es nicht wie das Berufungsgericht meint entscheidend, ob der Bereicherungsschuldner bei redlichem Vorgehen etwas für die erlangte Position hätte zahlen müssen⁶. Vielmehr kommt es darauf an, ob der Bereicherungsgläubiger nur die Unterlassung der unerlaubten Nutzung des Rechtsguts verlangen kann oder ob er darüber hinaus selbst berechtigt wäre, die Nutzungen zu ziehen. Aus diesem Grund wird ein Anspruch des Eigentümers auf Auskehrung der vereinnahmten Mieten bei einer unberechtigten Vermietung der dem Wohnungsrecht unterliegenden Räume durch den Wohnungsberechtigten verneint⁷. Dem entspricht es, dass der Bundesgerichtshof dem Vermieter in ständiger Rechtsprechung einen Anspruch auf Auskehrung des durch eine unberechtigte Untervermietung erzielten Mietzinses versagt, weil der Vermieter zwar Unterlassung verlangen, selbst aber keine Untervermietung vornehmen könne⁸.

Danach scheitern auch Ansprüche des Wohnungsberechtigten gegen den wie hier eigenmächtig vermietenden Eigentümer⁹. Die Beklagte hat zwar den mittelbaren Besitz an der Wohnung, nicht aber die vereinnahmten Mieten auf Kosten der Klägerin erlangt.

Die Mietzinsen werden nicht allein deshalb auf Kosten des Wohnungsberechtigten erlangt, weil der Grundstückseigentümer sich den Nutzungswert der Räume angeeignet hat. Die rechtliche Zuweisung der Mieten kann auch nicht durch eine fiktive Vermietungsvereinbarung geändert werden. Entscheidend ist vielmehr, ob die Nutzungen dem Wohnungsberechtigten deshalb zugewiesen waren, weil er seinerseits einen Anspruch gegen den Grundstückseigentümer auf Gestattung der Vermietung gehabt hätte¹⁰.

Daran fehlt es.

Das Wohnungsrecht berechtigt gemäß § 1093 Abs. 1 Satz 1 BGB nur zu einer eingeschränkten, nämlich der persönlichen Nutzung der umfassten Räume durch den Wohnungsberechtigten unter Ausschluss des Eigentümers. Gestattet ist lediglich die Aufnahme der Familie des Wohnungsberechtigten und der „zur standesgemäßen Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen“ (§ 1093 Abs. 2 BGB). Es umfasst nicht das Recht zu einer Überlassung der Räume an Dritte. Darin unterscheidet es sich von einem Nießbrauch, der ein umfassendes Nutzungsrecht gewährt (§ 1030 Abs. 1, § 1059 Satz 2 BGB).

Weil sich die Parteien mit der Bestellung des Wohnungsrechts bewusst auf ein höchstpersönliches Nutzungsrecht beschränkt haben, führt auch die ergänzende Auslegung des Bestellungsvertrags im Regelfall nicht zu einer Pflicht des Eigentümers, die Vermietung durch den Wohnungsberechtigten zu gestatten¹¹; dies scheidet hier ohnehin aus, weil der Grundstückseigentümer nicht Vertragspartei war.

Auch kann eine Pflicht des Grundstückseigentümers, eine Vermietung durch den Wohnungsberechtigten zu gestatten, auch nicht aus § 242 BGB hergeleitet werden. Zwar steht die Ausübung der Rechte des Eigentümers ebenso wie die Ausübung des dinglichen Rechts unter dem das gesamte Zivilrecht beherrschenden Grundsatz von Treu und Glauben. Es fehlt aber schon an besonderen Umständen, die die Versagung der Gestattung als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen ließen. Dass der Grundstückseigentümer seinerseits eine Vermietung vorgenommen hat, reicht für sich genommen nicht aus. Zudem verfügt der Wohnungsberechtigte den Feststellungen des Berufungsgerichts zufolge über Einkommen und Vermögen, aus dem die Pflegekosten gedeckt werden können. Unabhängig davon kann der Grundsatz von Treu und Glauben nur die Rechtsausübung im Einzelfall beeinflussen, nicht aber die Befugnisse des Berechtigten über den Inhalt des dinglichen Rechts hinaus ausdehnen. Billigte man dem mit dem Eigentümer schuldrechtlich nicht verbundenen Wohnungsberechtigten einen Anspruch auf Gestattung der Vermietung zu, würde das dingliche Wohnungsrecht in unzulässiger Weise um Elemente eines Nießbrauchs an der Wohnung erweitert¹².

Andere Rechtsgrundlagen für den geltend gemachten Anspruch auf Auskehrung der Mieten gibt es nicht. Aus unberechtigter Geschäftsführung ohne Auftrag gemäß § 687 Abs. 2, § 681 Satz 2, § 667 BGB folgt er nicht, weil die Vermietung kein Geschäft des Wohnungsberechtigten war. Auf § 816 Abs. 2 BGB kann er nicht gestützt werden, weil der Grundstückseigentümer keine Verfügung über das Wohnungsrecht vorgenommen hat; einer entsprechenden Anwendung der Norm steht entgegen, dass der Eigentümer den Mietzins nicht anstelle des Wohnungsberechtigten vereinnahmt. Schließlich scheiden Ansprüche gemäß § 990 i.V.m. § 987, § 99 Abs. 3 BGB schon deshalb aus, weil es an einer Vindikationslage zwischen Eigentümer und Wohnungsberechtigtem fehlt.

Scheidet wie hier eine ergänzende Vertragsauslegung aus und fehlt es an späteren Absprachen über die Nutzung der Wohnung, hat ein subjektives Ausübungshindernis allerdings zur Folge, dass die Wohnung weder von dem Wohnungsberechtigten noch von dem Eigentümer genutzt werden kann¹³. Dieses Ergebnis mag wirtschaftlich unbefriedigend erscheinen. Es ist aber Folge der Bestellung eines auf die persönliche Ausübung beschränkten lebenslänglichen Wohnungsrechts. Bei dieser Sachlage kann das Betreuungsgericht im Einzelfall sogar eine Aufgabe des Wohnungsrechts durch den Betreuer genehmigen¹⁴.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 13. Juli 2012 – V ZR 206/11

1. BGH, Urteil vom 19.01.2007 V ZR 163/06, NJW 2007, 1884 Rn. 13 mwN; Krüger, ZNotP 2010, 2, 4[↩]
2. Auktor, MittBayNot 2008, 14 f.; Mayer, DNotZ 2008, 672, 674 f.[↩]
3. vgl. LG Heidelberg, NotBZ 2010, 155 ff.[↩]
4. BGH, Versäumnisurteil vom 09.01.2009 – V ZR 168/07, NJW 2009, 1348 Rn. 11; Krüger, ZNotP 2010, 2, 4[↩]
5. vgl. nur BGH, Urteil vom 09.03.1989 – I ZR 189/86, BGHZ 107, 117, 120 f.[↩]
6. so OLG Karlsruhe, NJW-RR 2000, 1005, 1006; MünchKomm-BGB/Schwab, 5. Aufl., § 812 Rn. 250[↩]
7. BGH, Urteil vom 02.06.1972 – V ZR 154/70, BGHZ 59, 51, 57 f.; OLG Oldenburg, NJW-RR 1994, 467, 468; Auktor, MittBayNot 2008, 14, 16 mwN[↩]
8. vgl. nur BGH, Urteile vom 13.12.1995 – XII ZR 194/93, BGHZ 131, 297, 304 ff. mwN; vom 12.08.2009 – XII ZR 76/08, NJW-RR 2009, 1522 Rn. 30[↩]
9. so auch Herrler, DNotZ 2009, 408, 418 f.; Lemke/Böttcher, Immobilienrecht, § 1093 BGB Rn. 24; aA Kollhosser, BB 1973, 820, 821[↩]
10. vgl. Brückner, NJW 2008, 1111, 1114[↩]
11. BGH, Versäumnisurteil vom 09.01.2009 – V ZR 168/07, NJW 2009, 1348 Rn. 18 ff.; Krüger, ZNotP 2010, 2, 4[↩]
12. vgl. Bundesgerichtshof, Versäumnisurteil vom 09.01.2009 – V ZR 168/07, aaO, Rn.20[↩]
13. vgl. Bundesgerichtshof, Versäumnisurteil vom 09.01.2009 V ZR 168/07, aaO, Rn. 13; Brückner, NJW 2008, 1111, 1112[↩]
14. BGH, Beschluss vom 25.01.2012 XII ZB 479/11, NJW 2012, 1956 f.; Zimmer, NJW 2012, 1919 ff.[↩]