Wenn die WEG-Ver­wal­te­rin fusio­niert

Bei der Ver­schmel­zung einer zur Ver­wal­te­rin einer Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­ge bestell­ten juris­ti­schen Per­son auf eine ande­re juris­ti­sche Per­son gehen die Organ­stel­lung und der Ver­wal­ter­ver­trag im Wege der Gesamt­rechts­nach­fol­ge auf den über­neh­men­den Rechts­trä­ger über; der Ver­wal­ter­ver­trag erlischt nicht in ent­spre­chen­der Anwen­dung von § 673 BGB, weil die­se Norm durch die im Umwand­lungs­ge­setz ent­hal­te­nen Spe­zi­al­vor­schrif­ten ver­drängt wird.

Wenn die WEG-Ver­wal­te­rin fusio­niert

Die Ver­schmel­zung der Ver­wal­te­rin einer Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­ge stellt zwar als sol­che kei­nen wich­ti­gen Grund dar, der eine vor­zei­ti­ge Kün­di­gung eines Ver­wal­ter­ver­trags recht­fer­tigt; an die erfor­der­li­chen beson­de­ren Umstän­de, die die Fort­füh­rung der Ver­wal­tung durch den über­neh­men­den Rechts­trä­ger für die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer unzu­mut­bar machen, sind aber kei­ne hohen Anfor­de­run­gen zu stel­len.

Über­gang des Ver­wal­ter­ver­tra­ges

Die Ver­wal­ter­ver­trä­ge sind nicht infol­ge der Ver­schmel­zung been­det wor­den.

Einig­keit besteht dar­über, dass der Ver­wal­ter einer Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­ge sei­ne Befug­nis­se nicht rechts­ge­schäft­lich auf Drit­te über­tra­gen oder die­sen zur Aus­übung über­las­sen kann 1. Die bis­he­ri­ge Ver­wal­te­rin hat ihre Rechts­stel­lung jedoch nicht auf die neue Gesell­schaft über­tra­gen, son­dern ist auf die­se ver­schmol­zen wor­den. Infol­ge­des­sen ist die bis­he­ri­ge Ver­wal­te­rin als bis­he­ri­ge Rechts­trä­ge­rin gemäß § 20 Abs. 1 Nr. 2 UmwG mit Ein­tra­gung der Ver­schmel­zung in das Regis­ter ohne beson­de­re Löschung unter­ge­gan­gen; ihr Ver­mö­gen und ihre Ver­bind­lich­kei­ten sind gemäß § 20 Abs. 1 Nr. 1 UmwG auf die neue Gesell­schaft als über­neh­men­de Rechts­trä­ge­rin über­ge­gan­gen.

Ob sich die­se Gesamt­rechts­nach­fol­ge auch auf den zwi­schen dem Ver­wal­ter und einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft geschlos­se­nen Ver­wal­ter­ver­trag erstreckt, ist umstrit­ten und höchst­rich­ter­lich bis­lang nicht geklärt.

Nach einer in der Recht­spre­chung nahe­zu ein­hel­lig ver­tre­te­nen Auf­fas­sung, der auch das Beru­fungs­ge­richt folgt, endet der Ver­wal­ter­ver­trag, wenn eine Per­so­nen­han­dels­ge­sell­schaft oder eine juris­ti­sche Per­son als bis­he­ri­ge Ver­wal­te­rin infol­ge einer gesell­schafts­recht­li­chen Umwand­lung erlischt. Dies erge­be sich aus einer ent­spre­chen­den Anwen­dung von § 675 Abs. 1 i.V.m. § 673 Satz 1 BGB; zugleich erlö­sche die Organ­stel­lung ana­log § 168 Satz 1 BGB. Die Rechts­stel­lung des Ver­wal­ters sei höchst­per­sön­li­cher Natur und wer­de durch beson­de­res Ver­trau­en geprägt. Den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern kön­ne ein neu­er Ver­wal­ter weder durch Ver­schmel­zung oder Spal­tung noch durch Anwach­sung auf­ge­drängt wer­den 2.

Teil­wei­se wird dies auf Umstruk­tu­rie­run­gen beschränkt, in denen der bis­he­ri­ge Ver­wal­ter eine natür­li­che Per­son oder eine Per­so­nen­han­dels­ge­sell­schaft war. Ist eine juris­ti­sche Per­son zum Ver­wal­ter bestellt, sol­len Ver­trag und Organ­stel­lung dage­gen über­ge­hen, weil in der Regel kein beson­de­res Ver­trau­en in Anspruch genom­men wer­de 3.

Nach der über­wie­gen­den Auf­fas­sung der Rechts­li­te­ra­tur gehen Ver­wal­ter­ver­trag und Organ­stel­lung gemäß § 20 Abs. 1 Nr. 1 UmwG unab­hän­gig von der Rechts­form des über­tra­gen­den Ver­wal­ters auf den über­neh­men­den Rechts­trä­ger über. Das Umwand­lungs­ge­setz ent­hal­te mit der Gesamt­rechts­nach­fol­ge eine spe­zi­el­le Rege­lung für die Ver­schmel­zung 4. Ob sich die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer von dem über­neh­men­den Rechts­trä­ger tren­nen kön­nen, ist danach eine Fra­ge des Kün­di­gungs- bzw. des Abbe­ru­fungs­rechts.

Der Bun­des­ge­richts­hof ent­schei­det die­se Streit­fra­ge mit den bei­den zuletzt genann­ten Auf­fas­sun­gen dahin­ge­hend, dass der Ver­wal­ter­ver­trag jeden­falls bei der Ver­schmel­zung von juris­ti­schen Per­so­nen gemäß § 20 Abs. 1 Nr. 1 UmwG auf den über­neh­men­den Rechts­trä­ger über­geht; nichts ande­res gilt für die – hier aller­dings nicht ent­schei­dungs­er­heb­li­che – Organ­stel­lung des Ver­wal­ters. Ob die Ver­schmel­zung gemäß § 2 Nr. 1 UmwG durch Auf­nah­me oder gemäß § 2 Nr. 2 UmwG im Wege der Neu­grün­dung erfolgt, ist nicht von Bedeu­tung 5, weil § 20 Abs. 1 Nr. 1 UmwG in bei­den Fäl­len glei­cher­ma­ßen Anwen­dung fin­det (vgl. § 36 UmwG).

Gemäß § 20 Abs. 1 Nr. 1 UmwG fin­det bei der Ver­schmel­zung eine umfas­sen­de Gesamt­rechts­nach­fol­ge statt. Das Umwand­lungs­recht trägt dem Bedürf­nis Rech­nung, die recht­li­chen Struk­tu­ren eines Unter­neh­mens zügig und ohne gro­ße for­mel­le und steu­er­li­che Hür­den an die wirt­schaft­li­chen Ver­hält­nis­se anzu­pas­sen; zum Schutz des Rechts­ver­kehrs, ins­be­son­de­re der Gläu­bi­ger, ent­hält es ein eigen­stän­di­ges und umfas­sen­des Rege­lungs­kon­zept. Von dem Über­gang aus­ge­nom­men sind nur höchst­per­sön­li­che Rech­te und Pflich­ten; ob sich ein Drit­ter durch Kün­di­gung, Rück­tritt oder Beru­fung auf den Weg­fall der Geschäfts­grund­la­ge gegen den durch die Gesamt­rechts­nach­fol­ge ein­ge­tre­te­nen Wech­sel des Ver­trags­part­ners weh­ren kann, ergibt sich aus den all­ge­mei­nen Vor­schrif­ten 6.

Dar­an gemes­sen schei­det eine ent­spre­chen­de Anwen­dung von § 673 Satz 1 BGB auf den Ver­wal­ter­ver­trag aus. Die­ser Bestim­mung zufol­ge erlischt der Auf­trag im Zwei­fel mit dem Tod des Beauf­trag­ten; aner­kannt ist die ent­spre­chen­de Anwen­dung der Norm bei der Liqui­da­ti­on einer beauf­trag­ten juris­ti­schen Per­son 7. Im Fal­le des Erlö­schens der juris­ti­schen Per­son infol­ge einer Ver­schmel­zung fehlt es dage­gen an einer Rege­lungs­lü­cke, die Vor­aus­set­zung für eine Ana­lo­gie wäre. Denn das Umwand­lungs­ge­setz ent­hält auf­grund der Gesamt­rechts­nach­fol­ge eine mit dem Grund­ge­dan­ken von § 673 Satz 1 BGB unver­ein­ba­re Son­der­re­ge­lung für die Ver­schmel­zung. Deren Ziel ist die Kon­ti­nui­tät der Rechts­ver­hält­nis­se, die in aller Regel auf den über­neh­men­den Rechts­trä­ger über­ge­hen und nicht – wie es § 673 Satz 1 BGB vor­sieht – im Zwei­fel erlö­schen sol­len. Auch die Inter­es­sen der Betei­lig­ten lie­gen gänz­lich anders als bei der Liqui­da­ti­on einer beauf­trag­ten juris­ti­schen Per­son, weil ein gesetz­lich im Ein­zel­nen gere­gel­ter Rechts­über­gang statt­fin­det 8. Eben­so wenig ist § 613 Satz 1 BGB ana­log anwend­bar. Die­ser Norm zufol­ge hat der Dienst­ver­pflich­te­te die Diens­te im Zwei­fel in Per­son zu leis­ten; der über­tra­gen­de Rechts­trä­ger über­lässt aber nicht die Aus­übung der Diens­te ande­ren, son­dern wird in den über­neh­men­den Rechts­trä­ger umge­wan­delt. Schließ­lich sieht § 26 Abs. 1 WEG – im Hin­blick auf die Organ­stel­lung – zwar vor, dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer den Ver­wal­ter durch Beschluss bestel­len und abbe­ru­fen, regelt aber nicht die Fol­gen der Umwand­lung eines bestell­ten Ver­wal­ters 9.

Ent­schei­dend ist danach, ob der Ver­wal­ter­ver­trag aus umwand­lungs­recht­li­cher Sicht als höchst­per­sön­li­ches Rechts­ver­hält­nis anzu­se­hen ist. Das ist jeden­falls dann zu ver­nei­nen, wenn der bis­he­ri­ge Ver­wal­ter – wie hier – eine juris­ti­sche Per­son ist; dann steht näm­lich in aller Regel nicht die Aus­füh­rung der Dienst­leis­tun­gen durch bestimm­te natür­li­che Per­so­nen im Vor­der­grund. Hier­auf haben die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer recht­lich gese­hen auch kei­nen Ein­fluss; sie kön­nen weder die Aus­wechs­lung von Gesell­schaf­tern oder Geschäfts­füh­rern ver­hin­dern 10 noch die Per­so­nal­aus­wahl bestim­men. Es läge auch kei­nes­wegs in ihrem Inter­es­se, wenn der Ver­wal­ter­ver­trag und die Organ­stel­lung ohne wei­te­res mit der Regis­ter­ein­tra­gung ende­ten, weil eine lücken­lo­se Ver­wal­tung nicht gewähr­leis­tet wäre. Denn der bis­he­ri­ge Ver­wal­ter erlischt mit der Regis­ter­ein­tra­gung (§ 20 Abs. 1 Nr. 2 UmwG); der über­neh­men­de Rechts­trä­ger wäre selbst in eili­gen Ange­le­gen­hei­ten weder berech­tigt noch ver­pflich­tet, für die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft tätig zu wer­den, und ein Not­ver­wal­ter könn­te nur auf Antrag durch einst­wei­li­ge Ver­fü­gung bestellt wer­den 11. Gera­de sol­chen prak­ti­schen Bedürf­nis­sen trägt das Ver­schmel­zungs­recht durch die Gesamt­rechts­nach­fol­ge Rech­nung. Berech­tig­ten Beden­ken der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gegen den neu­en Rechts­trä­ger kann die Aus­ge­stal­tung des Kün­di­gungs- und Abbe­ru­fungs­rechts Rech­nung tra­gen; dies gewähr­leis­tet eine kon­ti­nu­ier­li­che Ver­wal­tung, weil eine Abbe­ru­fung und Kün­di­gung des umge­wan­del­ten Ver­wal­ters mit der Bestel­lung eines neu­en Ver­wal­ters ver­bun­den wer­den kann.

Ob sich die Gesamt­rechts­nach­fol­ge auch bei der Ver­schmel­zung von über­tra­gen­den Per­so­nen­han­dels­ge­sell­schaf­ten auf den Ver­wal­ter­ver­trag erstreckt, bedarf kei­ner Ent­schei­dung; eben­so kann dahin­ste­hen, wie sich eine Spal­tung – ins­be­son­de­re die Aus­glie­de­rung eines ein­zel­kauf­män­ni­schen Unter­neh­mens – aus­wirkt.

Kün­di­gungs­mög­lich­keit des Ver­wal­ter­ver­tra­ges

Soll­te der neu­en Gesell­schaft vor Ablauf der ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Lauf­zeit des Ver­wal­ter­ver­tra­ges eine Kün­di­gungs­er­klä­rung zuge­gan­gen sein, bedürf­te es für die Kün­di­gung eines wich­ti­gen Grun­des (§ 314 Abs. 1 Satz 1 BGB). Dies setzt vor­aus, dass den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern unter Berück­sich­ti­gung aller Umstän­de des Ein­zel­falls und unter Abwä­gung der bei­der­sei­ti­gen Inter­es­sen die Fort­set­zung des Ver­trags­ver­hält­nis­ses bis zu der ver­ein­bar­ten Been­di­gung nicht zuge­mu­tet wer­den kann (vgl. § 314 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Ein wich­ti­ger Grund liegt nicht vor, weil der neu­en Gesell­schaft die Erfül­lung des Ver­wal­ter­ver­trags unmög­lich wäre. Selbst wenn infol­ge eines von der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung gefass­ten Beschlus­ses eine wirk­sa­me Abbe­ru­fung erfolgt sein soll­te, hat die­se kei­ne vor­greif­li­che Wir­kung für das Fort­be­stehen des Ver­wal­ter­ver­trags und die Ver­gü­tungs­an­sprü­che des Ver­wal­ters 12.

Ob schon die Ver­schmel­zung des Ver­wal­ters auf einen ande­ren Rechts­trä­ger als sol­che einen wich­ti­gen Grund dar­stellt, wird unein­heit­lich beant­wor­tet.

Teil­wei­se wird ange­nom­men, dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer auf­grund der Ver­schmel­zung ohne wei­te­re Vor­aus­set­zun­gen zur Kün­di­gung des Ver­wal­ter­ver­trags berech­tigt sei­en 13. Ande­re ver­nei­nen dies mit Blick auf die im Umwand­lungs­ge­setz getrof­fe­nen Rege­lun­gen 14.

Nach Auf­fas­sung des Bun­des­ge­richts­hofs stellt die Ver­schmel­zung für sich genom­men kei­nen wich­ti­gen Grund im Sin­ne von § 314 Abs. 1 BGB dar. Hier­für bedarf es beson­de­rer Umstän­de, die die Fort­füh­rung der Ver­wal­tung durch den über­neh­men­den Rechts­trä­ger unzu­mut­bar machen; inso­weit sind aller­dings kei­ne hohen Anfor­de­run­gen zu stel­len. Denn im Grund­satz wird den Inter­es­sen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zwar – ins­be­son­de­re hin­sicht­lich der Haf­tung – durch die Gläu­bi­ger­schutz­vor­schrif­ten des Umwand­lungs­rechts Rech­nung getra­gen. Die Aus­ge­stal­tung des Kün­di­gungs­rechts muss aber auch das erfor­der­li­che Ver­trau­ens­ver­hält­nis zwi­schen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern und Ver­wal­ter gewähr­leis­ten. Daher reicht es aus, wenn die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer auf­grund der Umstruk­tu­rie­rung mit kon­kre­ten nach­tei­li­gen Ände­run­gen in der Zusam­men­ar­beit rech­nen müs­sen, die nicht ganz uner­heb­lich sind. Dar­an wird es regel­mä­ßig feh­len, wenn die sach­li­che Betreu­ung aus Kun­den­sicht im Wesent­li­chen unver­än­dert bleibt, weil das Inter­es­se des Ver­wal­ters an der Ein­hal­tung der ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­run­gen im Rah­men der nach § 314 Abs. 1 Satz 2 BGB erfor­der­li­chen Abwä­gung höher zu gewich­ten sein wird.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 21. Febru­ar 2014 – V ZR 164/​13

  1. BayO­bLG, NJW-RR 1997, 1443 f.; Mer­le in Bär­mann, WEG, 12. Aufl., § 26 Rn. 92 f.[]
  2. LG Frank­furt, ZWE 2013, 30 f. [Ver­schmel­zung]; OLG Köln, OLGR 2004, 49, 50 f.; LG Frankfurt/​Oder, ZMR 2013, 981 ff.; LG Mün­chen I, ZWE 2013, 415 f. [jew. zur Spal­tung]; BayO­bLGZ 1987, 54, 57 ff.; OLG Köln, NZM 2006, 591 f. [jew. zur Anwach­sung]; BayO­bLG, ZWE 2001, 492, 493 f. [Aus­glie­de­rung eines ein­zel­kauf­män­ni­schen Unter­neh­mens auf eine juris­ti­sche Per­son]; Palandt/​Bassenge, BGB, 73. Aufl., § 26 WEG Rn. 21; Beck­OK BGB/​Hügel, Edi­ti­on 29, § 26 WEG Rn. 4[]
  3. Nie­den­führ in Niedenführ/​Kümmel/​Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 26 Rn. 12; offen gelas­sen von BayO­bLGZ 2002, 20, 26 f.; OLG Düs­sel­dorf, NJW-RR 1990, 1299 f.; Spielbauer/​Then, WEG, 2. Aufl., § 26 Rn. 6[]
  4. Stratz in Schmitt/​Hörtnagl/​Stratz, UmwG, 6. Aufl., § 20 Rn. 86; Vos­si­us in Mayer/​Widmann, UmwG [2012], § 20 Rn. 322 f.; Lutter/​Grunewald, UmwG, 5. Aufl., § 20 Rn. 24 Fn. 4; Staudinger/​Martinek, BGB [2006], § 673 Rn. 6; Erman/​Grziwotz, BGB, 13. Aufl., § 26 WEG Rn. 1; Arm­brüs­ter, NZM 2012, 369, 374 f.; Zajonz/​Nachtwey, ZfIR 2008, 701, 706 ff.; Wicke/​Menzel, Mitt­BayNot 2009, 203, 206; Lücke, ZfIR 2002, 469, 470 f.; Becker in FS Mer­le [2010], 51, 59 ff.; im Ergeb­nis auch Mer­le in Bär­mann, WEG, 12. Aufl., § 26 Rn. 95 aE [anders aller­dings Rn. 34][]
  5. aA Jen­ni­ßen in Jen­ni­ßen, WEG, 3. Aufl., § 26 Rn. 18[]
  6. so aus­drück­lich im Zusam­men­hang mit der Auf­he­bung von § 132 UmwG aF durch Gesetz vom 19.04.2007 BT-Drs. 16/​2919, S.19; all­ge­mein Kall­mey­er/­Marsch-Bar­ner, UmwG, 5. Aufl., § 20 Rn. 10[]
  7. Palandt/​Sprau, BGB, 73. Aufl., § 673 Rn. 3 mwN[]
  8. grund­le­gend K. Schmidt, DB 2001, 1019 ff.; Münch­Komm-BGB/­Sei­ler, 6. Aufl., § 673 Rn. 2; Staudinger/​Martinek, BGB [2006], § 673 Rn. 6[]
  9. aA OLG Köln, OLGR 2004, 49, 50 f. und NZM 2006, 591, 592; LG Frankfurt/​Oder, ZMR 2013, 981, 982; LG Mün­chen I, ZWE 2013, 415 f.[]
  10. BayO­bLGZ 1987, 54, 58; 2002, 20, 26[]
  11. dazu BGH, Urteil vom 10.06.2011 – V ZR 146/​10, NZM 2011, 630 Rn. 11[]
  12. BGH, Beschluss vom 20.06.2002 – V ZB 39/​01, BGHZ 151, 164, 172 mwN[]
  13. Lüke, ZfIR 2002, 469, 471; wohl auch Wicke/​Menzel, Mitt­BayNot 2009, 203, 207; Arm­brüs­ter, NZM 2012, 369, 375[]
  14. Vos­si­us in Mayer/​Widmann, UmwG [2012], § 20 Rn. 322; Zajonz/​Nachtwey, ZfIR 2008, 701, 708; Becker in FS Mer­le [2010], 51, 62; all­ge­mein Erman/​Hohloch, BGB, 13. Aufl., § 314 Rn. 5; Kall­mey­er/­Marsch-Bar­ner, UmwG, 5. Aufl., § 20 Rn. 10; vgl. auch BGH, Urteil vom 26.04.2002 – LwZR 20/​01, BGHZ 150, 365, 369 ff. für den als höchst­per­sön­li­ches Rechts­ver­hält­nis ange­se­he­nen Land­pacht­ver­trag[]