Wenn der Vermieter die Wohnung nicht zurück will…

11. August 2017 | Im Brennpunkt, Zivilrecht
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Die Mietsache wird dem Vermieter dann im Sinne des § 546a Abs. 1 BGB nach Beendigung des Mietverhältnisses vorenthalten, wenn der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt und das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht1.

An einem Rückerlangungswillen des Vermieters fehlt es etwa, wenn er – trotz Kündigung des Mieters – von einem Fortbestehen des Mietverhältnisses ausgeht2.

Fehlt es an einem Rückerlangungswillen des Vermieters, steht diesem ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB grundsätzlich auch dann nicht zu, wenn der Mieter zur Rückgabe der Mietsache außerstande ist und die subjektive Unmöglichkeit durch ihn selbst verursacht wurde3.

Auch ein Anspruch des Vermieters gegen den Mieter, der die Mietsache über die vereinbarte Laufzeit hinaus in Besitz hat, auf Herausgabe des tatsächlich gezogenen Nutzungswerts wegen ungerechtfertigter Bereicherung4 besteht in diesem Fall nicht, solange der Mieter sie nicht auch genutzt hat und auf diese Weise um den gezogenen Nutzungswert bereichert ist. Der bloße (unmittelbare oder mittelbare) Besitz an der Wohnung reicht für einen solchen Bereicherungsanspruch nicht aus.

Ein bereicherungsrechtlicher Nutzungsersatzanspruch des Vermieters wird weder durch § 546a BGB ausgeschlossen noch durch die §§ 987 ff. BGB verdrängt5.

Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist (§ 546a Abs. 1 BGB).

Die tatbestandlichen Voraussetzungen dieses Entschädigungsanspruchs sind jedoch im vorliegenden Fall nicht sämtlich erfüllt. Der Mietvertrag war hier durch die am 25.05.2014 ausgesprochene Kündigung des Mieters zum 31.08.2014 beendet. Der alleinige Mieter der streitgegenständlichen Wohnung konnte das Mietverhältnis gemäß § 542 Abs. 1, § 549 Abs. 1, § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB ordentlich zum 31.08.2014 kündigen. Allerdings verneinte der Bundesgerichtshof, dass der Vermieterin die Wohnung von dem Mieter im Sinne des § 546a Abs. 1 BGB vorenthalten wird.

Zwar hat der Mieter die Wohnung nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgegeben. Das Unterlassen der Rückgabe widersprach jedoch, was die Revision zu Recht geltend macht, nicht dem Willen der Vermieterin. Vielmehr hatte diese nicht den für einen Nutzungsentschädigungsanspruch nach § 546a BGB erforderlichen Rücknahmewillen.

Die Mietsache wird dann im Sinne des § 546a Abs. 1 BGB vorenthalten, wenn der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt und das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht6. Zur Erfüllung des Tatbestandes der Vorenthaltung reicht dabei der grundsätzliche Rückerlangungswille des Vermieters aus7.

Daran fehlt es jedoch, wenn der Wille des Vermieters nicht auf die Rückgabe der Mietsache gerichtet ist, etwa weil er vom Fortbestehen des Mietverhältnisses ausgeht8. Denn solange der Vermieter den Mietvertrag nicht als beendet ansieht, will er keine Räumung verlangen9 und damit die Mietsache nicht zurücknehmen.

Aus welchem Grund der Vermieter den Mietvertrag nicht als beendet ansieht, namentlich eine vom Mieter ausgesprochene Kündigung für unwirksam erachtet, ist für den Rückschluss auf einen fehlenden Rücknahmewillen ohne Bedeutung. Denn hierbei handelt es sich lediglich um das Motiv für den darauf fußenden Willensentschluss des Vermieters, den Mietvertrag als fortbestehend zu betrachten. Entscheidend ist allein, dass und nicht warum der Vermieter vom Fortbestand des Mietverhältnisses ausgeht. Vor diesem Hintergrund hat der Bundesgerichtshof auch – ohne auf den nach Ansicht des Vermieters vorliegenden Unwirksamkeitsgrund einzugehen – entschieden, dass ein Anspruch nach § 546a BGB ausscheidet, wenn der Vermieter – wie hier – die Auffassung vertritt, die Kündigung des Mieters sei unwirksam und er die Rückgabe der Wohnung nicht geltend macht10.

Für die Verneinung des Rücknahmewillens des Vermieters ist auch nicht etwa Voraussetzung, dass dieser die Wirksamkeit der Kündigung “kategorisch” ablehnt und unter keinen Umständen bereit ist, die Wohnung zu dem in der Kündigung genannten Zeitpunkt zurückzunehmen. Entscheidend ist vielmehr allein, dass der Vermieter die Kündigung des Mieters für unwirksam erachtet und damit vom Fortbestand des Mietverhältnisses ausgeht.

Vor diesem Hintergrund fehlte der Vermieterin in dem hier entschiedenen Fall, in dem die Vermieterub fälschlicherweise von einer längeren Kündigungsfrist ausging, der für einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB erforderliche Rücknahmewille, was wiederum zur Folge hat, dass der Mieter ihr die Wohnung nicht vorenthalten hat. Die Vermieterin ging im vorliegenden Streitfall trotz der ordentlichen Kündigung des Mieters von einem Fortbestand des Mietverhältnisses aus. Denn sie erachtete die Kündigung sowohl vorprozessual als auch nach Erhebung der vorliegenden Klage für unwirksam und beantragte demgemäß in beiden Tatsacheninstanzen, den Mieter in erster Linie zur Zahlung rückständiger und zukünftiger Miete zu verurteilen. Lediglich hilfsweise hat sie die Klageforderung auch mit einem Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB begründet. Letzteres reicht – entgegen der von der Revisionserwiderung in der mündlichen Verhandlung vor dem Bundesgerichtshof vertretenen Auffassung – nicht aus, um auf einen im Laufe des Rechtsstreits geänderten und nunmehr auf eine Rückerlangung der Wohnung gerichteten Willen der Vermieterin schließen zu können.

Eine Vorenthaltung der Mietsache war im vorliegenden Fall vom Bundesgerichtshof auch nicht deswegen zu bejahen, weil der Mieter nach den getroffenen Feststellungen nicht in der Lage war, die Wohnung an die Vermieterin zurückzugeben, da er seiner früheren Ehefrau die Wohnungsschlüssel überlassen hatte. Aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ergibt sich auch nicht, dass bei einer solchen Fallkonstellation ohne weiteres von einer Vorenthaltung der Mietsache auszugehen ist.

Es trifft zwar zu, dass bei Vorliegen der Tatbestandsvoraussetzungen des § 546a Abs. 1 BGB – Rücknahmewille des Vermieters und Nichtrückgabe der Wohnung durch den Mieter – eine Vorenthaltung der Mietsache auch dann angenommen werden kann, wenn der Mieter zur Rückgabe außerstande ist und die subjektive Unmöglichkeit durch ihn selbst verursacht wurde11. Jedoch entfällt in einer solchen Fallkonstellation nicht die Notwendigkeit zur Prüfung der vorbezeichneten Tatbestandsmerkmale, die kumulativ und nicht alternativ vorliegen müssen. Die Mietsache wird dem Vermieter nämlich, wie ausgeführt, nur vorenthalten, wenn das Unterlassen der Herausgabe (auch) gegen dessen Willen erfolgt. Ist für den Tatbestand der Vorenthaltung die Willensrichtung des Vermieters ein entscheidender Gesichtspunkt, so kann es nicht allein darauf ankommen, ob der Mieter zur Rückgabe in der Lage ist oder nicht. Denn solange der Vermieter die Rückgabe nicht wünscht, sondern den Mieter – wie hier – am Vertrag festhält, indem er die Wirksamkeit der Kündigung in Abrede stellt, fehlt es jedenfalls an einem wesentlichen Merkmal des Begriffs der Vorenthaltung12. Aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 15.02.198413 lässt sich nichts Gegenteiliges ableiten. Soweit dort ausgeführt wird, der Mieter habe für die rechtzeitige Rückgabe der Mietsache bei Mietende Sorge zu tragen, so dass das Fortbestehen eines Untermietvertrags einem Anspruch nach § 557 BGB aF (heute: § 546a BGB) nicht entgegenstehe, betreffen diese Erwägungen allein den Gesichtspunkt einer unterlassenen Rückgabe, nicht jedoch den daneben erforderlichen Rücknahmewillen des Vermieters.

In Anbetracht des nicht auf Rücknahme der Mietsache gerichteten Willens der Vermieterin war im vorliegenden Fall der Umstand, dass der Mieter keine Schritte unternommen habe, seine frühere Ehefrau zu einem Auszug aus der Wohnung zu bewegen, nach alledem nicht geeignet, Ansprüche nach § 546a Abs. 1 BGB zu begründen14.

Der Bundesgerichtshof verneinte auch einen Anspruch der Vermieterin auf Nutzungsentschädigung für den Zeitraum ab der Beendigung des Mietvertrages auch nicht wegen ungerechtfertigter Bereicherung des Mieters gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, Satz 2 Alt. 1, § 818 Abs. 2 BGB bejaht werden. Nach den genannten Vorschriften ist derjenige, der durch die Leistung eines anderen etwas ohne rechtlichen Grund oder mit einem später weggefallenen rechtlichen Grund erlangt hat, zur Herausgabe des Erlangten oder bei Unmöglichkeit der Herausgabe zum Wertersatz verpflichtet. Allerdings verneint der Bundesgerichtshof bereits das Vorliegen einer ausreichenden Grundlage für die Annahme, dass der Mieter im Sinne des § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, Satz 2 Alt. 1 BGB etwas erlangt hat. Insbesondere kann es darauf ankommmen, ob der Mieter dadurch, dass seine Ehefrau die streitgegenständliche Wohnung nutzt, eigene Aufwendungen erspart hat.

Durch die wirksame Kündigung des Mietverhältnisses ist mit Ablauf der Kündigungsfrist der rechtliche Grund für die Nutzung der Mietsache weggefallen. Auch ist ein möglicher Bereicherungsanspruch der Vermieterin weder durch § 546a BGB ausgeschlossen15 noch wird er durch die §§ 987 ff. BGB verdrängt16.

Nutzt ein Mieter oder ein auf Grund eines sonstigen Vertragsverhältnisses Nutzungsberechtigter die Sache über die vereinbarte Laufzeit hinaus, so ist er ohne rechtlichen Grund auf Kosten des Vermieters oder sonstigen Rechtsinhabers um den tatsächlich gezogenen Nutzungswert bereichert und nach §§ 812 Abs. 1, 818 Abs. 1 BGB zu dessen Herausgabe verpflichtet17. Eine solche Verpflichtung kann grundsätzlich auch dann vorliegen, wenn der Mieter die Sache nicht selbst nutzt, sondern sie einem Dritten, insbesondere etwa aufgrund eines Untermietvertrages, überlassen hat und hierdurch eine ungerechtfertigte Bereicherung des Mieters eingetreten ist18.

Der (ehemalige) Mieter hat danach dem Vermieter – jedenfalls wenn die Mietsache diesem, wie im vorliegenden Fall, mangels eines Rücknahmewillens nicht vorenthalten wird – grundsätzlich nur dann eine Nutzungsentschädigung nach den Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung zu leisten, wenn er die Wohnung in dem vorbezeichneten Sinne auch genutzt hat und auf diese Weise um den gezogenen Nutzungswert bereichert ist19. Der bloße (unmittelbare oder mittelbare) Besitz an der Wohnung reicht für einen solchen Bereicherungsanspruch nicht aus20.

Dem entsprechend hat der Bundesgerichtshof bereits mehrfach entschieden, dass es für einen bereicherungsrechtlichen Nutzungsersatzanspruch maßgeblich auf die tatsächlich gezogenen Nutzungen ankommt21. Der Zweck des Bereicherungsrechts ist – von den Ausnahmefällen der § 818 Abs. 4, § 819 BGB abgesehen – (lediglich) darauf gerichtet, eine tatsächlich erlangte rechtsgrundlose Bereicherung abzuschöpfen und sie demjenigen zuzuführen, dem sie nach der Rechtsordnung gebührt. Danach kann von einer Bereicherung im Sinne der §§ 812 ff. BGB in der Regel nur gesprochen werden, wenn und soweit der Bereicherte eine echte Vermögensvermehrung erfahren hat. Deshalb gilt als allgemein anerkannter Grundsatz, dass die Herausgabepflicht des Bereicherten keinesfalls zu einer Verminderung seines Vermögens über den wirklichen Betrag der Bereicherung hinaus führen darf22.

Nach diesen Grundsätzen verneinte der Bundesgerichtshof im hier entschiedenen Fall eine seitens des Mieters gezogene und nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, Satz 2 Alt. 1 BGB – in Gestalt eines Wertersatzes nach § 812 Abs. 2 BGB23 – herauszugebende Nutzung. Denn der Mieter nutzte die Wohnung selbst bereits seit seinem Auszug vor vier Jahren nicht mehr. Nutzerin ist seit diesem Zeitpunkt vielmehr – mit Wissen der Vermieterin – die geschiedene Ehefrau des Mieters. Der Mieter hatte aufgrund der Überlassung der Wohnungsschlüssel an seine geschiedene Ehefrau auch keinen Zugang zur Wohnung.

Bei dieser Sachlage wären daher Feststellung dazu zu treffen gewesen, ob der Mieter – was nach dessen Vortrag nicht der Fall war – durch die Überlassung der Wohnung an seine geschiedene Ehefrau möglicherweise Einkünfte erzielt oder eigene Aufwendungen – etwa in Gestalt von sonst zu zahlenden Unterhaltsleistungen – erspart hat. Den Blick auf eine solche – unter den hier gegebenen Umständen allein in Betracht kommende – mögliche Bereicherung des Mieters hat sich in der Vorinstanz das Landgericht Darmstadt24 durch seine rechtsfehlerhafte Annahme verschlossen, es komme nicht darauf an, ob der Mieter Aufwendungen erspart habe oder von einer Schuld befreit worden sei. Diese Feststellungen wird das Landgericht nachzuholen haben.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 12. Juli 2017 – VIII ZR 214/16

  1. Anschluss an BGH, Urteile vom 05.10.2005 – VIII ZR 57/05, NZM 2006, 52 Rn. 6; vom 16.11.2005 – VIII ZR 218/04, NZM 2006, 12 Rn. 12; vom 29.01.2015 – IX ZR 279/13, BGHZ 204, 83 Rn. 81; jeweils mwN; st. Rspr.
  2. Anschluss an BGH, Urteile vom 02.11.2005 – XII ZR 233/03, NJW 2006, 140 Rn. 25; vom 16.11.2005 – VIII ZR 218/04, aaO; vom 13.03.2013 – XII ZR 34/12, NJW 2013, 3232 Rn. 23; jeweils mwN
  3. Bestätigung und Fortführung der BGH, Urteile vom 22.03.1960 – VIII ZR 177/59, NJW 1960, 909 unter – II b; vom 15.02.1984 – VIII ZR 213/82, BGHZ 90, 145, 148 f.; [jeweils zu § 557 BGB aF]
  4. Anschluss an BGH, Urteile vom 21.12 1988 – VIII ZR 277/87, NJW 1989, 2133 unter – III 3; vom 15.12 1999 – XII ZR 154/97, NZM 2000, 183 unter 4; vom 29.01.2015 – IX ZR 279/13, aaO Rn. 84
  5. Bestätigung und Fortführung der BGH, Urteile vom 10.11.1965 – VIII ZR 12/64, BGHZ 44, 241, 242 ff. [zu § 557 BGB aF]; vom 28.06.1967 – VIII ZR 59/65, NJW 1968, 197 unter 3 [zu § 597 BGB aF]; vom 21.02.1973 – VIII ZR 44/71 58 f. [zu § 557 BGB aF]; vom 21.12 1988 – VIII ZR 277/87, aaO unter – III 3 a [zu § 597 BGB aF]
  6. st. Rspr.; BGH, Urteile vom 29.01.2015 – IX ZR 279/13, BGHZ 204, 83 Rn. 81; vom 16.11.2005 – VIII ZR 218/04, NZM 2006, 12 Rn. 12; vom 05.10.2005 – VIII ZR 57/05, NZM 2006, 52 Rn. 6; vom 07.01.2004 – VIII ZR 103/03, NJW-RR 2004, 558 unter – II 2 a [zu § 557 BGB aF]; vom 28.02.1996 – XII ZR 123/93, NJW 1996, 1886 unter B 2 a [zu § 557 BGB aF]; vom 15.02.1984 – VIII ZR 213/82, BGHZ 90, 145, 148 f. [zu § 557 BGB aF]; Beschluss vom 13.07.2010 – VIII ZR 326/09, NJW-RR 2010, 1521 Rn. 2; jeweils mwN; Palandt/Weidenkaff, BGB, 76. Aufl., § 546a Rn. 8
  7. BGH, Urteile vom 13.10.1982 – VIII ZR 197/81, NJW 1983, 112 unter 2 d aa; vom 29.04.1987 – VIII ZR 258/86, NJW-RR 1987, 907 unter – II 2 a; BGH, Beschluss vom 23.08.2006 – XII ZR 214/04, GuT 2007, 140 Rn. 7
  8. BGH, Urteile vom 22.03.1960 – VIII ZR 177/59, NJW 1960, 909 unter – II b; vom 21.02.1973 – VIII ZR 44/71 58; vom 07.01.2004 – VIII ZR 103/03, aaO; vom 02.11.2005 – XII ZR 233/03, NJW 2006, 140 Rn. 25; vom 16.11.2005 – VIII ZR 218/04, aaO; vom 13.03.2013 – XII ZR 34/12, NJW 2013, 3232 Rn. 23; jeweils mwN; Palandt/Weidenkaff, aaO
  9. BGH, Urteile vom 13.03.2013 – XII ZR 34/12, aaO mwN; vom 21.02.1973 – VIII ZR 44/71, aaO
  10. BGH, Urteile vom 16.11.2005 – VIII ZR 218/04, aaO; vom 21.02.1973 – VIII ZR 44/71, aaO; ebenso BGH, Urteile vom 02.11.2005 – XII ZR 233/03, aaO; vom 13.03.2013 – XII ZR 34/12, aaO
  11. BGH, Urteile vom 15.02.1984 – VIII ZR 213/82, aaO; vom 22.03.1960 – VIII ZR 177/59, aaO; jeweils zu § 557 BGB aF
  12. BGH, Urteile vom 22.03.1960 – VIII ZR 177/59, aaO; vom 21.02.1973 – VIII ZR 44/71, aaO
  13. BGH, Urteil vom 15.02.1984 – VIII ZR 213/82, aaO
  14. vgl. BGH, Urteil vom 22.03.1960 – VIII ZR 177/59, aaO
  15. vgl. hierzu BGH, Urteile vom 10.11.1965 – VIII ZR 12/64, BGHZ 44, 241, 242 ff. [zu § 557 BGB aF]; vom 28.06.1967 – VIII ZR 59/65, NJW 1968, 197 unter 3 [zu § 597 BGB aF]; vom 21.02.1973 – VIII ZR 44/71, aaO Rn. 59 [zu § 557 BGB aF]; vom 21.12 1988 – VIII ZR 277/87, NJW 1989, 2133 unter – III 3 a [zu § 597 BGB aF]; Palandt/Weidenkaff, aaO Rn.19; Palandt/Sprau, aaO, § 812 Rn. 97; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 12. Aufl., § 546a BGB Rn. 103
  16. vgl. hierzu BGH, Urteile vom 28.06.1967 – VIII ZR 59/65, aaO; vom 21.12 1988 – VIII ZR 277/87, aaO; Schmidt-Futterer/Streyl, aaO
  17. BGH, Urteile vom 29.01.2015 – IX ZR 279/13, aaO Rn. 84; vom 15.12 1999 – XII ZR 154/97, NZM 2000, 183 unter 4; vom 21.12 1988 – VIII ZR 277/87, aaO unter – III 3; vgl. auch BGH, Urteil vom 21.02.1973 – VIII ZR 44/71, aaO mwN [zu § 557 BGB aF]
  18. vgl. BGH, Urteil vom 21.12 1988 – VIII ZR 277/87, aaO
  19. vgl. BGH, Urteil vom 15.12 1999 – XII ZR 154/97, aaO; aA wohl Schmidt-Futterer/Streyl, aaO Rn. 104 mwN
  20. BGH, Urteil vom 15.12 1999 – XII ZR 154/97, aaO
  21. BGH, Urteil vom 07.03.2013 – III ZR 231/12, BGHZ 196, 285 Rn. 26; siehe ferner BGH, Urteile vom 15.12 1998 – XI ZR 323/97, ZIP 1999, 528 unter – II 1 a mwN; vom 26.11.1999 – V ZR 302/98, NJW 2000, 1031 unter – II 5; vom 17.05.2017 – IV ZR 403/15 11 mwN
  22. BGH, Urteil vom 07.03.2013 – III ZR 231/12, aaO Rn. 27
  23. siehe hierzu BGH, Urteil vom 07.03.2013 – III ZR 231/12, aaO Rn. 28
  24. LG Darmstaddt, Urteil vom 08.12.2015 – 6 S 101/15

 
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