Wer rei­nigt die fest­ste­hen­den Fens­ter­fron­ten einer Miet­woh­nung?

Die Rei­ni­gung der Fens­ter einer Miet­woh­nung obliegt grund­sätz­lich dem Mie­ter. Dabei kommt es nicht dar­auf an, ob die Rei­ni­gung vom Mie­ter per­sön­lich geleis­tet wer­den kann.

Wer rei­nigt die fest­ste­hen­den Fens­ter­fron­ten einer Miet­woh­nung?

So hat der Bun­des­ge­richts­hof in dem hier vor­lie­gen­den Fall einer Loft­woh­nung ent­schie­den, des­sen Mie­ter die Fens­ter­fron­ten vom Ver­mie­ter gerei­nigt haben woll­ten. Die Woh­nung befin­det sich in Mainz in einem ehe­ma­li­gen Fabrik­ge­bäu­de im ers­ten Ober­ge­schoss. An der Woh­nung der Klä­ger erstre­cken sich vor meh­re­ren Räu­men Fens­ter­seg­men­te, die eine Flä­che von je 1,3 m x 2,75 m auf­wei­sen. Ledig­lich in deren Mit­te lässt sich jeweils ein Fens­ter mit einer Flä­che von 0,6 m x 1,25 m öff­nen. Die übri­gen Tei­le des jewei­li­gen Fens­ter­seg­ments las­sen sich nicht öff­nen. Bis­her hat der Ver­mie­ter jeweils im April und Okto­ber die Fens­ter­fas­sa­de durch ein Unter­neh­men auf eige­ne Kos­ten rei­ni­gen las­sen ohne eine ent­spre­chen­de Ver­pflich­tung anzu­er­ken­nen. Das hat den Mie­tern nicht aus­ge­reicht: Die Rei­ni­gung der star­ren Tei­le der Fens­ter­seg­men­te sei mit gro­ßen Schwie­rig­kei­ten ver­bun­den. Da die Glas­seg­men­te wit­te­rungs­be­dingt schnell ver­schmutz­ten, was den Blick nach außen beein­träch­ti­ge und so den Wohn­wert min­de­re, haben die Mie­ter von ihrem Ver­mie­ter eine min­des­tens vier­tel­jähr­li­che Rei­ni­gung der nicht zu öff­nen­den Glas­seg­men­te begehrt.

Bei sol­chen Mei­nungs­ver­schie­den­hei­ten kann es vor dem Gang zum Gericht durch­aus sinn­voll sein, eine güt­li­che außer­ge­richt­li­che Rege­lung zu fin­den. In die­sem Fall hät­te der Streit bereits mit einer ein­deu­ti­gen Rege­lung im Miet­ver­trag ver­mie­den wer­den kön­nen. Kom­pe­ten­te fach­li­che Bera­tung durch einen Juris­ten, der sich im Miet­recht aus­kennt, hilft unkla­re For­mu­lie­run­gen und Fall­stri­cke im Miet­ver­trag zu ver­mei­den. In Zei­ten des Inter­nets las­sen sich durch geziel­te Suchen wie z.B. Anwalt Miet­recht Mün­chen die pas­sen­den Rechts­an­wäl­te fin­den.

Nach­dem das Amts­ge­richt Mainz die Kla­ge abge­wie­sen hat­te1, ist vom Land­ge­richt Mainz das Urteil dahin­ge­gend abge­än­dert wor­den, dass die Beklag­te dazu ver­ur­teilt wur­de, die fest­ste­hen­den Tei­le der Fens­ter vor der Woh­nung der Klä­ger ein­mal je Kalen­der­halb­jahr, spä­tes­tens zum 31. Mai und zum 30. Novem­ber zu rei­ni­gen oder rei­ni­gen zu las­sen. Im Übri­gen wur­de die Kla­ge2 abge­wie­sen. Auf­grund der Gefah­ren kön­ne nach Ansicht des Land­ge­richts eine eigen­hän­di­ge Rei­ni­gung nicht in zumut­ba­rer Wei­se durch­ge­führt wer­den. Aller­dings sei eine Rei­ni­gung pro Kalen­der­halb­jahr aus­rei­chend.

Gegen die­se Ent­schei­dung haben sich die Klä­ger gewehrt mit der vom Beru­fungs­ge­richt zuge­las­se­nen Revi­si­on vor dem Bun­des­ge­richts­hof.

In sei­ner Ent­schei­dung hat der Bun­des­ge­richts­hof aus­ge­führt, dass die Rei­ni­gung der Flä­chen der Miet­woh­nung ein­schließ­lich der Außen­flä­chen der Woh­nungs­fens­ter, zu denen auch etwai­ge nicht zu öff­nen­de Glas­be­stand­tei­le sowie die Fens­ter­rah­men gehö­ren, grund­sätz­lich dem Mie­ter obliegt, soweit die Miet­ver­trags­par­tei­en wie hier kei­ne abwei­chen­de Ver­ein­ba­rung getrof­fen haben. Denn der Ver­mie­ter schul­det dem Mie­ter kei­ne Erhal­tung der Miet­sa­che in einem jeweils gerei­nig­ten Zustand; blo­ße Rei­ni­gungs­maß­nah­men sind dem­entspre­chend nicht Bestand­teil der Instand­hal­tungs- oder Instand­set­zungs­pflicht des Ver­mie­ters.

Nach Auf­fas­sung des Bun­des­ge­richts­hofs kommt es nicht auf den vom Beru­fungs­ge­richt in den Mit­tel­punkt sei­ner abwei­chen­den Beur­tei­lung gestell­ten Gesichts­punkt, ob die Rei­ni­gung der Fens­ter­flä­chen vor­lie­gend vom Mie­ter per­sön­lich geleis­tet wer­den kann, an. Denn der Mie­ter kann sich bei­spiels­wei­se pro­fes­sio­nel­ler Hil­fe bedie­nen.

Unbe­grün­det ist auch die von der Revi­si­on erho­be­ne Rüge, das Beru­fungs­ge­richt habe den von den Klä­gern gestell­ten Beweis­an­trag zur Erfor­der­lich­keit einer vier­tel­jähr­li­chen Rei­ni­gung der Fens­ter ver­fah­rens­feh­ler­haft über­gan­gen. Auf die inso­weit unter Beweis gestell­te Tat­sa­chen­be­haup­tung der Klä­ger kommt es nicht an, weil wie aus­ge­führt die Beklag­te schon dem Grun­de nach nicht ver­pflich­tet ist, die Fens­ter bezie­hungs­wei­se Glas­flä­chen der Woh­nung der Klä­ger zu rei­ni­gen. Aus die­sen Grün­den hat die Revi­si­on der Klä­ger kei­ne Aus­sicht auf Erfolg.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 21. August 2018 – VIII ZR 188/​16

  1. AG Mainz, Urteil vom 21.01.2016 – 83 C 366/​15 []
  2. LG Mainz, Urteil vom 17.08.2016 – 3 S 21/​16 []