Wer reinigt die feststehenden Fensterfronten einer Mietwohnung?

Die Reinigung der Fenster einer Mietwohnung obliegt grundsätzlich dem Mieter. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Reinigung vom Mieter persönlich geleistet werden kann.

Wer reinigt die feststehenden Fensterfronten einer Mietwohnung?

So hat der Bundesgerichtshof in dem hier vorliegenden Fall einer Loftwohnung entschieden, dessen Mieter die Fensterfronten vom Vermieter gereinigt haben wollten. Die Wohnung befindet sich in Mainz in einem ehemaligen Fabrikgebäude im ersten Obergeschoss. An der Wohnung der Kläger erstrecken sich vor mehreren Räumen Fenstersegmente, die eine Fläche von je 1,3 m x 2,75 m aufweisen. Lediglich in deren Mitte lässt sich jeweils ein Fenster mit einer Fläche von 0,6 m x 1,25 m öffnen. Die übrigen Teile des jeweiligen Fenstersegments lassen sich nicht öffnen. Bisher hat der Vermieter jeweils im April und Oktober die Fensterfassade durch ein Unternehmen auf eigene Kosten reinigen lassen ohne eine entsprechende Verpflichtung anzuerkennen. Das hat den Mietern nicht ausgereicht: Die Reinigung der starren Teile der Fenstersegmente sei mit großen Schwierigkeiten verbunden. Da die Glassegmente witterungsbedingt schnell verschmutzten, was den Blick nach außen beeinträchtige und so den Wohnwert mindere, haben die Mieter von ihrem Vermieter eine mindestens vierteljährliche Reinigung der nicht zu öffnenden Glassegmente begehrt.

Bei solchen Meinungsverschiedenheiten kann es vor dem Gang zum Gericht durchaus sinnvoll sein, eine gütliche außergerichtliche Regelung zu finden. In diesem Fall hätte der Streit bereits mit einer eindeutigen Regelung im Mietvertrag vermieden werden können. Kompetente fachliche Beratung durch einen Juristen, der sich im Mietrecht auskennt, hilft unklare Formulierungen und Fallstricke im Mietvertrag zu vermeiden. In Zeiten des Internets lassen sich durch gezielte Suchen wie z.B. Anwalt Mietrecht München die passenden Rechtsanwälte finden.

Nachdem das Amtsgericht Mainz die Klage abgewiesen hatte1, ist vom Landgericht Mainz das Urteil dahingegend abgeändert worden, dass die Beklagte dazu verurteilt wurde, die feststehenden Teile der Fenster vor der Wohnung der Kläger einmal je Kalenderhalbjahr, spätestens zum 31. Mai und zum 30. November zu reinigen oder reinigen zu lassen. Im Übrigen wurde die Klage2 abgewiesen. Aufgrund der Gefahren könne nach Ansicht des Landgerichts eine eigenhändige Reinigung nicht in zumutbarer Weise durchgeführt werden. Allerdings sei eine Reinigung pro Kalenderhalbjahr ausreichend.

Gegen diese Entscheidung haben sich die Kläger gewehrt mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision vor dem Bundesgerichtshof.

In seiner Entscheidung hat der Bundesgerichtshof ausgeführt, dass die Reinigung der Flächen der Mietwohnung einschließlich der Außenflächen der Wohnungsfenster, zu denen auch etwaige nicht zu öffnende Glasbestandteile sowie die Fensterrahmen gehören, grundsätzlich dem Mieter obliegt, soweit die Mietvertragsparteien wie hier keine abweichende Vereinbarung getroffen haben. Denn der Vermieter schuldet dem Mieter keine Erhaltung der Mietsache in einem jeweils gereinigten Zustand; bloße Reinigungsmaßnahmen sind dementsprechend nicht Bestandteil der Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflicht des Vermieters.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs kommt es nicht auf den vom Berufungsgericht in den Mittelpunkt seiner abweichenden Beurteilung gestellten Gesichtspunkt, ob die Reinigung der Fensterflächen vorliegend vom Mieter persönlich geleistet werden kann, an. Denn der Mieter kann sich beispielsweise professioneller Hilfe bedienen.

Unbegründet ist auch die von der Revision erhobene Rüge, das Berufungsgericht habe den von den Klägern gestellten Beweisantrag zur Erforderlichkeit einer vierteljährlichen Reinigung der Fenster verfahrensfehlerhaft übergangen. Auf die insoweit unter Beweis gestellte Tatsachenbehauptung der Kläger kommt es nicht an, weil wie ausgeführt die Beklagte schon dem Grunde nach nicht verpflichtet ist, die Fenster beziehungsweise Glasflächen der Wohnung der Kläger zu reinigen. Aus diesen Gründen hat die Revision der Kläger keine Aussicht auf Erfolg.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 21. August 2018 – VIII ZR 188/16

  1. AG Mainz, Urteil vom 21.01.2016 – 83 C 366/15 []
  2. LG Mainz, Urteil vom 17.08.2016 – 3 S 21/16 []