Werks­woh­nung – per gewerb­li­cher Zwi­schen­ver­mie­tung

Die Bestim­mung des § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB zur gewerb­li­chen Zwi­schen­ver­mie­tung kann auch in Fäl­len (unmit­tel­bar) anwend­bar sein, in denen der Haupt­mie­ter mit der Wei­ter­ver­mie­tung der betref­fen­den Woh­nung kei­nen Gewinn zu erzie­len beab­sich­tigt, son­dern sie als Arbeit­ge­ber Arbeit­neh­mern als Werks­woh­nung zur Ver­fü­gung stellt.

Werks­woh­nung – per gewerb­li­cher Zwi­schen­ver­mie­tung

In dem jetzt vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall ver­mie­te­te die P‑AG im Jahr 1965 eine Woh­nung in Frank­furt am Main an die M‑AG, die die­se (wie in zahl­rei­chen ande­ren Fäl­len) als Werks­woh­nung an einen ihrer Arbeit­neh­mer und des­sen Ehe­frau wei­ter­ver­mie­te­te. Die Kon­di­tio­nen des Haupt- und des Unter­miet­ver­tra­ges waren jeweils gleich und ent­spra­chen den markt­üb­li­chen Bedin­gun­gen. Auch Miet- und Betriebs­kos­ten­er­hö­hun­gen wur­den in bei­den Ver­trä­gen in glei­cher Wei­se gel­tend gemacht. Der Mie­ter war auf­grund eines Sozi­al­plans der M‑AG berech­tigt, nach Been­di­gung sei­nes Arbeits­ver­hält­nis­ses im Jahr 1994 die Woh­nung wei­ter­hin als Pen­sio­när zu bewoh­nen.

Der Rechts­nach­fol­ger der P‑AG kün­dig­te als Ver­mie­ter gegen­über der Rechts­nach­fol­ge­rin der M‑AG (auf Mie­ter­sei­te) den Haupt­miet­ver­trag zum 30. Juni 2015 und for­der­te die Mie­ter zur ent­spre­chen­den Räu­mung und Her­aus­ga­be der Woh­nung auf.

Das erst­in­stanz­lich hier­mit befass­te Land­ge­richt Frank­furt am Main hat die auf Räu­mung und Her­aus­ga­be der Woh­nung gerich­te­te Kla­ge abge­wie­sen und auf die Wider­kla­ge fest­ge­stellt, dass der Ver­mie­ter mit Wir­kung ab 1. Juli 2015 statt der M‑AG in den Miet­ver­trag mit den bei­den Mie­tern ein­ge­tre­ten sei 1. Die hier­ge­gen gerich­te­te Beru­fung des Ver­mie­ters hat­te vor dem Ober­lan­des­ge­richt Frank­furt am Main eben­falls kei­nen Erfolg 2. Nach Auf­fas­sung des Ober­lan­des­ge­richts ist das Unter­miet­ver­hält­nis infol­ge der Kün­di­gung des Haupt­miet­ver­hält­nis­ses in ent­spre­chen­der Anwen­dung des § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB auf den Ver­mie­ter über­ge­gan­gen, da man­gels Gewinn­erzie­lungs­ab­sicht der M‑AG zwar kei­ne "gewerb­li­che" Wei­ter­ver­mie­tung vor­lie­ge, die Inter­es­sen­la­ge aber hin­rei­chend ver­gleich­bar sei.

Mit sei­ner vom Ober­lan­des­ge­richt zuge­las­se­nen Revi­si­on ver­folg­te der Ver­mie­ter sein auf Statt­ga­be der Kla­ge und Abwei­sung der Wider­kla­ge gerich­te­tes Begeh­ren wei­ter, blieb jedoch auch vor dem Bun­des­ge­richts­hof im Ergeb­nis ohne Erfolg:

Der Bun­des­ge­richts­hof ent­schied, dass eine gewerb­li­che Zwi­schen­ver­mie­tung im Sin­ne von § 565 BGB auch dann gege­ben sein kann, wenn der Haupt­mie­ter mit der Wei­ter­ver­mie­tung der Woh­nung selbst kei­nen Gewinn zu erzie­len beab­sich­tigt, son­dern sie als Arbeit­ge­ber sei­nen Arbeit­neh­mern als Werks­woh­nung zur Ver­fü­gung stellt und hier­durch eige­ne wirt­schaft­li­che Inter­es­sen ver­folgt.

Die Bestim­mung des § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB regelt den Fall, dass ein Mie­ter nach dem Miet­ver­trag den gemie­te­ten Wohn­raum gewerb­lich einem Drit­ten zu Wohn­zwe­cken wei­ter­ver­mie­ten soll. Sie ord­net inso­weit an, dass der Ver­mie­ter bei Been­di­gung des (Haupt-)Mietvertrags in den zwi­schen dem Mie­ter und dem Drit­ten abge­schlos­se­nen Miet­ver­trag ein­tritt. Hier­mit soll sicher­ge­stellt wer­den, dass bei einer Wei­ter­ver­mie­tung aus ledig­lich wirt­schaft­li­chen Inter­es­sen dem End­mie­ter bei Been­di­gung des Haupt­miet­ver­tra­ges der­sel­be sozia­le Kün­di­gungs­schutz zur Ver­fü­gung steht, den er bei direk­ter Anmie­tung gehabt hät­te. Eine "gewerb­li­che" Wei­ter­ver­mie­tung im Sin­ne von § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB setzt dabei eine geschäfts­mä­ßi­ge, auf Dau­er gerich­te­te, mit Absicht der Gewinn­erzie­lung oder im eige­nen wirt­schaft­li­chen Inter­es­se aus­ge­üb­te Ver­mie­tungs­tä­tig­keit des Zwi­schen­mie­ters vor­aus.

Die­se Vor­aus­set­zun­gen sind im Streit­fall durch die Wei­ter­ver­mie­tung der in gro­ßem Umfang ange­mie­te­ten Woh­nun­gen als Werks­woh­nun­gen an die Arbeit­neh­mer der M‑AG erfüllt. Zwar hat­te die M‑AG sei­ner­zeit die von ihr ange­mie­te­ten Woh­nun­gen – anders als bei der gewerb­li­chen Zwi­schen­ver­mie­tung im klas­si­schen Sin­ne – nicht mit der Absicht der Gewinn­erzie­lung (unmit­tel­bar aus der Wei­ter­ver­mie­tung selbst) an ihre Arbeit­neh­mer wei­ter­ver­mie­tet. Aber auch ein Arbeit­ge­ber, der Woh­nun­gen an sei­ne Arbeit­neh­mer wei­ter­ver­mie­tet, ver­folgt hier­mit (zumin­dest auch) eige­ne wirt­schaft­li­che Inter­es­sen. Die­se sind in dem Bestre­ben zu sehen, für das Unter­neh­men Arbeit­neh­mer an sich zu bin­den und sich Wett­be­werbs­vor­tei­le gegen­über ande­ren Unter­neh­men zu ver­schaf­fen, die ihren Arbeit­neh­mern kei­ne ent­spre­chen­den Werks­woh­nun­gen anbie­ten kön­nen. Dies gilt umso mehr, wenn Wohn­raum zu trag­ba­ren Bedin­gun­gen für Mie­ter in einem Bal­lungs­ge­biet – wie hier Frank­furt am Main – nicht ohne wei­te­res zu fin­den ist. Die­ses Ver­ständ­nis einer "gewerb­li­chen" Wei­ter­ver­mie­tung steht auch im Ein­klang mit der ver­fas­sungs­recht­li­chen Gewähr­leis­tung des Eigen­tums (Art. 14 Abs. 1 GG).

Im Ergeb­nis hat der Bun­des­ge­richts­hof in die­sem Fall eine direk­te Anwend­bar­keit des § 565 BGB bejaht, so dass es auf die vom Ober­lan­des­ge­richt ange­nom­me­ne Ana­lo­gie nicht ankam. Die Revi­si­on blieb somit ohne Erfolg.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 17. Janu­ar 2018 – VIII ZR 241/​16

  1. LG Frank­furt am Main, Urteil vom 15.01.2016 – 2 – 08 O 258/​15[]
  2. OLG Frank­furt am Main, Urteil vom 23.09.2016 – 2 U 19/​16[]