Ein rechtlich brisantes Thema, welches nahezu jeden betrifft und das auch immer wieder Thema in der Rechtslupe ist, ist die Frage nach der Kündigung einer Wohnung, ohne auf Probleme mit dem Vermieter zu stoßen. Was müssen Sie also unternehmen, um optimal auf eine Kündigung vorbereitet zu sein und genau dann in eine neue Wohnung ziehen zu können, wann Sie es möchten?
Inhaltsübersicht
Die Kündigung als Voraussetzung für ein neues Wohngefühl[↑]
Die derzeitige Wohnung verlassen zu wollen, kann zahlreiche Gründe haben und ist eine Situation, zu der es tagtäglich irgendwo kommt. Der berufsbedingte Umzug, der Bedarf einer größeren Wohnung aufgrund Familienzuwachs oder das Zusammenziehen mit der Partnerin, der Bezug der erträumten eigenen vier Wände – die Gründe für einen Aus- und Umzug sind sehr vielseitig, haben aber immer gemeinsam, dass eine Kündigung des Mietverhältnisses erfolgen muss. Hierbei sind einige Regeln und Empfehlungen zu beachten, damit das Mietverhältnis auch wirklich zum gewünschten Zeitpunkt endet. Neben bezaubernden Wohnungen und Häusern ganz nach jedem persönlichen Geschmack erhält man bei https://ratgeber.immowelt.de/a/wohnung-kuendigen-problemlos-raus-aus-dem-mietvertrag.html auch optimale Informationen zur richtigen und wirksamen Kündigung. Die Kündigung an sich kann ein formloses Schreiben sein, in dem die Kündigung zum gewünschten Datum ausgesprochen wird.
Kündigungsfristen als wichtigster Faktor einer rechtswirksamen Kündigung[↑]
Das Thema Kündigungsfrist ist der wichtigste Punkt auf dem Weg zu einer erfolgreichen Kündigung. Im Normalfall gilt hierbei die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Im Mietvertrag kann eine kürzere Frist vereinbart sein, die der Mieter dann für sich nutzen kann. Für jede dieser Kündigungsfristen gilt, dass die Kündigung bis zum 3. Werktag eines Monats dem Vermieter vorliegen muss. Da hierbei nicht das Datum des Poststempels zählt, sondern der tatsächliche Empfang der Kündigung durch den Vermieter, empfiehlt es sich immer, die Kündigung per Einschreiben zu versenden, um hier ganz auf Nummer sicher zu gehen. Bei einer persönlichen Übergabe der Kündigung sollte man immer mindestens einen Zeugen mitnehmen.
Abweichungen von der „normalen“ Kündigungsfrist[↑]
Neben der gesetzlichen Frist für die ordentliche Kündigung gibt es auch andere Möglichkeiten. So gibt es bei bestimmten Voraussetzungen das Recht auf eine fristlose Kündigung. Das besteht unter anderem dann, wenn das Vertrauensverhältnis gestört ist, was zum Beispiel auf ein Eindringen des Vermieters in die Wohnung oder auf Betrügereien bei der Nebenkostenabrechnung zurückzuführen ist. Auch Mängel wie Schimmel rechtfertigen zur fristlosen Kündigung. Diese sollte ein Mieter aber nur dann aussprechen, wenn eine Ersatzwohnung zur Verfügung steht. Zudem gibt es ein Sonderkündigungsrecht für den Fall von Mieterhöhungen, wo bis zum Ablauf des zweiten Monates nach dieser Information eine Kündigung erfolgen kann, oder wegen der Ankündigung einer Modernisierung, woraufhin eine Kündigung zum Ende desselben Monats erfolgen muss. In beiden Fällen endet das Mietverhältnis dann zum Ablauf des übernächsten Monats
Eine weitere Abweichung zur möglichen gesetzlichen Kündigung stellt der so genannte Kündigungsverzicht dar. Hier vereinbaren beide Parteien im Vertrag einen solchen Verzicht auf eine Kündigung für eine bestimmte Dauer. Das kann beiden Seiten eine bestimmte Sicherheit geben, weil niemand in dieser Zeit die Wohnung kündigen kann. Praktiziert wird ein solcher Kündigungsverzicht auch in Staffelmietverträgen. Der Kündigungsverzicht ist allerdings ein häufig diskutiertes Thema und musste sich auch schon der ein oder anderen Gerichtsverhandlung hingeben. So stellte der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 22.12.20031 fest, dass bei einem in diesem Fall auf fünf Jahre vereinbarten Kündigungsverzicht eine für den Mieter nachteilige Vereinbarung erfolgte, da die gesetzliche Kündigung deutlich erschwert wird. Das ist vor allem darauf zurückzuführen, dass die gesetzlichen Kündigungsfristen zwar nicht außer Gefecht gesetzt werden, die Möglichkeit, diese zu nutzen, aber weit hinausgeschoben werden. Ein Kündigungsverzicht von fünf Jahren bedeute somit nicht, erst nach fünf Jahren ausziehen, sondern erst dann kündigen zu dürfen. Bei der in manchen Fällen praktischen Vereinbarung eines solchen Verzichts sollte man sich immer auch über deren negative Folgen bewusst sein.
- BGH, Urteil vom 22.12.2003 – VIII ZR 81/03[↩]
