Wirk­sam­keits­vor­aus­set­zun­gen für die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung

Der Nach­zah­lungs­an­spruch eines Ver­mie­ters aus einer Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung setzt vor­aus, dass dem Mie­ter inner­halb der ein­jäh­ri­gen Abrech­nungs­frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB eine for­mell ord­nungs­ge­mä­ße Abrech­nung zuge­gan­gen ist. For­mell ord­nungs­ge­mäß ist eine Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs, wenn sie den all­ge­mei­nen Anfor­de­run­gen des § 259 BGB ent­spricht, also eine geord­ne­te Zusam­men­stel­lung der Ein­nah­men und Aus­ga­ben ent­hält.

Wirk­sam­keits­vor­aus­set­zun­gen für die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung

Ob die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung die Vor­aus­set­zun­gen erfüllt, die an ihre Wirk­sam­keit zu stel­len sind, rich­tet sich danach, ob der Mie­ter in der Lage ist, die zur Ver­tei­lung anste­hen­den Kos­ten­po­si­tio­nen zu erken­nen und anhand des ihm mit­ge­teil­ten Ver­tei­ler­schlüs­sels den auf ihn ent­fal­len­den Anteil an die­sen Kos­ten rech­ne­risch nach­zu­prü­fen 1.

Hier­nach sind bei Gebäu­den mit meh­re­ren Wohn­ein­hei­ten regel­mä­ßig fol­gen­de Min­destan­ga­ben in die Abrech­nung auf­zu­neh­men:

  • Eine Zusam­men­stel­lung der Gesamt­kos­ten,
  • die Anga­be und – soweit erfor­der­lich – Erläu­te­rung der zugrun­de geleg­ten Ver­tei­ler­schlüs­sel,
  • die Berech­nung des Anteils des Mie­ters und
  • der Abzug sei­ner Vor­aus­zah­lun­gen.

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs sind die Gesamt­kos­ten einer Abrech­nungs­po­si­ti­on – aus for­mel­len Grün­den – auch dann voll­stän­dig anzu­ge­ben, wenn ein­zel­ne Kos­ten­an­tei­le nicht umla­ge­fä­hig sind. Danach genügt es nicht, nur die – um die nicht umla­ge­fä­hi­gen Antei­le – schon berei­nig­ten Kos­ten anzu­ge­ben. Ent­spre­chen­des gilt, wenn der Ver­mie­ter Kos­ten, die sich auf eine grö­ße­re Wirt­schafts­ein­heit als die der Abrech­nung zugrun­de geleg­te Ein­heit bezie­hen, in einem inter­nen Rechen­schritt auf die ein­zel­ne Wirt­schafts­ein­heit umrech­net und in der Abrech­nung ledig­lich die auf die­se Wei­se berei­nig­ten Kos­ten mit­teilt. Dem Mie­ter muss ersicht­lich sein, ob und in wel­cher Höhe nicht umla­ge­fä­hi­ge Kos­ten vor­ab abge­setzt wor­den sind, denn auch dies hat Ein­fluss auf die dem Mie­ter ange­las­te­ten Kos­ten 2.

Aller­dings führt die vor­ge­nann­te Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs dazu, dass eine für sich genom­men nach­voll­zieh­ba­re (und den Min­dest­an­for­de­run­gen genü­gen­de) Abrech­nung, die Anga­ben zu den Gesamt­kos­ten der Abrech­nungs­ein­heit, dem Ver­tei­ler­schlüs­sel und dem Anteil des Mie­ters ent­hält, im Nach­hin­ein als aus for­mel­len Grün­den unwirk­sam behan­delt wird, wenn durch Ein­sicht­nah­me in die Bele­ge offen­bar wird, dass der Ver­mie­ter Vor­weg­ab­zü­ge oder ande­re Rechen­schrit­te vor­ge­nom­men hat, die aus der Abrech­nung nicht ersicht­lich oder dar­in nicht aus­rei­chend erläu­tert sind. In der Lite­ra­tur wird zudem kri­ti­siert, dass ein Ver­mie­ter, der eine erfor­der­li­che Berei­ni­gung um nicht umla­ge­fä­hi­ge Kos­ten vor­nimmt, mit einer Nach­for­de­rung aus­ge­schlos­sen ist, wenn der Vor­weg­ab­zug aus der Abrech­nung selbst nicht ersicht­lich und des­halb aus for­mel­len Grün­den unwirk­sam ist, wäh­rend dem Ver­mie­ter, der einen gebo­te­nen Vor­weg­ab­zug unter­lässt, eine spä­te­re Kor­rek­tur sei­ner Abrech­nung nicht ver­wehrt ist 3.

Ob die­ser Kri­tik Rech­nung zu tra­gen ist, bedurf­te im vor­lie­gen­den Fall indes kei­ner Ent­schei­dung. Denn die hier strei­ti­gen Abrech­nungs­po­si­tio­nen genü­gen den Anfor­de­run­gen der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs:

Wenn bereits das Haus­wart­un­ter­neh­men – wie hier – eine geson­der­te Rech­nung für jede Wohn­ein­heit erstellt, braucht der Ver­mie­ter selbst­ver­ständ­lich nur den sich dar­aus erge­ben­den Betrag anzu­ge­ben und nicht, wel­che Gesamt­kos­ten auf die gesam­te Wirt­schafts­ein­heit ent­fal­len. Es liegt dann schon kei­ne Umrech­nung durch den Ver­mie­ter vor, wenn er den sei­tens des jewei­li­gen Leis­tungs­er­brin­gers für die der Abrech­nung zugrun­de lie­gen­de Wohn­ein­heit ermit­tel­ten Rech­nungs­be­trag ledig­lich wei­ter­gibt. In der streit­ge­gen­ständ­li­chen Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung wird der vor­ge­nann­te Rech­nungs­be­trag daher ord­nungs­ge­mäß für die von der Beklag­ten bewohn­te Ein­heit ein­ge­stellt.

Bezüg­lich der Posi­ti­on Was­ser ist in der Abrech­nung ein Gesamt­kos­ten­be­trag in Höhe von 3.322,88 € und als zu ver­tei­len­de Kos­ten ein Betrag in Höhe von 3.156,74 € aus­ge­wie­sen. Ent­spre­chen­des gilt für die Ent­wäs­se­rungs­kos­ten, wo als Gesamt­kos­ten 3.608,74 € ange­ge­ben wer­den und die zu ver­tei­len­den Kos­ten 3.428,30 € betra­gen. Dass von den Gesamt­kos­ten ein Abzug von jeweils 5 % gemacht wird und die zu ver­tei­len­den Kos­ten gerin­ger als die Gesamt­kos­ten sind, geht somit aus der Abrech­nung selbst her­vor. Also steht auch hier kein inter­ner Rechen­schritt, der zur (for­mel­len) Unwirk­sam­keit der Abrech­nung füh­ren könn­te, in Rede. Im Gegen­teil: Der Mie­ter wird aus­drück­lich dar­auf hin­ge­wie­sen, dass nicht die Gesamt­kos­ten, son­dern ledig­lich ein gerin­ge­rer Betrag ver­teilt wird.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 9. Okto­ber 2013 – VIII ZR 22/​13

  1. st. Rspr., z.B. BGH, Urteil vom 23.06.2010 – VIII ZR 227/​09, WuM 2010, 493 Rn. 11 mwN[]
  2. BGH, Urtei­le vom 07.12.2011 – VIII ZR 118/​11, aaO Rn. 22 f.; vom 31.10.2007 – VIII ZR 261/​06, NJW 2008, 142 Rn. 24; vom 28.05.2008 – VIII ZR 261/​07, NJW 2008, 2260 Rn. 12; vom 14.02.2007 – VIII ZR 1/​06, NJW 2007, 1059 Rn. 10[]
  3. vgl. inso­weit Lan­gen­berg, Betriebs­kos­ten- und Heiz­kos­ten­recht, 6. Auf­la­ge, H Rn. 140[]