Bei der Berechnung der Mietminderung wegen Unterschreitung der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche ist nach einem heute verkündeten Urteil des Bundesgerichtshofs auch dann keine zusätzliche Toleranzschwelle zu berücksichtigen ist, wenn die Wohnflächenangabe im Vertrag einen „ca.“-Zusatz enthält.
Die Kläger des jetzt vom Bundesgerichtshofs entschiedenen Rechtsstreits waren bis Ende 2007 Mieter einer Wohnung des Beklagten in Aachen. Die Wohnungsgröße ist im Mietvertrag mit „ca. 100 m²“ angegeben. Die monatlich zu zahlende Miete betrug zuletzt rund 500 €. Im Januar 2008 forderten die Mieter den Vermieter zur Rückzahlung von in den Jahren 2002 bis 2007 überzahlter Miete auf und begründeten dies damit, dass die Wohnung lediglich über eine Wohnfläche von 81 Quadratmetern verfüge.
Das erstinstanzlich mit dem Rechtsstreit befasste Amtsgericht Aachen hat der auf Rückzahlung von rund 6.800 € gerichteten Klage teilweise stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen1. Die gegen die teilweise Klageabweisung gerichtete Berufung der Mieter hat das Landgericht Aachen zurückgewiesen und dabei die Auffassung vertreten, dass die Minderung nicht aus einer Wohnfläche von 100 Quadratmetern, sondern im Hinblick auf die „ca.“-Angabe im Vertrag lediglich aus einer Fläche 95 Quadratmetern zu berechnen sei. Die dagegen gerichtete Revision der Mieter hatte jetzt beim Bundesgerichtshof Erfolg:
Dem relativierenden Zusatz „ca.“ kommt, so der Bundesgerichtshof, für die Bemessung der Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB) keine Bedeutung zu. Die Minderung soll die Herabsetzung der Gebrauchstauglichkeit ausgleichen. Daraus folgt, dass die Höhe des Minderungsbetrages dem Umfang der Mangelhaftigkeit zu entsprechen hat. Die Mangelhaftigkeit liegt aber darin, dass die Wohnfläche mehr als zehn Prozent von der angegebenen Quadratmeterzahl abweicht.
Damit hat der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung bekräftigt, dass die Abweichung von einer als Beschaffenheit vereinbarten Wohnfläche um mehr als zehn Prozent zum Nachteil des Mieters einen zur Minderung berechtigenden Sachmangel darstellt. Das gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch dann, wenn der Mietvertrag zur Größe der Wohnfläche nur eine „ca.“-Angabe enthält2. Mit der jetzigen Entscheidung stellt der Bundesgerichtshof klar, dass der relativierende Zusatz „ca.“ auch bei der Berechnung der Minderung keine zusätzliche Toleranzschwelle (wie etwa die hier vom Landgericht Aachen angenommenen fünf Prozent) rechtfertigt.
Die Sache ist an das Landgericht zurückverwiesen worden, weil weitere Feststellungen zur tatsächlichen Wohnungsgröße unter Berücksichtigung einer Terrassenfläche zu treffen sind.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 10. März 2010 – VIII ZR 144/09
