Wohn­flä­che – und der Bal­kon

Der Begriff der "Wohn­flä­che" ist im Wohn­raum­miet­recht auch bei frei finan­zier­tem Wohn­raum grund­sätz­lich anhand der für den preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum im Zeit­punkt des Miet­ver­trags­schlus­ses gel­ten­den Bestim­mun­gen aus­zu­le­gen 1.

Wohn­flä­che – und der Bal­kon

Eine hier­von abwei­chen­de Berech­nung erfolgt unter ande­rem dann, wenn ein ande­rer Berech­nungs­mo­dus ört­lich üblich ist. Eine sol­che maß­ge­ben­de Ver­kehrs­sit­te setzt vor­aus, dass abwei­chend von den sonst anwend­ba­ren Bestim­mun­gen vor­lie­gend der Wohn­flä­chen­ver­ord­nung ein ande­res Regel­werk, mit­hin die II. Berech­nungs­ver­ord­nung, die DIN 283 oder die DIN 277 ins­ge­samt ange­wen­det wird 2.

Nach der stän­di­gen Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs beinhal­tet die in einem Wohn­raum­miet­ver­trag ange­ge­be­ne Wohn­flä­che, auch bei einer "ca."Angabe, im All­ge­mei­nen zugleich eine dahin­ge­hen­de ver­trag­li­che Fest­le­gung der Soll­be­schaf­fen­heit der Miet­sa­che im Sin­ne einer Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung 3. Danach war hier eine Wohn­flä­che von 94, 48 m² ver­ein­bart.

Ein zur Min­de­rung der Mie­te füh­ren­der Man­gel der Woh­nung im Sin­ne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB infol­ge Über­schrei­tung der Erheb­lich­keits­schwel­le (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB) liegt nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs vor, wenn die tat­säch­li­che Wohn­flä­che um mehr als 10 % unter der im Miet­ver­trag ange­ge­be­nen Wohn­flä­che liegt 4.

Nach der stän­di­gen Bun­des­ge­richts­hofs­recht­spre­chung ist der Begriff der "Wohn­flä­che" im Wohn­raum­miet­recht auch bei frei finan­zier­tem Wohn­raum grund­sätz­lich anhand der für den preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum gel­ten­den Bestim­mun­gen aus­zu­le­gen und vor­lie­gend auf­grund der im Zeit­punkt des Miet­ver­trags­schlus­ses 5 gel­ten­den Wohn­flä­chen­ver­ord­nung (WoFlV) zu ermit­teln. Etwas ande­res gilt dann, wenn die Par­tei­en dem Begriff der Wohn­flä­che im Ein­zel­fall eine abwei­chen­de Bedeu­tung bei­mes­sen oder ein ande­rer Berech­nungs­mo­dus ört­lich üblich oder nach der Art der Woh­nung nahe­lie­gen­der ist 6.

Mit dem Begriff des orts­üb­li­chen Berech­nungs­mo­dus ist eine bestehen­de ört­li­che Ver­kehrs­sit­te zur Wohn­flä­chen­be­rech­nung gemeint. Eine sol­che maß­geb­li­che Ver­kehrs­sit­te als eine die betei­lig­ten Ver­kehrs­krei­se unter­ein­an­der ver­pflich­ten­de Regel ver­langt, dass sie auf einer gleich­mä­ßi­gen, ein­heit­li­chen und frei­wil­li­gen tat­säch­li­chen Übung beruht, die sich inner­halb eines ange­mes­se­nen Zeit­raums für ver­gleich­ba­re Geschäfts­vor­fäl­le gebil­det hat und der eine ein­heit­li­che Auf­fas­sung sämt­li­cher betei­lig­ten Krei­se an dem betref­fen­den, gege­be­nen­falls räum­lich beschränk­ten Geschäfts­ver­kehr zu Grun­de liegt 7. Erfor­der­lich ist somit, dass die Vor­ge­hens­wei­se bei Mie­tern und Ver­mie­tern Zustim­mung gefun­den hat 8.

Im hier ent­schie­de­nen Fall hat das Land­ge­richt Ber­lin in der Beru­fungs­in­stanz (letzt­lich) zu Recht dar­auf abge­stellt, dass nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs 9 ein abwei­chen­der ört­lich übli­cher Berech­nungs­mo­dus als Grund­la­ge der Wohn­flä­chen­er­mitt­lung nur dann in Betracht kommt, wenn sich eine Ver­kehrs­sit­te zur Anwen­dung eines ande­ren Regel­wer­kes gebil­det hat 10. Denn die Ermitt­lung der Wohn­flä­che kann sinn­vol­ler­wei­se nur auf­grund eines ein­heit­li­chen, in sich geschlos­se­nen Regel­werks vor­ge­nom­men wer­den, weil ande­ren­falls Wer­tungs­wi­der­sprü­che zumin­dest mög­lich und sach­ge­rech­te Ergeb­nis­se nicht sicher­ge­stellt sind.

Des­halb reicht es nicht aus, dass ein erheb­li­cher oder auch über­wie­gen­der Teil der Markt­teil­neh­mer ein Regel­werk unzu­tref­fend anwen­det oder ver­schie­de­ne Regel­wer­ke mit­ein­an­der ver­mischt. Eben­so wenig kommt es ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Revi­si­on dar­auf an, ob sich bezüg­lich der Berech­nung einer Teil­flä­che eine bestimm­te Übung der Mehr­heit der Markt­teil­neh­mer her­aus­ge­bil­det hat oder ob das zu die­ser Fra­ge ein­ge­hol­te Gut­ach­ten nicht auf einer aus­rei­chend reprä­sen­ta­ti­ven Markt­be­fra­gung beruh­te oder in den Fra­ge­bö­gen auf einen unzu­tref­fen­den Zeit­raum abge­stellt wor­den war.

In den vor­ste­hend genann­ten Fäl­len besteht viel­mehr kein Anlass, von dem Grund­satz abzu­wei­chen, dass (sofern die Par­tei­en dem Begriff der Wohn­flä­che nicht im Ein­zel­fall eine ande­re Bedeu­tung bei­gemes­sen haben) das Regel­werk ins­ge­samt für die Berech­nung der Wohn­flä­che maß­geb­lich ist, das im Zeit­punkt des Ver­trags­schlus­ses für den preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum anzu­wen­den war, hier mit­hin die Wohn­flä­chen­ver­ord­nung.

Damit ist das Land­ge­richt Ber­lin 11 hier zutref­fend von der Anwend­bar­keit der Wohn­flä­chen­ver­ord­nung aus­ge­gan­gen und hat die Flä­che des stra­ßen­sei­ti­gen Bal­kons zu einem Vier­tel berück­sich­tigt.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 17. April 2019 – VIII ZR 33/​18

  1. Bestä­ti­gung von BGH, Urtei­le vom 24.03.2004 – VIII ZR 44/​03, NJW 2004, 2230 unter – II 1 b aa; vom 23.05.2007 – VIII ZR 231/​06, NJW 2007, 2624 Rn. 17; vom 22.04.2009 – VIII ZR 86/​08, NJW 2009, 2295 Rn.19[]
  2. im Anschluss an BGH, Urteil vom 23.05.2007 – VIII ZR 231/​06, NJW 2007, 2624[]
  3. vgl. BGH, Urtei­le vom 24.03.2004 – VIII ZR 133/​03, WuM 2004, 268 unter II; vom 24.03.2004 – VIII ZR 295/​03, NJW 2004, 1947 unter – II 2 a; vom 10.03.2010 – VIII ZR 144/​09, aaO Rn. 8; vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/​14, aaO Rn. 9 mwN[]
  4. vgl. BGH, Urtei­le vom 24.03.2004 – VIII ZR 295/​03, aaO unter – II 2 c; vom 10.11.2010 – VIII ZR 306/​09, NJW 2011, 220 Rn. 14; vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/​14, aaO; vom 30.05.2018 – VIII ZR 220/​17, NJW 2018, 2317 Rn. 16[]
  5. vgl. hier­zu BGH, Urteil vom 23.05.2007 – VIII ZR 231/​06, NJW 2007, 2624 Rn. 17[]
  6. vgl. BGH, Urtei­le vom 24.03.2004 – VIII ZR 44/​03, NJW 2004, 2230 unter – II 1 b aa; vom 23.05.2007 – VIII ZR 231/​06, aaO Rn. 13; vom 22.04.2009 – VIII ZR 86/​08, NJW 2009, 2295 Rn.19[]
  7. vgl. BGH, Urtei­le vom 30.03.1990 – V ZR 113/​89, BGHZ 111, 110, 112; vom 11.05.2001 – V ZR 492/​99, NJW 2001, 2464 unter – II 1 c; vom 30.09.2009 – VIII ZR 238/​08, NJW 2010, 1135 Rn. 11[]
  8. vgl. BGH, Urtei­le vom 12.12 1953 – VI ZR 242/​52, LM Nr. 1 zu § 157 [B] BeckRS 1953, 31197869; vom 30.03.1990 – V ZR 113/​89, aaO[]
  9. vgl. BGH, Urteil vom 23.05.2007 – VIII ZR 231/​06, aaO Rn. 15[]
  10. LG Ber­lin, Urteil vom 17.01.2018 18 S 308/​13, ZMR 2018, 503[]
  11. LG Ber­lin, ZMR 2018, 503[]