Wohn­flä­chen­be­rech­nung bei öffent­lich-recht­li­cher Nut­zungs­be­schrän­kung

Ist die Grund­flä­che von Mieträu­men, die öffent­lich-recht­li­chen Nut­zungs­be­schrän­kun­gen unter­lie­gen, in die Wohn­flä­che ein­zu­rech­nen? Mit die­ser Fra­ge hat­te sich jetzt der Bun­des­ge­richts­hof zu befas­sen.

Wohn­flä­chen­be­rech­nung bei öffent­lich-recht­li­cher Nut­zungs­be­schrän­kung

Die Klä­ger des jetzt vom BGH zu ent­schei­den­den Ver­fah­rens waren von Janu­ar 1989 bis Dezem­ber 2007 Mie­ter eines Ein­fa­mi­li­en­hau­ses der Beklag­ten in Mün­chen. Nach § 1 des Miet­ver­tra­ges beträgt die Wohn­flä­che 129,4 m². Im Dach­ge­schoss befin­den sich Räu­me, die von den Klä­gern bis etwa 2005 als Wohn­raum genutzt wur­den. Die Klä­ger machen gel­tend, dass die­se Räu­me wegen Ver­sto­ßes gegen öffent­lich-recht­li­che Bau­vor­schrif­ten nicht zum Woh­nen geeig­net und daher nach der anzu­wen­den­den Wohn­flä­chen­ver­ord­nung bei der Berech­nung der Wohn­flä­che nicht zu berück­sich­ti­gen sei­en. Die Wohn­flä­che betra­ge danach tat­säch­lich nur 108,6 m² und wei­che somit um mehr als 10 % von der ver­ein­bar­ten Wohn­flä­che ab.

Mit der Kla­ge haben die Klä­ger unter ande­rem die Rück­zah­lung über­zahl­ter Mie­te in Höhe von 3.384 € sowie die Fest­stel­lung begehrt, dass sie ab Novem­ber 2007 nur zur Zah­lung einer Mie­te in Höhe von 372,13 € zuzüg­lich Betriebs­kos­ten ver­pflich­tet sind. Das Amts­ge­richt hat die Kla­ge abge­wie­sen. Das Land­ge­richt hat die Beru­fung der Klä­ger zurück­ge­wie­sen.

Der Bun­des­ge­richts­hof ent­schied nun, dass eine Miet­min­de­rung wegen einer zu gerin­gen Wohn­flä­che in einem sol­chen Fall aus­schei­det. Das Land­ge­richt Mün­chen I hat in sei­nem Beru­fungs­ur­teil, so der BGH, zu Recht die auf die aus­ge­bau­ten Räu­me im Dach­ge­schoss ent­fal­len­de Flä­che bei der Ermitt­lung der tat­säch­li­chen Wohn­flä­che berück­sich­tigt 1. Es ist im Rah­men der Aus­le­gung des zwi­schen den Par­tei­en geschlos­se­nen Miet­ver­tra­ges rechts­feh­ler­frei zu dem Ergeb­nis gelangt, dass die Räu­me im Dach­ge­schoss zu Wohn­zwe­cken, also als Wohn­raum ver­mie­tet wur­den. Das Beru­fungs­ge­richt ist auch zutref­fend davon aus­ge­gan­gen, dass etwai­ge öffent­lich-recht­li­che Nut­zungs­be­schrän­kun­gen die Klä­ger nicht zur Min­de­rung berech­ti­gen, weil die Nutz­bar­keit der Räu­me man­gels Ein­schrei­ten der zustän­di­gen Behör­den nicht ein­ge­schränkt war. Die Revi­si­on der Klä­ger hat­te daher kei­nen Erfolg.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 16. Sep­tem­ber 2009 – VIII ZR 275/​08

  1. LG Mün­chen I – Urteil vom 08.10.2008 – 14 S 5934/​08[]