Wohn­geld­schul­den für die geerb­te Eigen­tums­woh­nung

Nach dem Erb­fall fäl­lig wer­den­de oder durch Beschluss der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft begrün­de­te Wohn­geld­schul­den sind (jeden­falls auch) Eigen­ver­bind­lich­kei­ten des Erben, wenn ihm das Hal­ten der Woh­nung als ein Han­deln bei der Ver­wal­tung des Nach­las­ses zuge­rech­net wer­den kann. Hier­von ist in der Regel spä­tes­tens dann aus­zu­ge­hen, wenn er die Erb­schaft ange­nom­men hat oder die Aus­schla­gungs­frist abge­lau­fen ist und ihm fak­tisch die Mög­lich­keit zusteht, die Woh­nung zu nut­zen.

Wohn­geld­schul­den für die geerb­te Eigen­tums­woh­nung

Nach § 1967 Abs. 1 BGB haf­tet der Erbe für die Nach­lass­ver­bind­lich­kei­ten grund­sätz­lich unbe­schränkt, d.h. nicht nur mit dem Nach­lass, son­dern auch mit sei­nem eige­nen Ver­mö­gen. Er kann sei­ne Haf­tung aber auf den Nach­lass beschrän­ken (§ 1975 ff. BGB). Nach § 780 Abs. 1 ZPO kann er die Beschrän­kung sei­ner Haf­tung nur dann im Voll­stre­ckungs­ver­fah­ren gel­tend machen, wenn sie ihm im Urteil vor­be­hal­ten ist. Vor­aus­set­zung für einen Vor­be­halt ist, dass der Erbe als Pro­zess­par­tei wegen einer (rei­nen) Nach­lass­ver­bind­lich­keit (§ 1967 BGB) in Anspruch genom­men wird 1. Han­delt es sich dage­gen (auch) um eine Eigen­ver­bind­lich­keit des Erben, kommt ein Vor­be­halt einer beschränk­ten Erben­haf­tung nach § 780 Abs. 1 ZPO nicht in Betracht.

Ob es sich bei Wohn­geld­schul­den für eine im Wege der Erb­fol­ge erwor­be­ne Eigen­tums­woh­nung, die auf die Zeit nach dem Erb­fall ent­fal­len, um Nach­lass­ver­bind­lich­kei­ten oder (auch) um Eigen­ver­bind­lich­kei­ten des Erben han­delt, ist umstrit­ten.

Nach einer Auf­fas­sung stel­len sie rei­ne Nach­lass­ver­bind­lich­kei­ten dar. Die Bei­trags­ver­pflich­tung beru­he nicht auf dem frei­en Ent­schluss des Erben, eine Ver­bind­lich­keit neu zu begrün­den, son­dern auf dem Ent­schluss des Erb­las­sers, Woh­nungs­ei­gen­tum zu erwer­ben und Mit­glied einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft zu wer­den, und auf der auf § 1922 BGB beru­hen­den Eigen­tü­merstel­lung des Erben 2. Über­wie­gend wird die­se Ansicht aller­dings dahin­ge­hend modi­fi­ziert, dass dann, wenn der Erbe zu erken­nen gebe, dass er die Woh­nung für sich behal­ten wol­le, eine Eigen­ver­bind­lich­keit des Erben ent­ste­he, für die er mit sei­nem eige­nen Ver­mö­gen haf­te 3.

Ande­re dif­fe­ren­zie­ren danach, ob die Haus­geld­schuld ihre Grund­la­ge in einem bereits vor dem Erb­fall gefass­ten Beschluss der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer hat oder auf einem erst danach gefass­ten Beschluss beruht.

Für nach dem Erb­fall fäl­lig wer­den­de Wohn­geld­schul­den, die auf einem vor dem Erb­fall gefass­ten Beschluss beru­hen, wird über­wie­gend ange­nom­men, dass es sich um eine rei­ne Nach­lass­ver­bind­lich­keit han­delt, da der Beschluss noch unter der Mit­wir­kung oder zumin­dest Mit­wir­kungs­mög­lich­keit des Erb­las­sers zustan­de gekom­men sei 4.

Grün­de­ten sich die Haus­geld­schul­den hin­ge­gen auf einen nach dem Erb­fall gefass­ten Beschluss der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft, sei­en sie jeden­falls auch Eigen­ver­bind­lich­kei­ten des Erben mit der Fol­ge, dass eine Beschrän­kung der Haf­tung auf den Nach­lass nicht mög­lich sei. Zum Teil wird dies damit begrün­det, dass die Beschluss­fas­sung über das Haus­geld unter der Mög­lich­keit der Betei­li­gung des stimm­be­rech­tig­ten Erben erfol­ge. Daher hand­le es sich bei der Begrün­dung einer sol­chen Haus­geld­schuld um ein dem Erben zuzu­rech­nen­des Rechts­ge­schäft 5. Ande­re ver­wei­sen dar­auf, dass der Erbe für Wohn­geld­ver­bind­lich­kei­ten pri­mär auf­grund sei­ner Stel­lung als Woh­nungs­ei­gen­tü­mer und nicht als Erbe haf­te 6.

Der Bun­des­ge­richts­hof ent­schei­det die Streit­fra­ge dahin, dass nach dem Erb­fall fäl­lig wer­den­de oder durch Beschluss neu begrün­de­te Wohn­geld­schul­den bei einer Ver­wal­tung des Nach­las­ses durch den Erben im Regel­fall (jeden­falls auch) Eigen­ver­bind­lich­kei­ten des Erben sind und er sei­ne Haf­tung daher nicht auf den Nach­lass beschrän­ken kann 7.

Zu den Nach­lass­ver­bind­lich­kei­ten zäh­len gemäß § 1967 Abs. 2 BGB die "vom Erb­las­ser her­rüh­ren­den Schul­den", also im Zeit­punkt des Erb­falls in der Per­son des Erb­las­sers bereits begrün­de­te Ver­pflich­tun­gen, sowie "die den Erben als sol­chen tref­fen­den Ver­bind­lich­kei­ten", also Schul­den, die erst nach und aus Anlass des Erb­falls ent­ste­hen. Zu Letz­te­rem kön­nen auch Ver­pflich­tun­gen gehö­ren, die nach dem Erb­fall im Rah­men der Ver­wal­tung des Nach­las­ses ent­ste­hen. Das wird ange­nom­men für Ver­bind­lich­kei­ten aus Rechts­hand­lun­gen des Nach­lass­ver­wal­ters und des Nach­lassin­sol­venz­ver­wal­ters 8. Für den Tes­ta­ments­voll­stre­cker ergibt es sich aus­drück­lich aus § 2206 BGB. Nach des­sen Abs. 1 ist er im Rah­men ord­nungs­ge­mä­ßer Ver­wal­tung berech­tigt, Ver­bind­lich­kei­ten für den Nach­lass ein­zu­ge­hen; nach Abs. 2 ist der Erbe zur Ein­wil­li­gung in der­ar­ti­ge Ver­bind­lich­kei­ten ver­pflich­tet, kann die Haf­tung aber auf den Nach­lass beschrän­ken.

Anders wer­den hin­ge­gen all­ge­mein Ver­bind­lich­kei­ten beur­teilt, die der Erbe selbst im Rah­men der "eigen­hän­di­gen" Ver­wal­tung des Nach­las­ses ein­geht. Sol­che Rechts­hand­lun­gen des Erben begrün­den per­sön­li­che Eigen­ver­bind­lich­kei­ten des Erben 9; sie kön­nen dane­ben zugleich Nach­lass­ver­bind­lich­kei­ten sein, soweit sie auf ord­nungs­ge­mä­ßer Ver­wal­tung des Nach­las­ses beru­hen (sog. Nach­las­ser­ben­schul­den 10). Durch ein Han­deln des Erben bei der Ver­wal­tung des Nach­las­ses – sei es durch ein rechts­ge­schäft­li­ches Han­deln, sei es durch eine sons­ti­ge Ver­wal­tungs­maß­nah­me 11 – ent­steht eine Eigen­schuld oder Nach­las­ser­ben­schuld des Erben, für die er mit sei­nem Ver­mö­gen und nicht nur beschränkt auf den Nach­lass haf­tet. Ent­schei­dend ist stets, ob ein eige­nes Ver­hal­ten des Erben Haf­tungs­grund­la­ge ist. Für Ver­bind­lich­kei­ten aus der Ver­wal­tung des Nach­las­ses, die ohne sein Zutun ent­ste­hen, haf­tet der Erbe dem­ge­gen­über nur als Trä­ger des Nach­las­ses 12.

Die­se Grund­sät­ze gel­ten auch für die lau­fen­den Kos­ten einer in den Nach­lass fal­len­den Eigen­tums­woh­nung. Bei ihnen besteht aller­dings die Beson­der­heit, dass sie in aller Regel ohne Zutun des Erben auf­grund von (Mehrheits-)Beschlüssen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer anfal­len. Ande­rer­seits ist zu berück­sich­ti­gen, dass den Kos­ten Leis­tun­gen gegen­über­ste­hen (z.B. Trep­pen­haus­rei­ni­gung, Auf­zugs­war­tung, Repa­ra­tu­ren), die der Erbe bei einem zum Nach­lass gehö­ren­den Haus nur über den Abschluss oder die Fort­füh­rung von Ver­trä­gen und damit unter Begrün­dung einer Eigen­schuld erhal­ten wür­de. Rich­ti­ger­wei­se ist des­halb nicht dar­auf abzu­stel­len, ob die Begrün­dung der Haus­geld­schul­den auf einem Ver­hal­ten des Erben beruht, son­dern ob ihm das Hal­ten der Woh­nung als ein Han­deln bei der Ver­wal­tung des Nach­las­ses zuge­rech­net wer­den kann. Ist dies der Fall, haf­tet er für die damit ver­bun­de­nen Ver­bind­lich­kei­ten, zu denen das lau­fen­de Haus­geld gehört, (auch) mit sei­nem eige­nen Ver­mö­gen.

Ein Han­deln des Erben bei der Ver­wal­tung einer in den Nach­lass fal­len­den Eigen­tums­woh­nung liegt nicht erst dann vor, wenn er eine nach außen wahr­nehm­ba­re Tätig­keit ent­fal­tet, etwa indem er die Mie­ten ein­zieht, Hand­wer­ker beauf­tragt oder an Beschlüs­sen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft mit­wirkt. Viel­mehr ist von einem Ver­wal­tungs­han­deln des Erben in der Regel spä­tes­tens dann aus­zu­ge­hen, wenn er die Erb­schaft ange­nom­men hat oder die Aus­schla­gungs­frist abge­lau­fen ist und ihm fak­tisch die Mög­lich­keit zusteht, die Woh­nung zu nut­zen. Ab die­sem Zeit­punkt beruht es allein auf sei­ner als Ver­wal­tungs­maß­nah­me zu qua­li­fi­zie­ren­den Ent­schei­dung, wie er mit der Woh­nung ver­fährt, ob er sie selbst nutzt, ver­mie­tet bzw. ver­mie­tet lässt, ver­kauft oder in sons­ti­ger Wei­se aus ihr Nut­zen zieht. Auch wenn er die Woh­nung leer ste­hen lässt, stellt dies eine Maß­nah­me der Ver­wal­tung der Woh­nung durch den Erben dar. Denn einer sol­chen Vor­ge­hens­wei­se liegt eben­falls eine Ent­schei­dung des Erben zugrun­de. Die­se kann von viel­fäl­ti­gen Erwä­gun­gen getra­gen sein, wie etwa der, dass im Fal­le eines Ver­kau­fes für eine unver­mie­te­te Woh­nung ein höhe­rer Erlös zu erzie­len ist 13. Nur in – von dem Erben dar­zu­le­gen­den und zu bewei­sen­den – Aus­nah­me­fäl­len ist ein pas­si­ves Ver­hal­ten des Erben im Hin­blick auf eine zum Nach­lass gehö­ren­de Eigen­tums­woh­nung nicht als Maß­nah­me ihrer Ver­wal­tung zu qua­li­fi­zie­ren. Dies ist bei­spiels­wei­se dann der Fall, wenn der Erbe auf­grund einer Belas­tung der Woh­nung mit einem Wohn­recht für einen Drit­ten kei­ne Hand­lungs­op­tio­nen im Hin­blick auf die Nut­zung der Woh­nung hat und er zudem kei­ne Nut­zun­gen aus ihr zieht und auch nicht zie­hen kann 14; sobald er aber an Beschlüs­sen der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung mit­wirkt, liegt auch in die­sen Kon­stel­la­tio­nen ein Ver­wal­tungs­han­deln des Erben vor.

Gegen eine Haf­tung des Erben für lau­fen­des Wohn­geld (auch) mit sei­nem eige­nen Ver­mö­gen spricht nicht, dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft damit bei Unzu­läng­lich­keit des Nach­las­ses bes­ser gestellt wird als bei Durch­füh­rung eines Nach­lass­ver­wal­tungs- oder Nach­lassin­sol­venz­ver­fah­rens 15. Denn eine etwai­ge Bes­ser­stel­lung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft beruht nicht auf den Beson­der­hei­ten des Wohn­gelds, son­dern all­ge­mein auf der unter­schied­li­chen Behand­lung von Rechts­hand­lun­gen des Nach­lass16ver­wal­ters einer­seits und dem Eigen­han­deln des Erben bei dürf­ti­gem Nach­lass ande­rer­seits. So etwa las­sen not­wen­di­ge Erhal­tungs­maß­nah­men an einem zum Nach­lass gehö­ren­den Ein­fa­mi­li­en­haus bei den amt­li­chen Ver­fah­ren zur Nach­lass­son­de­rung eine rei­ne Nach­lass­ver­bind­lich­keit ent­ste­hen, bei dürf­ti­gem Nach­lass (also beim Han­deln des Erben) hin­ge­gen auch eine Eigen­schuld des Erben. Die­se unter­schied­li­che Behand­lung liegt dar­in begrün­det, dass bei der Eigen­ver­wal­tung der Rechts­ver­kehr grund­sätz­lich davon aus­ge­hen kann, dass für Ver­bind­lich­kei­ten das Ver­mö­gen des Erben als Voll­stre­ckungs­ob­jekt zur Ver­fü­gung steht. Tritt hin­ge­gen ein Nachlass(-insolvenz-)ver­wal­ter auf, wird der Rechts­ver­kehr die­se Erwar­tung nicht haben.

Die Haf­tung des Erben für Wohn­geld­schul­den mit sei­nem Eigen­ver­mö­gen im Fal­le der Eigen­ver­wal­tung des Nach­las­ses ist nicht unbil­lig. Zu Recht wird dar­auf hin­ge­wie­sen, dass das Gesetz dem Erben aus­rei­chend Mög­lich­kei­ten zur Ver­fü­gung stellt, die per­sön­li­che Haf­tung aus­zu­schlie­ßen 17. Er kann die Erb­schaft bin­nen sechs Wochen seit Kennt­nis des Erb­falls aus­schla­gen (§ 1944 BGB); die­ser Zeit­raum reicht in der Regel aus, um die Über­schul­dung des Nach­las­ses fest­zu­stel­len. Hat er die Über­schul­dung des Nach­las­ses nicht erkannt, kann er unter bestimm­ten Vor­aus­set­zun­gen die Annah­me anfech­ten 18. Will er sich der per­sön­li­chen Haf­tung für künf­ti­ge Wohn­geld­schul­den ent­zie­hen, steht es ihm frei, die Woh­nung zu ver­äu­ßern oder gem. § 175 ZVG die Zwangs­ver­stei­ge­rung zu bean­tra­gen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 5. Juli 2013 – V ZR 81/​12

  1. Münch­Komm-ZPO/­Schmid­t/Brink­mann, 4. Aufl., § 780 Rn. 5; Musielak, ZPO, 10 Aufl., § 780 Rn. 3[]
  2. Staudinger/​Bub, BGB [2005], § 28 WEG Rn. 174; im Ergeb­nis auch BayO­bLG, NJW-RR 2000, 306 und OLG Ham­burg, NJW-RR 1986, 177; letz­te­res behan­delt Wohn­geld­schul­den aus Bil­lig­keits­grün­den wie rei­ne Nach­lass­ver­bind­lich­kei­ten[]
  3. OLG Köln, NJW-RR 1992, 460, 461; Köh­ler, ZWE 2007, 186, 187; Hügel, ZWE 2006, 174, 180; Nie­den­führ, NZM 2000, 641; ders. in Niedenführ/​Kümmel/​Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 16 WEG, Rn. 166; Bub, Finanz- und Rech­nungs­we­sen, 2. Aufl., S. 142; wohl auch OLG Ham­burg, aaO[]
  4. Boni­fa­cio, MDR 2006, 244; Dötsch, ZMR 2006, 902, 906; Joa­chim, Die Haf­tung des Erben für Nach­lass­ver­bind­lich­kei­ten, 3. Aufl., Rn. 101; offen gelas­sen bei Sieg­mann, NZM 2000, 995, 997; für Eigen­ver­bind­lich­keit Marotz­ke, ZEV 2000, 151, 154[]
  5. Münch­Komm-BGB/­Küp­per, 5. Aufl., § 1967 Rn.20; Becker in Bär­mann, WEG, 11. Aufl., § 16 Rn. 168; Rieke/​Schmid/​Elzer, WEG, 3. Aufl., § 16 Rn.199; ders. ZMR 2012, 212; Dötsch, ZMR 2006, 902, 905; Boni­fa­cio, MDR 2006, 244, 245; Sieg­mann, NZM 2000, 995, 996[]
  6. Marotz­ke, ZEV 2000, 151, 154, der aller­dings ein Haf­tungs­be­schrän­kungs­recht des Erben ent­spre­chend § 139 Abs. 4 HGB annimmt; Reb­mann, Der Ein­tritt des Erben in pflicht­be­las­te­te Rechts­po­si­tio­nen, S.202, 248; Joa­chim, Die Haf­tung des Erben für Nach­lass­ver­bind­lich­kei­ten, 3. Aufl., Rn. 101[]
  7. bei Tes­ta­ments­voll­stre­ckung vgl. BGH, Urteil vom 04.11.2011 – V ZR 82/​11, NJW 2012, 316, 317[]
  8. RGZ 132, 138, 144; Joa­chim, Die Haf­tung des Erben für Nach­lass­ver­bind­lich­kei­ten, 3. Aufl., Rn. 116; Muscheler, Erbrecht, Rn. 3396, eben­so für den Nach­lass­pfle­ger[]
  9. vgl. BGH, Urteil vom 31.01.1990 – IV ZR 326/​88, BGHZ 110, 176, 179; RGZ 146, 343, 346[]
  10. vgl. BGH, Urteil vom 23.01.2013 – VIII ZR 68/​12, NJW 2013, 933, 934 Rn. 16; Urteil vom 10.02.1960 – V ZR 39/​58, BGHZ 32, 60, 64 f.; Muscheler, Erbrecht, Rn. 3397[]
  11. etwa durch Unter­las­sen einer mög­li­chen Kün­di­gung, vgl. Soergel/​Stein, BGB, 13. Aufl., § 1967 Rn. 2[]
  12. vgl. Münch­Komm-BGB/­Küp­per, 5. Aufl., § 1967 Rn. 21[]
  13. vgl. Sieg­mann, NZM 2000, 995, 996[]
  14. zu einer sol­chen Fall­ge­stal­tung vgl. AG Düs­sel­dorf, ZMR 2012, 583[]
  15. so aber Staudinger/​Bub, BGB [2005], § 28 WEG Rn. 174[]
  16. insol­venz[]
  17. vgl. Sieg­mann, NZM 2000, 995, 997[]
  18. vgl. BGH, Urteil vom 08.02.1989 – IVa ZR 98/​87, BGHZ 106, 359, 363[]