Wohn­geld­vor­schüs­se – und die zwi­schen­zeit­li­che Jah­res­rech­nung

Gemäß § 28 Abs. 2 WEG sind die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ver­pflich­tet, die durch den Wirt­schafts­plan beschlos­se­nen Vor­schüs­se zu zah­len.

Wohn­geld­vor­schüs­se – und die zwi­schen­zeit­li­che Jah­res­rech­nung

An die­ser Schuld­ner­stel­lung der Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin auf der Grund­la­ge des Wirt­schafts­plans ändert auch der Umstand nichts, dass die Eigen­tü­mer­ver­samm­lung zwi­schen­zeit­lich – nach Ver­äu­ße­rung der Eigen­tums­woh­nung – eine Jah­res­ab­rech­nung über das betref­fen­de Jahr erstellt hat, in dem die Vor­schuss­zah­lun­gen ein­ge­stellt und die Abrech­nungs­spit­zen aus­ge­wie­sen wur­den.

Nach der sog. Fäl­lig­keits­theo­rie ist der Eigen­tü­mer zur Zah­lung des jeweils beschlos­se­nen Vor­schus­ses ver­pflich­tet, der zum Zeit­punkt der Fäl­lig­keit der ein­ge­tra­ge­ne Eigen­tü­mer ist 1.

Recht­lich unstrei­tig ist, dass aus die­sem Wirt­schafts­plan bzgl. der Abrech­nungs­spit­zen nur der Eigen­tü­mer ver­pflich­tet wer­den kann, der zum Zeit­punkt der Beschluss­fas­sung ein­ge­tra­gen war. Dies gilt auch dann, wenn sich die Abrech­nung auf einen Zeit­raum bezieht, in dem die­ser Eigen­tü­mer noch nicht ein­ge­tra­gen gewe­sen ist. Da die Beklag­te zum Zeit­punkt der Beschluss­fas­sung der Jah­res­ab­rech­nung 2012 nicht als Eigen­tü­me­rin ein­ge­tra­gen war, kann sie unstrei­tig auch nicht aus der Jah­res­ab­rech­nung ver­pflich­tet wer­den.

Aller­dings ent­fällt durch die Beschluss­fas­sung der Jah­res­ab­rech­nung nicht die Ver­pflich­tung der ehe­ma­li­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin aus dem Wirt­schafts­plan zur Zah­lung von rück­stän­di­gen Wohn­geld­vor­schüs­sen. Denn die Jah­res­ab­rech­nung ersetzt nicht den Wirt­schafts­plan son­dern tritt bestä­ti­gend oder rechts­ver­stär­kend hin­zu 2. Der Bun­des­ge­richts­hof hat dazu aus­drück­lich in sei­nen Ent­schei­dun­gen vom 30.11.1995 3; und vom 23.09.1999 4 aus­ge­führt, dass auch der aus­ge­schie­de­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nach einer Beschluss­fas­sung über die Jah­res­ab­rech­nung wei­ter­hin aus dem Wirt­schafts­plan für die Wohn­geld­vor­schüs­se haf­tet, die in sei­ner Zeit als Woh­nungs­ei­gen­tü­mer fäl­lig gewor­den sind. Denn es erfolgt durch den Beschluss der Jah­res­ab­rech­nung gera­de kei­ne Schuld­um­schaf­fung zu Las­ten des Eigen­tü­mers zum Zeit­punkt der Beschluss­fas­sung.

Eine Nova­ti­on ist durch den Beschluss der Jah­res­ab­rech­nung im Hin­blick auf den Wirt­schafts­plan gera­de nicht gewollt. Dies wür­de dem Inter­es­se der Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft zu wider­lau­fen, weil der frü­he­re Eigen­tü­mer aus sei­ner Schuld ent­las­sen wer­den wür­de. Auch wür­de eine sol­che "Umschul­dung" durch Beschluss dazu füh­ren, dass der Erwer­ber einer Woh­nung die Alt­schul­den des Ver­äu­ße­rers über­neh­men müss­te und die­ser davon befreit wer­den wür­de. Eine sol­che schuld­be­frei­en­de Über­nah­me von Alt­schul­den kann aber nicht durch einen Beschluss einer Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft erfol­gen, son­dern könn­te höchs­tens durch indi­vi­du­el­les Rechts­ge­schäft von den bei­den betei­lig­ten Par­tei­en ver­ein­bart wer­den 5. In die­ser Ent­schei­dung stellt der Bun­des­ge­richts­hof auch aus­drück­lich klar, dass an die­ser Recht­spre­chung fest­ge­hal­ten wer­den soll. So ist wei­ter­hin in der Recht­spre­chung gefes­tigt, dass der durch beschlos­se­nen Wirt­schafts­plan ent­stan­de­ne Anspruch der Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft gegen einen ein­zel­nen Eigen­tü­mer nicht durch die spä­ter beschlos­se­ne Abrech­nung erlischt 6.

Amts­ge­richt Bra­ke, Urteil vom 29. Okto­ber 2014 – 3 C 210/​14

  1. vgl. Mer­le in: Bär­mann, WEG, 11.A., § 28 Rd. 151[]
  2. vgl. Mer­le in: Bär­mann, WEG, 11.A., § 28 Rd. 46[]
  3. BGH, Beschluss vom 30.11.1995 – V ZB 16/​95[]
  4. BGH, Beschluss vom 23.09.1999 – V ZB 17/​99[]
  5. vgl. BGH vom 23.09.1999, V ZB 17/​99[]
  6. vgl. u.a. OLG Hamm vom 03.03.2009, I-15 Wx 96/​08 und 15 Wx 96/​08[]