Gemäß § 28 Abs. 2 WEG sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, die durch den Wirtschaftsplan beschlossenen Vorschüsse zu zahlen.
An dieser Schuldnerstellung der Wohnungseigentümerin auf der Grundlage des Wirtschaftsplans ändert auch der Umstand nichts, dass die Eigentümerversammlung zwischenzeitlich – nach Veräußerung der Eigentumswohnung – eine Jahresabrechnung über das betreffende Jahr erstellt hat, in dem die Vorschusszahlungen eingestellt und die Abrechnungsspitzen ausgewiesen wurden.
Nach der sog. Fälligkeitstheorie ist der Eigentümer zur Zahlung des jeweils beschlossenen Vorschusses verpflichtet, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit der eingetragene Eigentümer ist1.
Rechtlich unstreitig ist, dass aus diesem Wirtschaftsplan bzgl. der Abrechnungsspitzen nur der Eigentümer verpflichtet werden kann, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung eingetragen war. Dies gilt auch dann, wenn sich die Abrechnung auf einen Zeitraum bezieht, in dem dieser Eigentümer noch nicht eingetragen gewesen ist. Da die Beklagte zum Zeitpunkt der Beschlussfassung der Jahresabrechnung 2012 nicht als Eigentümerin eingetragen war, kann sie unstreitig auch nicht aus der Jahresabrechnung verpflichtet werden.
Allerdings entfällt durch die Beschlussfassung der Jahresabrechnung nicht die Verpflichtung der ehemaligen Wohnungseigentümerin aus dem Wirtschaftsplan zur Zahlung von rückständigen Wohngeldvorschüssen. Denn die Jahresabrechnung ersetzt nicht den Wirtschaftsplan sondern tritt bestätigend oder rechtsverstärkend hinzu2. Der Bundesgerichtshof hat dazu ausdrücklich in seinen Entscheidungen vom 30.11.19953; und vom 23.09.19994 ausgeführt, dass auch der ausgeschiedene Wohnungseigentümer nach einer Beschlussfassung über die Jahresabrechnung weiterhin aus dem Wirtschaftsplan für die Wohngeldvorschüsse haftet, die in seiner Zeit als Wohnungseigentümer fällig geworden sind. Denn es erfolgt durch den Beschluss der Jahresabrechnung gerade keine Schuldumschaffung zu Lasten des Eigentümers zum Zeitpunkt der Beschlussfassung.
Eine Novation ist durch den Beschluss der Jahresabrechnung im Hinblick auf den Wirtschaftsplan gerade nicht gewollt. Dies würde dem Interesse der Eigentümergemeinschaft zu widerlaufen, weil der frühere Eigentümer aus seiner Schuld entlassen werden würde. Auch würde eine solche „Umschuldung“ durch Beschluss dazu führen, dass der Erwerber einer Wohnung die Altschulden des Veräußerers übernehmen müsste und dieser davon befreit werden würde. Eine solche schuldbefreiende Übernahme von Altschulden kann aber nicht durch einen Beschluss einer Eigentümergemeinschaft erfolgen, sondern könnte höchstens durch individuelles Rechtsgeschäft von den beiden beteiligten Parteien vereinbart werden5. In dieser Entscheidung stellt der Bundesgerichtshof auch ausdrücklich klar, dass an dieser Rechtsprechung festgehalten werden soll. So ist weiterhin in der Rechtsprechung gefestigt, dass der durch beschlossenen Wirtschaftsplan entstandene Anspruch der Eigentümergemeinschaft gegen einen einzelnen Eigentümer nicht durch die später beschlossene Abrechnung erlischt6.
Amtsgericht Brake, Urteil vom 29. Oktober 2014 – 3 C 210/14
