Für die Abgrenzung zwischen einem Mietverhältnis über Wohnraum und einem gewerblichen Mietvertrag kommt es bei einer gemischten Nutzung des Objekts darauf an, welche Art der Nutzung im Vordergrund steht. Entscheidend sind dabei die vertraglichen Regelungen und die Vorstellungen der Beteiligten bei Abschluss des Vertrages; ob der Mieter von einer vertraglich vorgesehenen gewerblichen Nutzung tatsächlich Gebrauch macht, ist für die Qualifizierung des Vertrages hingegen ohne Bedeutung.
Für die Abgrenzung zwischen einem Mietverhältnis über Wohnräume und einem gewerblichen Mietverhältnis kommt es nicht darauf an, wie die Mieter das Anwesen tatsächlich genutzt haben. Entscheidend ist alleine die vertragliche Vereinbarung. Das heißt: Es kommt darauf an, welche Art der Nutzung die Parteien vertraglich vorgesehen hatten1.
Im vorliegenden Fall sollten die Mieter zum einen die Möglichkeit haben, in dem Wohnhaus auf dem vermieteten Grundstück zu wohnen. Zum anderen sollten die Mieter die Möglichkeit haben, das Grundstück gewerblich zu nutzen (Vermietung von Abstellplätzen für Wohnwagen und Einrichtung einer Werkstatt). Es liegt mithin ein Mischmietverhältnis vor. Wenn ein einheitliches Grundstück zu unterschiedlichen Zwecken vermietet wird, gelten für das gesamte Grundstück einheitliche Rechtsvorschriften. Maßgeblich für die Qualifizierung des Mietverhältnisses als Vertrag über Wohnräume oder als Gebrauchsüberlassung zu gewerblichen Zwecken ist der vorherrschende Vertragszweck. Es kommt darauf an, welche Art der Nutzung nach dem Parteiwillen bei Abschluss des Vertrages überwiegen sollte. Hierbei sind alle Umstände des Einzelfalls zu würdigen2.
Unter Berücksichtigung dieser Kriterien stand der gewerbliche Vertragszweck bei Abschluss des konkludenten Vertrages im September 2010 aus der Sicht der Parteien im Vordergrund, während die Nutzung des Wohngebäudes durch die Mieter als nachrangig anzusehen war. Das Grundstück besitzt eine Fläche von insgesamt 6.000 m², von der von vornherein nur ein kleiner Teil für die Wohnnutzung von Bedeutung sein konnte. Der Beklagte Ziff. 2 hatte unstreitig die Absicht, eine Werkstatt einzurichten, die seiner unternehmerischen Tätigkeit dienen sollte. Außerdem sollte ein großer Teil des Grundstücks als Abstellfläche für Wohnwagen vermietet werden. Da es bei der Einordnung des Mietvertrages auf den vorgesehenen Vertragszweck ankommt, spielt es keine Rolle, ob der Mieter mit dieser Nutzung unmittelbar nach Übergabe des Grundstücks im September 2010 oder erst später beginnen wollte.
Die maßgeblichen Vorstellungen der Parteien ergeben sich insbesondere aus den vorliegenden Vertragsentwürfen. Die Entwürfe sind mit „gewerblicher Mietvertrag“ oder „Pachtvertrag“ überschrieben. Zwei der vorliegenden Entwürfe wurden von den Mietern bzw. von einem Anwalt in deren Auftrag erstellt. Auch wenn die Bezeichnung „Pachtvertrag“ letztlich im Hinblick auf die beabsichtigten Regelungen nicht zutreffend war, ergibt sich aus der Bezeichnung „Pachtvertrag“, dass auch die Mieter die gewerbliche Nutzung des Grundstücks im Vordergrund sahen. Denn die Bezeichnung „Pachtvertrag“ machte auch aus der Sicht der Mieter nur einen möglichen Sinn im Hinblick auf die beabsichtigte Gewinnerzielung aus einer unternehmerischen Tätigkeit.
Auch der spätere Schriftverkehr spricht dafür, dass die von den Mietern beabsichtigte gewerbliche Nutzung im Vordergrund stand. Der Prozessbevollmächtigte der Mieter hat beispielsweise in zwei Schreiben von einem „Pachtvertrag“ bzw. „Pachtverhältnis“ gesprochen, was nur im Zusammenhang mit einer Absicht zur Gewinnerzielung und im Zusammenhang mit einer unternehmerischen Tätigkeit erklärbar ist. Schließlich ist hinzuweisen auf eine von den Mietern ab Juni 2011 geltend gemachte Mietminderung von 50 %. Die Minderung wurde – allein – darauf gestützt, dass der Kläger verschiedene Gegenstände nicht vom Grundstück geräumt habe. Durch auf dem Grundstück verbliebene Gegenstände des Klägers konnte nur eine mögliche gewerbliche Nutzung durch die Mieter beeinträchtigt sein, nicht jedoch die bereits vollzogene Wohnnutzung. Die von den Mietern im Juni 2011 geltend gemachte Mietminderung bestätigt mithin die Bedeutung der beabsichtigten gewerblichen Nutzung für den gesamten Vertrag.
Oberlandesgericht Karlsruhe, Beschluss vom 21. Mai 2012 – 9 U 8/12
