Wohn­raum­miet­ver­trag oder gewerb­li­cher Miet­ver­trag?

Für die Abgren­zung zwi­schen einem Miet­ver­hält­nis über Wohn­raum und einem gewerb­li­chen Miet­ver­trag kommt es bei einer gemisch­ten Nut­zung des Objekts dar­auf an, wel­che Art der Nut­zung im Vor­der­grund steht. Ent­schei­dend sind dabei die ver­trag­li­chen Rege­lun­gen und die Vor­stel­lun­gen der Betei­lig­ten bei Abschluss des Ver­tra­ges; ob der Mie­ter von einer ver­trag­lich vor­ge­se­he­nen gewerb­li­chen Nut­zung tat­säch­lich Gebrauch macht, ist für die Qua­li­fi­zie­rung des Ver­tra­ges hin­ge­gen ohne Bedeu­tung.

Wohn­raum­miet­ver­trag oder gewerb­li­cher Miet­ver­trag?

Für die Abgren­zung zwi­schen einem Miet­ver­hält­nis über Wohn­räu­me und einem gewerb­li­chen Miet­ver­hält­nis kommt es nicht dar­auf an, wie die Mie­ter das Anwe­sen tat­säch­lich genutzt haben. Ent­schei­dend ist allei­ne die ver­trag­li­che Ver­ein­ba­rung. Das heißt: Es kommt dar­auf an, wel­che Art der Nut­zung die Par­tei­en ver­trag­lich vor­ge­se­hen hat­ten 1.

Im vor­lie­gen­den Fall soll­ten die Mie­ter zum einen die Mög­lich­keit haben, in dem Wohn­haus auf dem ver­mie­te­ten Grund­stück zu woh­nen. Zum ande­ren soll­ten die Mie­ter die Mög­lich­keit haben, das Grund­stück gewerb­lich zu nut­zen (Ver­mie­tung von Abstell­plät­zen für Wohn­wa­gen und Ein­rich­tung einer Werk­statt). Es liegt mit­hin ein Mischmiet­ver­hält­nis vor. Wenn ein ein­heit­li­ches Grund­stück zu unter­schied­li­chen Zwe­cken ver­mie­tet wird, gel­ten für das gesam­te Grund­stück ein­heit­li­che Rechts­vor­schrif­ten. Maß­geb­lich für die Qua­li­fi­zie­rung des Miet­ver­hält­nis­ses als Ver­trag über Wohn­räu­me oder als Gebrauchs­über­las­sung zu gewerb­li­chen Zwe­cken ist der vor­herr­schen­de Ver­trags­zweck. Es kommt dar­auf an, wel­che Art der Nut­zung nach dem Par­tei­wil­len bei Abschluss des Ver­tra­ges über­wie­gen soll­te. Hier­bei sind alle Umstän­de des Ein­zel­falls zu wür­di­gen 2.

Unter Berück­sich­ti­gung die­ser Kri­te­ri­en stand der gewerb­li­che Ver­trags­zweck bei Abschluss des kon­klu­den­ten Ver­tra­ges im Sep­tem­ber 2010 aus der Sicht der Par­tei­en im Vor­der­grund, wäh­rend die Nut­zung des Wohn­ge­bäu­des durch die Mie­ter als nach­ran­gig anzu­se­hen war. Das Grund­stück besitzt eine Flä­che von ins­ge­samt 6.000 m², von der von vorn­her­ein nur ein klei­ner Teil für die Wohn­nut­zung von Bedeu­tung sein konn­te. Der Beklag­te Ziff. 2 hat­te unstrei­tig die Absicht, eine Werk­statt ein­zu­rich­ten, die sei­ner unter­neh­me­ri­schen Tätig­keit die­nen soll­te. Außer­dem soll­te ein gro­ßer Teil des Grund­stücks als Abstell­flä­che für Wohn­wa­gen ver­mie­tet wer­den. Da es bei der Ein­ord­nung des Miet­ver­tra­ges auf den vor­ge­se­he­nen Ver­trags­zweck ankommt, spielt es kei­ne Rol­le, ob der Mie­ter mit die­ser Nut­zung unmit­tel­bar nach Über­ga­be des Grund­stücks im Sep­tem­ber 2010 oder erst spä­ter begin­nen woll­te.

Die maß­geb­li­chen Vor­stel­lun­gen der Par­tei­en erge­ben sich ins­be­son­de­re aus den vor­lie­gen­den Ver­trags­ent­wür­fen. Die Ent­wür­fe sind mit "gewerb­li­cher Miet­ver­trag" oder "Pacht­ver­trag" über­schrie­ben. Zwei der vor­lie­gen­den Ent­wür­fe wur­den von den Mie­tern bzw. von einem Anwalt in deren Auf­trag erstellt. Auch wenn die Bezeich­nung "Pacht­ver­trag" letzt­lich im Hin­blick auf die beab­sich­tig­ten Rege­lun­gen nicht zutref­fend war, ergibt sich aus der Bezeich­nung "Pacht­ver­trag", dass auch die Mie­ter die gewerb­li­che Nut­zung des Grund­stücks im Vor­der­grund sahen. Denn die Bezeich­nung "Pacht­ver­trag" mach­te auch aus der Sicht der Mie­ter nur einen mög­li­chen Sinn im Hin­blick auf die beab­sich­tig­te Gewinn­erzie­lung aus einer unter­neh­me­ri­schen Tätig­keit.

Auch der spä­te­re Schrift­ver­kehr spricht dafür, dass die von den Mie­tern beab­sich­tig­te gewerb­li­che Nut­zung im Vor­der­grund stand. Der Pro­zess­be­voll­mäch­tig­te der Mie­ter hat bei­spiels­wei­se in zwei Schrei­ben von einem "Pacht­ver­trag" bzw. "Pacht­ver­hält­nis" gespro­chen, was nur im Zusam­men­hang mit einer Absicht zur Gewinn­erzie­lung und im Zusam­men­hang mit einer unter­neh­me­ri­schen Tätig­keit erklär­bar ist. Schließ­lich ist hin­zu­wei­sen auf eine von den Mie­tern ab Juni 2011 gel­tend gemach­te Miet­min­de­rung von 50 %. Die Min­de­rung wur­de – allein – dar­auf gestützt, dass der Klä­ger ver­schie­de­ne Gegen­stän­de nicht vom Grund­stück geräumt habe. Durch auf dem Grund­stück ver­blie­be­ne Gegen­stän­de des Klä­gers konn­te nur eine mög­li­che gewerb­li­che Nut­zung durch die Mie­ter beein­träch­tigt sein, nicht jedoch die bereits voll­zo­ge­ne Wohn­nut­zung. Die von den Mie­tern im Juni 2011 gel­tend gemach­te Miet­min­de­rung bestä­tigt mit­hin die Bedeu­tung der beab­sich­tig­ten gewerb­li­chen Nut­zung für den gesam­ten Ver­trag.

Ober­lan­des­ge­richt Karls­ru­he, Beschluss vom 21. Mai 2012 – 9 U 8/​12

  1. vgl. dazu Palandt/​Weidenkaff a. a. O., vor § 535 BGB, Rdnr. 88; BGH, NJW-RR 1986, 877, 878[]
  2. vgl. BGH a. a. O.; Palandt/​Weidenkaff a. a. O., vor § 535 BGB, Rdnr. 101[]