Wohn­recht und Pfle­ge­fall

Ent­hält die schuld­recht­li­che Ver­ein­ba­rung über die Bestel­lung eines Woh­nungs­rechts kei­ne Rege­lung, wie die Woh­nung genutzt wer­den soll, wenn der Woh­nungs­be­rech­tig­te sein Recht wegen Umzugs in ein Pfle­ge­heim nicht mehr aus­üben kann, kommt nach einem heu­te ver­öf­fent­lich­ten Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs eine ergän­zen­de Ver­trags­aus­le­gung in Betracht. Eine Ver­pflich­tung des Eigen­tü­mers, die Woh­nung zu ver­mie­ten oder deren Ver­mie­tung durch den Woh­nungs­be­rech­tig­ten zu gestat­ten, wird dem hypo­the­ti­schen Par­tei­wil­len im Zwei­fel aller­dings nicht ent­spre­chen.

Wohn­recht und Pfle­ge­fall

Nach Ansicht des BGH kommt in sol­chen Fäl­len eine Anpas­sung des Ver­tra­ges nach den Grund­sät­zen des Weg­falls der Geschäfts­grund­la­ge (vgl. § 313 BGB) nicht in Betracht. Selbst wenn ihm die über­ein­stim­men­de Erwar­tung von (Mut­ter und Toch­ter zugrun­de gele­gen haben soll­te, die Mut­ter wer­de das Woh­nungs­recht bis zu ihrem Tode aus­üben kön­nen, fehlt es jeden­falls an der für eine gericht­li­che Ver­trags­an­pas­sung not­wen­di­gen Vor­aus­set­zung der unvor­her­ge­se­he­nen Ände­rung der Umstän­de, die Geschäfts­grund­la­ge gewor­den sind 1. Bei der Ver­ein­ba­rung eines lebens­lan­gen Woh­nungs­rechts muss jeder Ver­trags­teil grund­sätz­lich damit rech­nen, dass der Berech­tig­te sein Recht wegen Krank­heit und Pfle­ge­be­dürf­tig­keit nicht bis zu sei­nem Tod aus­üben kann. Der Umzug in ein Pfle­ge­heim ist daher in aller Regel kein Grund, den der Bestel­lung eines lebens­lan­gen Woh­nungs­rechts zugrun­de lie­gen­den Ver­trag nach § 313 BGB anzu­pas­sen 2.

Aller­dings ist regel­mä­ßig die gegen­über der Ver­trags­an­pas­sung wegen Weg­falls der Geschäfts­grund­la­ge vor­ran­gi­ge 3 ergän­zen­de Aus­le­gung des der Bestel­lung des Woh­nungs­rechts zugrun­de lie­gen­den Ver­tra­ges zu erwä­gen. Sie ist nicht des­halb aus­ge­schlos­sen, weil die ein­ge­tre­te­ne Ver­än­de­rung der tat­säch­li­chen Ver­hält­nis­se objek­tiv vor­her­seh­bar war. Eine ergän­zen­de Ver­trags­aus­le­gung käme man­gels Rege­lungs­lü­cke nur dann nicht in Betracht, wenn die Ver­trags­par­tei­en ihre Ver­ein­ba­rung auch für den Fall eines Umzugs der Mut­ter in ein Pfle­ge­heim bewusst als abschlie­ßend ange­se­hen hät­ten 4. Wur­de die Mög­lich­keit eines Weg­zugs dage­gen nicht bedacht oder in der unzu­tref­fen­den Annah­me, das Woh­nungs­recht wür­de dann erlö­schen, irr­tüm­lich für nicht rege­lungs­be­dürf­tig gehal­ten, ist eine ergän­zen­de Ver­trags­aus­le­gung mög­lich und gebo­ten.
Die Annah­me einer plan­wid­ri­gen Rege­lungs­lü­cke liegt hier nahe. Han­del­te es sich bei dem Ver­trag aus dem Jahr 1979 um eine bewusst abschlie­ßen­de Rege­lung, hät­te dies näm­lich zur Fol­ge, dass die dem Woh­nungs­recht unter­lie­gen­den Räu­me nach dem Umzug der Mut­ter in ein Pfle­ge­heim von nie­man­dem genutzt wer­den könn­ten. Die Mut­ter als Berech­tig­te wäre aus tat­säch­li­chen Grün­den gehin­dert, ihr Recht wahr­zu­neh­men; die Beklag­te wäre ange­sichts des fort­be­stehen­den Woh­nungs­rechts nicht befugt, die Räu­me ohne Zustim­mung der Mut­ter selbst zu nut­zen oder Drit­ten zu über­las­sen 5.

Bei der Ergän­zung des Ver­trags­in­halts ist dar­auf abzu­stel­len, was red­li­che und ver­stän­di­ge Par­tei­en in Kennt­nis der Rege­lungs­lü­cke nach dem Ver­trags­zweck und bei sach­ge­mä­ßer Abwä­gung ihrer bei­der­sei­ti­gen Inter­es­sen nach Treu und Glau­ben ver­ein­bart hät­ten 6. Im Hin­blick dar­auf, dass eine Rück­kehr der Mut­ter aus dem Pfle­ge­heim in abseh­ba­rer Zeit offen­bar nicht zu erwar­ten und die ihr über­las­se­ne Woh­nung zur Ver­mie­tung an Drit­te geeig­net ist, spricht viel dafür, den Ver­trag dahin zu ergän­zen, dass die Beklag­te berech­tigt sein soll, die Woh­nung zu ver­mie­ten.

Bei der Fest­stel­lung, wem die Ein­nah­men aus einer von der Beklag­ten vor­ge­nom­me­nen Ver­mie­tung zuste­hen, wird das Beru­fungs­ge­richt zu berück­sich­ti­gen haben, dass das Woh­nungs­recht einen Teil der Alters­vor­sor­ge der Mut­ter dar­stellt, und dass ein Grund, wes­halb ihr Umzug in ein Pfle­ge­heim zu einer wirt­schaft­li­chen Bes­ser­stel­lung der Beklag­ten füh­ren soll, nicht erkenn­bar ist 7. Dage­gen wird eine Ver­pflich­tung der Beklag­ten, die Woh­nung zu ver­mie­ten, ange­sichts des Cha­rak­ters des Woh­nungs­rechts als eines im Grund­satz höchst­per­sön­li­chen Nut­zungs­rechts dem hypo­the­ti­schen Par­tei­wil­len im Zwei­fel nicht ent­spre­chen. Zwar kann des­sen Aus­übung einem Drit­ten über­las­sen wer­den; dies erfor­dert jedoch die Gestat­tung des Eigen­tü­mers (§ 1092 Abs. 1 Satz 2 BGB). Ent­hält der Über­ga­be­ver­trag eine sol­che Gestat­tung nicht, spricht dies dafür, dass der Eigen­tü­mer im Fall des Unver­mö­gens des Berech­tig­ten, sein Woh­nungs­recht aus­zu­üben, auch schuld­recht­lich nicht ver­pflich­tet sein soll­te, die Nut­zung durch Drit­te zu dul­den.

Eben­so­we­nig wird im Zwei­fel anzu­neh­men sein, dass ein dem Woh­nungs­be­rech­tig­ten nahe­ste­hen­der Eigen­tü­mer ver­pflich­tet sein soll, ein Nut­zungs­ent­gelt an den Woh­nungs­be­rech­tig­ten zu zah­len, wenn er die Woh­nung für eige­ne pri­va­te Zwe­cke nutzt oder wenn er sie einem nahen Fami­li­en­an­ge­hö­ri­gen zur Nut­zung über­lässt. Die fami­liä­re Ver­bun­den­heit wird häu­fig, wenn auch nicht zwin­gend, die Annah­me recht­fer­ti­gen, dass eine Nut­zung der Woh­nung inner­halb der Fami­lie unent­gelt­lich erfol­gen soll­te.

Etwas ande­res folgt nicht dar­aus, dass das Woh­nungs­recht der Alters­si­che­rung des Berech­tig­ten dient. Denn das bedeu­tet nicht, dass der Eigen­tü­mer die Ver­pflich­tung über­nom­men hat, die Woh­nung auch dann zur Siche­rung der Lebens­grund­la­ge des Berech­tig­ten ein­zu­set­zen, wenn die­ser sein Woh­nungs­recht nicht mehr aus­üben kann 8. Ins­be­son­de­re kann ein sol­cher Wil­le nicht aus der Rege­lung in § 1093 Abs. 2 BGB abge­lei­tet wer­den, wonach der Woh­nungs­be­rech­tig­te unter ande­rem befugt ist, die zu sei­ner Pfle­ge erfor­der­li­chen Per­so­nen in die Woh­nung auf­zu­neh­men 9. Eine Befug­nis, die Woh­nung Drit­ten zu über­las­sen, folgt dar­aus auch unter Berück­sich­ti­gung der sich seit Inkraft­tre­ten des Bür­ger­li­chen Gesetz­bu­ches gewan­del­ten Ver­hält­nis­se nicht. Mit der Bestel­lung eines Woh­nungs­rechts haben die Par­tei­en die Alters­si­che­rung im Zwei­fel bewusst auf ein höchst­per­sön­li­ches Nut­zungs­recht beschränkt 10. Die­sem im Über­ga­be­ver­trag zum Aus­druck gekom­me­nen Par­tei­wil­len darf die ergän­zen­de Ver­trags­aus­le­gung nicht wider­spre­chen 11. Das wäre indes­sen der Fall, wenn der Eigen­tü­mer nach einem Weg­zug des Berech­tig­ten ver­pflich­tet wäre, die Woh­nung zu ver­mie­ten oder der Ver­mie­tung durch den Berech­tig­ten zuzu­stim­men, um mit­tels der Erträ­ge der Woh­nung zu des­sen finan­zi­el­ler Absi­che­rung bei­zu­tra­gen. Das Woh­nungs­recht wür­de dadurch in unzu­läs­si­ger Wei­se um Ele­men­te eines – von den Par­tei­en gera­de nicht gewähl­ten – Nieß­brauchs an der Woh­nung (§§ 1030 Abs. 1, 1059 Satz 2 BGB) erwei­tert 12.

Bun­des­ge­richts­hof, Ver­säum­nis­ur­teil vom 9. Janu­ar 2009 – V ZR 168/​07

  1. vgl. Erman/​Hohloch, BGB, 12. Aufl., § 313 Rdn. 24[]
  2. vgl. BGH, Urteil vom 19. Janu­ar 2007, V ZR 163/​06, NJW 2007, 1884, 1885 Rdn. 11 ff [dort noch offen gelas­sen]; eben­so: Krauß, Not­BZ 2007, 129, 130; May­er, DNotZ 2008, 672, 678; Auk­tor, Mitt­BayNot 2008, 14, 15[]
  3. vgl. BGHZ 90, 69, 74; BGH, Urt. v. 24. Janu­ar 2008, III ZR 79/​07, NJW-RR 2008, 562, 563 Rdn. 12 m.w.N.[]
  4. vgl. BGHZ 111, 110, 115[]
  5. vgl. dazu Brück-ner, NJW 2008, 1111, 1112[]
  6. st. Rspr., vgl. BGH, Urt. v. 24. Janu­ar 2008, III ZR 79/​07, NJW-RR 2008, 562, 563 m.w.N.[]
  7. vgl. zu die­sen Aspek­ten: BGH, Urteil vom 19. Janu­ar 2007, V ZR 163/​06, NJW 2007, 1884, 1887 sowie Auk­tor, Mitt­BayNot 2008, 14, 17[]
  8. a.A. Gühlstorf/​Ette, ZfF 2007, 265, 268[]
  9. a.A. OLG Köln ZMR 1995, 256; OLG Cel­le MDR 1998, 1344; Brück­ner, NJW 2008, 1111, 1112[]
  10. eben­so May­er, DNotZ 2008, 672, 685; Auk­tor, Mitt­BayNot 2008, 14, 15 f.[]
  11. vgl. BGH, Urt. v. 17. April 2002, VIII ZR 297/​01, NJW 2002, 2310, 2311[]
  12. vgl. BGH, Beschluss vom 23. Janu­ar 2003, V ZB 48/​02, NJW-RR 2003, 577, 578[]