Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft und die Ver­wal­ter­zu­stim­mung

Haben die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die Ent­schei­dung über die an sich von dem Ver­wal­ter zu ertei­len­de Zustim­mung zur Ver­äu­ße­rung von Woh­nungs­ei­gen­tum an sich gezo­gen und beschlos­sen, sie zu ver­wei­gern, sind sie und nicht der Ver­wal­ter für die Kla­ge auf Ertei­lung der Zustim­mung pas­siv­le­gi­ti­miert. Das gilt auch dann, wenn die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ihre Ent­schei­dung in der Form einer Anwei­sung an den Ver­wal­ter getrof­fen haben, die Zustim­mung zu ver­wei­gern.

Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft und die Ver­wal­ter­zu­stim­mung

Dem Eigen­tü­mer einer Eigen­tums­woh­nung steht nach § 12 Abs. 2 WEG ein Anspruch auf Ertei­lung der in der Tei­lungs­er­klä­rung vor­ge­se­he­nen Zustim­mung zur Ver­äu­ße­rung von Woh­nungs­ei­gen­tum zu, wenn ein wich­ti­ger Grund, der die Ver­wei­ge­rung der Zustim­mung recht­fer­tigt, nicht vor­liegt 1.

Schuld­ner die­ses Anspruchs ist der­je­ni­ge, von des­sen Zustim­mung die Ver­äu­ße­rung der Eigen­tums­woh­nung nach der Tei­lungs­er­klä­rung abhängt. Das ist der Ver­wal­ter, wenn die Tei­lungs­er­klä­rung die Ver­äu­ße­rung von sei­ner Zustim­mung abhän­gig macht. Etwas ande­res gilt aber dann, wenn der Ver­wal­ter – wie hier – die Zustim­mung auf Grund eines ent­spre­chen­den Beschlus­ses der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ver­wei­gert oder nicht erteilt. Dann rich­tet sich der Anspruch gegen die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, wie das Beru­fungs­ge­richt zu Recht ange­nom­men hat.

Die Fra­ge, ob in die­ser Kon­stel­la­ti­on der Ver­wal­ter oder die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer auf Ertei­lung der Zustim­mung in Anspruch zu neh­men sind, ist bis­lang in einem ent­schei­den­den Punkt nicht geklärt. Einig­keit besteht einer­seits dar­über, dass der Ver­wal­ter sei­ne Pas­siv­le­gi­ti­ma­ti­on nicht allein des­halb ver­liert, weil er bei der Ver­wei­ge­rung der Zustim­mung einer Wei­sung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer folgt 2. Im Wesent­li­chen unum­strit­ten ist ande­rer­seits, dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer selbst pas­siv­le­gi­ti­miert sind, wenn sie die, wie for­mu­liert wird, „Erklä­rungs­kom­pe­tenz“ an sich gezo­gen haben 3. Wann der eine und wann der ande­re Fall anzu­neh­men ist, wird einer Wür­di­gung der Umstän­de des Ein­zel­falls über­las­sen. Kri­te­ri­en, anhand derer die Wür­di­gung vor­zu­neh­men ist, feh­len.

Die­se Unter­schei­dung über­zeugt den Bun­des­ge­richts­hof nicht. Der Ver­wal­ter ist für eine Kla­ge auf Ertei­lung der Zustim­mung zum Ver­kauf von Woh­nungs­ei­gen­tum nur pas­siv­le­gi­ti­miert, solan­ge die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die Zustim­mung nicht ver­wei­gert oder Vor­ga­ben für ihre Ertei­lung getrof­fen haben. Ist das gesche­hen, sind die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer selbst pas­siv­le­gi­ti­miert.

Aus­zu­ge­hen ist davon, dass eine Rege­lung der Tei­lungs­er­klä­rung, wel­che die Ver­äu­ße­rung von Woh­nungs­ei­gen­tum von der Zustim­mung des Ver­wal­ters abhän­gig macht, dem Ver­wal­ter in aller Regel kei­ne ori­gi­nä­re eige­ne Kom­pe­tenz ver­schafft, die nur er allein wahr­neh­men könn­te. Der Ver­wal­ter wird bei der Ent­schei­dung über die Zustim­mung zur Ver­äu­ße­rung viel­mehr als Treu­hän­der und mit­tel­ba­rer Stell­ver­tre­ter der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer tätig 4. Die­se sind zwar auch auf Vor­la­ge durch den Ver­wal­ter oder den betrof­fe­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nicht ver­pflich­tet, sich mit der Zustim­mung zur Ver­äu­ße­rung zu befas­sen 5. Sie kön­nen sich aber, anders als die Klä­ge­rin meint, jeder­zeit – auch ohne Vor­la­ge des Ver­wal­ters oder des betrof­fe­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers – mit der Zustim­mung zur Ver­äu­ße­rung befas­sen und die Ent­schei­dung dar­über an sich zie­hen und selbst tref­fen 6. Etwas ande­res gilt nur, wenn die Tei­lungs­er­klä­rung aus­nahms­wei­se dem Ver­wal­ter die Ertei­lung der Zustim­mung ein­deu­tig als eige­nes – nur von ihm wahr­nehm­ba­res Recht – zuweist 7. Die­ser Fall liegt hier nicht vor. Nach der Tei­lungs­er­klä­rung haben die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die Mög­lich­keit, die Zustim­mung zu ertei­len, auch wenn sie der Ver­wal­ter ver­wei­gern möch­te. Die­se Mög­lich­keit schließt die Annah­me einer eigen­stän­di­gen, nicht rück­hol­ba­ren Zustim­mungs­kom­pe­tenz des Ver­wal­ters aus.

Eine inhalt­li­che Befas­sung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer mit der Fra­ge der Ertei­lung der Zustim­mung schließt zwar eine eigen­stän­di­ge Mit­wir­kung des Ver­wal­ters nicht in jedem Fall aus. Sie wäre etwa dann mög­lich, wenn die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nur eini­ge Vor­ga­ben beschlie­ßen, dem Ver­wal­ter aber im Übri­gen freie Hand las­sen 8. Etwas ande­res gilt aber, wenn die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer als Ergeb­nis ihrer Befas­sung mit der Ange­le­gen­heit eine Ent­schei­dung tref­fen und beschlie­ßen, die Zustim­mung zu ver­wei­gern. Mit die­ser Ent­schei­dung durch die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer selbst ver­liert der Ver­wal­ter sein Recht, als deren Treu­hän­der und Stell­ver­tre­ter über die Zustim­mung zu ent­schei­den. Er ist dann nur noch Voll­zugs­or­gan und hat die Ent­schei­dung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ohne eige­nen Ent­schei­dungs- oder Gestal­tungs­spiel­raum umzu­set­zen. Dabei macht es kei­nen Unter­schied, in wel­cher Form die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ihre Ent­schei­dung tref­fen: ob sie den Ver­wal­ter anwei­sen, die Zustim­mung zu ver­wei­gern, ob sie selbst die Ver­wei­ge­rung beschlie­ßen oder ob sie auch beschlie­ßen, die Ent­schei­dung selbst dem betrof­fe­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer bekannt­zu­ge­ben. Ent­schei­dend ist, ob die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer das Ergeb­nis – die Ver­wei­ge­rung der Zustim­mung – vor­ge­ge­ben haben. Ist das der Fall, sind in Wirk­lich­keit wie­der sie selbst Trä­ger der Zustim­mungs­kom­pe­tenz, nicht mehr der Ver­wal­ter. Als Fol­ge der Rück­ho­lung ihrer auf den Ver­wal­ter nur dele­gier­ten Ent­schei­dungs­kom­pe­tenz sind jetzt die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer selbst Schuld­ner des Zustim­mungs­an­spruchs des betrof­fe­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers, wenn ein wich­ti­ger Grund zur Ver­wei­ge­rung der Zustim­mung nicht bestehen soll­te. Der Ver­wal­ter könn­te die Zustim­mung nach einer sol­chen Ent­schei­dung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer selbst dann nicht mehr ertei­len, wenn er die Ent­schei­dung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer für falsch hält oder wenn die­se falsch ist, weil ent­ge­gen der Annah­me der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ein wich­ti­ger Grund zur Ver­wei­ge­rung der Zustim­mung nicht vor­liegt. Das schließt sei­ne Pas­siv­le­gi­ti­ma­ti­on aus.

Hier hat die sei­ner­zei­ti­ge Ver­wal­te­rin der Klä­ge­rin auf ihre Bit­te um Zustim­mung mit­ge­teilt, sie wer­de wegen inter­ner Unstim­mig­kei­ten die Ange­le­gen­heit auf der nächs­ten Ver­samm­lung den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern vor­le­gen. Anders als in dem von der Klä­ge­rin her­an­ge­zo­ge­nen Fall des Ober­lan­des­ge­richts Zwei­brü­cken 5 haben es die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer auch nicht abge­lehnt, sich mit der Fra­ge zu befas­sen. Sie haben die Fra­ge viel­mehr behan­delt und beschlos­sen, die Zustim­mung zu ver­wei­gern. Damit haben sie die Ange­le­gen­heit an sich gezo­gen und der Ver­wal­te­rin die Ent­schei­dungs­kom­pe­tenz ent­zo­gen. Dies wird hier dadurch beson­ders deut­lich, dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die frü­he­re Ver­wal­te­rin, die den­noch die Zustim­mung ertei­len woll­te, abbe­ru­fen und durch den Beklag­ten ersetzt haben. Hier­über hat­te die ersetz­te Ver­wal­te­rin die Klä­ge­rin vor­her infor­miert. Dar­an ändert es ent­ge­gen der Ansicht der Klä­ge­rin nichts, dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer auf ihrer Ver­samm­lung vom 26.06.2009 beschlos­sen haben, den Beklag­ten von den Pro­zess­kos­ten frei­zu­stel­len. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer sind dabei näm­lich davon aus­ge­gan­gen, dass sich der Beklag­te nicht über ihren Beschluss hin­weg­set­zen dür­fe.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 13. Mai 2011 – V ZR 166/​10

  1. OLG Hamm, NJW-RR 1993, 279, 280; Klein in Bär­mann, WEG, 11. Aufl., § 12 Rn. 41[]
  2. Wen­zel in Bär­mann, WEG, 10. Aufl., § 12 Rn. 47; Küm­mel in Niedenführ/​Kümmel/​Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 12 Rn. 62[]
  3. BayO­bLG, BayO­bLGZ 1980, 29, 35; OLG Köln, ZMR 2010, 54, 55; OLG Zwei­brü­cken, NJW-RR 1994, 1103 [in casu aber wegen Nicht­be­fas­sung ver­neint]; Klein in Bär­mann, aaO, § 12 Rn. 42 aE; Küm­mel in Niedenführ/​Kümmel/​Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 12 Rn. 62, Riecke/​Schmid/​Schneider, WEG, 3. Aufl., § 12 Rn. 152 aE; Gott­schalg in FS Deckert [2002] S. 161, 168[]
  4. BGH, Urteil vom 26.09. 1990 – IV ZR 226/​89, BGHZ 112, 240, 242; OLG Zwei­brü­cken, NJW-RR 1987, 269; OLG Köln, OLGZ 1984, 162, 163; Timme/​Hogen­schurz, WEG, § 12 Rn. 23[]
  5. OLG Zwei­brü­cken, NJW-RR 1994, 1103[][]
  6. BayO­bLG, BayO­bLGZ 1980, 29, 35; OLG Hamm, NZM 2001, 953, 954; OLG Köln, OLGZ 1984, 162, 163; OLG Zwei­brü­cken, NJW-RR 1987, 269; Klein in Bär­mann, aaO, § 12 Rn. 25; Bub, NZM 2001, 502, 503[]
  7. Bärmann/​Pick, WEG, 19. Aufl., § 12 Rn. 8; Bub, NZM 2001, 502, 503[]
  8. vgl. BGH, Beschluss vom 21.12. 1995 – V ZB 4/​94, BGHZ 131, 346, 352 für Zustim­mung zu bau­li­chen Ver­än­de­run­gen[]