Woh­nungs­ei­gen­tum in der Zwangs­ver­stei­ge­rung

Tritt eine Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft dem Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren eines ihrer Eigen­tums­woh­nung wegen fäl­li­ger Ansprü­che auf Zah­lung der Bei­trä­ge zu den Las­ten und Kos­ten des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums oder des Son­der­ei­gen­tums bei, so sind die­se Ansprü­che in der Rang­fol­ge gemäß § 10 Absatz 1 Nr. 2 ZVG unmit­tel­bar nach den Ver­fah­rens­kos­ten und noch vor den die Eigen­tums­woh­nung tref­fen­den öffent­li­chen Las­ten zu befrie­di­gen. Bedin­gung hier­für ist gemäß § 10 Absatz 3 Satz 1 ZVG jedoch, dass die For­de­rung der Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft min­des­tens 3% des (steu­er­li­chen) Ein­heits­wer­tes über­schrei­tet.

Woh­nungs­ei­gen­tum in der Zwangs­ver­stei­ge­rung

Die­se Wert­gren­ze stellt für die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft jedoch oft­mals inso­weit ein Pro­blem dar, als dass der den Ein­heits­wert der ein­zel­nen Woh­nung fest­stel­len­de Bescheid des Finanz­am­tes zwar dem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer vor­liegt, nicht aber auch der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft. Hier lässt der Bun­des­ge­richts­hof in einer aktu­el­len Ent­schie­dung nun inso­weit eine Nach­weis­erleich­te­rung zu, als dass er den Nach­weis als geführt ansieht, wenn die von der Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft gel­tend gemach­te For­de­rung, wegen der der Bei­tritt bean­tragt wird, 3% des rechts­kräf­tig fest­ge­setz­ten Ver­kehrs­werts des Ver­stei­ge­rungs­ob­jekts über­steigt.

Der von der Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft bean­trag­te Bei­tritt zum Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren in dem pri­vi­le­gier­ten Rang setzt zwar nach § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG i.V.m. § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG vor­aus, dass die For­de­rung der Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft die dort bestimm­te Min­dest­hö­he von drei Pro­zent des Ein­heits­werts der zu ver­stei­gern­den Eigen­tums­woh­nung über­steigt 1. Rich­tig ist auch, dass das Über­schrei­ten die­ser Min­dest­hö­he in der Form des § 16 Abs. 2 ZVG nach­zu­wei­sen ist 2.

Die­sen Nach­weis sah der Bun­des­ge­richts­hof in dem von ihm jetzt ent­schie­de­nen Fall jedoch als erbracht an. Das Über­schrei­ten der erfor­der­li­chen Min­dest­hö­he ergibt sich näm­lich, so der BGH, aus dem Beschluss, mit dem das Voll­stre­ckungs­ge­richt gemäß § 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG den Ver­kehrs­wert der zu ver­stei­gern­den Eigen­tums­woh­nung fest­ge­setzt hat. Die­ser betrug im ent­schie­de­nen Fall 54.000 €, die Haus­geld­rück­stän­de von ins­ge­samt 2.438,78 €, derent­we­gen die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft bei­tre­ten möchte,entsprechen einem Anteil von vier Pro­zent und über­schrei­ten damit die Min­dest­hö­he.

Der Beschluss über die Fest­set­zung des Ver­kehr­werts ist nach der Ent­schei­dung des BGH zum Nach­weis des Über­schrei­tens der Min­dest­hö­he geeig­net. Die Min­dest­hö­he bestimmt sich nach § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG i.V.m. § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG indes­sen nicht nach dem Ver­kehrs­wert der zu ver­stei­gern­den Woh­nung, son­dern nach deren Ein­heits­wert. Damit ist der nach § 2 Abs. 1 Sät­ze 1, 2, § 9 BewG fest­zu­set­zen­de Wert wirt­schaft­li­cher Ein­hei­ten gemeint. Das ergibt sich aus der Bezug­nah­me auf den in den steu­er­recht­li­chen Bewer­tungs­vor­schrif­ten ver­wand­ten Begriff des Ein­heits­werts (vgl. § 19 Abs. 1 BewG), vor allem aber dar­aus, dass das Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz in sei­ner Ursprungs­fas­sung in dem dama­li­gen § 61 WEG die bewer­tungs­recht­li­che Behand­lung von Woh­nungs­ei­gen­tum aus­drück­lich, wenn auch nicht voll­stän­dig 3 regel­te. Dass die­se Vor­schrift heu­te in § 93 BewG auf­ge­gan­gen ist, ändert an dem inhalt­li­chen Bezug von § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG zum steu­er­li­chen Bewer­tungs­recht nichts.

Die für Immo­bi­li­en nach § 19 BewG fest­ge­setz­ten Ein­heits­wer­te stim­men nicht not­wen­dig mit den im Rah­men eines Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­rens fest­ge­setz­ten Ver­kehrs­wer­ten über­ein. Das hat sei­nen Grund zum einen in unter­schied­li­chen Bewer­tungs­ver­fah­ren und zum ande­ren in unter­schied­li­chen Bewer­tungs­zeit­punk­ten. Grund­stü­cke und Eigen­tums­woh­nun­gen sind nach § 76 Abs. 1 BewG grund­sätz­lich nach dem in den §§ 78 bis 82 BewG näher gere­gel­ten Ertrags­wert­ver­fah­ren zu bewer­ten. Anders liegt es nach § 76 Abs. 2 BewG bei Ein- und Zwei­fa­mi­li­en­häu­sern und bestimm­ten ande­ren bebau­ten Grund­stü­cken, die allein nach dem Sach­wert­ver­fah­ren gemäß den §§ 93 bis 90 BewG zu bewer­ten sind. Zu die­sen kön­nen nach § 93 BewG auch Eigen­tums­woh­nun­gen gehö­ren. Die Fest­stel­lung des Ein­heits­werts erfolgt auf den Zeit­punkt ihrer Vor­nah­me; eine Anpas­sung der Bewer­tung fin­det grund­sätz­lich nicht statt, Art. 2 Abs. 1 Satz 3 BewÄndG 1965 i.d.F. des Geset­zes vom 22. Juli 1970 4. Dem­ge­gen­über rich­tet sich die Fest­stel­lung des Ver­kehrs­werts im Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren nach der Wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung. Die­se schreibt in ihrem § 7 Abs. 1 kein bestimm­tes Bewer­tungs­ver­fah­ren vor. Die Bewer­tung kann nach Ermes­sen des Sach­ver­stän­di­gen im Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren nach den §§ 13, 14 WertV, im Ertrags­wert­ver­fah­ren nach §§ 15 bis 20 WertV, im Sach­wert­ver­fah­ren nach §§ 21 bis 25 WertV oder in einer Kom­bi­na­ti­on die­ser Ver­fah­ren bestimmt wer­den. Nach § 3 Abs. 1 WertV sind für die Bewer­tung die all­ge­mei­nen Wert­ver­hält­nis­se auf dem Grund­stücks­markt in dem Zeit­punkt zugrun­de zu legen, auf den sich die Wert­ermitt­lung bezieht (Wert­ermitt­lungs­stich­tag).

Hier­aus mög­li­cher­wei­se fol­gen­de Dif­fe­ren­zen stel­len die Eig­nung der Ver­kehrs­wert­fest­stel­lung nach § 74a Abs. 3 Satz 1 ZVG als Nach­weis für das Über­schrei­ten der Min­dest­hö­he der For­de­rung nach § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG jedoch nicht in Fra­ge. Hier­für spre­chen zunächst das Rege­lungs­ziel der Wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung einer­seits und des Bewer­tungs­ge­set­zes ande­rer­seits. Ziel der Bewer­tung eines Grund­stücks nach der Wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung ist die Fest­stel­lung des Ver­kehrs­werts. Das ist nach § 194 Bau­GB der Preis, der in dem Zeit­punkt, auf den sich die Ermitt­lung bezieht, im gewöhn­li­chen Geschäfts­ver­kehr nach den recht­li­chen Gege­ben­hei­ten und tat­säch­li­chen Eigen­schaf­ten, der sons­ti­gen Beschaf­fen­heit und der Lage des Grund­stücks oder des sons­ti­gen Gegen­stands der Wert­ermitt­lung ohne Rück­sicht auf unge­wöhn­li­che oder per-sön­li­che Ver­hält­nis­se zu erzie­len wäre. Nichts ande­res soll die Bewer­tung eines Grund­stücks nach dem Bewer­tungs­ge­setz errei­chen. Fest­zu­stel­len ist näm­lich nach § 9 Abs. 1 BewG der gemei­ne Wert. Das ist nach § 9 Abs. 2 BewG der Preis, der im gewöhn­li­chen Geschäfts­ver­kehr nach der Beschaf­fen­heit des Wirt­schafts­gu­tes bei einer Ver­äu­ße­rung zu erzie­len wäre, wobei nach Sät­zen 2 und 3 die­ser Vor­schrif­ten alle Umstän­de, die den Preis beein­flus­sen, zu berück­sich­ti­gen sind, es sei denn es han­delt sich um unge­wöhn­li­che oder per­sön­li­che Ver­hält­nis­se. Dass bei glei­cher Ziel­set­zung unter­schied­li­che Ergeb­nis­se erzielt wer­den, scha­det im Rah­men von § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG nicht. Denn die­se Unter­schie­de gehen regel­mä­ßig nicht zu Las­ten des Schuld­ners.

Der steu­er­li­che Ein­heits­wert eines Grund­stücks oder einer Eigen­tums­woh­nung kann zwar in sel­te­nen Fäl­len über dem Ver­kehrs­wert lie­gen 5. Die­se Aus­nah­me­fäl­le kön­nen aber ver­nach­läs­sigt wer­den. Das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt hat die Erb­schafts­be­steue­rung gera­de des­halb bean­stan­det, weil die der Besteue­rung von Grund­ver­mö­gen zugrun­de lie­gen­den Ein­heits­wer­te in aller Regel bei der Hälf­te des Ver­kehrs­werts, teil­wei­se sogar noch deut­lich nied­ri­ger lie­gen 6. Des­halb kann davon aus­ge­gan­gen wer­den, dass der von dem Voll­stre­ckungs­ge­richt nach § 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG fest­ge­stell­te Ver­kehrs­wert über dem Ein­heits­wert liegt und die erfor­der­li­che Min­dest­hö­he jeden­falls nicht unter­schrit­ten ist, wenn die For­de­rung drei Pro­zent des fest­ge­stell­ten Ver­kehrs­werts ent­spricht.

Ein Abstel­len auf den fest­ge­stell­ten Ver­kehrs­wert steht des­halb auch nicht im Wider­spruch zu dem Zweck des § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG. § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG dient dazu, Wer­tungs­wi­der­sprü­che zwi­schen der Ent­zie­hung des Woh­nungs­ei­gen­tums nach § 18 WEG und des­sen Ver­lust durch eine von der Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft wegen Rück­stän­den eines Woh­nungs­ei­gen­tü­mers auf die Ver­pflich­tung zur Zah­lung des Wohn­gelds betrie­be­ne Zwangs­ver­stei­ge­rung zu ver­hin­dern. Die Höhe der rück­stän­di­gen Wohn­geld­for­de­rung, deret­we­gen der Schuld­ner aus der Gemein­schaft gedrängt wer­den soll, darf nicht außer Ver­hält­nis zum Wert des Woh­nungs­ei­gen­tums ste­hen, das dem Schuld­ner ent­zo­gen wer­den soll. Der Schutz des Schuld­ners gegen eine Ent­zie­hung des Woh­nungs­ei­gen­tums wegen Wohn­geld­rück­stän­den durch § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG soll nicht durch die Zwangs­ver­stei­ge­rung des Woh­nungs­ei­gen­tums wegen Zah­lungs­rück­stän­den unter­lau­fen wer­den, auf die ein Anspruch auf Ent­zie­hung nicht gestützt wer­den kann 7.

Die im ursprüng­li­chen Ent­wurf als Ent­zie­hungs­grund nicht vor­ge­se­he­nen 8 Zah­lungs­rück­stän­de sol­len eine Ent­zie­hung in Anleh­nung an das Miet­recht 9 nur recht­fer­ti­gen, wenn sie einen Umfang ange­nom­men haben, der einen so schwe­ren Ein­griff in das Woh­nungs­ei­gen­tum wie des­sen Ent­zie­hung recht­fer­tigt. Wes­halb sich der Gesetz­ge­ber bei der Bestim­mung der Höhe die­ser Ein­griffs­schwel­le an dem Ein­heits­wert ori­en­tiert hat, las­sen die Mate­ria­li­en nicht erken­nen( (BR-Drucks. 71/​51 S. 20 f.)). Die­se Anknüp­fung lag aber nahe, weil die bei Inkraft­tre­ten des Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­set­zes noch gel­ten­den Vor­schrif­ten der Ver­ord­nung über Maß­nah­men auf dem Gebiet der Zwangs­voll­stre­ckung vom 26. Mai 1933 zum Schutz des Schuld­ners in der Zwangs­ver­stei­ge­rung von dem Ein­heits­wert aus­gin­gen. Die­se Vor­schrif­ten stel­len indes­sen seit ihrer Über­füh­rung in das Gesetz über die Zwangs­ver­stei­ge­rung und die Zwangs­ver­wal­tung im Jah­re 1953 nicht mehr auf den Ein­heits­wert, son­dern auf den Ver­kehrs­wert ab. Das hat der Gesetz­ge­ber in § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG nicht nach­voll­zo­gen. Ein Bedürf­nis dazu bestand auch nicht. Wäh­rend die Vor­schrif­ten zum Schutz des Schuld­ners in der Zwangs­ver­stei­ge­rung näm­lich den Ein­heits­wert von 1931 bzw. 1935 zugrun­de gelegt hat­ten, stellt § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG auf den Ein­heits­wert im Zeit­punkt der Ent­zie­hung ab. Die Vor­schrift spricht damit im Ansatz den­sel­ben Wert an wie die heu­ti­gen Vor­schrif­ten zum Schutz des Schuld­ners in der Zwangs­ver­stei­ge­rung mit dem Ver­kehrs­wert. An die­ser Ziel­set­zung hat das spä­te­re Aus­ein­an­der­lau­fen der Ver­kehrs­wer­te einer­seits und der Ein­heits­wer­te ande­rer­seits nichts Ent­schei­den­des geän­dert. Das Abstel­len auf den Ein­heits­wert führt zu einer Beweis­erleich­te­rung zuguns­ten der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft. Dem ent­spricht es, auf den Ver­kehrs­wert abzu­stel­len, wenn die­ser rechts­kräf­tig fest­ge­setzt und der Ein­heits­wert der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft nicht zugäng­lich ist.

Schutz­wür­di­ge Inter­es­sen des Schuld­ners wer­den hier­durch nicht ver­letzt. Sofern der Ver­kehrs­wert im Ein­zel­fall tat­säch­lich ein­mal unter­halb des fest­ge­setz­ten Ein­heits­werts liegt, kann das nur auf Grün­den beru­hen, die die zustän­di­ge Finanz­be­hör­de zu einer Fort­schrei­bung des Ein­heits­werts nach § 22 BewG zwin­gen.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 2. April 2009 – V ZB 157/​08

  1. BGH, Beschluss vom 17. April 2008, V ZB 13/​08, NJW 2008, 1956, 1957[]
  2. BGH, aaO[]
  3. dazu Weitnauer/​Wirths, WEG, 2. Aufl., § 61 Rdn. 1a[]
  4. BGBl. I, S. 1118[]
  5. BVerfG, NJW 2007, 573, 579 = BVerfGE 117, 1[]
  6. BVerfG aaO[]
  7. BGH, Beschluss vom 17. April 2008, aaO, S. 1957[]
  8. BT-Drucks, I/​252 S. 7, § 22 E[]
  9. zu die­sem Zusam­men­hang: BGHZ 170, 369, 376[]