Wohnungseigentum in der Zwangsvollstreckung – und die Haftung für Wohngeldrückstände

Das in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG ent­hal­te­ne Vorrecht begrün­det kein ding­li­ches Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Wohnungseigentum in der Zwangsvollstreckung – und die Haftung für Wohngeldrückstände

Nach dem Gesetz haf­tet ein Erwerber von Wohnungseigentum schuld­recht­lich nicht für Hausgeldrückstände des Voreigentümers 1. Allerdings soll nach inzwi­schen weit über­wie­gen­der Ansicht im Umfang des Vorrechts gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG ein ding­li­ches Recht an dem Wohnungseigentum ent­ste­hen. Die erfass­ten Ansprüche sei­en nicht nur in der Zwangsversteigerung und der Insolvenz bevor­rech­tigt; viel­mehr begrün­de die Norm eine all­ge­mei­ne ding­li­che Haftung des Wohnungseigentums, die wie ein Grundpfandrecht ohne Eintragung ein­zu­ord­nen sei. Folglich sei auch ein Erwerber, der nicht Hausgeldschuldner ist, im Umfang des Vorrechts zur Duldung der Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums ver­pflich­tet 2.

Nach ande­rer Ansicht ent­hält § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG nur ein begrenz­tes Vorrecht in der Zwangsversteigerung. Dieses begrün­de zwar gemäß § 49 InsO zugleich ein Absonderungsrecht kraft beson­de­rer gesetz­li­cher Anordnung, schaf­fe aber kei­ne Rechtsgrundlage für ein ding­li­ches Recht 3.

Der Bundesgerichtshof hat den ding­li­chen Charakter der von dem Vorrecht erfass­ten Forderungen bis­lang aus­drück­lich offen gelas­sen 4. Nur für das Insolvenzverfahren ist höchst­rich­ter­lich geklärt, dass der Wohnungseigentümergemeinschaft im Umfang des Vorrechts ein Absonderungsrecht zusteht 5. Dies ergibt sich aus der in § 49 InsO ent­hal­te­nen Verweisung auf § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG. Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft vor der Insolvenzeröffnung kei­nen Zahlungstitel erwirkt, kann sie den Insolvenzverwalter wegen der dem Vorrecht unter­fal­len­den Ansprüche auf Duldung der Zwangsversteigerung in Anspruch neh­men (§ 1147 BGB ana­log) 6.

Der Bundesgerichtshof ver­neint eine ding­li­che Wirkung des Vorrechts. § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG ent­hält ledig­lich eine Privilegierung schuld­recht­li­cher Ansprüche sowohl im Zwangsversteigerungsverfahren als auch in Verbindung mit § 49 InsO im Insolvenzverfahren.

Im Ausgangspunkt macht es für die recht­li­che Beurteilung kei­nen Unterschied, ob das Eigentum frei­hän­dig von dem Insolvenzverwalter oder außer­halb von Insolvenz und Zwangsversteigerung erwor­ben wird oder ob der ein­ge­tra­ge­ne Eigentümer in Anspruch genom­men wer­den soll, obwohl Hausgeldschuldner der wer­den­de Wohnungseigentümer ist 7. In kei­ner die­ser Fallgruppen begrün­det das Vorrecht eine ding­li­che Haftung.

Aus dem Wortlaut von § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG ergibt sich nicht, dass ein neu­es ding­li­ches Recht ein­ge­führt wer­den soll­te. Einerseits bezieht sich die Bestimmung auf die Regelungen in § 16 Abs. 2, § 28 Abs. 2 und 5 WEG, die die (per­sön­li­che) Haftung des Wohnungseigentümers betref­fen. Andererseits sol­len bei der Vollstreckung in ein Wohnungseigentum „die dar­aus fäl­li­gen Ansprüche (…)” erfasst wer­den; nur inso­weit knüpft die Norm an das Eigentum an.

Die sys­te­ma­ti­sche Stellung der Bestimmung spricht gegen die Einführung einer ding­li­chen Last. § 10 ZVG begrün­det als zen­tra­le ver­fah­rens­recht­li­che Norm für das Zwangsversteigerungsverfahren kei­ne ding­li­chen Rechte. Die Vorschrift regelt ihrem Eingangssatz zufol­ge, wel­che Ansprüche „ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstücke” gewäh­ren, fer­ner deren Reihenfolge durch die Einteilung in Rangklassen. Ein Befriedigungsrecht gewäh­ren sowohl schuld­recht­li­che (Nr. 1, Nr. 1 a, Nr. 5) als auch ding­li­che Rechte (Nr. 4, Nr. 6 bis 8).

Ebenso wenig ergibt sich die ding­li­che Haftung aus dem sys­te­ma­ti­schen Vergleich von § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG mit § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG. Im Gegenteil zäh­len zu den in § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG gere­gel­ten Ansprüchen auf Entrichtung öffent­li­cher Lasten aus dem Grundstück nach der stän­di­gen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur sol­che Lasten, deren Rechtsgrundlage eine ding­li­che Haftung des Grundstücks anord­net 8; das Zwangsversteigerungsgesetz setzt die ding­li­che Haftung also vor­aus, begrün­det sie aber nicht. Das gilt glei­cher­ma­ßen für die in § 10 Abs. 1 Nr. 4 ZVG gere­gel­ten ding­li­chen Rechte der Grundpfandgläubiger. Für die bis zum 30.06.2007 in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG gere­gel­ten Litlohnansprüche soll die ding­li­che Wirkung zwar aner­kannt gewe­sen sein 9, ohne dass dies aber soweit ersicht­lich prak­ti­sche Bedeutung erlangt hät­te. Jedenfalls hat der Gesetzgeber die­se Regelung auf­ge­ho­ben und ledig­lich die frei­ge­wor­de­nen Rangstelle genutzt, um Hausgeldforderungen eigen­stän­dig zu regeln 10; es ist auch kein inhalt­li­cher Bezug zu Litlohnansprüchen erkenn­bar. Schließlich lässt sich der ding­li­che Charakter auch nicht § 45 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 2 ZVG ent­neh­men 11. Nach die­ser Norm bedarf es für die Anmeldung der Hausgeldansprüche in dem Zwangsversteigerungsverfahren eines Dritten nicht zwin­gend eines Titels. Es mag sein, dass eine sol­che Befugnis im Regelfall nur ding­li­chen Gläubigern zugu­te­kommt; aus einer ver­fah­rens­recht­li­chen Erleichterung zuguns­ten der Wohnungseigentümergemeinschaft kann indes nicht geschlos­sen wer­den, dass die­ser ein mate­ri­el­les ding­li­ches Recht zusteht.

Die Gesetzgebungsgeschichte spricht gegen die Einführung eines neu­en ding­li­chen Rechts. Der Gesetzgeber hat wie auch Befürworter einer ding­li­chen Haftung ein­räu­men 12 – bei der Neufassung des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG aus­schließ­lich eine Änderung des Zwangsversteigerungsverfahrens beab­sich­tigt und sich dem­zu­fol­ge auf eine ver­fah­rens­recht­li­che Regelung beschränkt. Dabei woll­te er zwar ins­be­son­de­re mit Blick auf § 10 Abs. 1 Nr. 4 ZVG errei­chen, dass die genann­ten Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft „den nach­fol­gen­den ding­lich gesi­cher­ten Ansprüchen vor­ge­hen” 13. Dass die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst zu einer ding­lich berech­tig­ten Gläubigerin wer­den soll­te, hat er aber nicht erwo­gen. Insbesondere hat er nicht beab­sich­tigt, eine begrenz­te Haftung des Erwerbers von Wohnungseigentum für die rück­stän­di­gen Hausgelder des Voreigentümers neu ein­zu­füh­ren. Dies wäre jedoch jeden­falls in den Grenzen des Vorrechts die Folge einer all­ge­mei­nen ding­li­chen Haftung.

Schließlich kann auch die teleo­lo­gi­sche Auslegung eine ding­li­che Haftung nicht begrün­den.

Richtig ist zwar, dass es dem erklär­ten Ziel des Gesetzgebers ent­sprach, die übri­gen Wohnungseigentümer im Hinblick auf Rückstände ande­rer Wohnungseigentümer in begrenz­tem Umfang gegen­über den Grundpfandgläubigern zu pri­vi­le­gie­ren und damit auch den Werterhalt der Anlage ins­ge­samt sicher­zu­stel­len 14. Zudem könn­te nur eine ding­li­che Haftung bei Hausgeldrückständen eines wer­den­den Wohnungseigentümers die Vollstreckung in das Wohnungseigentum ermög­li­chen, weil der wer­den­de Wohnungseigentümer zwar Hausgeldschuldner, aber (noch) nicht ein­ge­tra­ge­ner Eigentümer ist 15.

Der Umsetzung einer begrenz­ten ding­li­chen Haftung im gel­ten­den Recht steht aber schon ent­ge­gen, dass der Gesetzgeber für die Verwirklichung sei­ner Zielsetzung ein bestimm­tes Mittel gewählt hat. Er hat näm­lich ledig­lich eine begrenz­te bevor­rech­tig­te Beteiligung an dem Veräußerungserlös in der Zwangsversteigerung errei­chen wol­len. Selbst die Insolvenz des Wohnungseigentümers hat er nicht im Blick gehabt 16. In der Insolvenz des säu­mi­gen Wohnungseigentümers ergibt sich die Bevorrechtigung aller­dings aus der in § 49 InsO ent­hal­te­nen Verweisung auf § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG 17. Die Einführung eines neu­en ding­li­chen Rechts war dage­gen gera­de nicht gesetz­ge­be­ri­sches Ziel.

Zudem ent­hält § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG als ver­fah­rens­recht­li­che Norm kei­ne aus­rei­chen­de Rechtsgrundlage für eine sol­che Haftung des Wohnungseigentums. Die erfor­der­li­che nähe­re Ausgestaltung einer in dem nume­rus clau­sus der Sachenrechte bis­lang nicht vor­ge­se­he­nen pri­va­ten Last kann nicht im Wege der rich­ter­li­chen Rechtsfortbildung erfol­gen 18. Insbesondere ist nicht gere­gelt, wie ein ding­li­ches Vorrecht außer­halb des Zwangsversteigerungs- und Insolvenzverfahrens ein­ge­grenzt wer­den soll­te. Besondere Probleme ergä­ben sich wie das Berufungsgericht rich­tig erkennt – bei der Begrenzung des Vorrechts in zeit­li­cher Hinsicht.

Welche Forderungen bevor­rech­tigt sind, bestimmt sich in der Zwangsversteigerung durch eine Rückrechnung von der Beschlagnahme an (§ 20 Abs. 1, § 22 Abs. 1, § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG). Fehlt es an der Beschlagnahme, ist dar­un­ter die Insolvenzeröffnung zu ver­ste­hen 19. Außerhalb des Zwangsversteigerungs- und Insolvenzverfahrens fehl­te es dage­gen an einem zeit­li­chen Anknüpfungspunkt. Entgegen der Auffassung der Revision müss­te bereits im Erkenntnisverfahren fest­ste­hen, wegen wel­cher Ansprüche das Grundstück haf­tet; denn aus dem Titel muss sich erge­ben, dass und inwie­weit der Eigentümer die Zwangsversteigerung dul­den muss 20. Keinesfalls könn­te ein Erwerber für Rückstände her­an­ge­zo­gen wer­den, die durch Zeitablauf nur noch in der Rangklasse des § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG Berücksichtigung fin­den könn­ten 21.

Als zeit­li­cher Anknüpfungspunkt unge­eig­net wäre sowohl eine gegen den Voreigentümer gerich­te­te Beschlagnahme im Rahmen einer Zwangsversteigerung als auch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über des­sen Vermögen; bei­des kann anders als die Revision offen­bar meint – kei­ne blei­ben­de ding­li­che Last ent­ste­hen las­sen und die in die­sem Zeitpunkt bevor­rech­tig­ten Rückstände gewis­ser­ma­ßen „ein­frie­ren” 22. Denn es war erklär­tes Ziel des Gesetzgebers, ins­be­son­de­re im Hinblick auf die Interessen der nach­ran­gi­gen Grundpfandgläubiger nur ein über­schau­ba­res, zeit­lich und höhen­mä­ßig begrenz­tes Vorrecht zu schaf­fen 23. Dem ent­spricht der Wortlaut des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG (Satz 2: „Das Vorrecht erfasst…”; Satz 3: „Das Vorrecht (…) ist begrenzt…).

Maßgeblich könn­te danach nur eine Beschlagnahme gegen­über dem Erwerber sein; die­se erfolg­te aber wenn über­haupt – erst bei der Vollstreckung des zu schaf­fen­den Duldungstitels (§ 20 Abs. 1, § 22 Abs. 1 ZVG). Im Erkenntnisverfahren fin­det sich hier­für kei­ne funk­tio­nel­le Entsprechung. Ist der Eigentümer zugleich Hausgeldschuldner, stellt sich die­ses Problem nicht, weil die Wohnungseigentümergemeinschaft ihre Zahlungsansprüche wegen der per­sön­li­chen Haftung unein­ge­schränkt titu­lie­ren las­sen kann; erst das Vollstreckungsgericht prüft, inwie­weit die titu­lier­ten Ansprüche im Zeitpunkt der Beschlagnahme (noch) bevor­rech­tigt sind 24. § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG ist – wegen sei­ner ver­fah­rens­recht­li­chen Ausgestaltung – so kon­zi­piert, dass sich der Umfang des Vorrechts erst in dem Zwangsversteigerungsverfahren kon­kre­ti­siert. Ein Auseinanderfallen von Eigentümer- und Schuldnerstellung ist im Gesetz dem­ge­gen­über nicht ange­legt.

Die Beschlagnahme kann gegen­über dem Erwerber auch nicht etwa mit der Rechtshängigkeit der Duldungsklage oder der letz­ten münd­li­chen Verhandlung in der Tatsacheninstanz gleich­ge­setzt wer­den 25. Dies wäre mit der gesetz­li­chen Regelung unver­ein­bar, nach der sich der Zeitablauf zwi­schen der Titulierung und der Beschlagnahme zu Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft aus­wir­ken kann. Entfallen die Rückstände näm­lich wie hier – auf län­ger zurück­lie­gen­de Zeiträume, kön­nen sie die Bevorrechtigung noch in der nach Abschluss des Erkenntnisverfahrens ver­strei­chen­den Zeit ver­lie­ren.

Zudem kann das Vorrecht nach der stän­di­gen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in dem­sel­ben Zwangsversteigerungsverfahren nur ein­mal in Anspruch genom­men wer­den, weil die betrags­mä­ßi­ge Begrenzung nach der Vorstellung des Gesetzgebers dem Schutz der nach­ran­gi­gen Gläubiger die­nen soll 26. Eine sol­che Begrenzung wäre außer­halb eines Zwangsversteigerungs- oder Insolvenzverfahrens kaum zu ver­wirk­li­chen.

Mit der Rechtsprechung des IX. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs steht die Auffassung des V. Zivilsenats nicht im Widerspruch.

Der IX. Zivilsenat hat sich sowohl in sei­nem Beschluss vom 12. Februar 2009 27 als auch in sei­nem Urteil vom 21.07.2010 28 aus­schließ­lich mit der Auslegung der in § 49 InsO ent­hal­te­nen Verweisung auf § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG befasst und die­sen Normen in wer­ten­der Betrachtung ein insol­venz­recht­li­ches Absonderungsrecht für die dem Vorrecht unter­fal­len­den Ansprüche ent­nom­men. Mit der Frage, ob außer­halb des Insolvenzverfahrens eine ding­li­che Haftung besteht, hat er sich dage­gen nicht befas­sen müs­sen; sei­ne Entscheidungen ent­hal­ten zu die­ser Rechtsfrage kei­ne Aussage 29. Sie sind viel­mehr so zu ver­ste­hen, dass in der Insolvenz ein Absonderungsrecht kraft der in § 49 InsO i.V.m. § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG ent­hal­te­nen gesetz­li­chen Anordnung besteht.

Absonderungsrechte begrün­den ein Recht auf vor­zugs­wei­se Befriedigung eines Anspruchs des Gläubigers aus einem zu der Insolvenzmasse gehö­ren­den Gegenstand. Sie sind zwar im Regelfall ding­li­cher Natur. Zwingend ist dies aber nicht 30. Auch Inhaber schuld­recht­li­cher Ansprüche kön­nen auf­grund einer Entscheidung des Gesetzgebers zur Absonderung berech­tigt sein 31. So begrün­det etwa ein schuld­recht­li­ches Zurückbehaltungsrecht wegen Verwendungen auf eine (beweg­li­che) Sache (z.B. § 1000 Satz 1 BGB) ein Recht zur Absonderung (§ 51 Nr. 2 InsO). Ebenso wie das Vorrecht für Hausgeldrückstände wer­den die­se schuld­recht­li­chen Ansprüche in der Insolvenz auf­grund einer Entscheidung des Gesetzgebers pri­vi­le­giert, ohne dass ihnen des­halb ding­li­che Wirkung zukä­me.

Ob und wie das Absonderungsrecht bei einer frei­hän­di­gen Veräußerung durch den Insolvenzverwalter abzu­gel­ten ist 32, ist nicht Gegenstand des Rechtsstreits.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 13. September 2013 – V ZR 209/​12

  1. st. Rspr., vgl. nur BGH, Beschluss vom 24.02.1994 – V ZB 43/​93, NJW 1994, 2950, 2951 mwN
  2. LG Berlin, ZWE 2011, 97 ff.; LG Heilbronn, ZWE 2013, 230 f.; Becker in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 16 Rn. 186 ff.; Riecke/​Schmidt/​Elzer, WEG, 3. Aufl., § 16 Rn. 220; Stöber, ZVG, 20. Aufl., § 10 Rn.04.7; Rellermeyer in Dassler/​Schiffhauer/​Hintzen/​Engels/​Rellermeyer, ZVG, 14. Aufl., § 10 Rn. 21.1 und Rn. 80.1; Suilmann, in: Drei Jahre nach der WEG-Reform eine Zwischenbilanz (2011), S. 111, 116 ff.; Alff, Rpfleger 2013, 15 ff.; Hintzen/​Alff, ZinsO 2008, 480, 486; Becker, ZMR 2012, 930, 932; Derleder, ZWE 2008, 13, 20; Mayer, ZWE 2013, 51; Schneider, ZMR 2009, 165, 166 ff.; ders., ZWE 2012, 440, 441; ders., ZMR 2012, 749, 754 ff.; Sinz/​Hiebert, ZinsO 2012, 205, 207 f.
  3. Jennißen in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 28 Rn.204a; Jennißen/​Kemm, NZM 2012, 630 ff.; Kesseler, NJW 2009, 121, 124; Fabis, ZfIR 2010, 354, 357 f.
  4. BGH, Urteil vom 11.05.2012 – V ZR 196/​11, BGHZ 193, 219 Rn. 17; vgl. auch Schmidt-Räntsch, ZWE 2011, 429, 439
  5. BGH, Beschluss vom 12.02.2009 – IX ZB 112/​06, NJW-RR 2009, 923 Rn. 7; Urteil vom 21.07.2011 – IX ZR 120/​10, NJW 2011, 3098 Rn. 24 ff.
  6. BGH, Urteil vom 21.07.2011 – IX ZR 120/​10, aaO, Rn. 24 ff.
  7. zu letz­te­rem BGH, Urteil vom 11.05.2012 – V ZR 196/​11, BGHZ 193, 219 Rn. 13 ff.
  8. näher BGH, Beschluss vom 30.03.2012 – V ZB 185/​11, WM 2012, 997 Rn. 4 f. mwN
  9. Stöber, ZVG, 18. Aufl., Rn.04.6
  10. vgl. BT-Drucks. 16/​887, S. 44; Jennißen/​Kemm, NZM 2012, 630, 634
  11. so aber Schneider, ZMR 2009, 165, 166
  12. Schneider, ZMR 2009, 165, 172
  13. BT-Drucks. 16/​887, S. 43
  14. BT-Drucks. 16/​887 S. 43 f.
  15. näher BGH, Urteil vom 11.05.2012 – V ZR 196/​11, BGHZ 193, 219 Rn. 13 ff., ins­be­son­de­re Rn. 17
  16. BGH, Urteil vom 21.07.2011 – IX ZR 120/​10, NJW 2011, 3098 Rn. 16 aE
  17. BGH, Urteil vom 21.07.2011 – IX ZR 120/​10, aaO, Rn. 17 ff.
  18. vgl. Jennißen/​Kemm, NZM 2012, 630 ff.
  19. BGH, Urteil vom 21.07.2010 – IX ZR 120/​10, NJW 2011, 3098 Rn. 33 f.
  20. eben­so für den Duldungsanspruch des Insolvenzverwalters BGH, Urteil vom 21.07.2010 – IX ZR 120/​10, aaO, Rn. 30; unzu­tref­fend LG Berlin, ZWE 2011, 97, 99; Mayer, ZWE 2013, 51
  21. unzu­tref­fend Mayer, ZWE 2013, 51
  22. inso­weit zutref­fend Becker in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 16 Rn. 219; ders., ZMR 2012, 930, 932; Schneider, ZWE 2012, 440, 441 f.
  23. BT-Drucks. 16/​887, S. 43 ff.
  24. BGH, Urteil vom 21.07.2011 – IX ZR 120/​10, NJW 2011, 3098 Rn. 30
  25. so aber Mayer, ZWE 2013, 51
  26. BGH, Beschlüsse vom 04.02.2010 – V ZB 129/​09, NZM 2010, 324 f., vom 24.06.2010 – V ZB 17/​10, ZWE 2010, 367, vom 14.06.2012 – V ZB 194/​11, NZM 2012, 771 Rn. 8
  27. BGH, Beschluss vom 12.02.2009 – IX ZB 112/​06, NJW-RR 2009, 923 f.
  28. BGH, Urteil vom 21.07.2010 – IX ZR 120/​10, NJW 2011, 3098 ff.
  29. zutref­fend Schneider, ZMR 2012, 749, 750
  30. vgl. für das Aussonderungsrecht nach § 47 InsO BGH, Urteil vom 10.02.2011 – IX ZR 73/​10, NJW 2011, 1282 Rn.19
  31. Depré in Leonhardt/​Smid/​Zeuner, InsO, 3. Aufl., § 49 Rn. 17; Brinkmann in Uhlenbruck, InsO, 13. Aufl., § 49 Rn. 5
  32. vgl. zu § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG BGH, Urteil vom 18.02.2010 – IX ZR 101/​09, NJW-RR 2010, 1022 Rn. 10